Arrendar viviendas turísticas integradas en comunidades de propietarios

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Ya habíamos comentado los requisitos de tipo administrativo que debemos cumplir para poder ofrecer en alquiler una vivienda a turistas; hoy vamos a concentrarnos en problemas más propios del derecho civil, los que nos puede generar la comunidad de propietarios a la que pertenece la vivienda que queremos alquilar.

Como ya dijimos, la administración quiere intervenir en el mercado de alquiler turístico estableciendo medidas de control social, económico y fiscal, ya que esta actividad económica puede afectar a los precios la vivienda, a la configuración de los barrios en las ciudades y a la convivencia vecinal y estas materias son muy sensibles en el terreno político. Las campañas recientes, muy polémicas, de movimientos vecinales y grupos sociales en contra del turismo, llamada interesadamente “turismofobia” por algunos medios de comunicación, se justifican en los problemas principalmente de tipo social que la expansión de este tipo de alojamientos ha producido, especialmente en los centros históricos de las ciudades o en comunidades de vecinos de zonas turísticas.

Por eso la administración nos obliga, en primer lugar, a contar, con carácter previo, con un número de registro identificativo del inmueble que deseamos ofrecer a turistas. Este número, concedido por los servicios competentes de la Generalitat de Catalunya (RTC), empieza con las siglas HUT, que se corresponden con las iniciales de la expresión “vivienda de uso turístico” en catalán. En segundo lugar, debemos dar de alta el alojamiento ante la policía autonómica para poder registrar a los sucesivos inquilinos, los turistas, que pernoctan en nuestra vivienda. Por último, hay que liquidar y pagar periódicamente la tasa sobre las estancias en establecimientos turísticos, llamada IEET.

Aparte de tener que cumplir con todos estos requisitos de tipo administrativo, hay que tener en cuenta que, si la vivienda que pretendemos ofrecer en alquiler forma parte de una comunidad de propietarios, bien porque es un apartamento en un edificio con zonas comunes, bien porque es una casa unifamiliar o adosada que goza de unos servicios comunes (piscina, instalaciones deportivas, etc.) en una urbanización, podría verse afectada por las decisiones que la junta de propietarios tome al respecto de las actividades que puedan desempeñarse en los inmuebles que forman parte de la comunidad. Cada vez es más frecuente que una mayoría cualificada de propietarios pueda ponerse de acuerdo en prohibir determinadas actividades económicas en los pisos o en las casas que conforman la comunidad, impidiéndonos ejercerla en el futuro. Por tanto, la comunidad de propietarios también prohibirnos que nuestra vivienda se alquile a turistas en temporada. Para proteger nuestros derechos de propiedad de estas limitaciones que nos puede imponer la comunidad de propietarios, debemos recabar consejo profesional y analizar la situación concreta.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El “documento de voluntades anticipadas”: que no decidan por nosotros cuando no podamos decidir

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En momentos críticos de nuestra vida, puede que nuestros seres queridos se vean obligados a tomar decisiones sobre el tratamiento médico que nos conviene o sobre nuestro proyecto de vida inmediato, porque nosotros ya no somos capaces de decidir: facilitémosles esta toma de decisiones dejando debidamente registrado un “testamento vital”.

Para el caso de que suframos una grave enfermedad que anule nuestra capacidad de decisión, tenemos la opción de firmar ante notario o ante testigos un documento en el que preveamos quién decida por nosotros y sea el interlocutor con el equipo médico asistencial que tenga que ejecutar la decisión que se tome. Además, podemos establecer anticipadamente los criterios personales que deben tenerse en cuenta cuando, por las circunstancias derivadas del nuestro estado físico o psíquico, no podamos expresar directamente nuestra voluntad.

Estos criterios personales hacen referencia, por ejemplo, a nuestro concepto de calidad de vida con relación a nuestro nivel de tolerancia al dolor o nuestra independencia funcional. También podemos expresar nuestra voluntad sobre dónde queremos pasar nuestros últimos días o decidir qué situaciones sanitarias prevemos para que se tengan en cuenta los criterios personales especificados (demencia, enfermedad irreversible, etc.).

Una vez determinados quién puede decidir por nosotros, con qué criterios y en qué situaciones o sobre qué cuestiones, también podemos dar instrucciones precisas sobre las actuaciones sanitarias que deseemos que se llevan a cabo con nuestra persona, por ejemplo, solicitando que no se prolongue inútilmente nuestra vida de forma artificial. Otros aspectos que pueden quedar reflejados en el documento son si deseamos asistencia espiritual en nuestros últimos momentos o si autorizamos la donación de nuestros órganos.

En Catalunya, para facilitar el acceso a esta información tan personal a los médicos que lo hayan de tener en cuenta, el documento de voluntades anticipadas se puede inscribir en el Registro de voluntades anticipadas del Departamento de Salud. Con ello, queda incorporado a la historia clínica compartida de los pacientes y también puede ser visualizado por los profesionales competentes en el resto del Estado español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La necesaria coordinación entre el registro de la propiedad y el catastro

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Como ya habíamos comentado anteriormente en este blog, en España la administración utiliza dos sistemas diferentes para asegurar y controlar los derechos sobre bienes inmuebles: el registro de la propiedad y el catastro. Esa dualidad crea a menudo problemas por incoherencias en la información registrada.

Los dos sistemas no guardan datos idénticos entre sí porque tanto la fuente de la información que contienen, como la finalidad de ésta son diferentes. El catastro aporta a la Agencia Tributaria datos sobre propiedad con el fin de recaudar impuestos y la información proviene de declaraciones de particulares o inspecciones de funcionarios. El registro de la propiedad, en cambio, sirve para proteger los derechos inscritos a nuestro favor ante todos los demás, pero solamente acepta como títulos inscribibles documentos públicos. La información del registro debería por tanto ser más rigurosa que la del catastro, pues la fuente de información está sometida a más exigencias.

La necesidad de coordinar la información contenida en el registro con la que se guarda en el catastro y que ambas sean coherentes, además, con la realidad física, llevó al Gobierno de España ya en 2015 a prever un procedimiento fácil de coordinación entre ambos sistemas. El uso de este procedimiento se ha ido extendiendo y ya se puede, de una manera bastante automática, actualizar los datos existentes coordinándolos y adaptándolos a la realidad física. Con ello podemos disfrutar de un sinfín de ventajas, pues si los datos registrados son coherentes y ajustados a la realidad, la venta o cualquier tipo de disposición (hipoteca, donación etc.) que queramos hacer con nuestra finca va a resultar finalmente mucho más sencilla. Y estas ventajas son elementos que, evidentemente, afectan al valor real de mercado de nuestra finca.

Animo a todos mis lectores a que comprueben si los datos catastrales y registrales sobre bienes inmuebles de su propiedad son coherentes y a la vez ajustados a la realidad física y, de no ser así, tramiten este procedimiento con nuestra ayuda. Así estarán seguros de disfrutar de una protección registral con todas garantías y, además, de que los impuestos que pagan por sus inmuebles son los realmente exigibles.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles en España

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Los propietarios de bienes raíces en España deben pagar impuestos sobre sus propiedades independientemente de su lugar de residencia. En la práctica, los propietarios residentes y los no residentes pagan los mismos impuestos en España, aunque los nombres y mecanismos de cobro de estos impuestos difieren.

Un inmueble puede generar ingresos tanto a través del alquiler como por la venta. Además, según la legislación fiscal, la mera tenencia de una propiedad inmobiliaria supone la generación un ingreso ficticio sujeto a impuesto. Todos estos ingresos deben ser declarados en España, quien es el estado competente para recaudarlos. Esto es así conforme a los tratados de doble imposición firmados por España. Estos tratados siguen el modelo general de la OCDE según el cual los ingresos procedentes de bienes inmuebles pueden ser cobrados en el país en el que se encuentran, independientemente del país de residencia fiscal del contribuyente.

Aparte de este impuesto sobre la renta de la Agencia Española de Administración Tributaria, el propietario también debe pagar otros impuestos a otras administraciones: el impuesto municipal de bienes inmuebles, recaudado cada año por el ayuntamiento y, en caso de transmisión de la propiedad, el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que también debe pagarse la hacienda local.

Por último, en Cataluña y en algunas otras comunidades autónomas, existe un impuesto adicional sobre una actividad muy extendida entre inversores extranjeros de la cosa: el arrendamiento a turistas. El impuesto es una pequeña cantidad adeudada por día por persona que pernocte en la propiedad, que debe ser previamente registrada para su uso turístico ante el ayuntamiento.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El reconocimiento de documentos notariales en el extranjero

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Cuando uno reside en un país extranjero y conserva intereses económicos o familiares en su país de origen, es muy frecuente tener que firmar ante un notario local un poder u otro tipo de documento formal, con el que resolver cuestiones jurídicas en el otro país. Los diferentes sistemas jurídicos hacen que este tipo de formalidades genere más complicaciones de las que nos podamos imaginar.

La principal dificultad la encontramos cuando un ordenamiento jurídico exige que determinado documento, para tener validez, sea un documento público. Por ejemplo, en España, tanto el otorgamiento de poderes de representación como las transmisiones de propiedad inmobiliaria son negocios jurídicos que solamente tienen validez si se formalizan a través de un “documento público”. Pero hay países, como en general los de cultura anglosajona, donde no existe esta concepción de “documento público”.

Que un documento sea o no público en los países donde existe este tipo de requisitos depende de la propia ley. En España un documento notarial es un documento público y eso nos garantiza, en el plano de los hechos, que estos son exactos, conforme a lo que el notario ha comprobado personalmente y, en el plano del derecho, que las declaraciones de voluntad que se contienen en el documento son auténticas. En definitiva, todas estas características le dan al documento una fuerza probatoria privilegiada.

Sólo podemos estar seguros de que un documento notarial será reconocido como tal y, por tanto, como documento público en el país donde vaya a utilizarse, si el notario que lo autoriza nos confirma en el propio documento que se cumplen todos los requisitos que la ley exige tanto en el lugar del otorgamiento como en el lugar de utilización. En esos casos, conviene complementar la actividad del notario local con la de un abogado que conozca ambos sistemas jurídicos.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Vivienda de uso turístico: problemas prácticos generados por la burocracia municipal

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Uno de los principales problemas de España es la burocracia. En el año 2012 acogimos con satisfacción la regulación del mercado de alquiler de viviendas de uso turístico en Cataluña, http://tarracoiuris-advocats.com/blog/en/?p=66, pero ya en ese momento advertíamos de los riesgos que podría acarrear la prevista intervención municipal.

Nuestros peores presagios se han cumplido y, como era de esperar, los ociosos funcionarios de la administración pública municipal ya han abusado de la capacidad de control que les concedía la ley para, por un lado, crear tasas que incrementan los costes de la actividad y, por otro, lo que es mucho peor, entorpecer la actividad turística con controles innecesarios, no previstos por la ley.

La intención del Decreto 159/2012 de 20 de noviembre, de Establecimientos de Alojamiento Turístico y de Viviendas de Uso Turístico, con respecto a las llamadas “viviendas de uso turístico” (o “habitatge d’ús turístic” en catalán) era fomentar el mercado de alquiler de las viviendas particulares como alojamientos para turistas mediante el establecimiento de controles de calidad. Los municipios tenían la facultad de crear un registro de este tipo de alojamientos y el único requisito exigido formal por la ley para que una vivienda pudiese ser legalmente considerada “de uso turístico” era que ésta dispusiera, lógicamente, de cédula de habitabilidad, lo que tenía que acreditarse en el momento en que un propietario de una vivienda comunique al ayuntamiento su voluntad de convertirla en alojamiento turístico.

Sin embargo, poco han tardado los funcionarios municipales en aprovecharse de la información obtenida en estas comunicaciones de inicio de actividad para inspeccionar las situaciones urbanísticas en que se encontraban estas viviendas y amenazar con sanciones por posibles incumplimientos de tipo urbanístico. Incumplimientos que llevaban posiblemente muchos años produciéndose sin que los funcionarios municipales se hayan molestado nunca en combatirlos y que nada tienen que ver con la actividad de alojamiento turístico que la ley pretendía normalizar. La actitud de los funcionarios, una vez más, no hace sino potenciar la economía sumergida, como siempre ha ocurrido en este país: son sólo activos si se les facilita su trabajo poniéndoles información encima de su mesa, pero difícilmente perseguirán un incumplimiento por su propia iniciativa.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Hacer negocios en el extranjero a través de un representante

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Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.
Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Evite problemas a sus herederos con el reparto de la herencia

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El reparto de una herencia es la causa más habitual de conflictos de tipo personal entre miembros de una familia. Evitarlo es un acto de responsabilidad que podemos cumplir antes de nuestro fallecimiento de muchas maneras.

No hay duda de que la copropiedad es la institución jurídica que más problemas crea en el quehacer diario de nuestro despacho de abogados. Compartir la titularidad de inmuebles, de cuentas bancarias, de vehículos, etc. puede llegar a complicar tanto la gestión económica, documental y fiscal de estos bienes que acaba haciéndolos poco rentables o incluso disminuyendo efectivamente su valor.

Prueba de que las cotitularidades de bienes no son algo deseable es que raras veces se constituyen de manera voluntaria. Suelen nacer como consecuencia no querida de otro hecho anterior con transcendencia jurídica: la disolución de un matrimonio o de una sociedad, o un fallecimiento. Hoy vamos a centrarnos en las comunidades de bienes procedentes del fallecimiento de su titular originario, o sea, las herencias.

La manera más sencilla y barata de repartir una herencia es mediante la formalización de un testamento. Para dotar de garantías de efectividad al testamento, éste debe ser un documento público (otorgado ante notario) y la validez de su contenido debe ser verificada con anterioridad por nuestro abogado de confianza. El reparto de la herencia por vía testamentaria se suele hacer mediante la disposición de “legados”, es decir, obligando al heredero universal a entregar a determinadas personas determinados bienes. Una garantía suplementaria del cumplimiento de esta obligación de entregar bienes concretos a personas concretas por parte del heredero es la institución de un albacea.

Otros modos de evitar problemas de reparto entre nuestros sucesores es realizar donaciones en vida. El coste fiscal de una transmisión de propiedad a través de una donación es similar al de hacerlo por vía de la herencia, pero tiene la ventaja de que todo queda formalizado en vida del transmitente. La desventaja es que, a diferencia del testamento, si nos arrepentimos de la decisión tomada, no hay posibilidad de cambiar la situación creada sin contar con el beneficiario.

De un modo u otro, si queremos que nuestra memoria perviva en un entorno de armonía familiar, vale la pena repartir nuestra herencia de la manera más ecuánime posible antes de nuestro fallecimiento: nuestros sucesores nos lo agradecerán.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Ha vuelto ya el momento de comprar inmuebles en España?

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Tras varios años de caídas continuadas en los precios y en el volumen de ventas, por fin las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. Muy reducidos, pero que rompen la tendencia a la baja. La coyuntura internacional quizás podría animarnos tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

Se prevé un descenso importante en el número de turistas rusos este año en la costa española, dada la inestabilidad generada por crisis entre Rusia y Ucrania y, principalmente, a causa de la devaluación del rublo. También el euro está sufriendo una devaluación progresiva, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya han tocado fondo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Las obligaciones fiscales y administrativas del arrendador de viviendas turísticas

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Son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar una casa de vacaciones durante la temporada turística, muchos de ellos desconocidos por la mayoría de los inversores extranjeros que suelen dedicar a esta actividad su propiedad en la costa durante el verano.

Las normas catalanas que regulan el alquiler de viviendas turísticas se han vuelto especialmente rígidas en los últimos años. La principal razón política de este endurecimiento normativo hay que encontrarla en la voluntad de luchar contra actividades fiscalmente opacas, ya que muy pocos arrendadores de viviendas turísticas declaran al fisco español los rendimientos obtenidos por esos alquileres (y existe la obligación de declararlos, tanto si el propietario del inmueble es fiscalmente residente como si no lo es).

Sin embargo, hay una razón de mayor peso para comprender la motivación de la administración catalana a la hora de controlar el acceso al mercado de las viviendas de uso turístico: en la costa y en los cascos históricos de las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, los pisos turísticos se han convertido en un problema social, por el comportamiento no siempre lo suficientemente cívico de sus ocupantes (que cambian cada semana) y en problema económico, por la competencia desleal que pueden suponer al sector hotelero.
Como propietarios hay que tener en cuenta que no podemos ofertar una vivienda para su alquiler de temporada si la misma no está debidamente registrada previamente en un registro municipal de viviendas turísticas, enfrentándonos a elevadas muy multas si lo hacemos (aunque solamente hallamos publicado un anuncio en internet, sin haber llegado a ocupar la vivienda). El acceso a este registro supone, a priori, un control burocrático de las condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética de la vivienda y, posteriormente, una base de datos al servicio de las autoridades fiscales para reclamar el pago de las correspondientes tasas turísticas (que debe abonar cada ocupante por cada noche de estancia) y el impuesto de la renta devengado.

El procedimiento de registro de un inmueble como una vivienda de destino turístico puede generar complicaciones inesperadas (que pueden llegar a hacer imposible legalmente el alquiler de la vivienda). Si usted tiene el deseo alquilar a turistas un apartamento o una casa, le podemos ofrecer nuestros servicios, para ayudarle en el registro del inmueble en el municipio, la redacción de los contratos de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones formales y fiscales con una garantía total.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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