¿Es buen momento para comprar inmuebles en España?

Tras una caída continuada en los precios y en el volumen de ventas desde 2006, por fin a partir de 2016 y de manera continuada las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. La coyuntura internacional quizás podría animarnos a tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

La crisis energética, la inflación y la inestabilidad generada por la guerra entre Rusia y Ucrania están provocando una contracción de la economía y una devaluación progresiva del euro, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad. Además, los españoles son los ciudadanos del continente europeo que mantienen un mayor porcentaje de segundas residencias, casi un 15%, lo que incide igualmente en la tensión del mercado inmobiliario de este tipo de viviendas.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya tocaron fondo en 2016.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Europa rebaja las sanciones a residentes por no declarar sus bienes en el exterior

El Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea consideró en una sentencia reciente que las multas a los residentes en España que no declarasen debidamente sus bienes en el exterior eran “desproporcionadas”. En consecuencia, el pasado mes de febrero el Congreso ha aprobado un nuevo régimen menos discriminatorio.

Hace un año comentábamos en este blog la obligación de toda persona que pueda ser considerada fiscalmente residente en España de declarar a la Hacienda española todos sus bienes en el extranjero, si el valor de estos supera los 50.000 euros. Esta declaración ha de actualizarse si hay variaciones en las valoraciones superiores a los 20.000 euros.

Quienes no cumplieran esta obligación se veían enfrentados a unas multas verdaderamente confiscatorias por un importe de hasta el 150% del valor de los bienes no declarados. Y, aun cumpliendo con esta obligación, si la Agencia Tributaria española advertía deficiencias en las declaraciones presentadas, también podía exigir multas de hasta 5.000 euros por cada dato erróneo u omitido.

Esta normativa se impuso en un momento de gravísima crisis financiera en el que el gobierno temía la creación de un “corralito” y la evasión de fondos al exterior. Pero tal régimen sancionador no ha pasado el filtro comunitario al ser considerado claramente discriminatorio contra quienes invierten en el extranjero. La nueva regulación adoptada a raíz de la sentencia del Tribunal de Luxemburgo ajusta el régimen sancionador al general previsto en las normas tributarias, sin que haya una discriminación específica por estar los bienes ocultados en el extranjero.

También los plazos de prescripción de las infracciones tributarias se asimilan a los de la normativa general; antes, nunca prescribía el derecho de la administración a exigir responsabilidades por la ocultación de bienes en el extranjero.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Un cambio legal mejora la posición del comprador a la hora de adquirir un inmueble heredado

Hemos comentado ya en este blog los riesgos de comprar un inmueble que el vendedor hubiera adquirido previamente por vía de herencia de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El comprador habitualmente nunca era consciente de esta situación y, sin embargo, le reportaba unos riesgos jurídicos que felizmente ya han sido eliminados en la actualidad.

El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia. Cuando estos herederos aceptan la herencia y se hacen dueños de un inmueble del fallecido, lógicamente, se interesan en su venta a terceros. Para vender este inmueble primero hay que inscribir la titularidad del vendedor en el registro de la propiedad. En esa inscripción, se indicaba hasta ahora una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo de dos años. La razón de tal limitación era asegurar que, si apareciese un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protegiesen.

El comprador, que no sabe nunca cómo el vendedor adquirió el inmueble, podía comprometerse a adquirirlo mediante un contrato de arras y, posteriormente, encontrarse con la sorpresa de que los bancos le negasen la financiación de la operación de compra por esta limitación. El artículo de la ley que mantenía esta restricción ha sido derogado con efectos retroactivos recientemente, con lo que los compradores pueden estar más tranquilos a partir de ahora.

En cualquier caso, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria y evitar otros riesgos que igualmente se mantienen en este tipo de operaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El certificado de aptitud de las edificaciones antiguas

En Cataluña, los propietarios de los edificios que tengan más de 45 años de antigüedad están obligados a obtener un certificado de aptitud de la Agencia de la Vivienda de Cataluña para acreditar que la edificación cumple los requisitos legales de seguridad, salubridad y estética.

La obligación afecta tanto a los propietarios de viviendas unifamiliares como de viviendas en edificios en condominio (en este caso, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios). Para obtener este certificado, los propietarios deben contratar a un técnico que redacte un informe sobre el estado de mantenimiento y conservación del edificio, la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio y la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad. El informe deberá contener indicaciones sobre la periodicidad de las acciones a llevar a cabo.

Sólo se libran de esta obligación los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes y los propietarios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los 45 años de antigüedad (hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad). El plazo de 45 años se cuenta desde la construcción o la rehabilitación integral del edificio.

El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de las personas propietarias del edificio. Sin embargo, no hay tasas asociadas por ahora al trámite de obtención por parte de la autoridad competente del certificado de aptitud. El hecho de no disponer de estos certificados de aptitud en los supuestos en que sea exigible puede conllevar la imposición de multas coercitivas y de sanciones a los propietarios.

Si el certificado es desfavorable, los propietarios deberán aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año, aunque si las deficiencias son graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante. Si no se observan deficiencias graves, la vigencia de este certificado de aptitud es de 10 años. Pasado este plazo, habrá que renovarlo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La guerra de los bancos contra el cliente no residente

Para veranear en España en una casa propia siempre había sido necesario disponer de una cuenta bancaria local en la que domiciliar los gastos corrientes de nuestra vivienda de vacaciones: agua, luz, impuestos, etc. Ahora, mantener este tipo de cuentas bancarias se está convirtiendo en una misión imposible.

Los bancos están en continua tensión por la encarnizada competencia, la presión de los mercados y, sobre todo, por los controles cada más exigentes de la administración pública, que busca aplicar medidas verdaderamente eficaces contra el blanqueo de capitales y la evasión fiscal. Mantener una cuenta en España, solamente para cargar los recibos de los suministros de una segunda residencia cada vez va a ser más caro y difícil, ya que este tipo de cliente ha dejado de interesar a la banca.

Los bancos están obligados a colaborar con las administraciones públicas en la identificación de sus clientes. Hasta ahora no habían demostrado demasiado celo en cumplir obligaciones legales que llevan años vigentes relacionadas con la transparencia fiscal y la lucha contra el blanqueo de capitales. Pero ahora han encontrado en el cumplimiento de esas normas la excusa perfecta para hacer la vida imposible a los no residentes con poca actividad bancaria, un negocio poco rentable en un momento en el que los bancos quieren “adelgazar”, reduciendo personal y cerrando sucursales. Nos encontramos ante una verdadera campaña en contra del cliente de segunda residencia, para acabar convenciéndole de que domicilie todos sus suministros en su país de residencia (algo que ya es técnicamente posible) y cierre estas cuentas poco operativas en España.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Problemas fiscales derivados del cobro de pensiones extranjeras

Muchos europeos pasan regularmente sus vacaciones en España a lo largo de su vida laboral. Es comprensible, por tanto, que, una vez jubilados, deseen disfrutar de vacaciones todo el año, fijando su residencia en este país. ¿Qué obligaciones adquieren entonces con respecto a la administración fiscal española?

La regla general es que, quien pase más de 183 días al año en España, es considerado residente fiscal y, en consecuencia, debe declarar la totalidad de sus ingresos a la hacienda española, tanto los que se generan en España como los que provienen de otros países. La agencia tributaria española debe conocer el importe total de los ingresos, pero eso no quiere decir que todos ellos se sometan a tributación en España.

Por otro lado, los convenios firmados entre España y todos los países de su entorno para evitar la doble imposición intentan que la carga impositiva sea homologada y equitativa, pudiendo el contribuyente descontar de los impuestos a pagar en España, las cantidades efectivamente pagadas en el extranjero con anterioridad.

Las pensiones de jubilación tienen un tratamiento especial que ha generado muchas controversias en los últimos años, ya que la interpretación de las normas de los convenios de doble imposición no estaba harmonizada entre los diferentes países. Las pensiones públicas solamente pueden ser sometidas a tributación en el país en el que son generadas; pero recientemente se ha determinado que esta norma debe interpretarse en el sentido de que solamente son consideradas pensiones públicas las que retribuyen a funcionarios públicos jubilados por sus servicios a la administración.

Otro problema lo generan las pensiones que se cobran íntegras, sin ningún tipo de retención, como es habitualmente el caso de las pensiones alemanas, pues provocan que el país pagador quiera cobrar a posteriori el impuesto que legalmente le corresponde, cuando esa pensión extranjera puede haberse sometido ya a gravamen en España, sin deducción de impuesto extranjero, al no haber sido éste efectivamente pagado aún.

Siempre es recomendable acudir a un especialista para resolver las dudas que pueda generar la situación concreta en que nos encontremos y evitar desagradables sorpresas con las administraciones tributarias española o de nuestro propio país.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Los residentes en España, obligados a declarar sus bienes en el extranjero

Desde hace años se mantiene la obligación legal de los residentes en España de declarar a la Hacienda Pública española la existencia de bienes en el extranjero, tanto bienes inmuebles como cuentas bancarias, participaciones en empresas y seguros depositados o gestionados fuera de nuestras fronteras.

Esta declaración debe hacerse exclusivamente por vía telemática a través de Internet, utilizando una firma electrónica. El plazo para presentarla es entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel al que se refiera la información a suministrar, que, en el caso de cuentas bancarias, comprenderá los siguientes puntos:

  1. Denominación completa de la entidad bancaria o de crédito,
  2. Identificación completa de las cuentas,
  3. Fecha de apertura o cancelación, o, en su caso, las fechas de concesión y revocación de la autorización que da lugar al nacimiento de la obligación para el declarante, y, como es lógico,
  4. Los saldos de las cuentas a 31 de diciembre y el saldo medio correspondiente al último trimestre del año.

De todos modos, no existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando estos saldos a 31 de diciembre no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. La presentación de la declaración en los años sucesivos sólo será obligatoria cuando cualquiera de los saldos conjuntos (el puntual a 31 de diciembre y el medio correspondiente al último trimestre del año) hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros respecto de los que determinaron la presentación de la última declaración.

Una regulación parecida se establece para el caso de que los bienes en el extranjero sean títulos valores, acciones, participaciones en fondos de inversión, seguros de vida o invalidez y rentas temporales o vitalicias.

La función de esta declaración es que la hacienda pública española pueda controlar si nuestras declaraciones anuales de impuesto de la renta y de patrimonio, que, como residentes debemos presentar antes del final de junio, sean coherentes con los datos del patrimonio y las rentas provenientes del exterior: como residentes debemos declarar en España nuestros ingresos a nivel mundial.

Esta obligación de declarar los bienes viene acompañada de un estrechamiento en la colaboración y asistencia mutua entre las administraciones tributarias, a la que ya nos hemos referido, a nivel comunitario, en otros artículos de este blog.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Teletrabajar desde España

El teletrabajo no es solamente una moda pasajera provocada por la pandemia de coronavirus. Es una forma de trabajar que presenta tantas ventajas, que va a acabar asentándose en nuestras costumbres sociales. Mis clientes vienen habitualmente a España de vacaciones o a disfrutar de su jubilación. Ahora, cada vez más, empiezan a plantearse vivir permanentemente aquí, trabajando y disfrutando a la vez de su casa en la playa.

Hace más de un año, cuando aún no sospechábamos nada de esta pandemia y de los cambios sociales que provocaría, publicamos un artículo en nuestro blog sobre las posibilidades y los riesgos jurídicos del teletrabajo. Vamos a incidir más en los aspectos internacionales de esta situación laboral. Es decir, en la problemática jurídica de quien teletrabaja, por ejemplo, en España, pero con su trabajo beneficia a un receptor de sus servicios en otro país, por ejemplo, Alemania. Esta situación cada vez se está haciendo más habitual y ya hay ayuntamientos y empresas en enclaves turísticos españoles potenciando un concepto de “vacaciones todo el año”, en las que se ofrece al trabajador disfrutar habitualmente de un paraíso vacacional al mismo tiempo que cumple sus obligaciones profesionales durante una parte del día.

Cuando prestamos servicios por cuenta ajena o cuenta propia a través del teletrabajo, fijando nuestra residencia habitual en un país y prestando los servicios en beneficio de clientes o empleadores en otro país, surge la duda de qué legislación laboral y muy especialmente qué régimen de seguridad social debe aplicarse. Para aclarar estas cuestiones, y siempre desde una perspectiva temporal, en el marco del Espacio Económico Europeo se han tomado algunos acuerdos que, esencialmente, obligan al trabajador a poder acreditar mediante un documento homologado internacionalmente qué administración estatal de seguridad social es la competente para controlar su situación y el pago de sus cotizaciones. Hay que tener en cuenta la situación aplicable y asesorarse bien para poder cumplir en todo momento con las obligaciones fiscales, laborales y de seguridad social que la legislación del estado que corresponda exige. La casuística es muy variada y es preciso en todo caso un apoyo profesional para afrontar esta nueva situación con garantías.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Tarracoiuris amplía las posibilidades de prestar sus servicios a distancia

Las nuevas tecnologías nos han ayudado siempre a desarrollar nuestra actividad pudiendo asesorar a nuestros clientes sin importar en qué lugar se encontrasen. Ahora deseamos presentar una nueva herramienta que facilitará aún más la accesibilidad de nuestros clientes a nuestros consejos personales, sin necesidad de que tengan instalada una y otra aplicación en sus dispositivos

Estamos orgullosos de contar con clientes en todos los continentes, ya que desde hace muchos años apostamos por la inversión en canales de comunicación lo más versátiles posible, para permitir a nuestros clientes contactar fácilmente con nosotros desde cualquier lugar del mundo de manera cotidiana. No sólo pueden conversar con nosotros directamente con todas las garantías de privacidad y confidencialidad, sino que también podemos compartir con nuestros clientes mutuamente todo tipo de documentos, a través de un sistema de almacenamiento en la nube totalmente privado y seguro.

Una dificultad que presentaba la comunicación a través de los canales habituales, como Skype, Hangouts, Meet y otros es que los clientes debían saber en cada caso cuál era nuestra cuenta concreta para cada aplicación y debían tenerla instalada previamente en el dispositivo concreto desde el que necesitaban obtener nuestro asesoramiento. O sea, que, si habitualmente contactaban con nosotros desde su despacho y de pronto necesitaban urgentemente conferenciar desde otro lugar, podía ser que en el dispositivo (ordenador, tableta o teléfono móvil) que tuvieran a su disposición en ese momento no tuviesen instalada la aplicación concreta con la que anteriormente nos habían contactado.

Estas limitaciones pueden ser superadas actualmente gracias a las nuevas herramientas de las que disponemos, que nos permiten ofrecer una sala de conferencias virtual a la que cualquier cliente puede acceder sencillamente haciendo clic en un enlace que le enviamos por el medio que prefiera, sin necesidad de que el cliente instale previamente ninguna aplicación específica en su dispositivo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Servicios profesionales para pensionistas residentes en el extranjero

Tras toda una vida de trabajo merecemos disfrutar de una pensión y somos muchos los que deseamos jubilarnos en un país extranjero. Al tomar esta decisión se nos plantean dudas importantes con respecto al cobro de la pensión. Para cobrar una pensión en España como residente extranjero hay que tener en cuenta una serie de cuestiones que pueden resultar difíciles de resolver.

La regulación española de las pensiones es tremendamente compleja, si bien esta legislación no resulta aplicable a los residentes en España que cobran pensiones desde el extranjero. A éstos se les aplican los Convenios Bilaterales de Seguridad Social. En España, la autoridad competente de bienestar social es la Seguridad Social.

Una de las situaciones más comunes es la de quien decide continuar su vida en el extranjero cuando ya está recibiendo una pensión en su país de origen. La pregunta es cómo cumplir con las condiciones para seguir recibiendo con todas las garantías su jubilación en el lugar de residencia en el extranjero. Hay que preparar un paquete de documentos que deben ser presentados ante la autoridad de protección social en el estado pagador de la pensión.

Por otro lado, regularmente hay que confirmar que el beneficiario de una pensión sigue vivo y con derecho a cobrarla. Cualquier incidencia en esta cuestión puede detener los pagos y provocar serios problemas al pensionista en el extranjero.

Otra situación problemática es la del ciudadano que trabajó durante la mayor parte de su vida en su propio país, pero ahora trabaja en el extranjero y está dispuesto a permanecer y vivir en este último mismo país durante su jubilación. En este caso, hay que calcular la opción más rentable contabilizando según los tratados internacionales aplicables los períodos trabajados en uno y otro país.

La casuística es extraordinariamente variada y en algunos casos puede dar lugar a situaciones muy complejas, dadas las diferencias entre las legislaciones de los distintos países sobre la edad mínima de jubilación, el mínimo de años trabajados, las exigencias con respecto a las pensiones no retributivas, etcétera. Lo mejor es contar con apoyo profesional en el momento de tomar decisiones sobre estas cuestiones tan fundamentales al final de nuestra vida laboral.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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