Изменение законодательства улучшает положение покупателя при приобретении наследуемого имущества

Мы уже писали в этом блоге о рисках, связанных с покупкой недвижимости, которую продавец ранее получил в порядке наследования от умершего человека, с которым у него не было прямых родственных отношений. Покупатель обычно не знал об этой ситуации, и, тем не менее, она влекла за собой юридические риски, которые в настоящее время благополучно устранены.

Наиболее распространенным примером является случай, когда от одинокого или овдовевшего человека, не имеющего детей, по завещанию или в соответствии с законом передается наследство не прямым родственникам (родным братьям и сестрам, племянникам, двоюродным братьям) или даже совершенно чужим людям, не имеющим никакого отношения к семье. Когда эти наследники принимают наследство и становятся собственниками имущества умершего, по логике вещей, они заинтересованы в его продаже третьим лицам. Для того, чтобы продать эту недвижимость, право собственности продавца должно быть сначала зарегистрировано в реестре собственности. В данной регистрации до настоящего времени было указано ограничение на право распоряжения (продажи третьему лицу) данным имуществом сроком на два года. Это ограничение было сделано для того, чтобы в случае появления легитимного лица, т.е. лица с преимущественным правом наследования (например, до сих пор непризнанного ребенка), его права были защищены.

Покупатель, который никогда не знает, как продавец приобрел недвижимость, мог взять на себя обязательство приобрести ее посредством договора залога, а затем с удивлением обнаружить, что банки отказывают в финансировании сделки купли-продажи из-за этого ограничения. Статья закона, которая поддерживала это ограничение, недавно была отменена задним числом, поэтому покупатели могут быть теперь более спокойны.

В любом случае, мы рекомендуем вам проконсультироваться с адвокатом, когда вы принимаете решение о покупке недвижимости, чтобы получить необходимую юридическую помощь и избежать других рисков, которые также присутствуют в этом виде сделок.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Сертификат пригодности к проживанию старых зданий

В Каталонии владельцы зданий старше 45 лет обязаны получить сертификат пригодности от Каталонского департамента жилищного строительства, подтверждающий, что здание соответствует законодательным требованиям безопасности, здоровья и эстетики.

Обязанность распространяется как на собственников частных домов, так и на владельцев многоквартирных домов (в этом случае ответственность ложится на сообщество собственников). Чтобы получить этот сертификат, владельцы должны нанять техника для составления заключения о состоянии технического обслуживания и консервации здания, улучшении его устойчивости, экологической эффективности и оценке основных условий доступности. Отчет должен содержать указания о периодичности действий, которые необходимо выполнить.

Освобождаются от этой обязанности только собственники частных домов, основное здание которых отделено на 1,5 м и более от дороги общего пользования, мест общего пользования и прилегающих к ним усадеб, а также владельцы односемейных домов, которые имеют действующий сертификат пригодности для проживания на момент достижения 45 лет (до даты истечения срока действия настоящего свидетельства пригодности для проживания) Срок 45 лет отсчитывается от строительства или полной реконструкции здания.

Экономические затраты, связанные с технической инспекцией, оплачивают владельцы здания. Однако в настоящее время нет никаких сборов, связанных с процессом получения свидетельства о пригодности в компетентном органе. Факт отсутствия этих сертификатов в случаях, когда это потребуется, может привести к наложению принудительных штрафов и санкций на владельцев.

Если сертификат неблагоприятный, владельцы должны утвердить реабилитационную программу в течение одного года, но если недостатки серьезные, срок составит 6 месяцев. Эта программа требует проведения инспекции квалифицированным техническим специалистом. Если серьезных недостатков не наблюдается, срок действия данного сертификата о пригодности составляет 10 лет. По истечении этого срока его необходимо продлевать.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Война банков против клиента-нерезидента

Для того чтобы проводить лето в Испании в собственном доме, всегда необходимо было располагать местным банковским счётом, на который можно было бы направлять текущие расходы нашего отпускного жилья : воду, электричество, налоги и т.д. Сейчас поддержание подобных банковских счетов становится невозможной миссией.

Банки находятся в постоянном напряжении из-за жесткой конкуренции, давления рынка и, прежде всего, из-за все более усиленного контроля со стороны государственной администрации, которая стремится применять действительно эффективные меры против отмывания денег и уклонения от уплаты налогов. Поддержание счета в Испании только для того, чтобы оплатить квитанцию за коммунально-жилищные услуги второго места жительства, будет все дороже и сложнее, поскольку этот тип клиентов перестал интересовать банк.

Банки обязаны сотрудничать с государственными органами в идентификации своих клиентов. До сих пор они не проявляли особого рвения в выполнении действующих в течение многих лет юридических обязательств в отношении финансовой прозрачности и борьбы с отмыванием денег. Но теперь они нашли в соблюдении этих норм идеальный повод, чтобы сделать невозможной жизнь для нерезидентов с небольшой банковской активностью, малодоходным бизнесом в то время, когда банки хотят «похудеть», сокращая штат и закрывая филиалы. Мы сталкиваемся с настоящей кампанией против клиента, имеюшего второе место жительства, чтобы в конечном итоге убедить его разместить все свои материальные средства в страну своего проживания (что уже технически возможно) и закрыть эти неработающие счета в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Налоговые проблемы, связанные с получением пенсий из иностранного государства

Многие европейцы регулярно проводят отпуск в Испании на протяжении всей своей трудовой жизни. Поэтому понятно, что, выйдя на пенсию, они хотят наслаждаться отдыхом круглый год, обосновавшись в этой стране.
Какие обязательства они приобретают в отношении испанской налоговой администрации?

Общее правило заключается в том, что тот, кто проводит более 183 дней в году в Испании, считается налоговым резидентом и, следовательно, должен декларировать все свои доходы испанской казне: как те, которые генерируются в Испании, так и те, которые поступают из других стран. Испанская налоговая служба должна знать общую сумму дохода, но это не означает, что все они подлежат налогообложению в Испании.

С другой стороны, соглашения, подписанные между Испанией и всеми странами её окружения во избежание двойного налогообложения, направлены на то, чтобы налоговое бремя было утвержденным и справедливым, и налогоплательщик мог вычесть из налогов, подлежащих уплате в Испании, суммы, фактически уплаченные за рубежом ранее.

Пенсии по возрасту имеют особый режим, который вызвал много споров в последние годы, поскольку толкование положений, изложенных в соглашениях об избежании двойного налогообложения, не было согласовано между различными странами. Государственные пенсии могут облагаться налогом только в той стране, в которой они были назначены; однако недавно было установлено, что это правило следует толковать в том смысле, что государственной пенсией считается только та пенсия, которая выплачивается вышедшим на пенсию государственным служащим за выполняемую работу на государственной должности.

Другая проблема связана с пенсиями, которые начисляются в полном объеме без удержания, как это обычно бывает в случае с немецкими пенсиями, поскольку они заставляют страну-плательщика взимать налог, который он по закону несет, когда эта иностранная пенсия, возможно, уже подлежала налогообложению в Испании без вычета иностранного налога, поскольку она еще не была фактически выплачена.

Всегда желательно обратиться к специалисту, чтобы разрешить сомнения, вызванные конкретной ситуацией, в которой мы находимся, и избежать неприятных сюрпризов с налоговыми администрациями Испании или нашей собственной страны.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Жители Испании обязаны декларировать свои зарубежные активы

В течение многих лет сохраняется юридическое обязательство резидентов Испании заявлять в государственные налоговые органы Испании о существовании активов за рубежом как недвижимого имущества, так и банковских счетов, доли в компаниях и страхованиях, депонированных или управляемых за пределами нашей страны.

Это заявление должно быть сделано исключительно в электронном виде через интернет с использованием электронной подписи. Срок подачи – с 1 января по 31 марта года, следующего за тем, к которому относится предоставленная информация, которая будет включать следующие пункты:

  1. полное наименование банка или кредитного учреждения
  2. полная идентификация счетов
  3. дата открытия или отмены или, в соответствующих случаях, даты выдачи и отзыва разрешения, которые приводят к возникновению обязательства для декларанта, и, как это логично,
  4. остатки на счетах по состоянию на 31 декабря и средний остаток за последний квартал года.

Тем не менее, не будет никаких обязательств сообщать о каких-либо счетах, если эти остатки по состоянию 31 декабря в общей сумме не превышают 50 000 евро. Подача декларации в последующие годы является обязательной только в том случае, если любой ( из совокупных остатков) из совместных балансов ( по состоянию на 31 декабря и в среднем за последний квартал года ) увеличился более чем на 20. 000 евро по сравнению с теми остатками, которые были определены при представлении последней декларации.

Аналогичное положение устанавливается в случае, если активы за границей представляют собой ценные бумаги, акции, доли участия в инвестиционных фондах, страхование жизни или инвалидности, а также временные или пожизненные ренты.

Функция этой декларации состоит в том, что государственное казначейство Испании может контролировать, соответствуют ли наши годовые налоговые декларации о доходах и налогах на имущество, которые как резиденты мы должны представить до конца июня, данным об имуществе и доходах, находящихся за границей: как резиденты мы должны декларировать наш доход в Испании на всемирном уровне.

Эта обязанность декларирования активов сопровождается тесным сотрудничеством и взаимопомощью между налоговыми органами, о чем мы уже упоминали на уровне сообщества в других статьях этого блога.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Удалённая работа из Испании

Удаленная работа – это не преходящая мода, вызванная пандемией коронавируса. Этот способ работы имеет столько преимуществ, что в конечном итоге он укоренится в наших социальных обычаях. Мои клиенты обычно приезжают в Испанию в отпуск или на пенсию. Теперь всё чаще начинают думать о том, чтобы жить здесь постоянно, работая и одновременно наслаждаясь своим пляжным домом.

Более года назад, когда мы еще ничего не подозревали об этой пандемии и социальных изменениях, которые она вызовет, мы опубликовали в нашем блоге статью о возможностях и юридических рисках дистанционной работы.
Давайте сосредоточим наше внимание на международных аспектах этой ситуации трудовой занятости. То есть на правовой проблеме тех, кто работает удаленно, например, в Испании, но своей работой приносят выгоду получателю своих услуг в другой стране, например, в Германии. Эта ситуация становится всё более и более распространённой, и в испанских туристических анклавах уже есть муниципалитеты и компании, продвигающие концепцию “отпуск круглый год”, в которой работнику предлагается регулярно наслаждаться райским отдыхом, выполняя свои профессиональные обязанности в течение части дня.

Когда мы предоставляем услуги по найму или в качестве частного предпринимателя посредством удаленной работы, устанавливая свое обычное место жительства в одной стране и оказывая услуги клиентам или работодателям в другой стране, возникает вопрос о том, какое трудовое законодательство и, особенно, какую систему социального обеспечения следует применять. Для прояснения этих вопросов, и всегда с временной точки зрения, в рамках Европейской Экономической Зоны был заключен ряд соглашений, которые, по сути, обязывают работника иметь возможность аккредитовать с помощью международно утвержденного документа, какое государственное управление социального обеспечения правомочно контролировать его положение и уплату взносов. Необходимо учитывать применимую ситуацию и быть хорошо проинформированными, чтобы иметь возможность в любое время выполнять налоговые, трудовые и социальные обязательства, требуемые законодательством соответствующего государства. Казуистика очень разнообразна, и в любом случае требуется профессиональная поддержка, чтобы гарантированно противостоять этой новой ситуации.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Tarracoiuris расширяет возможности предоставления своих услуг удаленно

Новые технологии всегда помогали развивать нашу деятельность, позволяя консультировать наших клиентов, где бы они ни находились. Теперь мы хотим представить новый инструмент, который еще больше облегчит доступ клиентов к нашим личным советам, без необходимости устанавливать какие-либо приложения на свои устройства.

Мы гордимся тем, что имеем клиентов на всех континентах, поскольку на протяжении многих лет мы стремимся инвестировать в наиболее универсальные виды коммуникативных связей, чтобы наши клиенты могли легко связываться с нами из любой точки мира на ежедневной основе. Они не только могут напрямую общаться с нами со всеми гарантиями конфиденциальности, но мы также можем делиться с ними двусторонне всеми видами документов через полностью приватную и безопасную облачную систему хранения данных.

Одной из трудностей, возникавших при общении по обычным программам, таким как Skype, Hangouts, Meet и другим, заключалась в том, что клиенты должны были знать в каждом случае, какая у нас учетная запись для каждого приложения, и предварительно должны были устанавливать ее на определенное устройство, с которого им нужно было получить наш совет. Другими словами, если они обычно связывались с нами из своего офиса и внезапно срочно нуждались в совещании из другого места, это могло быть связано с тем, что на устройстве (компьютере, планшете или мобильном телефоне), которое они имели в то время, не было установлено конкретное приложение, по которому мы ранее связывались.

Эти ограничения в настоящее время могут быть преодолены благодаря новым имеющимся у нас инструментам, которые позволяют предлагать виртуальный конференц-зал, к которому любой клиент может получить доступ, просто щелкнув на ссылку, которую мы ему отправляем, теми средствами, которые они предпочитают, и без необходимости предварительного установления конкретного приложения на своё устройство.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Профессиональные услуги для пенсионеров, живущих за границей

Проработав всю жизнь у себя на родине и имея уже право на пенсию, случается, что вы хотели бы прожить остаток своей жизни за границей по различным причинам. Несомненно, в связи с этим в любом возрасте возникают важнейшие вопросы относительно получения пенсии. В процессе оформления пенсии иностранным резидентам в Испании есть множество нюансов, в которых порой сложно разобраться. Встречаются достаточно сложные ситуации, в разрешении которых мы сможем вам помочь, предоставив подробную информацию о существующих нормах и необходимую профессиональную помощь в успешном оформлении любых видов пенсий.

Пенсионное законодательство – отдельная, довольно объёмная и многосложная область испанской юрисдикции. При социальном обеспечении граждан применяется законодательство страны, на территории которой они проживают. В то же время вопрос пенсионного обеспечения иностранных граждан рассматривается не столько на основании испанского пенсионного законодательства, сколько в свете межгосударственных Соглашений о социальном обеспечении между Королевством Испании и рядом стран, которые регламентируют порядок начисления и выплаты пенсий. Соглашения предусматривают, что социальное обеспечение осуществляется компетентными органами той страны, на территории которой проживает гражданин, возбудивший ходатайство о назначении пенсии. В Испании компетентным органом социальной защиты населения является Seguridad Social.

Давайте рассмотрим одну из типичных ситуаций. Чаще всего решают продолжить свою жизнь за границей люди, которые уже получают пенсию у себя на Родине. Вопрос состоит в том, как выполнить все условия, чтобы продолжить получать свою заработанную пенсию по месту проживания за границей. Мы поможем вам в подготовке пакета документов, которые являются основанием для выплаты пенсии: заявление в Пенсионный фонд вашей страны о выплате пенсии (с указанием личного счёта и реквизитов банков на территории Испании), справку о постоянном проживании, свидетельство о нахождении в живых, которое необходимо будет перевести с испанского языка на русский и заверить нотариально, и т. д., чтобы затем направить эти документы в орган социальной защиты по месту начисления пенсии.

Бывают случаи, когда мы сталкиваемся с проблемой предоставления документа, подтверждающего факт нахождения гражданина в живых для Пенсионного фонда со стороны государства. Этот сертификат является необходимым условием для перевода пенсии за пределы государства, в котором ранее проживал гражданин. Такую справку необходимо оформлять в начале очередного года. В случае непредставления указанного документа выплата пенсии прекращается в порядке, установленном законодательством.

Другая ситуация. Гражданин, который работал часть своей жизни на родине, а также работает за границей и желает остаться жить в этой же самой стране. В этом случае мы вам поможем оформить получение пенсии за время, проработанное за границей и в стране проживания, за все периоды работы и применить более выгодный вариант, поскольку Международное Соглашение основано на принципе пропорциональности, то есть человек подпадает под законодательство того государства, где он работает, и расходы на выплату пенсий в этом случае распределяются между странами соответственно стажу, приобретенному пенсионером на территории каждой из них. Мы также дадим вам совет в выборе способа получения пенсии, наиболее приемлемой для вас.

Ещё одна типичная ситуация. Допустим, вам исполнилось 60 лет, то есть по законам своей страны вы уже достигли пенсионного возраста, но для получения пенсии по месту проживания необходимо достижения 65 лет. Вы отработали в Испании 7 лет. Как быть? Если есть необходимость в получении пенсии, мы помогаем в оформлении её через доверенность, заверенную нотариусом, на своих родственников со всеми необходимыми документами. А при достижении пенсионного возраста по испанским законам поможем оформить и Испанскую пенсию. Поможем также и в налоговых последствиях.

Встречаются и такие случаи, когда иностранный гражданин желает вернуться жить на Родину, и здесь опять возникают вопросы:

– зачтутся ли годы, отработанные в Испании, в трудовой стаж при начислении пенсии?

– и если он уже заработал и получал испанскую пенсию, будут ли её выплачивать на территории страны, в которую он возвращается, каков будет её размер?

– как будет действовать в этом случае билатеральный (двусторонний) договор?
Важным вопросом, вызывающим сомнения в момент окончательного расчета пенсий, является вопрос определения и суммирования трудовых стажей, так как от этого в конечном итоге зависит размер выплат.

На все эти и другие вопросы мы вам дадим ответы. Ситуации, изложенные нами, как мы видим, не из простых, и для их решения нужно иметь достаточно широкое представление о существующих нормах, то есть необходима профессиональная помощь. Обращайтесь к нам. Мы всегда к Вашим услугам!

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Совершение юридически значимых действий за границей через представителя

Когда у нас есть интересы в другой стране, отличной от страны нашего проживания, является обычным, что мы должны управлять ими на расстоянии, для чего уполномочиваем поверенное лицо. Акт “полномочия” всегда подвергается строгим формальностям, ввиду юридической значимости уполномочия.

Эти формальности являются еще более строгими, если документ, подтверждающий доверенное лицо в качестве представителя, должен быть использован для управления делами в стране, отличной от той, в которой этот документ был составлен. Мы имеем в виду очень распространенные случаи, с которыми мы имеем дело ежедневно в офисе: англичанин, который хочет купить недвижимость в Испании и хочет быть представленным в акте купли-продажи испанским профессионалом; или русский, находясь в отпуске в Испании, должен осуществить управление в банке в Швейцарии и хочет наделить полномочиями доверенное лицо в этой стране, который бы представлял его интересы перед швейцарским банком; или немец, который живет в Испании, но должен урегулировать наследство в Германии и нуждается в доверенном лице, который бы занялся этим. Речь идет о ситуациях, в которых всегда нужно оформить документ, который дает полномочия представления интересов другому лицу, и этот документ будет использоваться в стране, отличной от той, где он был выдан.

Документы, которые содержат полномочия представительства с возможностью распоряжения, по своей юридической значимости во всех законах мира должны быть предметом “публичной веры”, чтобы считаться действительными, то есть, чтобы в его оформлении участвовал человек, общественно признанный как удостоверяющее лицо (обычно нотариус или должностное лицо государственного органа). Нотариус удостоверяет, что лицо, подписавшее документ, действительно является подлинным, и что он находится в полном здравом уме (или, по крайней мере, так заявляет). С этим документ полномочий (доверенность) становится “официальным документом”. Однако, для того, чтобы этот официальный документ был признан как таковой органами власти другого государства, отличного от того, в котором он был выдан, надо, чтобы заверитель, который его удостоверил, был признан другим органом государственной власти этой же самой страны, который, в свою очередь, признан компетентным органом власти страны, в которой этот документ будет использоваться. Например, доверенность, которую мы предоставили перед испанским нотариусом, и которая будет использоваться в Германии, должна быть признанной как подлинный нотариальный документ германскими властями. В большинстве стран нашего окружения это международное признание территориального нотариуса осуществляется посредством специального штампа, который называется “Апостиль”. Документ, на котором проставлен апостиль, может быть использован в любой из стран – участниц Гаагской Конвенции.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Правовые ограничения для покупателя наследственной недвижимости

Покупка недвижимости – это всегда рискованное решение. И более того, когда она была приобретена продавцом по наследству, поскольку этот случай имеет дополнительные риски, зависящие от того, какие отношения продавец имел с прежним владельцем.

Недавно мы обсуждали в этом блоге вопрос о рисках приобретения недвижимости, унаследованной прямыми родственниками предыдущего владельца. Это были риски фискального характера, поскольку налоговые льготы, которыми человек может воспользоваться при наследовании из-за того, что он является очень близким родственником умершего, впоследствии приводили к ограничениям при распоряжении имуществом, при несоблюдении которых покупатель был вынужденным принимать на себя риски, связанные с претензией со стороны налоговых органов.

Теперь мы рассмотрим другие виды рисков, которые возникают в противоположных ситуациях, то есть в тех случаях, когда продавец приобрел имущество по наследству, но у лица, с которым у него не было прямых родственных отношений. Наиболее распространенный пример – это одинокий человек или вдова без детей, которые по завещанию или по применению закона наследуют имущество непрямым родственникам (братья и сестры по испанскому закону, племянники, двоюродные братья и сестры) или даже совершенно чужим людям, не имеющим никакого отношения к семье.

Когда продавец регистрирует права, приобретенные в результате наследования в реестре собственности, существует ограничение на право распоряжаться (продавать третьей стороне) этим имуществом в течение определенного периода времени. Причина такого ограничения в том, чтобы в случае появления легитимного лица, то есть лица, имеющего право наследования по преференции, ( ребенок, до сих пор не признанный, например), его права были защищены.

Во многих случаях это ограничение не принимается во внимание, и это может вызвать сюрпризы, потому что банки могут отказать в финансировании операции по покупке недвижимости в этих случаях.

Поэтому в очередной раз мы рекомендуем обращаться к юристу в тот момент, когда мы принимаем решение о приобретении недвижимости, для получения необходимой юридической помощи.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке