Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги, может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.
Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.
Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это — процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.
- Подоходный налог на увеличение стоимости также — за счет продавцов. Если продавец является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
- Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
- Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
- Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом — за счет покупателей, если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе — это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным условием, когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
- Именно то, что мы только что прокомментировали, — стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности — должно быть оплачено покупателем.
- Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом, несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании следующих услуг:
- Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
- Перевести волю сторон на правовой и технический языки.
- Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
- Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.
Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и будет иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.
Карлос Прието Сид, адвокат
Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке