Испанское правительство стремится таким образом оживить рынок недвижимости, поощряя иностранцев  инвестировать в Испании в обмен на получение вида на жительство, что является очень удобным для перемещения по всем странам Шенгенской зоны практически без ограничений.

Снова мы сталкиваемся с опасностью того, что инвестор, который видит в покупке недвижимости возможность реализовать свой бизнес в Европе, воспользовавшись законным  видом на жительство в Испании, не слишком беспокоится о том, чтобы проверить, что покупка недвижимости- безопасное и надёжное дело. С ним может случиться то же, что и с туристом, который находится в отпуске, и отдает предпочтение наслаждению пляжем, а не посещению адвоката. Вложение в этом случае также является средством, а не целью. Так же как турист видит в приобретении жилья средство для обеспечения  пребывания в Испании во время отпуска, предприниматель, заинтересованный в возможности перемещаться по Шенгенской зоне свободно, видит в приобретении недвижимости только средство для получения вида на жительство. Ни один, ни другой не считают важным принимать меры предосторожности при покупке.  Потом, если что-то пойдет не так, только тогда  приходят к адвокату, надеясь, что он  решит проблемы, которые были созданы из-за отсутствия независимой  и профессиональной консультации. В большинстве случаев это слишком поздно, и решения, если они имеются, будут представлять стоимость намного превышающую ту, которую бы заплатили, проконсультировавшись вовремя. Ни один хорошо проконсультировавшийся инвестор не совершил бы эту ошибку.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Не являясь  в фискальном отношении резидентами, владельцы недвижимого имущества в Испании обязаны  ежегодно подавать отдельную декларацию о доходах и ежегодно  оплачивать так называемый подоходный налог  нерезидентов IRNR за доходы, соответствующие данной недвижимости.

Испанские государственные налоговые органы были до настоящего времени в  малой степени требовательными в отношении уплаты налога на прибыль нерезидентами  –  владельцами недвижимости. Многие домовладельцы не знают о существовании этого налогового обязательства и не понимают, почему они должны подавать налоговую декларацию и выплачивать этот налог в Испании, несмотря  на то, что не получают здесь никакого дохода. Приезжают в Испанию, чтобы провести свой отпуск: ни работают, ни имеют процентных доходов с денежных вкладов в банке, ни сдают своё имущество в аренду. Тем не менее, простое владение недвижимостью в Испании, как и в других европейских странах, рассматривается законом о налоге на прибыль в качестве дохода, даже если эта собственность не будет арендована.  Государственные налоговые правила предполагают, что человек так или иначе получает выгоду от недвижимости, в том числе если эти объекты не сдаются в аренду. Исключение составляют лишь случаи, в которых собственностью является само место постоянного проживания или,  если имущество посвящено экономической деятельности. Оба случая никогда не могут касаться нерезидентов.

В отличие от муниципального налога на владение недвижимостью, так называемого IBI ( исп. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles ), уплату которого местный муниципалитет требует от владельцев собственности ежегодно, и который рассчитывается и декларируется самой  администрацией, в случае государственного налога на прибыль нерезидентов – IRNR,  налоговая инспекция не уполномочена подготавливать для них налоговые декларации, это налогоплательщик, кто обязан предоставлять ежегодно налоговую декларацию, которую должен самостоятельно подготовить, рассчитать и оплатить налог на недвижимость.

В этом месяце, многие владельцы недвижимости, которые проводят свой отпуск в квартирах или в частных домах в Испании, получили письма от испанских налоговых служб, в которых напоминают о существовании этого налога на доходы нерезидентов и о необходимости его уплаты. Ранее Государственное налоговое агентство относительно этого налога было очень великодушным. Однако теперь, учитывая, что экономическая ситуация настолько плоха, похоже, что Налоговая служба стала строже, требуя представления  налоговой декларации этого налога и уплаты его всеми нерезидентами, которые владеют недвижимостью в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

На протяжении многих лет, из нашего офиса мы наблюдали,как испанская налоговая служба улучшала свои каналы сотрудничества с другими европейскими налоговыми  агентствами вплоть до того, что теперь они обмениваются всеми видами информации о своих соответствующих налогоплательщиках.

До настоящего времени сотрудничество ограничивалось преследованием недвижимого имущества, учтённого в кадастре в Испании на имя налогоплательщиков других стран, которые имели долги, причитающиеся  соответствующей государственной казне в стадии исполнения. Испанская Налоговая служба играла роль управляющего делами по  взысканию задолженности, которая оставалась невыплаченной  налогоплательщиком  за рубежом в соответствующую государственную казну,  посредством иска против владельцев недвижимости в Испании, будучи резидентами или нет.

Теперь сотрудничество между  налоговыми учреждениями идет дальше и развивается в рамках показателей управления или контроля, которые инициированы на основе данных, предоставляемых иностранными налоговыми органами.

Наиболее распространённый  случай – это иностранные пенсионеры, живущие в Испании, с рентами,  освобождёнными от налога, но с обязательством декларирования их под влиянием прогрессивности налога на доходы физических лиц. Соглашение об исключении двойного налогообложения между Испанией и  другими странами  освобождает от уплаты налога на доходы физических лиц в государстве проживания  пенсий, выплачиваемых за счёт государственных фондов другого государства. Исходя из этой предпосылки, иностранные пенсионеры, проживающие в Испании, считают  ненужным соблюдать обязанность предоставления ежегодной декларации на доходы физических лиц.

Тем не менее, многие из этих пенсионеров получают доходы от сдачи в  аренду недвижимости, или банковские проценты, которые должны быть объявлены в испанские налоговые органы. Кроме того, большинство дополняют свои доходы, выплачиваемые из фондов, созданных государством с другими  пенсиями, выплачиваемыми из  частных фондов, которые, как правило, значительно выше суммы, которые не  считаются освобожденными,  и поэтому должны быть объявлены и подлежат налогообложению в Испании, как государстве пребывания.

Ввиду прогрессивности налога на доходы физических лиц, к этим другим частным  рентам необходимо применять процентное соотношение, которое бы соответствовало общему доходу, полученному резидентом в Испании, суммируя доходы, освобожденные и не освобождённые от уплаты налогов. В результате этого окончательная сумма выплачиваемого налога в фискальные органы может быть значительно выше.

В эти  трудные времена испанское государство прибегает к тому, чтобы претендовать на разницу между суммами выплаченными  и теми, которые следует платить. Также оно требует от респондентов  исполнения своих официальных  обязанностей. И всё это благодаря ценному сотрудничеству, которое оно получает от иностранных фискальных органов,  которые в свое время извлекли пользу из преследования недвижимостей в Испании на имя своих соотечественников.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Королевский указ 1558/2012 от 15 ноября вводит новые требования отчетности для налогоплательщиков,проживающих в Испании: они должны декларировать в органы государственной налоговой службы Испании свои права и  имущество за рубежом, как недвижимое, так и банковские счета, акции, облигации и страховки, депонированные или управляемые за границей.

Это заявление должно делаться исключительно телематическим путём через Интернет, передавая соответствующее заявление с электронной подписью, произведенной при выборе сертификата, заблаговременно установленного в браузере с этой целью. Срок подачи заявления – с 1 января по 31 марта года, следующего за тем, к которому относится эта информация, которую нужно представить, хотя подача декларации 2012 будет проходить в течение марта и апреля 2013.

Информация, подлежащая представлению в налоговые органы о состоянии счетов в финансовых учреждениях, расположенных за рубежом, включают в себя следующие пункты:
1. Название компании или полное наименование банка или сбербанка  и место  расположения
2. Полная идентификация счетов
3. Дата открытия или отмены, или, в соответствующих случаях, дату выдачи  и отзыва разрешений, что приводит к возникновению обязательства ответчика,  и, как это логично,
4.сальдо на счетах  по состоянию на 31 декабря и среднего сальдо за последний квартал года.

Во всяком случае, никто не обязан сообщать о состоянии счета, когда окончательное сальдо на 31 декабря не будет превышать, в общей сумме, 50.000 евро. Представление декларации в последующие годы будет обязательно только в том случае, когда любое из совместных сальдо (точно на 31 декабря и середину соответствующей последней четверти года) испытало увеличение, превышающее 20.000 евро, чем сальдо, представленное в последней декларации.

Аналогичное положение устанавливается в случае, если иностранными активами являются ценные бумаги, акции, паевые инвестиционные фонды, страхование жизни или инвалидности и временные или пожизненные ренты.

В отношении имущества, находящегося за границей, информационное заявление  будет содержать следующие данные:
а) Идентификация объекта недвижимости со спецификацией, краткой, его типология, как это определено соответствующим приказом министерства.
б) Месторасположение недвижимости: страна или территория, на которой она расположена: город, улица и номер.
в) дату приобретения.
г) стоимость приобретения.
В случае контрактов тайм-шера или пользования по очереди и прав  узуфрукта следует также указать стоимость имущества на 31 декабря. Количественные пределы ответственности такие же, как и в предыдущих случаях.

Эта обязанность объявления активов сопровождается тесным сотрудничеством и взаимной помощи между налоговыми органами,  о котором мы будем говорить в следующей статье.

КАРЛОС ПРИЕТО СИД — Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Это заявление правительства Испании в середине ноября было широко освещено в средствах массовой информации. Эта мера находится в стадии изучения и…
Намерение правительства заключается в том, чтобы дать новый аргумент для потенциальных покупателей недвижимости в Испании, особенно  таких развивающихся стран как Россия или Китай. Для продавцов недвижимого имущества в Испании, которые на протяжении нескольких лет видят, что земля и дома, которые они предлагают, не находят покупателей, несмотря на то, что цены продаж постоянно снижаются, может стать новой возможностью.

В любом случае, перед покупкой или продажей недвижимости в Испании  или подписании предварительного договора купли- продажи имущества, важно иметь в виду, что без необходимых гарантий эта подпись может представлять собой значительный риск. Стоимость консультации юриста очень мала по сравнению с существенными расходами, вытекающими из возможных судебных разбирательств, связанных с правовым спором. Однако правовые споры легко избежать, если вы получаете правильный совет заранее.  Услуги адвоката при передаче прав на недвижимое имущество могут включать в себя следующее:

• Предварительные исследования:
–  В Отделе регистрации прав на собственность: описание имущества, залоги, сборы и платежи
–  В Земельном  Кадастре: собственность, описание и фискальная стоимость
– В Налоговом отделе:  неоплаченные долги
– В  Муниципалитете:  местное регулирование, законность строительства
– В случае, когда  собственность является в кондоминиуме: долги за содержание кондоминиума, непредвиденные дополнительные  расходы
– Условия строительства: правильные показания эксперта
– Стоимость недвижимости: надлежащая оценка эксперта

•  Регулирование положения собственности в Отделе регистрации прав на собственность, в Кадастре и в Министерстве финансов

•  Анализ финансовых и налоговых аспектов сделки

•  Включение компании

•  Регистрация в Налоговом отделе ( физическое лицо или компания)

•  Содействие в получении ипотечного финансирования

•  Подготовка и легализация документов:
– Подготовка доверенности
– Помощь в получении апостиля
– Помощь в получении переводов (присяжных)

• Подготовка/ проверка/ переговоры по частным контрактам ( продажа, заключение контракта, опцион на покупку, услуги и т.д.):
– Подготовка и ведение переговоров
– Ревизия
– Поддержка клиента при подписании контракта или подписании его по  доверенности от имени клиента.

• Подготовка /проверка официальных документов ( покупка, ипотека, принятие наследства, включение, декларация о новом объекте и т.д.) в сотрудничестве с нотариусом:
– Подготовка и рассмотрение документов, необходимых для исполнения титулов
– Подготовка  черновика и проверка содержания написанного, подготовленного нотариусом согласно этого проекта.
– Поддержка клиента при подписании контракта или подписание его по доверенности от имени клиента

•  Оценка и оплата налогов

•   Регистрация в Реестре собственности и в Кадастре

•  Изменение контракта на электроэнергию, воду, газ и телефонные услуги

• Поддержка клиента в его связях с профессионалами, участвующими в сделке с недвижимостью:
Покупатель/Продавец – Агент по недвижимости – Застройщики – Архитектор и прораб строительства – Нотариус – Эксперт по оценке недвижимости – Эксперт в строительстве – Сбербанк – Страхование-
Администратор здания или жилого комплекса кондоминиума  – Налоговые органы –  Муниципалитет и другие Государственные управления.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке (2011)
Читайте эту статью на немецком языке (2011)

Если у вас имеется привычка прогуливаться по урбанизации побережья, то вы заметите множество машин с иностранными номерами, припаркованных в течение месяцев или даже лет возле домов их владельцев. Все эти транспортные средства находятся в нелегальном положении, что может привести к жалобе, и как последствие – от наложения значительного административного штрафа до предъявления обвинения в контрабанде.

Изменение места жительства имеет очень важное значение в повседневной жизни. Одним из них является правовое положение, в котором находится наш автомобиль: автомобиль с иностранным номером имеет право  на свободное передвижение по территории  Испании только в течение нескольких месяцев. По истечении этого срока мы обязаны зарегистрировать его в Испании в соответствии с процедурами, предусмотренными для каждого случая.

Настоящая экономическая ситуация заставляет правительство исчерпывать все возможные пути для получения доходов. В последнее время мы обнаруживаем необычную активность полицейской инспекции, которая преследует нарушения, к которым ранее государство было более терпимым. Именно поэтому иностранные граждане, проживающие в Испании, которые в течение нескольких лет сохраняли без каких- либо проблем свои старые автомобили с регистрационными  номерными знаками своей страны, не беспокоясь об узаконении их в Испании, в настоящее время очень часто сталкиваются с административными наказаниями и крупными штрафами из-за этого нарушения.

Легализация автомобиля в связи со сменой места жительства является сложным процессом, в котором участвуют различные администрации без какой-либо координации между собой. Если наша страна не является членом Европейского экономического сообщества, как в случае со Швейцарией или Россией, мы обязаны пройти все таможенные процедуры ввоза прежде чем автомобиль сможет пройти тщательный осмотр в официальных станциях технической инспекции. Кроме того, если автомобиль не был  в своё время реализован на рынке в Европейском экономическом сообществе, мы не будем иметь необходимый сертификат соответствия, поэтому  мы должны поручить уполномоченному технику сделать экспертное заключение о его технических характеристиках. Всё это требует высоких затрат, которые будучи добавленными к административной пошлине и к необходимым затратам управления может предполагать расход, учитывая каждый конкретный  случай и возраст транспортного средства, который делает экономически невыгодным переоформление. Однако мы не можем забывать о том, что списание и технический контроль транспортного средства могут быть произведены только в стране регистрации, поэтому мы не можем предотвратить возвращение в свою страну на автомобиле, если мы решим не регистрировать его в Испании. В любом случае, если на нас заявят, расход будет гораздо выше.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Большинство туристов, которые посещают Испанию, снимают дом или  апартаменты для использования на время отпуска. Если мы являемся владельцами недвижимости в Испании и хотим сдать её в аренду на сезон другим лицам, мы должны знать, какие налоги мы обязаны платить в  испанские органы налоговой службы.

Наиболее распространённой ситуацией является сдача в аренду жилья  на время отпуска, как правило, максимум на 3 месяца. В этом случае, доходы от сдачи в аренду этого жилья будут всегда считаться доходами с недвижимого капитала и должны  быть включены в ежегодную декларацию о доходах на прибыль физических лиц. Расходы, необходимые для содержания жилья, сдаваемого на время отпуска, а также для продвижения его на туристическом рынке, будут вычтены из этой декларации о доходах, но только в том случае, если они производятся в период времени, в котором квартира сдана в аренду третьим лицам. Однако не следует забывать о том, что даже в периоды, когда она не сдана в наём, курортная недвижимость генерирует доходы,  которые должны быть объявлены владельцем в ежегодной налоговой декларации физических лиц в соответствии с правилами налога на прибыль. Это потому, что испанские фискальные законы рассматривают в качестве прибыли от собственности простое обладание недвижимостью, которое не является официальной резиденцией, даже если она  не сдаётся в аренду. Этот фиктивный доход представляет собой количество, полученное в результате применения небольшого процента от кадастровой стоимости здания, стоимости, которую органы управления финансами устанавливают согласно определённым правилам оценки ( муниципальный налог – Impuesto sobre  Bienes Inmuebles, IBI ). В период,  когда недвижимость не  сдаётся в аренду,  вычет какого-либо расхода не является возможным.

Представление ежегодного отчёта о подоходном налоге физических лиц в Налоговую Службу является обязательным для всех владельцев недвижимости в Испании, если это жильё не считается официально постоянным местом проживания. Это означает, что все владельцы курортной недвижимости в Испании, будь то резидент или нет, обязаны представлять ежегодно эту декларацию. Многие  иностранные владельцы не осознают этого обязательства.

Несмотря на всё это, сдача в аренду курортной недвижимости может считаться действительно экономической деятельностью и должна быть объявленной как таковой в налоговой декларации физических лиц при следующих случаях:

а) Чтобы в развитии деятельности считалось помещением, предназначенным исключительно для того, чтобы управлять деятельностью аренды на время курортного сезона.

б) Чтобы для развития этой деятельности был нанят человек на полный рабочий день.

Всё, о чём мы говорили, касается налога на ренту физических лиц. Относительно налога на добавленную стоимость, общее правило состоит в том, что аренда жилья для проведения отпуска будет считаться свободной от налога всякий раз, когда арендатор не обязан  предоставлять какие-либо услуги гостиничной индустрии, такие как внутренняя уборка помещения, смена постельного белья и полотенец как минимум один раз в неделю. Тем не менее,  необходимо довести до сведения, что, хотя мы и сдаём в аренду жильё только на одну неделю, закон не считает дополнительными услугами, свойственными гостиничной индустрии, услуги, связанные с внутренней уборкой помещения, сменой постельного белья при въезде и выезде (заселении и выселении), уборкой помещений общего пользования и службой технической помощи, возможного ремонта водопровода, электричества, стекла, жалюзи, замков и электроприборов.

КАРЛОС ПРИЕТО СИД – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке