Всякий раз, когда мы продаем недвижимость, мы чётко понимаем, что эта операция повлечет за собой налоговые издержки. Но мы не всегда осознаем связь, которую передача активов может иметь с подоходным налогом. Чтобы избежать неприятных сюрпризов спустя месяцы или даже годы после оформления договора, мы должны быть хорошо проинформированы о последствиях, прежде чем заключать его.

Любая смена владельца недвижимости влияет на подоходный налог с физических лиц. Это понятно, когда вы продаете дом: разница между тем, что вы заплатили за него, и тем, что вы получаете при продаже, обычно является прибылью, которая, по логике вещей, должна облагаться такими налогами, как подоходный налог. Но труднее понять, почему налоговые органы требуют уплаты подоходного налога, когда эта прибыль не очевидна, поскольку смена владельца недвижимости происходит с помощью других механизмов, которые не являются продажей, например, дарение или судебное решение в случае расторжения кондоминиума. Если я ничего не получаю в результате смены владельца, как оправдано, что я должен платить подоходный налог?

Также нелегко понять, почему обязанность платить подоходный налог сохраняется, когда мы продаем недвижимость ниже ее обычной рыночной цены или когда разница между ценой, уплаченной за ее приобретение, и текущей ценой продажи обусловлена только инфляцией. Существует множество противоречивых решений по этим вопросам, и, возможно, в не столь отдаленном будущем некоторые из налоговых правил, которые приводят к результатам, с которыми трудно согласиться с точки зрения здравого смысла, не пройдут проверку на соответствие испанской конституции или европейским нормам. Это уже произошло с такими налогами, как муниципальный прирост капитала. А пока мы должны помнить, что любое изменение в праве собственности на какой-либо объект наших активов может привести к начислению подоходного налога на иногда очень большую сумму, поэтому мы должны относиться к этим аспектам сделки с недвижимостью с большой осторожностью.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Европейский суд справедливости в своем недавнем решении счёл, что штрафы для жителей Испании, которые не декларируют должным образом своё имущество за рубежом, были “несоразмерными”. В результате в феврале этого года Конгресс утвердил новый, менее дискриминационный режим.

Год назад мы комментировали в этом блоге обязанности любого лица, которое может считаться налоговым резидентом в Испании, декларировать все свои активы за рубежом в Государственную налоговую службу Испании, если их стоимость превышает 50 000 евро. Эта декларация должна быть обновлена, если есть изменения в оценках более 20 000 евро.

Те, кто не выполнял это обязательство, сталкивались с действительно конфискационными штрафами в размере до 150% от стоимости незадекларированных активов. И, даже выполняя это обязательство, если налоговое агентство Испании замечало недостатки в поданных декларациях, оно также могло потребовать штраф в размере до 5000 евро за каждую неверную или опущенную информацию.

Это постановление было введено во время очень серьезного финансового кризиса, когда правительство опасалось создания «корралито» (ограничения на оборот денежных средств в банковской системе) и оттока средств за границу. Но такой санкционный режим не прошел через общественный фильтр, будучи явно дискриминационным по отношению к тем, кто инвестирует за рубежом. Новое положение, принятое в результате решения Люксембургского суда, приводит санкционный режим в соответствие с общим, предусмотренным налоговыми нормами, без какой-либо конкретной дискриминации в отношении имущества, скрываемого за границей.

Также сроки давности в отношении налоговых правонарушений аналогичны срокам, предусмотренным в общем законодательстве; ранее оно никогда не предписывало право администрации требовать ответственности за сокрытие имущества за рубежом.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Многие европейцы регулярно проводят отпуск в Испании на протяжении всей своей трудовой жизни. Поэтому понятно, что, выйдя на пенсию, они хотят наслаждаться отдыхом круглый год, обосновавшись в этой стране.
Какие обязательства они приобретают в отношении испанской налоговой администрации?

Общее правило заключается в том, что тот, кто проводит более 183 дней в году в Испании, считается налоговым резидентом и, следовательно, должен декларировать все свои доходы испанской казне: как те, которые генерируются в Испании, так и те, которые поступают из других стран. Испанская налоговая служба должна знать общую сумму дохода, но это не означает, что все они подлежат налогообложению в Испании.

С другой стороны, соглашения, подписанные между Испанией и всеми странами её окружения во избежание двойного налогообложения, направлены на то, чтобы налоговое бремя было утвержденным и справедливым, и налогоплательщик мог вычесть из налогов, подлежащих уплате в Испании, суммы, фактически уплаченные за рубежом ранее.

Пенсии по возрасту имеют особый режим, который вызвал много споров в последние годы, поскольку толкование положений, изложенных в соглашениях об избежании двойного налогообложения, не было согласовано между различными странами. Государственные пенсии могут облагаться налогом только в той стране, в которой они были назначены; однако недавно было установлено, что это правило следует толковать в том смысле, что государственной пенсией считается только та пенсия, которая выплачивается вышедшим на пенсию государственным служащим за выполняемую работу на государственной должности.

Другая проблема связана с пенсиями, которые начисляются в полном объеме без удержания, как это обычно бывает в случае с немецкими пенсиями, поскольку они заставляют страну-плательщика взимать налог, который он по закону несет, когда эта иностранная пенсия, возможно, уже подлежала налогообложению в Испании без вычета иностранного налога, поскольку она еще не была фактически выплачена.

Всегда желательно обратиться к специалисту, чтобы разрешить сомнения, вызванные конкретной ситуацией, в которой мы находимся, и избежать неприятных сюрпризов с налоговыми администрациями Испании или нашей собственной страны.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Проработав всю жизнь у себя на родине и имея уже право на пенсию, случается, что вы хотели бы прожить остаток своей жизни за границей по различным причинам. Несомненно, в связи с этим в любом возрасте возникают важнейшие вопросы относительно получения пенсии. В процессе оформления пенсии иностранным резидентам в Испании есть множество нюансов, в которых порой сложно разобраться. Встречаются достаточно сложные ситуации, в разрешении которых мы сможем вам помочь, предоставив подробную информацию о существующих нормах и необходимую профессиональную помощь в успешном оформлении любых видов пенсий.

Пенсионное законодательство – отдельная, довольно объёмная и многосложная область испанской юрисдикции. При социальном обеспечении граждан применяется законодательство страны, на территории которой они проживают. В то же время вопрос пенсионного обеспечения иностранных граждан рассматривается не столько на основании испанского пенсионного законодательства, сколько в свете межгосударственных Соглашений о социальном обеспечении между Королевством Испании и рядом стран, которые регламентируют порядок начисления и выплаты пенсий. Соглашения предусматривают, что социальное обеспечение осуществляется компетентными органами той страны, на территории которой проживает гражданин, возбудивший ходатайство о назначении пенсии. В Испании компетентным органом социальной защиты населения является Seguridad Social.

Давайте рассмотрим одну из типичных ситуаций. Чаще всего решают продолжить свою жизнь за границей люди, которые уже получают пенсию у себя на Родине. Вопрос состоит в том, как выполнить все условия, чтобы продолжить получать свою заработанную пенсию по месту проживания за границей. Мы поможем вам в подготовке пакета документов, которые являются основанием для выплаты пенсии: заявление в Пенсионный фонд вашей страны о выплате пенсии (с указанием личного счёта и реквизитов банков на территории Испании), справку о постоянном проживании, свидетельство о нахождении в живых, которое необходимо будет перевести с испанского языка на русский и заверить нотариально, и т. д., чтобы затем направить эти документы в орган социальной защиты по месту начисления пенсии.

Бывают случаи, когда мы сталкиваемся с проблемой предоставления документа, подтверждающего факт нахождения гражданина в живых для Пенсионного фонда со стороны государства. Этот сертификат является необходимым условием для перевода пенсии за пределы государства, в котором ранее проживал гражданин. Такую справку необходимо оформлять в начале очередного года. В случае непредставления указанного документа выплата пенсии прекращается в порядке, установленном законодательством.

Другая ситуация. Гражданин, который работал часть своей жизни на родине, а также работает за границей и желает остаться жить в этой же самой стране. В этом случае мы вам поможем оформить получение пенсии за время, проработанное за границей и в стране проживания, за все периоды работы и применить более выгодный вариант, поскольку Международное Соглашение основано на принципе пропорциональности, то есть человек подпадает под законодательство того государства, где он работает, и расходы на выплату пенсий в этом случае распределяются между странами соответственно стажу, приобретенному пенсионером на территории каждой из них. Мы также дадим вам совет в выборе способа получения пенсии, наиболее приемлемой для вас.

Ещё одна типичная ситуация. Допустим, вам исполнилось 60 лет, то есть по законам своей страны вы уже достигли пенсионного возраста, но для получения пенсии по месту проживания необходимо достижения 65 лет. Вы отработали в Испании 7 лет. Как быть? Если есть необходимость в получении пенсии, мы помогаем в оформлении её через доверенность, заверенную нотариусом, на своих родственников со всеми необходимыми документами. А при достижении пенсионного возраста по испанским законам поможем оформить и Испанскую пенсию. Поможем также и в налоговых последствиях.

Встречаются и такие случаи, когда иностранный гражданин желает вернуться жить на Родину, и здесь опять возникают вопросы:

– зачтутся ли годы, отработанные в Испании, в трудовой стаж при начислении пенсии?

– и если он уже заработал и получал испанскую пенсию, будут ли её выплачивать на территории страны, в которую он возвращается, каков будет её размер?

– как будет действовать в этом случае билатеральный (двусторонний) договор?
Важным вопросом, вызывающим сомнения в момент окончательного расчета пенсий, является вопрос определения и суммирования трудовых стажей, так как от этого в конечном итоге зависит размер выплат.

На все эти и другие вопросы мы вам дадим ответы. Ситуации, изложенные нами, как мы видим, не из простых, и для их решения нужно иметь достаточно широкое представление о существующих нормах, то есть необходима профессиональная помощь. Обращайтесь к нам. Мы всегда к Вашим услугам!

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

На протяжении многих лет из нашего офиса мы наблюдали, как испанское налоговое агентство улучшало свои каналы сотрудничества с другими европейскими налоговыми службами до такой степени, что в настоящее время они делятся всеми видами информации о своих налогоплательщиках.

До сих пор сотрудничество ограничивалось преследованием активов недвижимости, зарегистрированных в Испании на имя налогоплательщиков других стран, имеющих задолженность, которая, безусловно, подлежала исполнению перед соответствующими налоговыми органами. Испанское налоговое агентство действовало в качестве управляющего по взысканию задолженности, которая оставалась невыплаченной налогоплательщиком за границей в соответствующую государственную казну, через иск против владельцев недвижимости в Испании будучи резидентами или нет.

В настоящее время сотрудничество между налоговыми органами идет дальше и развивается в рамках управленческих или инспекционных досье, которые возбуждаются на основе данных, предоставленных иностранными финансовыми органами.

Недавно мы видели, что немецкие и британские налоговые органы сообщают испанской налоговой службе об известных доходах своих граждан, которые, по всей видимости, являются резидентами Испании или имеют постоянное место жительства здесь. Испанское налоговое ведомство затем направляет иск с момента получения этой информации и требует уплаты необъявленных налогов с учетом соответствующих штрафов, которые возросли до 50% от суммы, которая должна была быть выплачена в своё время, к которой должны быть добавлены проценты по задолженности за все время, прошедшее с момента, когда налог был бы востребован. Если вы получили одно из этих исковых писем в последние недели, без колебаний обратитесь к вашему налоговому консультанту.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Кто владеет собственностью в Испании, должен осознавать обязанности по уплате налогов на недвижимость, независимо от места проживания. На практике Испанский закон предусматривает те же самые налоги, как для владельцев, являющихся резидентами, так и для нерезидентов страны, только изменено его название и управление доходами.

Недвижимость может приносить прибыль, как от сдачи его в аренду квартиросъемщикам, так и от продажи. Кроме того, просто сам факт владения и пользования недвижимым имуществом вызывает, согласно налогового законодательства, вменение фиктивной ренты. Все эти доходы должны быть объявлены в Испании, и Испания является компетентным государственным органом власти для сбора всех применяемых налогов. Таким образом, государство устанавливает все соглашения об избежании двойного налогообложения, которые Испания имеет с большинством соседних стран, поскольку эти соглашения следуют общей модели для всех стран ОЭСР, согласно которой доходы от недвижимости могут облагаться налогом в государстве, в котором это имущество находится, независимо от статуса налогового резидентства налогоплательщика.

Кроме того, чтобы оплатить в налоговые государственные органы Испании налог на прибыль в любом случае, владелец должен платить также другие налоги в другие органы. Так происходит с муниципальным налогом на недвижимость, который взимается ежегодно городской мэрией, где находится имущество. И в случае передачи имущества, мэрия также призывает цедента уплатить налог на увеличение стоимости земли городской природы.

Наконец, в Каталонии и других регионах также существует еще один налог, связанный с весьма распространенной деятельностью среди иностранных инвесторов на побережье: аренда жилья в ограниченное время для отдыхающих туристов. В этом случае налог состоит из небольшого сбора за каждого человека, который проводит ночь в жилье туристического назначения и который должен быть заблаговременно зарегистрирован в муниципалитете.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Многие получатели иностранных пенсий, которые проживают в Испании, получают в эти недели информационные письма от Налоговых органов с напоминанием, связанном с уплатой налогов за свои иностранные пенсии, которые больше не являются “освобождёнными ” в связи с недавними правовыми изменениями в “Соглашении об избежании двойного налогообложения”. Текст письма содержит следующие положения:   

Налоговой службе Испании стало известно о существовании налогоплательщиков, обязанных платить налог с доходов физических лиц  (НДФЛ – IRPF), получающих пенсии из-за рубежа, которые не были объявлены должным образом, что привело к действиям по регулированию со стороны Налоговых органов.

Учитывая особые обстоятельства социально уязвимой группы населения, «Единственным дополнительным положением” Закона 26/2014, от 27 ноября (BOE от 28 ноября) были одобрены две исключительные меры, о которых мы  информируем Вас, для того, чтобы Вы смогли оценить, распространяются ли на Вас приведенные обстоятельства, которые позволили бы Вам извлечь из них пользу.

С одной стороны, устанавливается освобождение от налоговых санкций в виде денежных взысканий:  штрафов, пени или процентов, возникших как следствие регулирований, осуществленных Налоговым Агентством или спонтанно налогоплательщиками.

С другой – в целях содействия добровольному упорядочению этих ситуаций принимается  чрезвычайный срок, который заканчивается 30 июня 2015 года, в течение которого сможете представить налоговую декларацию  (НДФЛ) за периоды, не представленные до 1 января 2015 года, включая правильную форму всех выплаченных пенсий.

Представление декларации в указанный срок должна сопровождаться уплатой  соответствующей налоговой квоты, но без требования в уплате пени, процентов или штрафов.

Со дня истечения срока все возможные осуществляемые регулирования будут следовать общему налоговому режиму без каких-либо исключений.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Испанское правительство предоставляет специальный срок для декларации о доходах всем иностранным гражданам, проживающим в Испании, а также любому испанскому пенсионеру, который вернулся в страну после эмиграции. Эти люди теперь могут заплатить всю причитающуюся сумму налога, задолжавшую налоговым властям, без оплаты пени или штрафов за просрочку платежа. 

Если вы проживаете в Испании более 183 дней в году, вы автоматически классифицируетесь налоговым резидентом, вследствие чего ваши доходы во всем мире должны подвергаться налогообложению в Испании. Это также включает в себя вашу пенсию. Если вы на пенсии и не представили налоговую декларацию в Испании, у вас еще есть время до середины следующего года, чтобы подать декларацию и заплатить налог без какого-либо штрафа или процентов.

В настоящее время существует установленная минимальная сумма для пенсии, которая должна быть объявленной в подоходный налог. На 2013 год минимальный годовой доход  для пенсий иностранцев составил в общем случае € 11.200. Эта сумма является независимой от того, предоставите вы индивидуальную декларацию  или вместе с вашим супругом. Тем не менее, это не применяется к пенсиям государственных служащих, так как они должны всегда подвергаться налогообложению в стране происхождения.

Всё более узкий обмен информацией и данных между различными европейскими налоговыми органами позволил Казначейству Испании быть в курсе, сколько иностранных и эмигрировавших пенсионеров, вернувшихся из- за границы, не платят никаких налогов на их иностранные пенсии здесь или, по крайней мере, не делают это в соответствии с правилами.

Пенсионеры часто преклонного возраста  и имеют большие трудности в понимании правовой ситуации в Испании, потому что они жили за рубежом в течение многих лет. С другой стороны, как правило, не имеют много активов. Именно поэтому правительство Испании установило специальный срок 6 месяцев, начиная с 01.01.2015 года, чтобы дать этим людям возможность уточнить свои долги с Налоговой посредством оплаты 100% налога с экономией на процентах и штрафах за просроченную плату.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Испанское правительство стремится таким образом оживить рынок недвижимости, поощряя иностранцев  инвестировать в Испании в обмен на получение вида на жительство, что является очень удобным для перемещения по всем странам Шенгенской зоны практически без ограничений.

Снова мы сталкиваемся с опасностью того, что инвестор, который видит в покупке недвижимости возможность реализовать свой бизнес в Европе, воспользовавшись законным  видом на жительство в Испании, не слишком беспокоится о том, чтобы проверить, что покупка недвижимости- безопасное и надёжное дело. С ним может случиться то же, что и с туристом, который находится в отпуске, и отдает предпочтение наслаждению пляжем, а не посещению адвоката. Вложение в этом случае также является средством, а не целью. Так же как турист видит в приобретении жилья средство для обеспечения  пребывания в Испании во время отпуска, предприниматель, заинтересованный в возможности перемещаться по Шенгенской зоне свободно, видит в приобретении недвижимости только средство для получения вида на жительство. Ни один, ни другой не считают важным принимать меры предосторожности при покупке.  Потом, если что-то пойдет не так, только тогда  приходят к адвокату, надеясь, что он  решит проблемы, которые были созданы из-за отсутствия независимой  и профессиональной консультации. В большинстве случаев это слишком поздно, и решения, если они имеются, будут представлять стоимость намного превышающую ту, которую бы заплатили, проконсультировавшись вовремя. Ни один хорошо проконсультировавшийся инвестор не совершил бы эту ошибку.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги,  может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.

Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут  в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.

Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это – процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.

• Подоходный налог на увеличение стоимости также – за счет продавцов. Если продавец  является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
• Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
• Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
• Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом –  за счет покупателей,  если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе – это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным  условием,  когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
• Именно то, что мы только что прокомментировали, –  стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности – должно быть оплачено покупателем.
• Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом,   несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании  следующих услуг:
  • Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
  • Перевести волю сторон  на правовой и технический языки.
  • Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
  • Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.

Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и  будет  иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке