Совершение юридически значимых действий за границей через представителя

Когда у нас есть интересы в другой стране, отличной от страны нашего проживания, является обычным, что мы должны управлять ими на расстоянии, для чего уполномочиваем поверенное лицо. Акт “полномочия” всегда подвергается строгим формальностям, ввиду юридической значимости уполномочия.

Эти формальности являются еще более строгими, если документ, подтверждающий доверенное лицо в качестве представителя, должен быть использован для управления делами в стране, отличной от той, в которой этот документ был составлен. Мы имеем в виду очень распространенные случаи, с которыми мы имеем дело ежедневно в офисе: англичанин, который хочет купить недвижимость в Испании и хочет быть представленным в акте купли-продажи испанским профессионалом; или русский, находясь в отпуске в Испании, должен осуществить управление в банке в Швейцарии и хочет наделить полномочиями доверенное лицо в этой стране, который бы представлял его интересы перед швейцарским банком; или немец, который живет в Испании, но должен урегулировать наследство в Германии и нуждается в доверенном лице, который бы занялся этим. Речь идет о ситуациях, в которых всегда нужно оформить документ, который дает полномочия представления интересов другому лицу, и этот документ будет использоваться в стране, отличной от той, где он был выдан.

Документы, которые содержат полномочия представительства с возможностью распоряжения, по своей юридической значимости во всех законах мира должны быть предметом “публичной веры”, чтобы считаться действительными, то есть, чтобы в его оформлении участвовал человек, общественно признанный как удостоверяющее лицо (обычно нотариус или должностное лицо государственного органа). Нотариус удостоверяет, что лицо, подписавшее документ, действительно является подлинным, и что он находится в полном здравом уме (или, по крайней мере, так заявляет). С этим документ полномочий (доверенность) становится “официальным документом”. Однако, для того, чтобы этот официальный документ был признан как таковой органами власти другого государства, отличного от того, в котором он был выдан, надо, чтобы заверитель, который его удостоверил, был признан другим органом государственной власти этой же самой страны, который, в свою очередь, признан компетентным органом власти страны, в которой этот документ будет использоваться. Например, доверенность, которую мы предоставили перед испанским нотариусом, и которая будет использоваться в Германии, должна быть признанной как подлинный нотариальный документ германскими властями. В большинстве стран нашего окружения это международное признание территориального нотариуса осуществляется посредством специального штампа, который называется “Апостиль”. Документ, на котором проставлен апостиль, может быть использован в любой из стран – участниц Гаагской Конвенции.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Аренда туристического жилья, интегрированного в товарищества собственников недвижимости

Мы уже говорили о требованиях административного характера, которые мы должны выполнять, чтобы предлагать туристам жильё в аренду: https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=277
Сегодня мы сосредоточимся на проблемах, касающихся гражданского права, которые могут быть созданы товариществом собственников жилья, которое мы хотим арендовать.

Как мы уже отмечали, администрация хочет вмешиваться в рынок аренды туристических объектов путём установления мер социального, экономического и налогового контроля, поскольку эта экономическая деятельность может повлиять на цены на жилье, конфигурацию кварталов в городах и взаимодействия с соседними микрорайонами. И эти вопросы очень чувствительны на политической арене.
Недавние, весьма противоречивые кампании движений микрорайонов и социальные группы против туризма, которые несправедливо называются некоторыми средствами массовой информации “turismofobia” обусловливаются, в основном, проблемами социального характера, вызванными расширением этого типа жилья, особенно в исторических центрах городов или в соседних курортных зонах.

Вот почему администрация обязывает нас, во-первых, в предварительном порядке представить регистрационный номер, идентифицирующий объект имущества (т. е. лицензию), который мы хотим предложить туристам. Этот номер, предоставленный компетентными службами Правительства Каталонии (RTC), начинается с сокращений HUT, которые соответствуют инициалам термина «жилье для туристического использования», на каталонском языке. Во-вторых, мы должны зарегистрировать жильё в местной полиции для регистрации сменяющих друг друга съёмщиков жилья, туристов, которые ночуют в нашем доме. Наконец, налог на пребывание в туристических заведениях, называемый IEET, должен быть урегулирован и выплачиваться периодически.

Помимо необходимости соблюдения всех этих требований административного характера следует иметь в виду, что если жильё, которое мы намерены предложить в аренду, является частью товарищества собственников недвижимости, либо потому, что это квартира в здании с зонами общего пользования, либо потому, что представляет собой отдельный дом или таунхаус, который пользуется общими услугами (бассейн, спортивные сооружения и т. д.) в одной черте города, общее собрание собственников может принять решение, влияющие на виды деятельности, которые могут выполняться в здании. Становится всё более распространённым, что квалифицированное большинство владельцев может договориться, чтобы запретить определенную экономическую деятельность в квартирах или в домах, составляющих сообщество, не позволяя нам осуществлять её в будущем. Таким образом, товарищество собственников недвижимости также может запретить нам арендовать наш дом для туристов в сезон.
Чтобы защитить наши имущественные права от этих ограничений, которые товарищество собственников недвижимости может навязать нам, мы должны обратиться за профессиональной консультацией и проанализировать конкретную ситуацию.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

берегите ваших наследников от проблем при распределении имущества

Распределение наследственного имущества (прав) – это наиболее распространенная причина конфликтов личного характера между членами семьи. Избежать этого – ответственное действие, которое мы можем выполнить до нашей смерти различными способами.

Нет сомнения в том, что совместное владение является правовым институтом, который создает наибольшие проблемы в повседневной работе нашей адвокатской конторы. Общность наследственного права на недвижимое имущество, банковские счета, транспортные средства и т. д. может привести к такому осложнению экономического, документального и финансового управления этими активами, что в итоге они становятся невыгодными и даже их стоимость значительно уменьшается.

Доказательством того, что совместное владение имуществом не является чем-то желательным, служит то, что оно редко формируется на добровольной основе. Оно обычно рождается как нежелательное следствие другого предшествующего факта с правовым значением: расторжение брака или партнёрства (общества), или смерть. Сегодня мы остановим наше внимание на общности имущества, происходящей  в связи со смертью его первоначального владельца, то есть на наследовании.

Самый простой и недорогой способ разделить наследство – составление завещания. Чтобы наделить полномочиями завещание, оно должно быть публичным документом (нотариально заверенным), и действительность его содержания должна быть заблаговременно проверена нашим доверенным адвокатом. Распределение наследства завещательным путём, как правило, осуществляется посредством диспозиции “легатов” (обеспечения исполнения обязательств “легатов”, возложенных завещателем на наследников), другими словами, обязывая универсального наследника вручить определенным лицам определённое имущество (определённую вещь или имущественное право на нее, которое входит в состав наследства). Дополнительной гарантией выполнения этого обязательства по передаче в собственность конкретных активов конкретным лицам со стороны наследника является институт исполнителя завещания (душеприказчика).

Другой способ избежать проблемы распределения между нашими преемниками состоит в том, чтобы оформить договор дарения при жизни. Налоговые расходы от передачи имущества в рамках дарения сходны с осуществлением его путём наследования, но имеет то преимущество, что всё это осуществляется при жизни отчуждателя. Недостаток заключается в том, что, в отличие от завещания, если мы сожалеем о принятом решении, нет никакой возможности изменить созданную ситуацию без бенефициара (не считаясь с получателем).

Так или иначе, если мы хотим, чтобы память о нас жила в окружении семейной гармонии, стоит разделить свое наследство наиболее справедливым, насколько это возможно, образом до нашей смерти: наши преемники будут благодарны нам за это.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Важность юридической консультации

Если вам однажды придется обратиться в суд, вам, очевидно, потребуются услуги адвоката. Обычно вы не можете подавать судебный иск или даже самостоятельно защищать свои интересы в суде без адвоката. Однако юридические услуги не ограничиваются исключительно, когда вы вызваны в суд. На самом деле, по нашему опыту, обращение клиентов в суд вызвано главной причиной – не обращением за советом к адвокату вовремя.
Если бы многие обращались за юридической консультацией перед совершением правовой сделки, они, наверняка, избежали бы судов в целом. Очень стояще, потому что судебное дело всегда – неприятный опыт
— даже когда вы выигрываете!

Многие люди считают, что не нуждаются в адвокате. Возможно, они думают, что им не нужен доктор, маляр или механик. Но когда вы серьезно больны, вы идете к врачу. Так почему же тогда вы не идете к адвокату при совершении важной сделки? Сколько раз в своей жизни вы будете покупать дом? Как часто вы будете получать наследство или составлять завещание? Разве такие правовые акты недостаточно важны, чтобы обратиться за советом к адвокату?

Важнейшей функцией адвоката в обществе является не начинать судебные разбирательства, а, напротив, наша работа заключается в том, чтобы избежать суда, предоставляя квалифицированную помощь и юридические консультации. (Фактически латинский термин для адвоката, ‘advocatus’ или ‘защитник” относится к человеку, к которому вы идете за советом или обращаетесь за содействием при заключении договора или юридической сделки).

Например, во время продажи дома и покупатель, и продавец
входит в контакт с рядом экспертов. По крайней мере, когда вы
покупаете, вы контактируете с агентом по операциям с недвижимостью, пожалуй, даже a разработчиком и архитектором, если вы строите свой собственный дом. Вам также нужен будет нотариус.

У каждого из этих специалистов есть свои функции. Агент по недвижимости
находит покупателя для собственности, разработчик и архитектор строят дом, и нотариус оформляет контракт так, чтобы можно было доказать, что вы имеете право собственности на имущество и зарегистрировать его в земельном кадастре.

Ни у одного из этих людей, тем не менее, нет исключительного обязательства дать вам независимую консультацию. Каждый имеет свои интересы, но ни у одного из них нет обязанности позаботиться исключительно о ваших интересах (как покупателя, так и продавца). Если дом не продается, агент по недвижимости не получает никаких комиссионных. Если контракт не заверен нотариально, нотариус не получает платы.

Тем не менее вы платите адвокату ни за что иное, как за защиту ваших интересов. Поэтому он – единственный человек, которому вы можете действительно доверить целый процесс. Он – единственный человек, который может свободно сказать вам: ‘Вы не должны подписывать этот контракт! ’

Многие клиенты приезжают к нам после того, как они подписали контракты и возникли проблемы. На этом позднем этапе все, что мы можем сделать, это попытаться спасти ситуацию на основе соглашения или процессуального действия. Часто при таких обстоятельствах клиент не должен был подписывать контракт первоначально. Но вы только тогда можете знать, когда подписывать, а когда нет, если у вас есть адвокат, ваш advocatus, с вами рядом, когда вы подписываетесь

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новое европейское свидетельство о наследовании

Если в момент нашей смерти у нас остается имущество,  расположенное в Испании, наши наследники обязаны соблюсти ряд формальностей, прежде чем оформить имущество на свое имя. Эти процессы будут облегчены с 2015 года благодаря созданию европейского свидетельства о наследовании.  

Мы все хотим быть вместе с нашими близкими в момент нашей смерти. И наши близкие также, как правило, становятся нашими наследниками. Поэтому во время оформления наследства желательно, чтобы органы власти, к которым наши близкие должны будут обратиться, не были слишком удалены географически от места, где бы мы проводили с ними наши последние дни.

До сих пор, если немецкая супружеская пара, например, переезжала с момента своего выхода на пенсию жить в Испанию, в дом, являющийся их личной собственностью, наследники должны были  обращаться к властям Германии для получения сертификата наследования, потому что по закону наследования только немецкие власти обладали компетентной юрисдикцией при определении того, кто  является наследником. Это означало, что, например, супруга покойного, которая переехала жить с ним в Испанию, и, возможно,  не имела места жительства в Германии, вынуждена была ехать в Германию, чтобы решить проблему получения необходимого сертификата наследования, или нанять представителя, чтобы его получить.

Новый европейский закон со вступлением в силу, таким образом, во всех странах Союза будет пытаться  облегчить вещи в таком деле, которое мы только что описали, поскольку учреждается новое европейское свидетельство о наследовании, автоматически признаваемое во всех странах сообщества, и может быть выдан властями государства, в котором умерший имел постоянное местожительство.   Но, с другой стороны, мы должны принимать во внимание, что законодательством государства обычного места жительства становится общее правило закона, применимого к наследованию.  Поэтому целесообразно проконсультироваться и  чётко представлять, как этот закон постоянного места проживания   будет регулировать наше наследство, чтобы, если это необходимо, избежать нежелательных последствий посредством составления завещания.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Если вы покупаете дом в Испании, попросите относиться к вам как к инвестору, а не как к туристу

Многие миллионы туристов, которые из года в год повторяют свой отпуск в Испании, в конечном итоге покупают дом в стране. Однако, вкладывая  свои многолетние сбережения  в Испании, они продолжают думать, что находятся на отдыхе, и принимают фундаментальные решения без необходимых мер предосторожности.

Слово “турист” имеет негативные коннотации на всех языках. Авиакомпании называют “туристом”   самый экономичный класс своих рейсов, и во всех странах, которые живут за счет туризма, а Испания не является исключением, турист считается невежественным человеком, который здесь только временно и которого обычно кажется очень легко обмануть. Типичный образ туриста – это тот,   которым можно безнаказанно злоупотреблять, объясняется, главным образом из-за его недостаточного знания языка и обычаев страны, но также и тем, что, так как он находится на отдыхе, наслаждаясь небольшим количеством дней отпуска, которые позволяет ему его работа,  занимает спокойную позицию и не принимает меры предосторожности, которые  при тех же обстоятельствах он принимал бы  на своей родине.

Приобретение жилья всегда предполагает очень большие затраты,  во многих случаях, сбережений, для которых потребовались годы, чтобы накопить. Это решение должно быть принято с соблюдением всех гарантий и со всей имеющейся  информацией о правовых и экономических рисках. В юридических фирмах  мы видим каждый день, как иностранные граждане были обмануты при покупке недвижимости и потеряли реализованные вложения, пренебрегая  надлежащими рекомендациями при покупке.  Они думали, что в консультации не было необходимости  и после сожалели об этом: стоимость независимой консультации минимальна по сравнению с  риском, который могут взять на себя, не заметив его при подписании договора купли- продажи недвижимости. И эта консультация может быть независимой только в том случае,  если её оказывает адвокат, полностью не зависящий от других профессионалов, которые окружают покупателя.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Роль адвоката в продаже имущества

В славные годы  (пузыря на рынке недвижимости), когда всё покупалось, мы, адвокаты, играли ключевую роль в консультировании покупателей при  приобретении собственности со всеми гарантиями. Теперь,когда  всё продаётся, наша роль по-прежнему остается решающей для избежания  срыва сделки  по юридическим причинам.

Не часто в своей жизни обычный человек принимает решение о покупке или продаже имущества. Тем не менее, не думаю, что в обществе есть понимание того, что прежде чем  принять  это фундаментальное решение, целесеобразнее  было бы проконсультироваться с адвокатом. Более того,  общее заблуждение состоит в том, что к адвокату надо обращаться только для решения проблем, и не, как это должно быть,  для их предотвращения. По этой причине мы часто сталкиваемся с тем, что клиенты приходят к нам в адвокатскую контору после того, как уже подписали контракт, полагая,  что мы по мановению волшебной палочки сможем  решить эту проблемную ситуацию, которая никогда бы не возникла, если бы  они проконсультировались с нами вовремя.

Из всех специалистов, участвующих в создании договора купли- продажи имущества, адвокат – единственный, кто может дать совет с уверенностью, это его единственная функция, и за это ему платят, абсолютно независимо от того, состоится ли сделка или нет.  Совершенно определенно, что это единственный специалист, который может спокойно сообщить клиенту: не подписывайте! Именно поэтому считаться с его поддержкой при осуществлении сделки купли -продажи  очень важно, и чем скорее к нему придут, тем лучше.

На рынке недвижимости коммерческие посредники обычно избегают участия адвокатов, полагая, что это  увеличивает расходы сделки и, следовательно, снижает их возможности для маневра. Но реальность доказывает обратное: затраты на наше вмешательство очень выгодны, мы можем привести множество примеров проведения сделок купли-продажи недвижимости, которые потерпели бы неудачу, если  бы не немедленное вмешательство квалифицированных адвокатов. Наиболее распространёнными проблемами, которые мы решаем, являются:

  • проблемы, касающиеся применимого права к режимам собственности супругов.
  • юридическое оформление принятия наследства
  • объекты недвижимости в ожидании декларации нового строительства
  • проблемы, связанные с налоговой политикой и контролем за отмыванием ( легализацией) капитала, характерные для продавцов и покупателей, не являющихся резидентами
  • специальные полномочия, необходимые для оформления операции…

Но диапазон  возможностей огромен, и каждый из этих вопросов может нанести вред сделке продажи, вплоть до того, что  сделать её невозможной,  особенно в настоящее время: отсутствия покупателей и  избытка предложений  продукта жилья на рынке. Кроме того, опыт в международных операциях с покупателями или продавцами, которые не являются резидентами на данный момент, является важным, так как рынок  жилья предлагает свои акции, главным образом, для потенциальных иностранных покупателей стран, расширяющих свои возможности и интерес к покупке недвижимости в Испании , таких как Россия, Швейцария, Индия, Китай и др.

При провале сделки с недвижимостью   брокеры теряют  фактически затраченное время, самоотдачу, которые им никто не компенсирует. И зачастую причинами неудач являются некоторые правовые вопросы, которые бы только адвокат, специалист в этой области, мог предвидеть заблаговременно и обеспечить возможные варианты решения, чтобы избежать потери покупателя. Или же, если не представляется возможным  ни одно из предлагаемых решений, вовремя отказаться от операции, прежде чем понести дальнейшие лишние затраты. Работа  с агентами по недвижимости или другими посредниками на рынке жилья –  это один из наиболее важных путей в бизнесе, и взаимодействия, которые он порождает, очень полезны для обеих сторон: как для юристов, участвующих в этом деле, так и для агентств, но всегда на благо общего клиента, того, который может купить и продать с гарантиями и созреть в своем решении , имея всю необходимую информацию.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке