Faire des affaires à l’étranger à travers d’un représentant

Lorsque nous avons des intérêts dans un pays étranger, dans lequel nous ne résidons pas, nous les gérons habituellement à distance. Pour faire cela, nous accordons normalement une procuration à quelqu’un de confiance. Compte tenu des conséquences juridiques importantes de donner un pouvoir à quelqu’un, le processus est soumis à des formalités strictes.

Ces formalités sont encore plus strictes si le document habilitant notre représentant doit être utilisé pour la gestion des intérêts commerciaux dans un pays différent de celui où il est délivré. Dans notre cabinet d’avocats, nous rencontrons des cas comme ceux-ci tous les jours. Par exemple, un Anglais qui veut acheter une propriété en Espagne et avoir un professionnel juridique espagnol pour le représenter lors de la vente. Ou un Russe en vacances en Espagne, qui se rend compte qu’il a besoin de prendre soin de quelque chose dans une banque suisse et veut donner à quelqu’un en ce pays une lettre de procuration pour le représenter auprès de la banque suisse. Ou un résident allemand en Espagne qui a besoin de régler un héritage en Allemagne et veut quelqu’un de confiance à gérer pour lui. Dans de telles situations, le document accordant la procuration à notre représentant, qui sera octroyé dans un pays et utilisé dans un autre, doit être légalisée.

Les documents accordant procuration qui peuvent être utilisés au niveau international doivent être officiellement autorisés pour à être valides. Cela signifie qu’un agent d’authentification (normalement un notaire public ou un fonctionnaire) doit certifier le document. Ce fonctionnaire d’authentification atteste que la personne qui signe le document est vraiment celle qu’elle dit, et est sain d’esprit (ou au moins on le déclare). Cette certification convertit le pouvoir dans un acte notarié. Cependant, pour que ce document soit reconnu dans d’autres pays, la personne qui le certifie officiellement doit être reconnue elle-même par une autre autorité dans le même pays qui est à son tour reconnue par les autorités du pays dans lequel le document va être utilisé. Par exemple, une procuration donnée devant un notaire public espagnol pour être utilisé en Allemagne doit être reconnue comme un acte notarié authentique par les autorités allemandes. Dans la plupart des pays européens, cette reconnaissance internationale du responsable local se fait via une Apostille. Dans l’exemple ci-dessus, la procuration accordée par le notaire espagnol doit porter un timbre Apostille de l’Association espagnole des notaires publics, qui est l’organisme reconnu par les autorités allemandes pour autoriser la signature d’un notaire public espagnol.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Restrictions légales pour l’achat de biens immobiliers hérités

L’achat d’une propriété est toujours une situation risquée. Surtout lorsque le vendeur a hérité la propriété à vendre. Cela comporte des risques supplémentaires pour l’acheteur, selon la relation du vendeur avec l’ancien propriétaire.

Dans un article précédent, nous avons parlé des risques de l’achat d’un bien immobilier hérité par un membre proche de la famille. Ces risques sont liés à l’impôt, car l’héritier a droit à des avantages fiscaux qui imposent des restrictions sur la vente de la propriété. Si ces restrictions ne sont pas respectées, le bureau des impôts fera une réclamation contre le propriétaire actuel de la propriété.

Dans cet article, nous examinons un autre type de risque qui découle d’une situation légèrement différente – lorsque le vendeur acquiert la propriété par héritage d’une personne qui n’est pas un membre de la famille directe. L’exemple le plus typique est une personne célibataire ou veuve sans enfants qui, par testament ou par la loi, finit par laisser sa succession à un membre de la famille non immédiat (selon la loi espagnole : frère, neveu / nièce, cousin, etc.) ou même quelqu’un sans lien familial.

Lorsque le vendeur inscrit le bien immobilier hérité au registre foncier, son pouvoir de le vendre est limité avec une restriction pendant une période donnée. Cette restriction existe de sorte que si un héritier avec un droit préférentiel d’hériter apparaît (par exemple, un enfant qui n’avait pas été reconnu auparavant), ses droits soient protégés.

Cette restriction, qui n’est souvent pas prise en compte, peut créer des surprises car les banques peuvent refuser de financer l’achat d’un bien dans de tels cas. Comme toujours, nous vous recommandons de demander l’aide d’un avocat lorsque vous achetez une propriété pour obtenir les conseils juridiques appropriés.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Les offices fiscaux européens renforcent leurs liens

Au fil des ans, notre cabinet d’avocats a constaté de quelle manière l’administration fiscale espagnole avait amélioré ses canaux de coopération avec d’autres administrations fiscales européennes au point qu’elles partageaient désormais toutes sortes d’informations sur les contribuables.

Jusqu’à présent, cette coopération se limitait à la poursuite de biens immobiliers situés en Espagne appartenant à des contribuables d’autres pays qui avaient des factures en souffrance auprès de leur bureau d’imposition local. L’administration fiscale espagnole a recouvré la dette qu’un contribuable avait à l’étranger en réclamant avec la garantie de ses biens immobiliers à l’Espagne, soit la personne résidente ou non.

Maintenant, la coopération est encore plus étroite. Des procédures d’administration et d’inspection sont déclenchées via les données fournies par les bureaux des impôts étrangers. Nous avons vu récemment les autorités fiscales allemande et britannique informer leur homologue espagnole des revenus connus des ressortissants de ces pays qui résident ou ont apparemment leur domicile en Espagne. Sur la base de ces informations, l’administration fiscale espagnole envoie une demande réclamant le paiement de la taxe non déclarée et des pénalités correspondantes, ce qui peut atteindre le 50% du montant dû plus des intérêts sur la dette à compter du délai de paiement de la taxe. Si vous avez reçu au cours des dernières semaines une de ces lettres de réclamation, n’hésitez pas à contacter votre conseiller fiscal.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Pourquoi devriez-vous faire un testament dans le pays où vous investissez dans la propriété

À partir du moment où vous enregistrez votre propriété au registre foncier d’un État pour protéger vos droits en tant que propriétaire, vous êtes soumis aux réglementations de cet État. Si l’état qui régit votre héritage n’est pas le même que celui qui régit votre propriété, vous pouvez aider vos héritiers en faisant un testament dans l’état où se trouve la propriété.

Lorsque vous achetez une maison, vous souhaitez que vos droits de propriété soient protégés par la loi du pays. C’est pourquoi que vous enregistrez votre titre de propriété dans les registres correspondants des terres et des biens. En échange de cette protection, vous payez des taxes. Après votre décès, vos héritiers voudront la même protection, mais leur titre de propriété ne sera pas un contrat d’achat. Ce sera un document d’acceptation de l’héritage. Il s’agit d’un document délivré par les autorités d’un pays différent du pays où se trouve votre propriété.

Les approches juridiques divergentes dans les différents pays créent les plus gros problèmes pour les héritages internationaux. Qui sont les héritiers ? Quel pourcentage héritent-ils ? Qui a le droit d’hériter ? Ces questions ne peuvent être résolues que par les autorités publiques compétentes. En règle générale, il s’agit des autorités de votre pays de résidence ou de nationalité. Lorsque vous avez des investissements étrangers, les documents délivrés par les autorités de votre pays d’origine doivent être interprétés par les autorités du pays dans lequel vous avez des actifs. Cela crée des problèmes supplémentaires qu’il peut être difficile de résoudre. Vous pouvez résoudre ces problèmes en faisant un testament valide dans le pays où se trouve votre propriété. Ce faisant, vous empêchez les autorités étrangères de s’impliquer dans le traitement de votre succession.

Comme toujours, nous recommandons à nos clients étrangers, dès qu’ils possèdent une propriété en Espagne, de faire un testament espagnol pour régir leur patrimoine espagnol à leur guise. Et ainsi, limiter la participation des autorités non espagnoles au traitement de leurs biens en Espagne.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Travailler en Espagne pour des employeurs non-résidents

La fourniture de services à distance est de plus en plus courante grâce à la technologie actuelle. Vous pouvez vivre dans un pays et fournir des services à une personne ou à une entreprise basée dans un autre. Cependant, ce scénario peut prêter à confusion en matière de fiscalité et de sécurité sociale.

La technologie actuelle vous permet de fournir des services à quelqu’un sans avoir à le rencontrer physiquement. Par exemple, les communications, les travaux de conseil et le transfert de connaissances sont tous des services pouvant être fournis à distance via Internet, sans aucune barrière physique ou géographique. Si vous êtes résident espagnol, ce qui signifie généralement que vous vivez ici plus de 183 jours par an, vous êtes soumis à la réglementation espagnole sur le travail, les impôts et la sécurité sociale, en ce qui concerne les services que vous proposez.
Mais il existe des zones grises dans la législation espagnole en matière de travail à distance. C’est simple si vous êtes travailleur autonome. Dans ce cas, vous êtes simplement enregistré et traité en tant qu’indépendant par la sécurité sociale et le bureau des impôts. Vous avez les mêmes obligations que tous les autres résidents indépendants.
Cependant, techniquement, vous ne pouvez pas être indépendant si:

  • Vous ne fournissez des services qu’à une seule personne ou entreprise.
  • Le destinataire de vos services vous a formé ou vous a fourni ou payé les outils nécessaires à la réalisation du travail commandé.
  • Vous effectuez les travaux conformément aux instructions du récepteur de service et les produits qui en résultent sont vendus par ceux-ci.

Dans ce cas, le destinataire du service est votre employeur et il est tenu de vous inscrire à la sécurité sociale en tant qu’employé et de respecter ses obligations fiscales et ses obligations en Espagne. Peu importe que la société ou la personne qui reçoit vos services ne dispose pas de locaux permanents en Espagne. Leurs obligations sont claires et vous pouvez les signaler pour ne pas les respecter.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Qui va finalement hériter de votre propriété ?

Vous pensez peut-être connaître la réponse à cette question. Mais la loi, lorsqu’elle est appliquée, peut aboutir à des résultats surprenants et inattendus. Parce que, que vous fassiez un testament ou non, votre héritage sera soumis à la loi.

Surement vous savez déjà que la loi comble le vide lorsque quelqu’un ne fait pas de testament. Mais même si vous faites un testament, la loi est appliquée pour en déterminer la validité, la portée et les éventuelles limitations.

Que se passe-t-il si l’héritier que vous nommez décède avant vous ? Que se passe-t-il s’ils meurent après vous mais avant qu’ils n’acceptent formellement le testament, c’est-à-dire qu’ils meurent sans avoir été déclarés officiellement héritiers ? Que se passe-t-il si vous nommez un membre de votre famille ou une personne morale (par exemple, une fondation ou une association) comme héritier et ne laissez rien à vos enfants ? Qu’advient-il si quelqu’un a un intérêt à invalider votre testament ?

Toutes ces questions sont soumises à la loi. Mais voici où les doutes commencent justement. Quelle loi ? La loi du pays où vous habitez, votre pays d’origine ou du pays où se trouve votre propriété ?

Par exemple, la succession d’un ressortissant suisse résidant en Espagne est régie par le droit suisse. Cependant, le droit suisse peut rendre le droit espagnol applicable. D’autre coté, la succession d’un ressortissant allemand résidant en Espagne est régie par le droit espagnol, sauf indication contraire dans le testament.

Et puis, il y a le fait que la loi espagnole applicable diffère selon que vous vivez à Benidorm ou à Salou. La taxe applicable sera également différente. Même les formalités que doivent respecter vos héritiers pour prendre possession de votre bien ne seront plus les mêmes.

Il faut donc prendre des précautions lors de la détermination de votre héritage dans un testament. Vous devez penser aux formalités que devra remplir le bénéficiaire désigné, aux coûts qu’il devra supporter et aux difficultés qu’il pourrait rencontrer avec d’autres bénéficiaires éventuels, les autorités, vos créanciers, etc.

Donc, si vous avez une propriété en votre nom, nous vous invitons à demander conseil à un professionnel et à faire un testament dans les meilleurs délais. Vos héritiers seront heureux que vous l’ayez fait.

Donc, si vous avez une propriété en votre nom, nous vous invitons à demander conseil à un professionnel et à faire un testament dans les meilleurs délais. Vos héritiers seront heureux que vous l’ayez fait.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Le risque lié à l’achat de biens immobiliers hérités

L’achat d’une maison est une décision importante car c’est un investissement considerable. Vous devez être conscient des conséquences et avoir une idée claire des risques.

Aujourd’hui, nous allons parler d’un scénario commun : hériter la résidence principale d’un conjoint ou d’un parent décédé. Les personnes qui se trouvent dans ce scénario doivent signer des actes notariés pour acquérir le bien par héritage. Au même temps, ils peuvent également réduire les droits de succession qu’ils doivent s’ils déclarent dans ces documents qu’ils n’ont aucune intention de vendre la propriété au cours des cinq prochaines années. Ils peuvent ne payer aucune taxe finalement. C’est quelque chose qu’ils sont toujours soulagés d’entendre lorsqu’ils se rendent chez le notaire. Et ils peuvent toujours enregistrer l’acte notarié d’acceptation de l’héritage au registre foncier (une exigence en Espagne pour garantir le droit de propriété) sans aucun problème.
Le temps passe. Ces héritiers oublient la déclaration qu’ils ont faite afin de pouvoir payer un impôt moindre ou nul lorsqu’ils acceptent l’héritage. Ensuite, quelqu’un leur propose un bon prix pour la propriété. Ils décident de vendre et l’acheteur acquiert la propriété, théoriquement libre de toute charge. Mais ce n’est pas le cas. En raison de l’héritage, la propriété était soumise à une responsabilité inscrite au registre foncier. Mais tout le monde l’a négligé. Mais l’autorité fiscale espagnole, qui peut toujours examiner les déclarations fiscales effectuées lors du transfert de propriétés, ne l’ignorera pas. Si l’autorité fiscale décide que le montant de la taxe a été payé au moment du transfert n’était pas correcte, elle peut imposer un nouveau paiement de la taxe, le bien servant de garantie pour couvrir tout impôt à payer, quel que soit le propriétaire actuel du bien. Dans le cas dont nous avons parlé ci-dessus, l’acheteur pourrait avoir une mauvaise surprise si les autorités fiscales découvraient que les conditions de la réduction ou de l’exonération d’impôt au moment du transfert de la propriété par succession ne sont pas remplies par la suite. Ainsi, la taxe devient due sur cette propriété et le nouveau propriétaire doit la payer, même s’ils n’ont bénéficié en aucun cas de l’allégement fiscal initial.
C’est la raison pour laquelle nous recommandons toujours de demander un avis juridique avant de signer tout accord de transfert de propriété ou tout accord préalable. Vous avez besoin d’un avocat pour vérifier tous les problèmes cachés qui peuvent apparaitre. L’affaire dont nous avons parlé aujourd’hui n’est que l’un des nombreux pièges dans lesquels les acheteurs peuvent tomber, lorsqu’ils signent des accords sans demander conseil. Il existe de nombreux autres scénarios qui impliquent également de grands risques.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Location touristique et communautés de propriétaires

Nous avons déjà écrit sur les exigences administratives pour la location de propriétés aux vacanciers. Aujourd’hui, nous examinons les problèmes juridiques qui peuvent surgir avec les voisins de la communauté de propriétaires.

Le gouvernement a mis en place des contrôles sociaux, économiques et fiscaux sur le marché de la location touristique. Cela était nécessaire parce que la location de vacances peut affecter les prix du logement, la composition des quartiers et les bonnes relations entre voisins. Politiquement, ce sont des questions très sensibles. Récemment, il y a même eu des campagnes très discordantes de la part du voisinage et des groupes sociaux contre le tourisme, un phénomène qualifié de « tourisme-phobie » par des médias. Ces groupes disent que le boom de la location de vacances a causé des problèmes sociaux, en particulier dans les centres historiques des villes et dans les communautés de voisins dans les zones touristiques.

Ainsi, le gouvernement exige maintenant l’accomplissement de diverses exigences si Vous voulez louer une propriété aux touristes. Premièrement, la propriété doit avoir un numéro d’enregistrement spécial. Ce numéro, émis par le Registre du Tourisme de Catalogne (RTC), commence par le préfixe HUT, acronyme de « propriété à usage touristique » en catalan. Deuxièmement, vous devez enregistrer la propriété auprès de la police afin que vous puissiez enregistrer les détails des personnes qui passent la nuit dans votre propriété. Enfin, vous devez payer la taxe de séjour catalane (taxe IEET) sur une base continue.

En plus de devoir se conformer à ces exigences administratives, vous devez également prendre en compte si la propriété que vous souhaitez laisser est part d’une communauté de propriétaires. Si vous avez un appartement dans un immeuble avec des parties communes ou une maison ou un duplex dans un domaine avec des services communs (piscine, installations sportives, etc.), votre propriété peut être affecté par les décisions de la communauté de propriétaires sur les possibilités d’utilisation de votre propriété. Les associations de propriétaires votent de plus en plus pour interdire certaines utilisations de propriétés. Cela inclut souvent interdire aux propriétaires de louer leurs propriétés aux vacanciers.

Que pouvez-vous faire pour protéger vos droits de propriété dans de tels cas ? Vous devez demander des conseils professionnels pour analyser exactement quelles options vous avez. Nous serions plus qu’heureux de vous fournir ce conseil. Veuillez nous contacter si vous vous trouvez dans cette situation ou si vous avez des questions.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Rédiger des directives anticipées : aidez votre famille à prendre les décisions que vous voulez

Si vous êtes en fin de vie, vos proches peuvent être obligés à décider quel traitement médical vous devriez recevoir et si vous devez interrompre le soutien de la vie. Vous pouvez prendre ces décisions plus facilement en laissant une directive anticipée sur les soins de santé avancée, également appelée en Espagne testament de vie.

Qui décidera pour vous si vous êtes dans l’incapacité de décider à cause d’une maladie ou d’une blessure ? Vous pouvez signer un document devant un notaire ou des témoins et établir qui prendra les décisions en votre nom et qui pourra parler avec les professionnels de la santé qui exécutent ces décisions. Vous pouvez également indiquer les critères personnels qui doivent être pris en compte pour prendre ces décisions, lorsque, en raison de votre état physique ou mental, vous ne pouvez pas exprimer directement votre volonté.

Ces critères personnels peuvent faire référence, par exemple, à vos souhaits concernant la qualité de vie en termes de tolérance à la douleur ou d’indépendance fonctionnelle. Vous pouvez également spécifier où vous voulez passer vos derniers jours et dans quelles situations de santé s’appliquent ces critères personnels (démence, maladie irréversible, etc.).

Une fois que vous avez spécifié qui décide pour vous, les critères de prise de décision, et quand et pourquoi les décisions doivent être prises, vous pouvez donner des instructions sur les procédures de santé que vous souhaitez effectuer. Par exemple, vous pouvez demander que votre vie ne soit pas inutilement prolongée par des moyens artificiels. Dans votre testament de vie, vous pouvez également indiquer si vous voulez des soins spirituels dans vos derniers moments et si vous voulez donner vos organes.

En Catalogne, pour faciliter l’accès des médecins à ces informations personnelles, la directive sur les soins de santé avancés peut être enregistrée avant le ministère de la Santé. En enregistrant le document, il est inclus dans l’histoire médicale partagée avec les patients. Cette information peut également être consultée par des professionnels autorisés ailleurs en Espagne.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La nécessaire coordination entre le registre de la propriété et le cadastre

Comme nous l’avons déjà commenté sur ce blog, il existe deux systèmes d’enregistrement et de garantie des titres sur les biens immobiliers en Espagne: le registre foncier et le cadastre. Avoir deux systèmes signifie qu’il peut y avoir des incohérences dans les données enregistrées.

Les données enregistrées peuvent différer d’un système à l’autre car la source d’information et le but diffèrent dans chaque système. Le Cadastre fournit les détails de la propriété à l’administration fiscale espagnole pour la collecte des impôts. Cette information provient des déclarations fiscales volontiers et des inspections. Par contre, le registre foncier a pour but de garantir et de protéger les titres de propriété particulières. Les titres doivent être des instruments publics pour pouvoir être enregistrés. Les informations contenues dans le registre foncier sont donc plus rigoureuses que celles contenues dans le cadastre, car la source d’information est soumise à des exigences plus strictes.

Afin que les données stockées dans chaque système soient cohérentes et que ces données reflètent mieux la réalité, le gouvernement espagnol a introduit en 2015 une procédure simple de coordination des données dans les deux systèmes. Cette procédure a devenu plus populaire avec le temps. Vous pouvez maintenant mettre à jour les données enregistrées pour les rendre cohérentes dans les deux systèmes et vous assurer qu’elles reflètent la réalité. La procédure est assez automatique et donne lieu à de nombreux avantages. Si les données enregistrées sont cohérentes et reflètent fidèlement la réalité, vendre votre bien ou le transférer de toute autre manière (par hypothèque, don, etc.) devient beaucoup plus simple. Ces avantages influent sur la valeur marchande de la propriété.

Je vous encourage donc à vérifier que les détails sur votre propriété dans le cadastre et le registre foncier sont les mêmes et reflètent la réalité. Si vous trouvez le contraire, contactez-nous. Nous pouvons vous aider à rectifier le problème. En réglant le problème, Vous aurez la tranquillité d’esprit que vos droits de propriété sont entièrement protégés par le registre foncier et que vous ne payez que la taxe que vous devez légalement.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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