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Risikos beim Ankauf von Inmobilien, die vererbt worden sind

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Ein Haus zu kaufen ist immer eine wichtige Entscheidung, weil es sich um eine erhebliche Investition handelt. Deshalb muss man immer an die Folgen denken und ganz klar haben, was für Risikos man bei einem konkreten Kauf eingeht.

Jeder Fall hat seine eigene Problematik. Heute möchte ich über einen Fall sprechen,  der typisch ist: die Kinder oder der Ehegatte einer verstorbenen Person erben das Haus oder die Wohnung, wo diese Person ihres ständige Domizil hatte; bei der erforderlichen notariellen Verhandlung, wo diese Erbschaftsannahme formalisiert ist, und um die hohe spanische Erbschaftssteuer zu vermindern, hören die Erben gern auf den Vorschlag, das in der Erbschaftsannahmeurkunde zu  erklären,  dass sie keine Absicht haben, dieses Objekt innerhalb fünf Jahren zu verkaufen. Damit zahlen sie vielleicht überhaupt keine Erbschaftssteuer und kann die Erbschaftsannahmeurkunde im Grundbuch reibungslos eingetragen werden.

Nach ein paar Jahren, haben die Erben das vergessen, dass sie diese steuerbefreiende Erklärung in dem Moment der Erbschaftsannahme beurkundet haben und dann kommt ein Interessent, der einen sehr guten Kaufpreis für das Objekt anbietet (das passierte oft in den goldenen Jahren, bevor die Krise anfing!). Dann entschliessen die Erben sich, zu verkaufen und damit kauft der Käufer und zählt den höhen ausgemachten Preis. Sogar kann eine Bank dabei einschalten, um das Geschäft zu finanzieren, mit der Garantie, dass das Objekt vom Käufer theoretisch frei von Belastungen erworben ist. Aber das ist nicht absolut richtig: es gibt doch eine Belastung, die im Grundbuch eingetragen und zu sehen ist, an die aber niemand (weder der Käufer, noch der Notar, der das Geschäft beurkundet, noch die Bank, die ihr Geld riskiert) denkt: das Finanzamt hat das Recht, die Steuererklärungen zu revidieren, die bei jeder Eigentumsumtragung vorgelegt worden sind, und wenn das Finanzamt nicht damit einverstanden ist, was bei der Umtragung für Steuer kalkuliert und bezahlt worden war, kann das Finanzamt einseitig neue Steuerkalkulationen machen mit der Garantie, dass das Objekt sowieso belastet wird, um diese Verantwortung gegenüber des Finanzamts zu decken, unabhängig wem dieses Objekt heute gehört. Das würde bedeuten (in dem Falle, der wir bisher geschildert haben), dass eine böse Überraschung vom Finanzamt bei dem Käufer des vererbten Inmobiliens eintreten könnte, wenn das Finanzamt das entdeckt, dass die Bedingungen für eine bestimmte Steuerbefreiung nicht aufrechterhalten worden sind:  das Objekt, das durch die Erbschaft ohne Zahlung der Steuer dank der Steuerbefreiung umgetragen worden war, müsste jetzt eine dem heutigen Eigentümer völlig fremde Verantwortung tragen. Und die von dem Finanzamt einseitig kalkuliert Erbschaftsteuer der Kinder oder der Ehegatten für ein normales Haus (plus Strafen, Zuschläge und Zinsen) kann ein hohes Prozent des Werts des Objekts werden.

Wir empfehlen deshalb immer, überhaupt keinen Kaufvertrag oder Vorvertrag zu unterschreiben, ohne dass ein Rechtsanwalt die Problematik des betreffenden Falles überprüft. Dieser Fall ist nur ein Beispiel der Probleme, vor denen ein Käufer stehen könnte, wenn der Kaufvertrag ohne Überprüfung unterschrieben worden ist. Aber es gibt umheimlich viele andere Fallen, wo man aufpassen muss. Das Finanzamt ist in diesem Moment geldgierig, weil es aufgrund der Krise keine Einnahme gibt und, da die müssigen Beämter des Finanzamts heute nicht mehr zu tun haben, sind alle dabei, die Rechtsgeschäfte (Erbschaftsannahmen, Verkäufe, Schenkungen usw.) zu prüfen, die in den letzten vier Jahren beurkundet sind, um das zu versuchen, Ausrede zu entdecken, um Revisionen der damals vorgelegten Steuererklärungen zu machen, wobei neue Liquidationen kalkuliert werden, um zusätzliche Summe als Steuer zu verlangen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Grundbuch, Kataster und Wirklichkeit

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In Spanien sind häufig die registrierten Einträge im Kataster und im Grundbuch nicht identisch und beide Register können oft die tatsächlich vor Ort existierenden Flächen widersprechen.

Der Grund dafür ist, dass der Ursprung der jeweiligen Angaben unterschiedlich ist: im Grundbuch oder Eigentumsregister werden ausschliesslich die Angaben eingetragen, die in öffentlichen Dokumenten (wie z.B notariell beurkundeten Verträge oder gerichtlichen Entscheidungen) enthaltet sind; die Angaben des Katasters sind jedoch von den zuständigen Beamten der Gemeinde oder des Finanzamts abgegeben und gespeichert.

Der Funktion der Angaben sind auch unterschiedlich: im Grundbuch trägt eine private Person die Angaben ein, die diese private Person mit der Garantie des öffentlichen Registers verteidigen will; im Kataster stellt die Verwaltung die Angaben auf, die für die Kalkulation der Steuer und die Geltendmachung von ihrer eigenen Forderungen notwendig sind.

Dieser mögliche Widerspruch ist nicht der einzige Unterschied zwischen dem spanischen Grundbuch und anderen ausländischen Eigentumsregistern: ein weiterer und sehr wichtiger Unterschied beim Eigentumsregister in Spanien ist der durch eine notarielle Urkunde zwingend notwendige Eintrag der Gebäudebeschreibung mit Angabe der Konstruktionsflächen – während in einem ausländischen Grundbuch (z. B. in Deutschland) lediglich die eindeutige Grundstücksgröße (und keine Gebäudebeschreibung) eingetragen ist. Das bedeutet, dass bei Veränderungen am Gebäude auch der geänderte Bestand durch eine notarielle „nachträgliche Neubauerklärung“ im Eigentumsregister aktualisiert werden muss. Dies unterbleibt jedoch häufig, entweder aus Unkenntnis, mangels Zahlungsbereitschaft der entstehenden Kosten für Notar, Steuern und Register oder meist, weil es schlicht und ergreifend keine (neue) Baugenehmigung gibt.

Fast alle Verkaufsverträge von Inmobilien hängen von der Finanzierung des Käufers ab und diese Finanzierung ist normalerweise von einer Bank gewahrt, aber immer mit der Garantie der Eintragung im Grundbuch einer hypothekarischen Belastung der gekauften Liegenschaft. Deshalb ist es sehr wichtig, dass die Angaben im Grundbuch der Wirklichkeit nicht widersprechen, weil die im Grundbuch fehlenden Angaben könnten das provozieren, dass die finanzierende Bank den Kaufpreis nicht deckt, der für das Objekt als solche (abgesehen was der Grundbuch wirklich sagt) ausgemacht ist. Deshalb ist es ratsam, wenn man eine Liegenschaft im Markt als Verkäufer anbieten möchtet, alle Eintragungen im Eigentumsregister und im Kataster festzustellen und mit den tatsächlich vorhandenen Flächen zu vergleichen.

Sofern im Kataster die richtigen Größen eingetragen sind, ist es relativ einfach, das Eigentumsregister zu berichtigen. Auch mit einer vorhandenen (auch älteren) rechtskräftigen Baugenehmigung und mit der durch die Gemeinde dokumentierten Schlussabnahme kommt man schnell weiter. Schwierig wird es, wenn Gebäude oder Gebäudeteile existieren, die nicht eingetragen sind und für die es keine behördliche Genehmigung gibt. Hier bleibt nur der langwierige und teure Weg der Baugenehmigung über einen Architekten.

Anders ist wenn nicht nur die faktischem sondern auch die juristischen eingetragenen Angaben nicht stimmen: das passiert oft bei Erbschaftsfälle die nicht formalisiert worden sind oder besonders wenn der Käufer niemals zu einem Notar gegangen ist, um den unterschriebenen Kaufvertrag zu beurkunden. Da im Grundbuch oder Eigentumsregister ausschliesslich die Angaben eingetragen werden, die in öffentlichen Dokumenten enthaltet sind, kann keinen privaten Kaufvertrag registriert werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das Europäische Mahnverfahren

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Die Säumigkeit der Schuldner ist eines der Hauptprobleme, welches sich den wirtschaftlichen Akteuren oftmals stellt. Natürlich vergrößert sich dieses Problem in Zeiten der Krise. Ein wenig genutztes Instrument, um Geld säumiger Schuldner, die in anderen Staaten der Europäischen Union leben, einzutreiben, ist das Europäische Mahnverfahren.

Oftmals haben Klienten, wenn sie in die Kanzlei des Rechtsanwalts kommen die Ansicht, dass sich die Mühe nicht lohne einen Forderungsschuldner, der seinen Wohnsitz in ein anderes europäisches Land verlegt hat und keine Güter mehr in Spanien hinterlassen hat, zu verfolgen und es daher besser sei die Forderung wegen Zahlungsunfähigkeit abzuschreiben. Allerdings gibt es immer Möglichkeiten diese Schuldner zu verfolgen. Eine besonders einfache Methode gibt es, wenn der Schuldner sich in einem anderen Land der Europäischen Union aufhält.

Das Europäische Mahnverfahren ist seit 2006 als Verordnung 1896/2006 des Rates und des Europäischen Parlaments gesetzlich geregelt und im Amtsblatt Nr. L 399 vom 30.12.2006 veröffentlicht. Wie üblich im europäischen Prozessrecht handelt es sich um ein System der Kommunikation zwischen der Justizverwaltung und den Beteiligten basierend auf gegenseitigem Vertrauen der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union. Teil dieser Vertrauensgrundlage ist die Annahme, dass alle Gerichte der Mitgliedsstaaten zuverlässig sind, sowie auch die entsprechenden Systeme der öffentlichen Kommunikation, insbesondere der Post.

Darüber hinaus haben Gesetze dieserart üblicherweise das Ziel die Kommunikation zwischen der Justizverwaltung und den Verfahrensbeteiligten innerhalb der verschiedenen Länder, Sprachen und Kulturen zu vereinfachen. Dies geschieht mittels der Veröffentlichung amtlich übersetzter Formulare im Amtsblatt der Europäischen Union in allen Amtssprachen der Europäischen Union. Hierdurch werden weitere Kosten sowie Interpretationsprobleme vermieden.

Nicht zu vergessen ist, dass die europäischen Regelungen direkt anwendbar sind, also nicht ins jeweilige nationale Recht umgesetzt werden müssen. Jedenfalls ist diese Vorgehensweise für den Gläubiger ein möglicher Weg um seine Forderung vom säumigen Schuldner einzutreiben. Allerdings behält der Gläubiger auch die volle Freiheit auf die etablierten Vorgehensweisen des nationalen Rechts zurückzugreifen, sofern er dies vorzieht. Das Europäische Mahnverfahren gibt vor viel einfacher und schneller zu sein und es vermeide jedes Erkenntnisverfahren sowie die Anerkennung von bestehenden ausländischen Titeln vor der Vollstreckung in dem Land in dem der Schuldner wohnt und in dem wir die Forderung beitreiben müssen.

Der Gläubiger muss dem zuständigen Gericht des eigenen Landes lediglich ein genormtes Formular der Rückforderung vorlegen, welches verschiedenen Anforderungen genügen muss und dann vom Gericht ohne inhaltliche Prüfung direkt an den Gläubiger an seinem neuen Wohnort übermittelt wird. Das Gericht prüft im Voraus nur die Einhaltung der notwendigen Formalia, aber es wird nicht einmal ein Richter benötigt, der diese Aufgabe ausführt.

Dies schließt zweifellos die Möglichkeit, in Übereinstimmung mit dem nationalem Recht, nicht aus in der gleichen Instanz Beschwerde einzulegen (falls das Gericht den beantragten Mahnbescheid nicht erlässt). Wenn das Gericht den Mahnbescheid erlässt, so kann der Schuldner entweder die Forderung erfüllen oder innerhalb einer bestimmten Frist Einspruch einlegen. Wenn nichts dergleichen passiert, so erlässt das Gericht des Ursprungslandes einen Titel, der von jedem Gericht der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union anerkannt wird.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Legalisierung von Gebäuden außerhalb des Gesetzes

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Früher war es in unserem Land möglich, Gebäude außerhalb des Gesetzes durch den bloßen Zeitablauf zu legalisieren. Allerdings hat das Gesetz 8/2011 bei der Aufnahme neuer Gebäude in das Grundbuch neue Anforderungen hinzugefügt, was die Rechtssicherheit des Systems verstärkt.

Bei der Veräußerung einer Immobilie, braucht der Käufer in der Regel Finanzierung. Aufgrund der aktuellen Banken-Situation, ist es nicht nur sehr schwierig, heutzutage die Finanzierung zu erhalten, sondern auch praktisch unmöglich, wenn der Käufer die Garantie einer Hypothek an die Bank nicht bieten kann, die ihm das Geld leiht. Um es der Bank zu ermöglichen, die notwendige Hypothek zu registrieren, sollte der reale Wert der zu belastenden Liegenschaft im Grundbuch zum Ausdruck kommen. Dies wird nur erreicht, wenn die Elemente, die einen größeren Wert anbieten, das heißt, die vorhandenen Gebäude, ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind. Um diese Erbauungen zu registrieren, ist eine notarielle Erklärung des Neubaus immer notwendig und dieses Dokument muss dem Register eingereicht werden, zusammen mit vielen anderen Dokumenten, welche die städtebauliche Rechtmäßigkeit des Gebäudes kontrollieren.

Trotzdem gab es immer eine Hintertür für Gebäude, die das Gesetz stossen, die aber heimlich im Grundbuch am Ende eingetragen werden könnten, mit den wirtschaftlichen und finanziellen Konsequenzen die wir oben genannt haben. Allein das bloße Verstreichen der Zeit ohne Reaktion der zuständigen Planungsbehörden, die Gemeinden, führt zu der Möglichkeit der Regularisierung dieser illegalen Erbauungen. Wenn die Frist für die Strafprozeduren versäumt wird und die Planungsbehörden die illegale Bebauung nicht mehr strafrechtlich verfolgen können, könnten diese Gebäude zum Schluss reglementiert werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt wären. Aber in den heutigen Tagen ist durch die letzte Reform des Gundgesetzes, die wir bereits erwähnt haben, eine wichtige Voraussetzung erforderlich worden, bevor wir die unregelmäßigen Gebäude im Grundbuch eintragen lassen können: wir sollten eine gemeindliche Zertifizierung zeigen, wobei die Tragweite der Situation außerhalb des Gesetzes des Gebäudes festgelegt wird.

Artikel 20.4 des Gesetzes zeigt:
“4 …. im Falle von Bauten, Gebäude und Anlagen, für die keine geeigneten Maßnahmen zur Wiederbeschaffung der Rechtmäßigkeit (durch einen Abriss) wieder aufgenommen werden können, weil die einschlägige Verjährungsfrist verstrichen ist, wird die Registrierung der entsprechenden Urkunden über der Neubauerklärung durch die folgende Vorgehensweise kontrolliert:

  • a) die notarielle Neubauerklärungsurkunde kann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie mit einem Zertifikat vom Stadtrat oder von einem zuständigen Techniker, oder mit einer notariellen Beschreibung der Immobilie oder mit einer beschreibend und grafischen Katasterzertifizierung der Immobilie begleitet wird. Diese Unterlagen müssen den Abschluss der Arbeiten in einem bestimmten Datum bestätigen und die Beschreibung muss auch mit dem Titel übereinstimmen. Zu diesem Zweck muss der Kanzler des Grundbuchs überprüfen, ob es eine Randbemerkung im Grundbuch wegen der Einleitung eines Verfahrens gegen die Konstruktion, Bau und Installation notiert ist und dass das Grundstück nicht der Öffentlichkeit gehört oder  dass es dabei Dienstbarkeiten für die öffentliche Nutzung gibt.
  • b) die Eintragung im Grundbuch muss zeichnen, dass die ganze oder ein Teil der Konstruktion, Bebauung oder Installation den geltenden städtischen Verordnungen nicht respektiert. Es wird dann notwendig sein, den Verwaltungsakt der Gemeinde vorzulegen, wobei die Situation gegen das Gesetz deutlich und mit deren rechtlichen Tragweite deklariert wird.
  • c) Der Kanzler des Grundbuchs wird der Stadt über die entsprechenden Einträge in den obengenannten Fällen Bescheid geben und diese Mitteilung an die Gemeinde wird auch in der Eintragung des Grundbuchs erwähnt”.

Diese neue über den ganzen Staat in Kraft getretene Verordnung, mit welcher die Bereitstellung eines gemeindlichen Zertifikats über den Inhalt der städtischen Illegalität der Gebäuden vor der Registrierung erforderlich wird, ist mit dem gesetzlichen Ziel kohärent, durch “Massnahmen über das Grundbuch bei Inmobilienverträge und Geschäfte die juristiche Gewissheit zu gewährleisten und zu verstärken“ und „Schutzmaßnahmen zur Vorbeugung und Ahndung der zukünftigen Situationen zu ergreifen, um die heute sehr negative Auswirkungen der Rechtsungewissheit auf nationale und internationale Investitionen in Immobilien zu vermeiden“.

Hoffen wir, dass irgendwann diese gesetzlichen Maßnahmen die gewünschte Wirkung haben und dass die Sicherheitsimage verbessert, was notwendig ist, um Immobilieninvestitionen, insbesondere von Ausländern, zu fördern.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Internationale Rechtsbeihilfe

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Die immer mehr steigenden internationalen wirtschaftlichen und  auch gesellschaftlichen Tätigkeiten führen zu weitverbreitenden internationalen Rechtsfragen im Alltag und gehören folglich auch zu den täglichen Verfahren am Gericht. Es ist heutzutage nicht ungewöhnlich, dass einer oder beide der Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens im Ausland wohnhaft ist/sind oder dass rechtliche Beweislagen über die Grenzen hinaus zu ermitteln sind.

Muss ein Anwalt eine Vollmacht oder eine eidesstattliche Erklärung formalisieren, um zum Beispiel ein internationales Gesetz zu beglaubigen,  einen gerichtlichen Bescheid ins Ausland zuzustellen oder irgendwelche Beweislagen im Ausland zu ermitteln, dann kann das gerichtliche Verfahren sehr kompliziert und langwierig werden und in manchen  Fällen ist es sogar unmöglich durchzuführen.

In Europa ist die Zusammenarbeit zwischen den Regierungen der Staaten in Rechts- und Sicherheisfragen einer der 3 wichtigsten Säulen in der Europäischen Union, zusammen mit der Wirschaftsgemeinschaft und der gemeinsamen Ausländer- und Sicherheitspolitik. Seit der Inkraftsetzung des Amsterdamers Abkommens, kann man die gemeinschaftlichen Bestimmungen auf allen Bereichen betreffend der polizeilichen und justiziellen Zusammenarbeit im Sinne des Titels VI des EU-Vertrags anwenden, obwohl diese “Vergemeinschaftung” der Regeln für die polizeiliche und justizielle Zusammenarbeit muss vom Rat einstimmig beschlossen und von allen ratifiziert Mitgliedstaaten werden.

Bis jetzt war die gemeinschaftliche europäische Justiz noch nicht so entwickelt wie die europäische Währungs- und Wirtschaftsunion oder die interstaatliche Koordination in Auslands- und Sicherheitspolitik, doch in den letzten Jahren wird immer mehr an  Gerichten das europäische Recht angewandt. Das Prinzip der europäischen Regelungen für dieser Fragen der justiziellen Zusammenarbeit ist, die Justizbeamten der Mitgliedstaaten zu ermöglichen, miteinander mit einfachen festgelegten Protokollen enger zusammenarbeiten, vorausgesetzt, dass von Amts wegen oder auf Antrag, internationale Maßnahmen für notwendig vom Richter erachtet wird. Zuerst muss ein Richter dann entscheiden, ob das Gerichtsverfahren internationalen Gesetzen unterliegt. Dannach, passiert es oft, dass sehr wenige Gerichtsbeamte die internationalen Gesetze kennen. Deshalb braucht es sehr professionelle Anwälte mit internationaler Prozesserfahrung, um solche  Verfahren überhaupt durchführen zu können. Es kann sonst somit zu endlos langen Prozessen führen, die manchmal nur zu Zeitverschwendung führen.

Wenn solche Ineffiezienzen in der grundlegenden Struktur der Rechtslage in der Europäischen Union vorhanden sind, was passiert bei grenzübergreifenden juristischen Fällen ausserhalb der Europäischen Union? Dann kann nur eine international Prozesserfahrene Firma wie die Mitglieder von EUROJURIS INTERNATIONAL helfen. Diese Firma arbeitet mit internationalen Anwälten und Beratern zusammen, die wiederum auf solchen Gebieten spezalisiert sind.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Die Rolle des Anwalts beim Verkauf von Immobilien

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In den goldenen Jahren der Immobilienblase, wenn alles gut angekauft wurde, spielten Juristen eine wesentliche Rolle in der Beratung von Käufern, damit diese Eigentum von Inmobilien mit voller Garantie erwerben konnten. Jetzt, da alles verkauft wird, ist unsere Rolle noch wesentlich, um das zu verhindern, dass ein eventueller Verkauf durch rechtlichen Gründen frustriert wird.

Ein gewöhnlicher Mensch nimmt nur wenige Male in seinem Leben die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Allerdings scheint es, als ob es kein Bewusstsein in der Gesellschaft geben würde, dass es ratsam ist, mit einem Anwalt zu konsultieren, bevor man diese grundlegende Entscheidung nimmt. Ganz im Gegenteil, die allgemeine Idee ist, dass man nur zu einem Anwalt gehen soll, um rechtliche Probleme zu lösen und nicht, wie es sein sollte, um das zu versuchen, sie zu vermeiden. Deshalb haben wir Juristen oft Kunden, die erst zu uns kommen, wenn sie bereits einen Vertrag unterzeichnet haben, mit der Hoffnung, dass wir mit einem Zauberstab eine problematische Situation lösen können, die niemals stattgefunden hätte, wenn sie uns rechtzeitig konsultiert hätten.

Unter den Fachleuten, die am Entscheidungsprozess der Unterschrift eines Immobilien-Kaufvertrages beteiligt sind, ist der Anwalt der einzige, der Beratung mit der Garantie geben kann, dass dies nur seine Rolle ist und dass er ausschliesslich deshalb bezahlt worden ist. Er beratet, mit der absoluten Unabhängigkeit desjenigen, der weiß, das sein Honorar sowieso bezahlt wird, auch wenn die Operation nicht durchgeführt wird. Kurz gesagt, der Anwalt ist der einzige Fachmann, der ruhig dem Kunden sagen kann: bitte unterschreiben Sie das doch mal nicht! Deshalb ist die Beratung eines Rechtsanwalts vor der Unterzeichnung eines Immobilienvertrages so wichtig, und je früher man zu ihm kommt, desto besser.

In Immobilienmarkt neigen Vermittler oft dazu, die Intervention von Anwälten zu vermeiden, weil sie davon ausgehen, dass es die Kosten der Transaktion nur erhöht und daher wird ihren Handlungsspielraum reduziert. Aber die Realität ist ganz anders: die Kosten unserer Intervention sind sehr profitabel. Wir können tatsächlich viele Beispiele von Immobilientransaktionen geben, die niemals hätten ausgeführt werden können, wenn es nicht eine sofortige Intervention der Anwälte gewesen wäre. Die häufigsten Probleme, die wir lösen sind:
• Probleme mit den anwendbaren Ehegüterstand,
• die notwendige Formalisierung einer Erbschaftannahme,
• Gebäude wobei eine Erklärung des Neubaus erforderlich ist (auch wenn sie rechtlich gebaut worden, aber im Grundbuch noch nicht registriert, sind)
• Steuer- und Geldwäsche-Steuerungsprobleme, die spezifisch gebietsfremde Verkäufer oder gebietsfremde Käufer betreffen,
• besondere Verfügungsvollmachte, die notwendig sind, um den Vorgang zu formalisieren, wenn einer der Vertragspartner nicht bei der Formalisierung des Kaufvertrages anwesend sein kann…

Aber die Palette der Möglichkeiten ist enorm und jeder dieser Fragen kann den Verkauf beeinträchtigen oder sogar unmöglich machen, besonders in der heutigen Zeit, mit Mangel an Käufern und Überangebot an Wohnungen auf dem Markt. Darüber hinaus ist die Erfahrung in internationalen Eigentumsübertragunsgeschäften mit Nicht-Resident-Käufer oder Verkäufer im Moment entscheidend, da der Immobilienmarkt vor allem sein Angebot potentiellen ausländischen Käufern aus Ländern bietet, die heute mehr Kaufkraft und Interesse am Kauf von Immobilien in Spanien haben (Russen, Schweizer, Chinesen, etc.) …

Der Ausfall einer Immobilien-Transaktion bedeutet für den betroffenen Immobilien-Makler eine tatsächliche Ausgabe in Zeit, Hingabe, Reisen und Risikoanalyse, und diese Kosten finden keine Entschädigung, wenn der Betrieb am Ende nicht durchgeführt wird. Die Ursachen für ein solches Versagen sind oft rechtliche Probleme, die nur ein Fachanwalt früh genug vorsehen könnte, der mögliche Lösungen empfehlen könnte um den Verlust des Käufers zu vermeiden. Auch wenn keine der vorgeschlagenen Lösungen angenommen würde, konnte der Anwalt beraten, das Geschäft rechtzeitig zu verlassen, bevor man weitere unnötigen Kosten tragen muss. Das Zusammenarbeiten zwischen Anwälten und Immobilienmaklern oder anderen Vermittlern auf dem Wohnungsmarkt ist eine wichtige Geschäftsgelegenheit und die Synergien, die es erzeugt, sind sehr hilfreich, sowohl für die Anwälte als auch für die beteiligten Makler, da beide ihrem gemeinsamen Kunden das anbieten, mit Garantien kaufen oder verkaufen zu können und seine Entscheidung mit allen notwendigen Informationen zu reifen.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Inmobilienskauf ohne Risikos

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Bevor Sie ein Objekt in Spanien kaufen, oder irgendwelchen Vertrag unterschreiben, wo das Erwerb eines Inmobiliens ausgemacht wird, müssen Sie damit rechnen, dass ohne die notwendigen Garantien diese Unterschift das bedeuten kann, dass Sie ein grosses Risiko eintreten. Die Kosten der Beratung eines Rechtsanwalts sind winzig, wenn man diese Unkosten mit den riesigen Kosten vergleich, die man tragen muss, wenn ein gerichtliches Verfahren aufgrund einer juristischen Auseinandersetzung einzuleiten wäre. Die juristischen Auseinandersetzungen sind aber sehr einfach zu vermeiden, wenn man die richtige Beratung im Voraus erhalten hat.

Die Dienste eines Rechtsanwalts, bei einer Eigentumsübertragung, schliessen folgende Bereiche ein:

Vorherige Überprüfung des Eigentums:

– Registerdaten: Eigentum, Beschreibung, Belastungen und steuerliche

Belastungen

– Katasterdaten: Beschreibung, Katasterwert

– Steuerdaten des Gutes: Steuerschulden

– Städtebauliche Daten des Gutes: Bewertung, Planung, Belastungen,

Legalität des neuen Baus

– Daten der horizontalen Eigentumsordnung: Schulden, spezielle Steuern

und Abgaben

– Zustand des Baus: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

entsprechenden Gutachterberichtes

– Immobilienwert: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

Berichtes über die Wertermittlung

Regelung der Register-, Kataster-, Steuer- sowie der städtebaulichen Daten

Finanzierungs- und Steueranalyse des Vorhabens

Gesellschaftsgründungen und Anmeldung derselben beim Finanzamt

Anmeldung von natürlichen Personen beim Finanzamt

Betreuung bei der Durchführung einer Hypothekenfinanzierung

Vorbereitung und Legalisierung von Dokumenten

– Vorbereitung von Vollmachten

– Beantragen von Apostillen

– Anfordern von einfachen und vereidigten Übersetzungen

Verfassen/Überprüfung des privaten Kaufvertrages, des Optionskaufvertrages,

des Dienstleistungsvertrages, etc.

– Verfassen und Verhandlung

– Überprüfung

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Verfassen/Überprüfung der entsprechenden Urkunde (bei Kauf, Hypothek,

Erbannahme, Bauvorhaben, etc.) in Zusammenarbeit mit dem Notar.

– Vorbereitung und Überprüfung der Dokumente, die zur Ausstellung der

Urkunde notwendig sind

– Verfassen des Entwurfes und Überprüfung des vom Notar auf der Basis

dieses Entwurfes erstellten Urkundentextes

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Abwicklung der Steuererklärung und Steuerzahlung

Eintragung beim Grundbuch- und Katasteramt

Wechsel der Vertragspartei bei Verträgen mit Strom- und Wasseranbietern,

Telefongesellschaften, etc.

Betreuung bei Verhandlungen mit folgenden Personen/Einrichtungen:

– Verkäufer/Käufer

– Immobilienmakler

– Bauunternehmer

– Chefarchitekt und technischer Architekt

– Notar

– Registerbeamter

– Taxator

– Gutachter

– Bank/Sparkasse

– Versicherungsgesellschaft

– Immobilienverwaltung

– Finanzamt

– Rathaus und andere öffentliche Behörden

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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