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Welche Steuern werden fällig bei der Vermietung meines Ferienhauses?

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Die meisten Touristen, die Spanien besuchen, wählen für ihre Unterkunft eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus. Wer Grundeigentum in Spanien besitzt und dieses während der Feriensaison vermieten möchte, sollte wissen, welche Steuern er an die öffentlichen Behörden Spaniens abzuführen hat.

Ein Ferienhaus wird meist für die Urlaubszeit, also für einen Zeitraum von nicht länger als drei Monate vermieten. In diesem Fall wird das Einkommen aus der Vermietung dieser Immobilie immer als Vermögenseinkommen betrachtet und muss in der jährlichen Erklärung der Einkommensteuer mit einbezogen werden. Die notwendigen Ausgaben für das Aufrechterhalten des Ferienhauses und für seine Vermarktung sind von diesen erklärten Einnahmen absetzbar, aber nur, wenn diese Aufwendungen in der Zeit abgerechnet werden, wo das Ferienhaus oder die Ferienwohnung an Dritte vermietet wird. Dennoch darf man nicht ausser acht lassen, dass diese Ferienhäuser auch während der Periode, in denen sie nicht vermietet werden, ebenso steuerrechtlich Einnahmen erzielen, die nach dem Einkommenssteuergesetz deklariert werden müssen. Das ist so, weil der bloße Besitz einer Immobilie, die nicht das Domizil des Steuerpflichtigen ist, in den spanischen Steuervorschriften immer als Einkommen gilt, auch wenn tatsächlich keine Einnahmen erzielt werden, weil der Wohnraum nicht vermieten ist. Diese fiktive Einnahme entspricht einem Betrag, der aus der Anwendung eines kleinen Prozentsatzes des Katasterwert der Liegenschaft herausgerechnet wird. Dieser Katasterwert ist ein objektiver Wert, der von den öffentlichen Behörden unter bestimmten Bewertungsvorschriften etabliert wird. In dem Zeitraum indem die Liegenschaft nicht vermietet ist, darf kein Abzug von Aufwendungen stattfinden.

Alle Privatpersonen sind verpflichtet eine Jahreseinkommenssteuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen, wenn sie Eigentümer von Immobilien in Spanien sind, die nicht ihr formeller erster Wohnsitz sind (resident). Dies bedeutet, dass alle Besitzer eines Ferienhauses in Spanien, im Land ansässig oder nicht ansässig, immer verpflichtet sind, jährlich dieser Erklärung vorzulegen, auch wenn die Immobilien nicht vermietet werden. Vielen ausländischen Eigentümern ist diese Verpflichtung nicht bewusst. Oftmals gehen sie davon aus, dass sie mit der Bezahlung der gemeindlichen Grundsteuer (IBI), alle ihre Steuerpflichten erfüllt haben. Aus Unwissen wird häufig die Steuererklärung für das Ferienhaus nicht abgegeben. Im Anbertacht der leeren Kassen Spaniens hat die Finanzverwaltung nun darauf verstärkt ihr Augenmerk.

Trotzdem könnte das Vermieten eines Ferienhauses als wirtschaftliche Tätigkeit betrachtet werden und müsste als solche nach den EStR deklariert werden, wenn es sich unter den folgenden Umständen herausbildet:

  •   Es gibt mindestens einen Raum, der für die Abwicklung der Tätigkeit gewidmet ist.
  •   Es gibt einen full-time Arbeitnehmer, um bei der Entwicklung der Tätigkeit zu arbeiten.

 

Alles, was bisher erwähnt wurde, bezieht sich auf die Einkommenssteuer von Privatpersonen. Im Hinblick auf die Mehrwertsteuer, ist die allgemeine Regel, dass die Vermietung des Objekts nicht besteuerert wird, solange sich der Vermieter nicht verpflichtet Hoteldienstleistungen zu verrichten, wie z. B. die Reinigung der Wohnung und den Wechsel der Bettwäsche und Handtücher mindestens einmal pro Woche.

Hierrunter fällt jedoch nicht die Endreinigung und die technische Hilfe für die Reparatur und Aufrechterhaltung von Sanitär-, Elektro-, und Glasinstalationen, Jalousien, Schlösser und Geräte, auch wenn die Immobilie nur eine Woche vermitete war.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Neue gesetzliche Anforderungen für Ferienwohnungen

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Unsere Küsten heißen während der Saison Millionen Besucher willkommen. Nicht alle sind Eigentümer von Ferienhäusern oder quartieren sich in ein Hotel ein, sondern die Mehrheit, entscheidet sich dafür während des Aufenthalts ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung anzumieten.  Eine neue Gesetzgebung gibt vor gegen die Schwarzvermietung auf diesem Sektor anzukämpfen und über die Aufrechterhaltung der Qualität unserer touristischen Marke zu wachen.

Die neue Regulierung richtet sich an den touristischen Sektor und nicht, wie zuletzt, ohne großen Erfolg, an den Bereich der Regulierung der Wohnungen selbst. Das Gesetz betrachtet als „vivienda de uso vacacional“ diejenigen Immobilien, die vom Eigentümer direkt oder indirekt wiederholt an Dritte überlassen werden im Austausch gegen eine wirtschaftliche Kompensation. Daher muss  jede Beherbergung, die an Touristen vermietet werden könnte, (also eine vivienda im oben genannten Sinne) eine „cédula de habitabilidad“  vorweisen und dass eine ausreichende Möblierung und genügend Einrichtungsgegenstände für die Unterkunft, gemessen an der Anzahl der angebotenen Übernachtungsplätze, vorhanden ist. Bei der „cédula de habitabilidad“ handelt es sich um einen Nachweis der Bewohnbarkeit der Wohnung, die von einem Architekten vorbereitet und bei der Wohnungsbehörde beantragt wird .

Wie wandelt man ein Haus oder eine Wohnung in eine „vivienda de uso vacacional“ um? Das Gesetz vereinfacht so weit als möglich die behördliche Bearbeitung  dieser Wirtschaftstätigkeit indem es das sogenannte „régimen de comunicación previa“  anwendet. Hiernach ist lediglich eine Anzeige der Vermietungsabsicht vor der zuständigen Ortsverwaltung zu stellen und mit der Vermietung kann direkt begonnen werden. In dieser Anzeige erklärt sich der Eigentümer verantwortlich für die Einhaltung der vorgenannten Requisiten. Begleitend muss er, neben seinen Ausweisdokumenten, lediglich die „cédula de habitabilidad“, eine Bestätigung der Energieversorgung und einen Versicherungsvertrag mit ausreichender Deckungssumme vorlegen.

Die Tatsache, dass die Gemeinde sich hierbei einschaltet bedeutet, dass diese frei entscheiden kann, ob sie für diesen öffentlichen Service eine Gebühr verlangt, deren Höhe sie in den gemeindlichen Finanzverordnungen festlegt. Es wäre wünschenswert, wenn die Verwaltungen diese Möglichkeit nicht ausnutzen würden diesen Vorgang gebührenpflichtig zu machen, um weitere Einnahmen zu generieren. Die Norm will die Qualität der den Touristen angeboten Übernachtungsmöglichkeiten überprüfen, nicht hingegen die Kosten erhöhen, was letzten Endes den gegenteiligen Effekt haben könnte, nämlich eine Förderung der Schattenwirtschaft. Der Erfolg dieser Norm hängt von der einfachen Handhabung ohne hohe Kosten sowie einer entschlossenen Inspektion ab.

Der Status einer Beherbergung als „vivienda de uso vacacional“ bedeutet, dass es nicht in einen Zweitwohnsitz oder einen Hauptwohnsitz umgewandelt werden kann und dass die Eigentümer die persönlichen Daten der Übernachtungsgäste registrieren und, in Übereinstimmung mit den anwendbaren örtlichen Sicherheitsbestimmungen, an die Hauptverwaltung der Polizei übermitteln müssen. Der längste mögliche Aufenthalt in einer solchen Beherbergung zu touristischen Zwecken ist drei Monate.

Eine andere ebenfalls zu beantwortende Problemstellung ist, dass es nicht erlaubt ist die Beherbergung zu teilen. Es ist üblich, dass die Eigentümer großer Anwesen einzelne Zimmer an verschiedene Personen vermieten oder das es innerhalb desselben Gebäudes verschiedene separate, vollständig eingerichtete Wohnungen gibt. In diesen Fällen legt das Gesetz fest, dass die Vermietung von diesen lediglich dann möglich ist, wenn für jede einzelne eine „cédula de habitabilidad“ existiert. Im gegenteiligen Fall findet das „régimen de apartamentos turisticos“ Anwendung, hiernach ist es notwendig eine mindestens 10 m² große Rezeption vorzuweisen und die Mindeststandards für Hotels, wie einen zumindest wöchentlichen Reinigungsservice einzuhalten.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Legalisierung von Gebäuden außerhalb des Gesetzes

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Früher war es in unserem Land möglich, Gebäude außerhalb des Gesetzes durch den bloßen Zeitablauf zu legalisieren. Allerdings hat das Gesetz 8/2011 bei der Aufnahme neuer Gebäude in das Grundbuch neue Anforderungen hinzugefügt, was die Rechtssicherheit des Systems verstärkt.

Bei der Veräußerung einer Immobilie, braucht der Käufer in der Regel Finanzierung. Aufgrund der aktuellen Banken-Situation, ist es nicht nur sehr schwierig, heutzutage die Finanzierung zu erhalten, sondern auch praktisch unmöglich, wenn der Käufer die Garantie einer Hypothek an die Bank nicht bieten kann, die ihm das Geld leiht. Um es der Bank zu ermöglichen, die notwendige Hypothek zu registrieren, sollte der reale Wert der zu belastenden Liegenschaft im Grundbuch zum Ausdruck kommen. Dies wird nur erreicht, wenn die Elemente, die einen größeren Wert anbieten, das heißt, die vorhandenen Gebäude, ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind. Um diese Erbauungen zu registrieren, ist eine notarielle Erklärung des Neubaus immer notwendig und dieses Dokument muss dem Register eingereicht werden, zusammen mit vielen anderen Dokumenten, welche die städtebauliche Rechtmäßigkeit des Gebäudes kontrollieren.

Trotzdem gab es immer eine Hintertür für Gebäude, die das Gesetz stossen, die aber heimlich im Grundbuch am Ende eingetragen werden könnten, mit den wirtschaftlichen und finanziellen Konsequenzen die wir oben genannt haben. Allein das bloße Verstreichen der Zeit ohne Reaktion der zuständigen Planungsbehörden, die Gemeinden, führt zu der Möglichkeit der Regularisierung dieser illegalen Erbauungen. Wenn die Frist für die Strafprozeduren versäumt wird und die Planungsbehörden die illegale Bebauung nicht mehr strafrechtlich verfolgen können, könnten diese Gebäude zum Schluss reglementiert werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt wären. Aber in den heutigen Tagen ist durch die letzte Reform des Gundgesetzes, die wir bereits erwähnt haben, eine wichtige Voraussetzung erforderlich worden, bevor wir die unregelmäßigen Gebäude im Grundbuch eintragen lassen können: wir sollten eine gemeindliche Zertifizierung zeigen, wobei die Tragweite der Situation außerhalb des Gesetzes des Gebäudes festgelegt wird.

Artikel 20.4 des Gesetzes zeigt:
“4 …. im Falle von Bauten, Gebäude und Anlagen, für die keine geeigneten Maßnahmen zur Wiederbeschaffung der Rechtmäßigkeit (durch einen Abriss) wieder aufgenommen werden können, weil die einschlägige Verjährungsfrist verstrichen ist, wird die Registrierung der entsprechenden Urkunden über der Neubauerklärung durch die folgende Vorgehensweise kontrolliert:

  • a) die notarielle Neubauerklärungsurkunde kann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie mit einem Zertifikat vom Stadtrat oder von einem zuständigen Techniker, oder mit einer notariellen Beschreibung der Immobilie oder mit einer beschreibend und grafischen Katasterzertifizierung der Immobilie begleitet wird. Diese Unterlagen müssen den Abschluss der Arbeiten in einem bestimmten Datum bestätigen und die Beschreibung muss auch mit dem Titel übereinstimmen. Zu diesem Zweck muss der Kanzler des Grundbuchs überprüfen, ob es eine Randbemerkung im Grundbuch wegen der Einleitung eines Verfahrens gegen die Konstruktion, Bau und Installation notiert ist und dass das Grundstück nicht der Öffentlichkeit gehört oder  dass es dabei Dienstbarkeiten für die öffentliche Nutzung gibt.
  • b) die Eintragung im Grundbuch muss zeichnen, dass die ganze oder ein Teil der Konstruktion, Bebauung oder Installation den geltenden städtischen Verordnungen nicht respektiert. Es wird dann notwendig sein, den Verwaltungsakt der Gemeinde vorzulegen, wobei die Situation gegen das Gesetz deutlich und mit deren rechtlichen Tragweite deklariert wird.
  • c) Der Kanzler des Grundbuchs wird der Stadt über die entsprechenden Einträge in den obengenannten Fällen Bescheid geben und diese Mitteilung an die Gemeinde wird auch in der Eintragung des Grundbuchs erwähnt”.

Diese neue über den ganzen Staat in Kraft getretene Verordnung, mit welcher die Bereitstellung eines gemeindlichen Zertifikats über den Inhalt der städtischen Illegalität der Gebäuden vor der Registrierung erforderlich wird, ist mit dem gesetzlichen Ziel kohärent, durch “Massnahmen über das Grundbuch bei Inmobilienverträge und Geschäfte die juristiche Gewissheit zu gewährleisten und zu verstärken“ und „Schutzmaßnahmen zur Vorbeugung und Ahndung der zukünftigen Situationen zu ergreifen, um die heute sehr negative Auswirkungen der Rechtsungewissheit auf nationale und internationale Investitionen in Immobilien zu vermeiden“.

Hoffen wir, dass irgendwann diese gesetzlichen Maßnahmen die gewünschte Wirkung haben und dass die Sicherheitsimage verbessert, was notwendig ist, um Immobilieninvestitionen, insbesondere von Ausländern, zu fördern.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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