Im Rahmen des neuen Unternehmergesetzes kann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien durch den Kauf einer Immobilie erhalten werden

Die spanische Regierung versucht so, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen, indem Ausländer von außerhalb der EU durch die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung zur Investition in Spanien angeregt werden, was zudem den Vorteil mit sich bringt, dass sie sich in den Ländern des Schengener Abkommens praktisch ohne jede Einschränkung bewegen zu können.

Auch hier besteht wieder die Gefahr, dass der Anleger den Kauf einer Immobilie als Gelegenheit für seine Geschäfte in Europa betrachtet. Dies könnte dazu führen, dass er nicht eingehend genug prüft, ob der Kauf der Immobilie sicher und seriös ist, da er die Gelegenheit des Erhalts eines legalen Wohnsitzes in Spanien ausnutzen will. Die Gefahr ist die gleiche wie beim Touristen, der seine Ferien genießen möchte, anstatt Anwaltstermine wahrzunehmen. Auch in diesem Fall ist die Anlage ein Mittel und kein Zweck, denn genau wie der Tourist den Erwerb einer Immobilie als Mittel betrachtet, das ihm erlaubt, seine Ferien in Spanien zu sichern, sieht der Unternehmer seine Gelegenheit, über den Kauf der Immobilie die Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, die es ihm erlaubt, sich frei im Schengener Raum zu bewegen. Beide halten es nicht für notwendig, sich beim Kauf entsprechend abzusichern. Treten dann jedoch Probleme auf, sehen sie sich gezwungen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der diese Probleme, die aufgrund mangelnder unabhängiger und professioneller Beratung entstanden sind, lösen soll. Oft ist es dann aber leider schon zu spät und wenn es überhaupt Lösungen gibt, verursachen diese viel höhere Kosten als eine rechtzeitige Beratung. Gut beratene Anleger können solche Fehler vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Kampagne des spanischen Finanzamts um die Zahlung der Einkommensteuer der Nicht-Residente zu verlangen

Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Das spanische Finanzamt war bisher nicht sehr streng, um das zu kontrollieren, dass die Nicht-resident Eigentümer diese Einkommensteuer zahlen. Viele Eigentümer kennen diese Pflicht überhaupt nicht und viele andere verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, und weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) fiskalisch als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermietet oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Anders als bei der  gemeindlichen Grundsteuer, die sogennante IBI, die jede Gemeinde dem jeweiligen Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird, bei der staatslichen Einkommenssteuer von Nicht Residente, muss jedes Jahr eine eigene Steuererklaerung von dem gleichen Steuerzahler vorbereitet, kalkuliert und dem Finanzamt vorgelegt werden.

Diesen Monat haben viele Eigentümer, die in Spanien nur ihre Ferien in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäuser verbringen, einen Brief des spanischen Finanzamts erhalten, wobei das erinnert wird, dass diese Einkommenssteuer von Nicht Residenten existiert und bezahlt werden muss. Bisher war aber das Finanzamt betreffend dieser Steuer sehr grosszügig. Da die wirtschaftliche Situation so schlecht ist, sieht es so aus, dass das Finanzamt jetzt strenger wird, damit diese Steuer von allen Nicht Residenten, die in Spanien Eigentum besitzen, erklärt und bezhalt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Die europäischen Steuerbehörden verstärken ihre Zusammenarbeit

Im Laufe der Jahre haben wir in unserem Büro gesehen, wie das spanische Finanzamt seine Kanäle von Zusammenarbeit mit anderen europäischen Steuerbehörden verbessert hat: jetzt werden alle Arten von Informationen über ihre jeweiligen Steuerzahler ausgetauscht.

Diese Zusammenarbeit beschränkte sich bisher auf die Verfolgung von Immobilien, die in öffentlichen Registern in Spanien auf dem Namen von ausländischen Steuerzahler eingetragen waren, die vollstreckbaren Schulden mit dem entsprechenden ausländischen Finanzamt hatten. Die spanischen Steuerbehörden fungierten einfach als Geldeintreiber, um die Forderungen der ausländischen Finanzämter gegen diese Eigentümer in Spanien (resident oder nicht resident) geltend zu machen.

Jetzt wird die Zusammenarbeit zwischen Steuerbehörden viel weiter gehen und wird im Rahmen von Verwaltungs- oder Inspektionsverfharen entwickelt, welche auf der Grundlage von Daten und Indikatoren eingeleitet werden, die durch ausländische Steuerbehörden beigefügt sind.

Der häufigste Fall ist die Erfahrung der ausländischen Rentner, die in Spanien leben, deren ausländichen Pensionen im Prinzip Steuerfrei sind. Diese Rentner sind jedoch verpflichtet, ihre Pension aufgrund der Progressivität der Einkommensteuern zu erklären: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und anderen Ländern betrachtet die Renten, die aus öffentlichen Mitteln des anderen Staates im Wohnsitzstaat bezahlt werden, als Steuerfrei im Sinne der Einkommensteuer. Ausgehend von dieser Prämisse halten viele ausländischen in Spanien ansässigen Rentner für unnötig, die Pflicht zu erfüllen, eine jährliche Steuererklärung über die persönlichen Einkommen abzugeben. Allerdings erhalten viele dieser Rentner Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien oder Bankzinsen, die den spanischen Steuerbehörden deklariert werden müssen. Darüber hinaus ergänzen die meisten dieser Rentner ihre Einkünfte aus Mitteln des Staates mit anderen Renten aus privaten Mitteln, die in der Regel viel höher sind. Aufgrund der Progressivität der Eikommensteuer ist der Prozentsatz, der auf das Gesamteinkommen von jemanden mit Wohnsitz in Spanien entsprechen würde, derjenige, der auf diese anderen privaten nicht steuerfreien Einkommen angewandt werden muss, um die Steuer zu berechnen, die in Spanien deswegen bezahlt werden muss. Als Ergebnis kann der endgültige Betrag der an den spanischen Fiskus gezahlten Steuer viel höher sein.

In diesen wirtschaftlich schwierigen Zeiten hat der spanische Staat auf die Inanspruchnahme der Differenz zwischen dem wirklich bezahlten Betrag und demjenigen, der hätte gezahlt werden müssen, gegriffen. Und verlangt allen Betroffenen auch ihre offiziellen Pflichten gegenüber dem Fiskus zu erfüllen. Und all dies dank der wertvollen Zusammenarbeit von ausländischen Steuerbehörden, die einst von der Verfolgung von Immobilien ihrer Landsleute in Spanien, profitierten.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Residenten in Spanien sind verpflichtet, ihre Vermögenswerte im Ausland zu erklären

Der spanische Königliche Dekret 1558 / 2012, veröffentlicht am 15. November 2012 stellt neue Meldepflichten für Steuerzahler mit Wohnsitz in Spanien: sie sollten dem spanischen staatlichen Finanzamt über ihre Rechte und Eigentum berichten, die  im Ausland aufrechterhalten oder  verwaltet wird, wie z. B. Immobilien, Bankkonten, Aktien, Anleihen und Versicherungen.

Diese Erklärung sollte ausschließlich mittels Telematik über das Internet erfolgen. Die Information kann man mit einer elektronischen Unterschrift übertragen, wenn ein persönliches Zertifikat, das im Voraus im Browser für diesen Zweck installiert wurde, ausgewählt wird. Vorlagefrist ist vom 1. Januar bis zum 31. März des Jahres, das auf dasjenige folgt, auf das sich die Information bezieht, obwohl die Erklärung für das Jahr 2012 im März und April 2013 statt finden wird.

Die Informationen an die Steuerbehörden über Konten in im Ausland ansässigen Finanzinstituten müssen die folgenden Elemente umfassen:
1. Firma oder vollständigen Namen und Adresse der Bank oder der Sparkasse
2. Vollständige Identifizierung der Konten
3. Datum der Eröffnung oder Auflösung des Kontos oder gegebenenfalls Datum der Erteilung und Widerrufung der Vollmacht über ein Bankkonto, welche den Bevollmächtigten zwingt, diese Erklärung abzugeben.
4. Und logischerweise, sowohl den Kontostand am 31. Dezember als auch das durchschnittliche Kontosaldo des letzten Quartal des Jahres.

Trotzdem ist niemand verpflichtet, über den Stand seines Kontos zu berichten, wenn der gesamte Betrag am 31. Dezember nicht 50.000 EUR überschreitet. Die Vorlage dieser Erklärung in den folgenden Jahren wird nur verlangt, wenn irgendwelcher der gemeinsamen Salden der Konten (entweder der Kontostand am 31.12. oder der Durchschnitt des letzten Quartals des Jahres) eine Steigerung von mehr als 20.000 Euro erlebt.

Eine ähnliche Bestimmung ist vorgesehen, wenn es sich bei dem ausländischen Vermögen um Wertpapiere, Aktien, Investmentfonds, Lebensversicherungen oder Behinderungsversicherungen oder zeitweilige oder lebenslange Renten handelt.

Für Immobilien im Ausland wird der Bericht die folgenden Daten enthalten:
a. Identifikation der Immobilie mit einer kurzen Beschreibung ihrer Typologie, wie in einer künftigen Ordnung des zuständigen Ministeriums festgelegt wird.
b. Lage der Immobilie: Land oder Gebiet, in dem sie sich befindet, Stadt, Straße und Hausnummer.
c. Erwerbsdatum.
d. Anschaffungskosten.

Bei Timesharing-Verträgen oder ähnlichen Vereinbarungen und bei Nießbrauchsrechten sollten die Reporter auch den Wert der Inmobilie am 31. Dezember des Jahres angeben. Die quantitative anwendbaren Haftungsgrenzen sind aber die gleichen wie in den vorherigen Fällen.

Diese Pflicht, das ausländische  Vermögen zu erklären, wird durch eine engere Zusammenarbeit und eine verstärkte gegenseitige Unterstützung zwischen den Steuerbehörden von verschiedenen Staaten begleitet. Wir werden darüber in einem künftigen Artikel besprechen.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Immobilienkauf in Spanien: ein Weg, eine Aufenthaltsgenehmigung für Nicht-EU-Bürger zu bekommen

Diese Ankündigung wurde von der Regierung von Spanien Mitte November gemacht und häufig in den Medien berichtet. Diese gesetzliche Maßnahme ist unter Berücksichtigung und wir wissen wirklich noch nicht, wie es schließlich bestimmt werden kann.
Es wäre die Absicht der Regierung, ein neues Argument für potenzielle Käufer von Immobilien in Spanien (vor allem in Ländern wie Russland oder China) zu geben. Für Verkäufer von Immobilien in Spanien, die seit Jahren erfolglos versuchen, einen Käufer zu finden, trotz der ständigen Ermässigungen des Verkaufspreises, könnte diese Massnahme eine neue Chance sein.

Für weitere Informationen lesen Sie den folgenden Artikel (2011)

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Welche Steuern werden fällig bei der Vermietung meines Ferienhauses?

Die meisten Touristen, die Spanien besuchen, wählen für ihre Unterkunft eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus. Wer Grundeigentum in Spanien besitzt und dieses während der Feriensaison vermieten möchte, sollte wissen, welche Steuern er an die öffentlichen Behörden Spaniens abzuführen hat.

Ein Ferienhaus wird meist für die Urlaubszeit, also für einen Zeitraum von nicht länger als drei Monate vermieten. In diesem Fall wird das Einkommen aus der Vermietung dieser Immobilie immer als Vermögenseinkommen betrachtet und muss in der jährlichen Erklärung der Einkommensteuer mit einbezogen werden. Die notwendigen Ausgaben für das Aufrechterhalten des Ferienhauses und für seine Vermarktung sind von diesen erklärten Einnahmen absetzbar, aber nur, wenn diese Aufwendungen in der Zeit abgerechnet werden, wo das Ferienhaus oder die Ferienwohnung an Dritte vermietet wird. Dennoch darf man nicht ausser acht lassen, dass diese Ferienhäuser auch während der Periode, in denen sie nicht vermietet werden, ebenso steuerrechtlich Einnahmen erzielen, die nach dem Einkommenssteuergesetz deklariert werden müssen. Das ist so, weil der bloße Besitz einer Immobilie, die nicht das Domizil des Steuerpflichtigen ist, in den spanischen Steuervorschriften immer als Einkommen gilt, auch wenn tatsächlich keine Einnahmen erzielt werden, weil der Wohnraum nicht vermieten ist. Diese fiktive Einnahme entspricht einem Betrag, der aus der Anwendung eines kleinen Prozentsatzes des Katasterwert der Liegenschaft herausgerechnet wird. Dieser Katasterwert ist ein objektiver Wert, der von den öffentlichen Behörden unter bestimmten Bewertungsvorschriften etabliert wird. In dem Zeitraum indem die Liegenschaft nicht vermietet ist, darf kein Abzug von Aufwendungen stattfinden.

Alle Privatpersonen sind verpflichtet eine Jahreseinkommenssteuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen, wenn sie Eigentümer von Immobilien in Spanien sind, die nicht ihr formeller erster Wohnsitz sind (resident). Dies bedeutet, dass alle Besitzer eines Ferienhauses in Spanien, im Land ansässig oder nicht ansässig, immer verpflichtet sind, jährlich dieser Erklärung vorzulegen, auch wenn die Immobilien nicht vermietet werden. Vielen ausländischen Eigentümern ist diese Verpflichtung nicht bewusst. Oftmals gehen sie davon aus, dass sie mit der Bezahlung der gemeindlichen Grundsteuer (IBI), alle ihre Steuerpflichten erfüllt haben. Aus Unwissen wird häufig die Steuererklärung für das Ferienhaus nicht abgegeben. Im Anbertacht der leeren Kassen Spaniens hat die Finanzverwaltung nun darauf verstärkt ihr Augenmerk.

Trotzdem könnte das Vermieten eines Ferienhauses als wirtschaftliche Tätigkeit betrachtet werden und müsste als solche nach den EStR deklariert werden, wenn es sich unter den folgenden Umständen herausbildet:

  •   Es gibt mindestens einen Raum, der für die Abwicklung der Tätigkeit gewidmet ist.
  •   Es gibt einen full-time Arbeitnehmer, um bei der Entwicklung der Tätigkeit zu arbeiten.

 

Alles, was bisher erwähnt wurde, bezieht sich auf die Einkommenssteuer von Privatpersonen. Im Hinblick auf die Mehrwertsteuer, ist die allgemeine Regel, dass die Vermietung des Objekts nicht besteuerert wird, solange sich der Vermieter nicht verpflichtet Hoteldienstleistungen zu verrichten, wie z. B. die Reinigung der Wohnung und den Wechsel der Bettwäsche und Handtücher mindestens einmal pro Woche.

Hierrunter fällt jedoch nicht die Endreinigung und die technische Hilfe für die Reparatur und Aufrechterhaltung von Sanitär-, Elektro-, und Glasinstalationen, Jalousien, Schlösser und Geräte, auch wenn die Immobilie nur eine Woche vermitete war.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Die Vorbereitung einer Erbschaft mittels einer Schenkung; Vorteile einer Schenkung von Todes wegen

Der Tod ist nicht vorhersehbar, aber in bestimmten Fällen können wir uns dem nahen Ende bewusst sein, beispielsweise im hohen Alter oder bei schwerer Krankheit. In Katalonien gibt uns das Gesetz für diese Fälle eine nahezu unbekannte Möglichkeit die Aufteilung und die Kosten unseres Erbes abzusehen. Diese Methode heißt Schenkung von Todes wegen und bietet viele Vorteile gegenüber der herkömmlichen Vererbung.

Die Schenkung von Todes wegen (lat. mortis causa) ist eine Art der Schenkung, die das katalanische Recht einräumt und die man immer benutzen kann, wenn das Objekt der Schenkung eine Immobilie in Katalonien ist. Sie hat viele Vorteile im Hinblick auf die einfache Schenkung sowie auf die Erbschaft. Allerdings sind bestimmte Voraussetzungen zu  befolgen, damit die Behörden sie als solche anerkennen. Es handelt sich dabei um die Schenkung von Gütern, zunächst ohne die Übertragung des Eigentums. Diese wird wirksam mit dem Eintritt des Todes. Das gemeine spanische Recht (das in anderen Regionen ausser Katalonien anwendbat ist) betrachtet sie nicht wirklich als Schenkung, sondern als Vermächtnissen und diese sind letwilligen Verfügungen.

Aber in Katalonien gibt es ein eigenes Rechtsinstitut und es erlaubt jene Schenkung von Todes wegen unter den folgenden, eng miteinander verknüpften Voraussetzungen:

  • Freie Widerruflichkeit für den Schenkenden, was zugleich bedeutet, dass eine Eigentumsübertragung (zunächst) nicht erfolgt.
  • Die Unwirksamkeit im Falle des Vorversterbens des Beschenkten: das bedeutet dass die Anwartschaft unwirksam wird, wenn der Beschenkte vor dem Schenkenden stirbt. In diesem Fall bleibt immer das Eigentum beim Schenkenden und dieses ist keinen Beschränkungen unterworfen.

Der wichtigste Vorteil im Vergleich zu einer gemeinen Schenkung ist steuerlicher Natur.
Bei der einfachen Schenkung wird die Steuer fällig in dem Moment, in dem die Vermögensübertragung stattfindet. Bei der Schenkung von Todes wegen kann man die Anmeldung und die Bezahlung der Steuer aufschieben bis zum Eintritt des Todes des Schenkenden. Die gemeine Schenkung dagegen unterfällt der Schenkungssteuer, die keinen Freibetrag kennt. Die Schenkung von Todes wegen wird dagegen im Moment des Todes des Schenkenden steuerlich behandelt wie ein Vermächtnis und unterliegt dann der Erbschaftssteuer, so dass der Erbschaftssteuerfreibetrag zur Geltung kommt.

Aber es gibt auch andere Vorteile gegenüber anderen Arten der Vermögensübertragung von Todes wegen (wie beispielsweise der testamentarischen), insbesondere die Leichtigkeit der Handhabung. Man muss nicht genau den Erben bestimmen oder das festlegen, wer ein bestimmtes Vermächtnis auszubezahlen hat, schließlich muss auch nicht die Wirksamkeit des Testaments bestätigt werden.

Dies alles hat besondere Bedeutung bei der Vermögensübertragung von Ausländern. Deren Erbfolge beurteilt sich stets nach dem jeweiligen nationalen (ausländischen) Recht. Hierdurch bekommen die Behörden des jeweiligen Landes die Möglichkeit sich einzuschalten. Mit der Schenkung von Todes wegen vermeiden wir alle Arten eines Eingriffs nationaler Behörden des Schenkenden, sowohl im Moment des Vertragsschlusses als auch in dem des Vollzugs der Schenkung. Der Eigentumstitel der Vermögensübertragung entsteht bereits ordnungsgemäß zu Lebzeiten des Schenkenden . Für den Vollzug der Vermögensübertragung bedarf es abgesehen von der Sterbeurkunde des Schenkenden keiner weiteren Unterlagen.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Internationale Rechtsbeihilfe

Die immer mehr steigenden internationalen wirtschaftlichen und  auch gesellschaftlichen Tätigkeiten führen zu weitverbreitenden internationalen Rechtsfragen im Alltag und gehören folglich auch zu den täglichen Verfahren am Gericht. Es ist heutzutage nicht ungewöhnlich, dass einer oder beide der Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens im Ausland wohnhaft ist/sind oder dass rechtliche Beweislagen über die Grenzen hinaus zu ermitteln sind.

Muss ein Anwalt eine Vollmacht oder eine eidesstattliche Erklärung formalisieren, um zum Beispiel ein internationales Gesetz zu beglaubigen,  einen gerichtlichen Bescheid ins Ausland zuzustellen oder irgendwelche Beweislagen im Ausland zu ermitteln, dann kann das gerichtliche Verfahren sehr kompliziert und langwierig werden und in manchen  Fällen ist es sogar unmöglich durchzuführen.

In Europa ist die Zusammenarbeit zwischen den Regierungen der Staaten in Rechts- und Sicherheisfragen einer der 3 wichtigsten Säulen in der Europäischen Union, zusammen mit der Wirschaftsgemeinschaft und der gemeinsamen Ausländer- und Sicherheitspolitik. Seit der Inkraftsetzung des Amsterdamers Abkommens, kann man die gemeinschaftlichen Bestimmungen auf allen Bereichen betreffend der polizeilichen und justiziellen Zusammenarbeit im Sinne des Titels VI des EU-Vertrags anwenden, obwohl diese “Vergemeinschaftung” der Regeln für die polizeiliche und justizielle Zusammenarbeit muss vom Rat einstimmig beschlossen und von allen ratifiziert Mitgliedstaaten werden.

Bis jetzt war die gemeinschaftliche europäische Justiz noch nicht so entwickelt wie die europäische Währungs- und Wirtschaftsunion oder die interstaatliche Koordination in Auslands- und Sicherheitspolitik, doch in den letzten Jahren wird immer mehr an  Gerichten das europäische Recht angewandt. Das Prinzip der europäischen Regelungen für dieser Fragen der justiziellen Zusammenarbeit ist, die Justizbeamten der Mitgliedstaaten zu ermöglichen, miteinander mit einfachen festgelegten Protokollen enger zusammenarbeiten, vorausgesetzt, dass von Amts wegen oder auf Antrag, internationale Maßnahmen für notwendig vom Richter erachtet wird. Zuerst muss ein Richter dann entscheiden, ob das Gerichtsverfahren internationalen Gesetzen unterliegt. Dannach, passiert es oft, dass sehr wenige Gerichtsbeamte die internationalen Gesetze kennen. Deshalb braucht es sehr professionelle Anwälte mit internationaler Prozesserfahrung, um solche  Verfahren überhaupt durchführen zu können. Es kann sonst somit zu endlos langen Prozessen führen, die manchmal nur zu Zeitverschwendung führen.

Wenn solche Ineffiezienzen in der grundlegenden Struktur der Rechtslage in der Europäischen Union vorhanden sind, was passiert bei grenzübergreifenden juristischen Fällen ausserhalb der Europäischen Union? Dann kann nur eine international Prozesserfahrene Firma wie die Mitglieder von EUROJURIS INTERNATIONAL helfen. Diese Firma arbeitet mit internationalen Anwälten und Beratern zusammen, die wiederum auf solchen Gebieten spezalisiert sind.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Die Einkommenssteuer der Ausländischen Eigentümer

Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Viele Eigentümer verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, hier weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermieten oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Wie ist diese eigentlich fiktive Rente kalkuliert? Das spanische Gesetz setzt voraus, dass das Einkommen, dass das blosse Besitzen eines Objekts erzeugt, ein bestimmter Prozentsatz des Katasterwerts ist. Dieser Prozentsatz liegt entweder bei ein 2% oder bei 1,1% und das hängt vom Jahr ab, in dem der spanische Kataster (oder besser gesagt, die betroffene Gemeinde) seine eigene Inmobilienswerte revidiert hat. Das Kataster ist ein staatlicher vom spanischem Finanzamt abhängigen Register von Objekten, das den Behörden hilft, Angaben über diese Objekte (Eigentümer, Fläche, Nutzung, Jahr der Bebauung, Grenzen, usw.) zu kennen. Die im Kataster gespeicherte Information kann von den Katasterbeamten oder von den Gemeinden oder von den Eigentümern selbst abgegeben werden. Eine der wichtigsten Angaben, die im Kataster für jeden Objekt aufgestellt ist, ist eigentlich der Katasterwert. Dieser Wert ist von vielen anderen objektiven Angaben abhängig und kann in der Regel hier an der Küste viel niedriger sein als was wir als Marktpreis für diese Liegenschaft setzen würden. Trotzdem ist dieser objektive Wert für fast alle Behörden massgebend und unterliegt der Grundlage vieler Steuern, auch die Einkommenssteuer der Nicht Residenten. Dieser Prozentsatz des Katasterwerts ist dann die Grundlage der Einkommenssteuer der Nicht Residente, die hier von 24% betragt. Die resultierende Summe muss von den Eigentümern jedes Jahr vor dem 31. Dezember des folgenden Jahres bezahlt werden. Das bedeutet, dass die Ausländer, die im Jahr 2011 Eigentum besitzen, müssen vor dem 31. Dezember 2012 die entsprechende Steuererklärung dem Finanzamt vorlegen und die Steuer zahlen müssen. Das Finanzamt hat ab 2008 die Formulare für diese Erklärung gewechselt, was vielen Ausländer, die diese Gesetzänderung nicht rechtzeitig erfahren haben, Probleme mit dem Finanzamt verursacht hat. Bisher hatte man das Formular 214 benutzt, aber jetzt muss mann das Formular 210 benutzen. Die Änderung ist eine Konsequenz der letzten steuerlichen Reformen, in der die Vermögenssteuern abgeschafft wurde. Die Nichtresidentensteuer bleibt jedoch erhalten, weil es sich hierbei um eine Einkommenssteuer und nicht um die Vermögenssteuer handelt. Ansonsten ist für Nichtresidente lediglich noch die Grundsteter, als gemeindliche Steuer, zu entrichten: die sogennante IBI, die jede Gemeinde den Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Steuern sparen bei der Planung Ihrer Erbschaft

Nach Jahren Beratung von Ausländern mit Immobilien in Spanien, können wir unsere Erfahrung denjenigen mit einem bisschen Voraussicht anbieten, die ihren geliebten eine Menge Probleme und vor allem eine Menge Geld durch die Planung der Erbschaft sparen wollen. Im Fall einer Erbschaftsangelegenheit ist es sehr empfehlenswert, eine steuerliche Planung aufzustellen, um die anfallenden Erwerbssteuern und Kosten zu verringen. Das ist in allen Fallen so, aber besonders im Falle einer Erbschaft von Eigentümern, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, das heisst, die jenigen die keine offiziele Aufenthaltsgenehmigung haben.

Wenn Sie Eigentum in Spanien haben (Inmobilien oder bewegliche Sachen wie Geldanlagen in Banken oder Autos) müssen Sie damit rechnen, dass Ihre Nachkömmlinge oder die Personen, die Sie in einem Testament als Erben bestellt haben, nach Ihrem Tode verschiede Rechtsakte veranlassen müssen, um ofiziell Eigentümer der vererbten Güter zu werden (damit die Erben diese Güter dann tatsächlich ausnutzen, das heisst, verkaufen, oder belasten können). Jeder von diesen Rechtsakte ist besteuert. Wenn wir Probleme unseren Erben vermeiden wollen, können wir einige Sachen planen und ein paar Erledigungen machen, die unseren Erben alles in dem Moment der Erbschaftsannahme vereinfachen können.

Ein möglichkeit ist, während unseren Lebens eine Eigentumsumtragung zu veranlassen, damit wir Steuer vermeiden können: trotzdem müssen wir klar haben, welche Steuern auch im Falle einer freie Übergabe bzw. einer Schenkung eines Inmobiliens zu zahlen sind, damit wir es vermeiden können, dass das Ergebnis der Eigentumsübertragung zur Lebzeit nicht teurer als die Erbschaftsannahme im Todesfall wird. Bei einem Kaufvertrag handelt es sich um andere Steuer, die aber auch einen sehr erheblich Betrag als Ergebnis haben können. Im Regelfall im Falle von nicht Residenten, die das Eigentum vor vielen Jahren erworben haben, kann der Verkauf steuerlich billiger als die Schenkung bzw. die Erbschaft sein, aber jeder Fall muss separat geprüft werden.

Bei Nichtresidenten ist ein typisches Vorgehen, während des Lebens der Ältern, das Reineigentum an die Kinder zu übergeben. Dazu empfehlen wir eine Übertragung des Reineigentums zu formalisieren, weil es trotz dem Aelter der Eltern sowieso etwas billiger ist als einen Verkauf des Volleigentums (Reineigetum plus Niessbrauch) und viel billiger ist als eine Schenkung oder eine Erbschaft des Objekts (wir sprechen dabei ausschliesslich von Nicht-residenten: die Residenten können die letzten Steuerreformen -z. B. in Katalonien- profitieren, wobei die Erbschaft als die beste Übertragungsweise im Regelfall zu sehen ist). Wenn wir einen Verkauf des Reineigentums an die eventuellen Erben veranlassen, ist die steuerpflichtige Gegenleistung fuer die Übertragung (d.h. der in der Kaufurkunde erklärte Kaufpreis) der Wert des Reineigentums, d.h. der Wert des Volleigentum abgezogen dem Wert des Niessbrauchs, weil der Niessbrauch gerade von Ältern aufrechterhalten und nicht übertragt wird: was der Erwerbende bekommt dann ist nur das Reineigentum (Eigentum ohne Niessbrauch). Das, was steuerlich gespart wird, ist der Wert des Niessbrauchs, der aber aufgrund des Älters in Regelfall sehr gering ist. Der Niessbrauch, der nicht uebertragt wird, kann aber danach im Todesfall ohne steuerliche Kosten gelöscht werden.

Auf jeden Fall ist es absolut empfehlenswert einen Rechtsanwalt einzuschalten, denn nur er kann Beratung und rechtlichen Beistand leisten, den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache übersetzen, die Redaktion des definitiven Vertrages  formalisieren, die Beurkundung des Notars vorbereiten und die fiskalische Tragweite des Geschäfts vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird. Wir möchten nochmals darauf hinweisen, dass die Funktion des Rechtsanwalts und die des Notars in Spanien absolut getrennt ist (anders als in anderen Ländern). Hier in Spanien darf der Notar niemals das Interesse einer Partei vertreten, nicht einmal eine Beratung ist erlaubt. Er ist nur ein Beamter, der die Geschäfte, die schon ausgehandelt sind, erlaubt und beurkundet und der sich darum kümmert, dass alle anfallenden Steuern von den Parteien ordnungsgemäss verlangt werden. Aus diesem Grund ist eben die Einschaltung eines Rechtsanwalts so wichtig, denn nur er vertritt Ihre Interessen und erteilt Ihnen eine unabhängige Beratung.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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