Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это – процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

• Подоходный налог на увеличение стоимости также – за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
• Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
• Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
• Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом –  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе – это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
• Именно то, что мы только что прокомментировали, –  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности – должно быть оплачено покупателем.
• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
  • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
  • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
  • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
  • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Королевский указ 1558/2012 от 15 ноября вводит новые требования отчетности для налогоплательщиков,проживающих в Испании: они должны декларировать в органы государственной налоговой службы Испании свои права и  имущество за рубежом, как недвижимое, так и банковские счета, акции, облигации и страховки, депонированные или управляемые за границей.

Это заявление должно делаться исключительно телематическим путём через Интернет, передавая соответствующее заявление с электронной подписью, произведенной при выборе сертификата, заблаговременно установленного в браузере с этой целью. Срок подачи заявления – с 1 января по 31 марта года, следующего за тем, к которому относится эта информация, которую нужно представить, хотя подача декларации 2012 будет проходить в течение марта и апреля 2013.

Информация, подлежащая представлению в налоговые органы о состоянии счетов в финансовых учреждениях, расположенных за рубежом, включают в себя следующие пункты:
1. Название компании или полное наименование банка или сбербанка  и место  расположения
2. Полная идентификация счетов
3. Дата открытия или отмены, или, в соответствующих случаях, дату выдачи  и отзыва разрешений, что приводит к возникновению обязательства ответчика,  и, как это логично,
4.сальдо на счетах  по состоянию на 31 декабря и среднего сальдо за последний квартал года.

Во всяком случае, никто не обязан сообщать о состоянии счета, когда окончательное сальдо на 31 декабря не будет превышать, в общей сумме, 50.000 евро. Представление декларации в последующие годы будет обязательно только в том случае, когда любое из совместных сальдо (точно на 31 декабря и середину соответствующей последней четверти года) испытало увеличение, превышающее 20.000 евро, чем сальдо, представленное в последней декларации.

Аналогичное положение устанавливается в случае, если иностранными активами являются ценные бумаги, акции, паевые инвестиционные фонды, страхование жизни или инвалидности и временные или пожизненные ренты.

В отношении имущества, находящегося за границей, информационное заявление  будет содержать следующие данные:
а) Идентификация объекта недвижимости со спецификацией, краткой, его типология, как это определено соответствующим приказом министерства.
б) Месторасположение недвижимости: страна или территория, на которой она расположена: город, улица и номер.
в) дату приобретения.
г) стоимость приобретения.
В случае контрактов тайм-шера или пользования по очереди и прав  узуфрукта следует также указать стоимость имущества на 31 декабря. Количественные пределы ответственности такие же, как и в предыдущих случаях.

Эта обязанность объявления активов сопровождается тесным сотрудничеством и взаимной помощи между налоговыми органами,  о котором мы будем говорить в следующей статье.

КАРЛОС ПРИЕТО СИД — Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Большинство туристов, которые посещают Испанию, снимают дом или  апартаменты для использования на время отпуска. Если мы являемся владельцами недвижимости в Испании и хотим сдать её в аренду на сезон другим лицам, мы должны знать, какие налоги мы обязаны платить в  испанские органы налоговой службы.

Наиболее распространённой ситуацией является сдача в аренду жилья  на время отпуска, как правило, максимум на 3 месяца. В этом случае, доходы от сдачи в аренду этого жилья будут всегда считаться доходами с недвижимого капитала и должны  быть включены в ежегодную декларацию о доходах на прибыль физических лиц. Расходы, необходимые для содержания жилья, сдаваемого на время отпуска, а также для продвижения его на туристическом рынке, будут вычтены из этой декларации о доходах, но только в том случае, если они производятся в период времени, в котором квартира сдана в аренду третьим лицам. Однако не следует забывать о том, что даже в периоды, когда она не сдана в наём, курортная недвижимость генерирует доходы,  которые должны быть объявлены владельцем в ежегодной налоговой декларации физических лиц в соответствии с правилами налога на прибыль. Это потому, что испанские фискальные законы рассматривают в качестве прибыли от собственности простое обладание недвижимостью, которое не является официальной резиденцией, даже если она  не сдаётся в аренду. Этот фиктивный доход представляет собой количество, полученное в результате применения небольшого процента от кадастровой стоимости здания, стоимости, которую органы управления финансами устанавливают согласно определённым правилам оценки ( муниципальный налог – Impuesto sobre  Bienes Inmuebles, IBI ). В период,  когда недвижимость не  сдаётся в аренду,  вычет какого-либо расхода не является возможным.

Представление ежегодного отчёта о подоходном налоге физических лиц в Налоговую Службу является обязательным для всех владельцев недвижимости в Испании, если это жильё не считается официально постоянным местом проживания. Это означает, что все владельцы курортной недвижимости в Испании, будь то резидент или нет, обязаны представлять ежегодно эту декларацию. Многие  иностранные владельцы не осознают этого обязательства.

Несмотря на всё это, сдача в аренду курортной недвижимости может считаться действительно экономической деятельностью и должна быть объявленной как таковой в налоговой декларации физических лиц при следующих случаях:

а) Чтобы в развитии деятельности считалось помещением, предназначенным исключительно для того, чтобы управлять деятельностью аренды на время курортного сезона.

б) Чтобы для развития этой деятельности был нанят человек на полный рабочий день.

Всё, о чём мы говорили, касается налога на ренту физических лиц. Относительно налога на добавленную стоимость, общее правило состоит в том, что аренда жилья для проведения отпуска будет считаться свободной от налога всякий раз, когда арендатор не обязан  предоставлять какие-либо услуги гостиничной индустрии, такие как внутренняя уборка помещения, смена постельного белья и полотенец как минимум один раз в неделю. Тем не менее,  необходимо довести до сведения, что, хотя мы и сдаём в аренду жильё только на одну неделю, закон не считает дополнительными услугами, свойственными гостиничной индустрии, услуги, связанные с внутренней уборкой помещения, сменой постельного белья при въезде и выезде (заселении и выселении), уборкой помещений общего пользования и службой технической помощи, возможного ремонта водопровода, электричества, стекла, жалюзи, замков и электроприборов.

КАРЛОС ПРИЕТО СИД – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке