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Welche Steuern werden fällig bei der Vermietung meines Ferienhauses?

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Die meisten Touristen, die Spanien besuchen, wählen für ihre Unterkunft eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus. Wer Grundeigentum in Spanien besitzt und dieses während der Feriensaison vermieten möchte, sollte wissen, welche Steuern er an die öffentlichen Behörden Spaniens abzuführen hat.

Ein Ferienhaus wird meist für die Urlaubszeit, also für einen Zeitraum von nicht länger als drei Monate vermieten. In diesem Fall wird das Einkommen aus der Vermietung dieser Immobilie immer als Vermögenseinkommen betrachtet und muss in der jährlichen Erklärung der Einkommensteuer mit einbezogen werden. Die notwendigen Ausgaben für das Aufrechterhalten des Ferienhauses und für seine Vermarktung sind von diesen erklärten Einnahmen absetzbar, aber nur, wenn diese Aufwendungen in der Zeit abgerechnet werden, wo das Ferienhaus oder die Ferienwohnung an Dritte vermietet wird. Dennoch darf man nicht ausser acht lassen, dass diese Ferienhäuser auch während der Periode, in denen sie nicht vermietet werden, ebenso steuerrechtlich Einnahmen erzielen, die nach dem Einkommenssteuergesetz deklariert werden müssen. Das ist so, weil der bloße Besitz einer Immobilie, die nicht das Domizil des Steuerpflichtigen ist, in den spanischen Steuervorschriften immer als Einkommen gilt, auch wenn tatsächlich keine Einnahmen erzielt werden, weil der Wohnraum nicht vermieten ist. Diese fiktive Einnahme entspricht einem Betrag, der aus der Anwendung eines kleinen Prozentsatzes des Katasterwert der Liegenschaft herausgerechnet wird. Dieser Katasterwert ist ein objektiver Wert, der von den öffentlichen Behörden unter bestimmten Bewertungsvorschriften etabliert wird. In dem Zeitraum indem die Liegenschaft nicht vermietet ist, darf kein Abzug von Aufwendungen stattfinden.

Alle Privatpersonen sind verpflichtet eine Jahreseinkommenssteuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen, wenn sie Eigentümer von Immobilien in Spanien sind, die nicht ihr formeller erster Wohnsitz sind (resident). Dies bedeutet, dass alle Besitzer eines Ferienhauses in Spanien, im Land ansässig oder nicht ansässig, immer verpflichtet sind, jährlich dieser Erklärung vorzulegen, auch wenn die Immobilien nicht vermietet werden. Vielen ausländischen Eigentümern ist diese Verpflichtung nicht bewusst. Oftmals gehen sie davon aus, dass sie mit der Bezahlung der gemeindlichen Grundsteuer (IBI), alle ihre Steuerpflichten erfüllt haben. Aus Unwissen wird häufig die Steuererklärung für das Ferienhaus nicht abgegeben. Im Anbertacht der leeren Kassen Spaniens hat die Finanzverwaltung nun darauf verstärkt ihr Augenmerk.

Trotzdem könnte das Vermieten eines Ferienhauses als wirtschaftliche Tätigkeit betrachtet werden und müsste als solche nach den EStR deklariert werden, wenn es sich unter den folgenden Umständen herausbildet:

  •   Es gibt mindestens einen Raum, der für die Abwicklung der Tätigkeit gewidmet ist.
  •   Es gibt einen full-time Arbeitnehmer, um bei der Entwicklung der Tätigkeit zu arbeiten.

 

Alles, was bisher erwähnt wurde, bezieht sich auf die Einkommenssteuer von Privatpersonen. Im Hinblick auf die Mehrwertsteuer, ist die allgemeine Regel, dass die Vermietung des Objekts nicht besteuerert wird, solange sich der Vermieter nicht verpflichtet Hoteldienstleistungen zu verrichten, wie z. B. die Reinigung der Wohnung und den Wechsel der Bettwäsche und Handtücher mindestens einmal pro Woche.

Hierrunter fällt jedoch nicht die Endreinigung und die technische Hilfe für die Reparatur und Aufrechterhaltung von Sanitär-, Elektro-, und Glasinstalationen, Jalousien, Schlösser und Geräte, auch wenn die Immobilie nur eine Woche vermitete war.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Neue gesetzliche Anforderungen für Ferienwohnungen

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Unsere Küsten heißen während der Saison Millionen Besucher willkommen. Nicht alle sind Eigentümer von Ferienhäusern oder quartieren sich in ein Hotel ein, sondern die Mehrheit, entscheidet sich dafür während des Aufenthalts ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung anzumieten.  Eine neue Gesetzgebung gibt vor gegen die Schwarzvermietung auf diesem Sektor anzukämpfen und über die Aufrechterhaltung der Qualität unserer touristischen Marke zu wachen.

Die neue Regulierung richtet sich an den touristischen Sektor und nicht, wie zuletzt, ohne großen Erfolg, an den Bereich der Regulierung der Wohnungen selbst. Das Gesetz betrachtet als „vivienda de uso vacacional“ diejenigen Immobilien, die vom Eigentümer direkt oder indirekt wiederholt an Dritte überlassen werden im Austausch gegen eine wirtschaftliche Kompensation. Daher muss  jede Beherbergung, die an Touristen vermietet werden könnte, (also eine vivienda im oben genannten Sinne) eine „cédula de habitabilidad“  vorweisen und dass eine ausreichende Möblierung und genügend Einrichtungsgegenstände für die Unterkunft, gemessen an der Anzahl der angebotenen Übernachtungsplätze, vorhanden ist. Bei der „cédula de habitabilidad“ handelt es sich um einen Nachweis der Bewohnbarkeit der Wohnung, die von einem Architekten vorbereitet und bei der Wohnungsbehörde beantragt wird .

Wie wandelt man ein Haus oder eine Wohnung in eine „vivienda de uso vacacional“ um? Das Gesetz vereinfacht so weit als möglich die behördliche Bearbeitung  dieser Wirtschaftstätigkeit indem es das sogenannte „régimen de comunicación previa“  anwendet. Hiernach ist lediglich eine Anzeige der Vermietungsabsicht vor der zuständigen Ortsverwaltung zu stellen und mit der Vermietung kann direkt begonnen werden. In dieser Anzeige erklärt sich der Eigentümer verantwortlich für die Einhaltung der vorgenannten Requisiten. Begleitend muss er, neben seinen Ausweisdokumenten, lediglich die „cédula de habitabilidad“, eine Bestätigung der Energieversorgung und einen Versicherungsvertrag mit ausreichender Deckungssumme vorlegen.

Die Tatsache, dass die Gemeinde sich hierbei einschaltet bedeutet, dass diese frei entscheiden kann, ob sie für diesen öffentlichen Service eine Gebühr verlangt, deren Höhe sie in den gemeindlichen Finanzverordnungen festlegt. Es wäre wünschenswert, wenn die Verwaltungen diese Möglichkeit nicht ausnutzen würden diesen Vorgang gebührenpflichtig zu machen, um weitere Einnahmen zu generieren. Die Norm will die Qualität der den Touristen angeboten Übernachtungsmöglichkeiten überprüfen, nicht hingegen die Kosten erhöhen, was letzten Endes den gegenteiligen Effekt haben könnte, nämlich eine Förderung der Schattenwirtschaft. Der Erfolg dieser Norm hängt von der einfachen Handhabung ohne hohe Kosten sowie einer entschlossenen Inspektion ab.

Der Status einer Beherbergung als „vivienda de uso vacacional“ bedeutet, dass es nicht in einen Zweitwohnsitz oder einen Hauptwohnsitz umgewandelt werden kann und dass die Eigentümer die persönlichen Daten der Übernachtungsgäste registrieren und, in Übereinstimmung mit den anwendbaren örtlichen Sicherheitsbestimmungen, an die Hauptverwaltung der Polizei übermitteln müssen. Der längste mögliche Aufenthalt in einer solchen Beherbergung zu touristischen Zwecken ist drei Monate.

Eine andere ebenfalls zu beantwortende Problemstellung ist, dass es nicht erlaubt ist die Beherbergung zu teilen. Es ist üblich, dass die Eigentümer großer Anwesen einzelne Zimmer an verschiedene Personen vermieten oder das es innerhalb desselben Gebäudes verschiedene separate, vollständig eingerichtete Wohnungen gibt. In diesen Fällen legt das Gesetz fest, dass die Vermietung von diesen lediglich dann möglich ist, wenn für jede einzelne eine „cédula de habitabilidad“ existiert. Im gegenteiligen Fall findet das „régimen de apartamentos turisticos“ Anwendung, hiernach ist es notwendig eine mindestens 10 m² große Rezeption vorzuweisen und die Mindeststandards für Hotels, wie einen zumindest wöchentlichen Reinigungsservice einzuhalten.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Wiedereinführung der Vermögenssteuer in Spanien

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Vor einigen Montaten hat Herr Barack Obama, der Präsident der Vereignigten Staaten vor dem amerikanischen Kongress gesagt: „es handelt sich nicht von Klassenkampf, sondern von reiner Mathematik…“ Wenn aufgrund der Krise die Einnahmen der öffentlichen Behörden abnehmen, muss man entweder die Ausgaben entsprechend reduzieren oder die Steuern erhöhen.

Wenn wir davon ausgehen, dass die Regierungen die sozialen Dienste nicht vermindern können, weil die erreichten Sozialrechte nicht aufgrund der Krise berürht werden sollten, sind dann neue Steuererhöhungen notwendig. Anstatt die existierenden Steuer zu erhöhen, hatte die ehemalige spanische Regierung entschieden, um das zu versuchen, diesem notwendigen Einnahmensniveau aufrechtzuerhalten, eine vor kurzem abgeschaffte Steuer wieder einzuführen: es geht um die IMPUESTO DE PATRIMONIO oder Vermögenssteuer. Eigentlich wurde diese Steuer nie abgeschafft aber die volle Quote der Steuer wurde im Jahr 2009 mit einer Vergütung vom 100% in der Tat annuliert. Deshalb ist es formel sehr einfach für die regierung gewesen, diese Vergütung zu beseitigen, um die Vermögenssteuer wieder einzuführen.

Die Steuer ist ab dem 18. September 2011 anzuwenden und es ist vorgesehen, dass die Vergütung ab 2013 nochmal gültig ist. Das bedeutet, die steuerlichen Erklärungen für die Vermögenssteuer müssen nur für die Jahre 2011 und 2012 (die Steuer ist am 31. Dezember des Jahres fällig) vorgelegt werden. Man muss das nicht vergessen, dass Nicht-Residenten auch verpflichtet sind, diese Steuer zu zahlen. Die Erklärung ist zusammen mit der Erklärung der Einkommenssteuer jedes Jahr beim Finanzamt vorzulegen.

Die wichtigsten durch den Real Decreto-ley 13/2011 eingeführten Änderungen in der Regelung der Vermögenssteuer sind die folgenden:

1. Freibetrag bei Eigentumswohnort: die maximale Höhe der Steuerbefreiung für das Domizil (für Residenten) ist auf € 300.000 (bisher € 150.253,03) erhöht.

2. Allgemeiner Freibetrag: Wenn die Autonomen Gemeinschaften nichts anderes regeln ist die Bemessungsgrundlage im allgemeinen 700.000 € reduziert.

Ob diese neue Regelung und die Wiedereinführung der Steuer wirklich eine wesentliche Tragweite in den Einnahmen der öffentlichen Behörden auswirken wird, das ist fraglich. Es sieht so aus, dass die sozialistische Partei von dieser Wiedereinführung einer Steuer „für die Reichen“ ein politisches Ergebnis erwartet hatte (die Wahlen fanden kurz nach der Steuerreform statt, trotzdem war das Erbgebnis sowieso für die sozialistische Partei eine ganze Katastrofe), aber die tatsächliche Auswirkung der Widereinführung der Steuer wird die schwierige Situation der öffentlichen Finanzen nicht lösen können.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Die Einkommenssteuer der Ausländischen Eigentümer

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Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Viele Eigentümer verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, hier weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermieten oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Wie ist diese eigentlich fiktive Rente kalkuliert? Das spanische Gesetz setzt voraus, dass das Einkommen, dass das blosse Besitzen eines Objekts erzeugt, ein bestimmter Prozentsatz des Katasterwerts ist. Dieser Prozentsatz liegt entweder bei ein 2% oder bei 1,1% und das hängt vom Jahr ab, in dem der spanische Kataster (oder besser gesagt, die betroffene Gemeinde) seine eigene Inmobilienswerte revidiert hat. Das Kataster ist ein staatlicher vom spanischem Finanzamt abhängigen Register von Objekten, das den Behörden hilft, Angaben über diese Objekte (Eigentümer, Fläche, Nutzung, Jahr der Bebauung, Grenzen, usw.) zu kennen. Die im Kataster gespeicherte Information kann von den Katasterbeamten oder von den Gemeinden oder von den Eigentümern selbst abgegeben werden. Eine der wichtigsten Angaben, die im Kataster für jeden Objekt aufgestellt ist, ist eigentlich der Katasterwert. Dieser Wert ist von vielen anderen objektiven Angaben abhängig und kann in der Regel hier an der Küste viel niedriger sein als was wir als Marktpreis für diese Liegenschaft setzen würden. Trotzdem ist dieser objektive Wert für fast alle Behörden massgebend und unterliegt der Grundlage vieler Steuern, auch die Einkommenssteuer der Nicht Residenten. Dieser Prozentsatz des Katasterwerts ist dann die Grundlage der Einkommenssteuer der Nicht Residente, die hier von 24% betragt. Die resultierende Summe muss von den Eigentümern jedes Jahr vor dem 31. Dezember des folgenden Jahres bezahlt werden. Das bedeutet, dass die Ausländer, die im Jahr 2011 Eigentum besitzen, müssen vor dem 31. Dezember 2012 die entsprechende Steuererklärung dem Finanzamt vorlegen und die Steuer zahlen müssen. Das Finanzamt hat ab 2008 die Formulare für diese Erklärung gewechselt, was vielen Ausländer, die diese Gesetzänderung nicht rechtzeitig erfahren haben, Probleme mit dem Finanzamt verursacht hat. Bisher hatte man das Formular 214 benutzt, aber jetzt muss mann das Formular 210 benutzen. Die Änderung ist eine Konsequenz der letzten steuerlichen Reformen, in der die Vermögenssteuern abgeschafft wurde. Die Nichtresidentensteuer bleibt jedoch erhalten, weil es sich hierbei um eine Einkommenssteuer und nicht um die Vermögenssteuer handelt. Ansonsten ist für Nichtresidente lediglich noch die Grundsteter, als gemeindliche Steuer, zu entrichten: die sogennante IBI, die jede Gemeinde den Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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