El certificado de aptitud de las edificaciones antiguas

En Cataluña, los propietarios de los edificios que tengan más de 45 años de antigüedad están obligados a obtener un certificado de aptitud de la Agencia de la Vivienda de Cataluña para acreditar que la edificación cumple los requisitos legales de seguridad, salubridad y estética.

La obligación afecta tanto a los propietarios de viviendas unifamiliares como de viviendas en edificios en condominio (en este caso, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios). Para obtener este certificado, los propietarios deben contratar a un técnico que redacte un informe sobre el estado de mantenimiento y conservación del edificio, la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio y la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad. El informe deberá contener indicaciones sobre la periodicidad de las acciones a llevar a cabo.

Sólo se libran de esta obligación los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes y los propietarios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los 45 años de antigüedad (hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad). El plazo de 45 años se cuenta desde la construcción o la rehabilitación integral del edificio.

El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de las personas propietarias del edificio. Sin embargo, no hay tasas asociadas por ahora al trámite de obtención por parte de la autoridad competente del certificado de aptitud. El hecho de no disponer de estos certificados de aptitud en los supuestos en que sea exigible puede conllevar la imposición de multas coercitivas y de sanciones a los propietarios.

Si el certificado es desfavorable, los propietarios deberán aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año, aunque si las deficiencias son graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante. Si no se observan deficiencias graves, la vigencia de este certificado de aptitud es de 10 años. Pasado este plazo, habrá que renovarlo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La guerra de los bancos contra el cliente no residente

Para veranear en España en una casa propia siempre había sido necesario disponer de una cuenta bancaria local en la que domiciliar los gastos corrientes de nuestra vivienda de vacaciones: agua, luz, impuestos, etc. Ahora, mantener este tipo de cuentas bancarias se está convirtiendo en una misión imposible.

Los bancos están en continua tensión por la encarnizada competencia, la presión de los mercados y, sobre todo, por los controles cada más exigentes de la administración pública, que busca aplicar medidas verdaderamente eficaces contra el blanqueo de capitales y la evasión fiscal. Mantener una cuenta en España, solamente para cargar los recibos de los suministros de una segunda residencia cada vez va a ser más caro y difícil, ya que este tipo de cliente ha dejado de interesar a la banca.

Los bancos están obligados a colaborar con las administraciones públicas en la identificación de sus clientes. Hasta ahora no habían demostrado demasiado celo en cumplir obligaciones legales que llevan años vigentes relacionadas con la transparencia fiscal y la lucha contra el blanqueo de capitales. Pero ahora han encontrado en el cumplimiento de esas normas la excusa perfecta para hacer la vida imposible a los no residentes con poca actividad bancaria, un negocio poco rentable en un momento en el que los bancos quieren “adelgazar”, reduciendo personal y cerrando sucursales. Nos encontramos ante una verdadera campaña en contra del cliente de segunda residencia, para acabar convenciéndole de que domicilie todos sus suministros en su país de residencia (algo que ya es técnicamente posible) y cierre estas cuentas poco operativas en España.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Problemas fiscales derivados del cobro de pensiones extranjeras

Muchos europeos pasan regularmente sus vacaciones en España a lo largo de su vida laboral. Es comprensible, por tanto, que, una vez jubilados, deseen disfrutar de vacaciones todo el año, fijando su residencia en este país. ¿Qué obligaciones adquieren entonces con respecto a la administración fiscal española?

La regla general es que, quien pase más de 183 días al año en España, es considerado residente fiscal y, en consecuencia, debe declarar la totalidad de sus ingresos a la hacienda española, tanto los que se generan en España como los que provienen de otros países. La agencia tributaria española debe conocer el importe total de los ingresos, pero eso no quiere decir que todos ellos se sometan a tributación en España.

Por otro lado, los convenios firmados entre España y todos los países de su entorno para evitar la doble imposición intentan que la carga impositiva sea homologada y equitativa, pudiendo el contribuyente descontar de los impuestos a pagar en España, las cantidades efectivamente pagadas en el extranjero con anterioridad.

Las pensiones de jubilación tienen un tratamiento especial que ha generado muchas controversias en los últimos años, ya que la interpretación de las normas de los convenios de doble imposición no estaba harmonizada entre los diferentes países. Las pensiones públicas solamente pueden ser sometidas a tributación en el país en el que son generadas; pero recientemente se ha determinado que esta norma debe interpretarse en el sentido de que solamente son consideradas pensiones públicas las que retribuyen a funcionarios públicos jubilados por sus servicios a la administración.

Otro problema lo generan las pensiones que se cobran íntegras, sin ningún tipo de retención, como es habitualmente el caso de las pensiones alemanas, pues provocan que el país pagador quiera cobrar a posteriori el impuesto que legalmente le corresponde, cuando esa pensión extranjera puede haberse sometido ya a gravamen en España, sin deducción de impuesto extranjero, al no haber sido éste efectivamente pagado aún.

Siempre es recomendable acudir a un especialista para resolver las dudas que pueda generar la situación concreta en que nos encontremos y evitar desagradables sorpresas con las administraciones tributarias española o de nuestro propio país.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Los residentes en España, obligados a declarar sus bienes en el extranjero

Desde hace años se mantiene la obligación legal de los residentes en España de declarar a la Hacienda Pública española la existencia de bienes en el extranjero, tanto bienes inmuebles como cuentas bancarias, participaciones en empresas y seguros depositados o gestionados fuera de nuestras fronteras.

Esta declaración debe hacerse exclusivamente por vía telemática a través de Internet, utilizando una firma electrónica. El plazo para presentarla es entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel al que se refiera la información a suministrar, que, en el caso de cuentas bancarias, comprenderá los siguientes puntos:

  1. Denominación completa de la entidad bancaria o de crédito,
  2. Identificación completa de las cuentas,
  3. Fecha de apertura o cancelación, o, en su caso, las fechas de concesión y revocación de la autorización que da lugar al nacimiento de la obligación para el declarante, y, como es lógico,
  4. Los saldos de las cuentas a 31 de diciembre y el saldo medio correspondiente al último trimestre del año.

De todos modos, no existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando estos saldos a 31 de diciembre no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. La presentación de la declaración en los años sucesivos sólo será obligatoria cuando cualquiera de los saldos conjuntos (el puntual a 31 de diciembre y el medio correspondiente al último trimestre del año) hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros respecto de los que determinaron la presentación de la última declaración.

Una regulación parecida se establece para el caso de que los bienes en el extranjero sean títulos valores, acciones, participaciones en fondos de inversión, seguros de vida o invalidez y rentas temporales o vitalicias.

La función de esta declaración es que la hacienda pública española pueda controlar si nuestras declaraciones anuales de impuesto de la renta y de patrimonio, que, como residentes debemos presentar antes del final de junio, sean coherentes con los datos del patrimonio y las rentas provenientes del exterior: como residentes debemos declarar en España nuestros ingresos a nivel mundial.

Esta obligación de declarar los bienes viene acompañada de un estrechamiento en la colaboración y asistencia mutua entre las administraciones tributarias, a la que ya nos hemos referido, a nivel comunitario, en otros artículos de este blog.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Teletrabajar desde España

El teletrabajo no es solamente una moda pasajera provocada por la pandemia de coronavirus. Es una forma de trabajar que presenta tantas ventajas, que va a acabar asentándose en nuestras costumbres sociales. Mis clientes vienen habitualmente a España de vacaciones o a disfrutar de su jubilación. Ahora, cada vez más, empiezan a plantearse vivir permanentemente aquí, trabajando y disfrutando a la vez de su casa en la playa.

Hace más de un año, cuando aún no sospechábamos nada de esta pandemia y de los cambios sociales que provocaría, publicamos un artículo en nuestro blog sobre las posibilidades y los riesgos jurídicos del teletrabajo. Vamos a incidir más en los aspectos internacionales de esta situación laboral. Es decir, en la problemática jurídica de quien teletrabaja, por ejemplo, en España, pero con su trabajo beneficia a un receptor de sus servicios en otro país, por ejemplo, Alemania. Esta situación cada vez se está haciendo más habitual y ya hay ayuntamientos y empresas en enclaves turísticos españoles potenciando un concepto de “vacaciones todo el año”, en las que se ofrece al trabajador disfrutar habitualmente de un paraíso vacacional al mismo tiempo que cumple sus obligaciones profesionales durante una parte del día.

Cuando prestamos servicios por cuenta ajena o cuenta propia a través del teletrabajo, fijando nuestra residencia habitual en un país y prestando los servicios en beneficio de clientes o empleadores en otro país, surge la duda de qué legislación laboral y muy especialmente qué régimen de seguridad social debe aplicarse. Para aclarar estas cuestiones, y siempre desde una perspectiva temporal, en el marco del Espacio Económico Europeo se han tomado algunos acuerdos que, esencialmente, obligan al trabajador a poder acreditar mediante un documento homologado internacionalmente qué administración estatal de seguridad social es la competente para controlar su situación y el pago de sus cotizaciones. Hay que tener en cuenta la situación aplicable y asesorarse bien para poder cumplir en todo momento con las obligaciones fiscales, laborales y de seguridad social que la legislación del estado que corresponda exige. La casuística es muy variada y es preciso en todo caso un apoyo profesional para afrontar esta nueva situación con garantías.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Tarracoiuris amplía las posibilidades de prestar sus servicios a distancia

Las nuevas tecnologías nos han ayudado siempre a desarrollar nuestra actividad pudiendo asesorar a nuestros clientes sin importar en qué lugar se encontrasen. Ahora deseamos presentar una nueva herramienta que facilitará aún más la accesibilidad de nuestros clientes a nuestros consejos personales, sin necesidad de que tengan instalada una y otra aplicación en sus dispositivos

Estamos orgullosos de contar con clientes en todos los continentes, ya que desde hace muchos años apostamos por la inversión en canales de comunicación lo más versátiles posible, para permitir a nuestros clientes contactar fácilmente con nosotros desde cualquier lugar del mundo de manera cotidiana. No sólo pueden conversar con nosotros directamente con todas las garantías de privacidad y confidencialidad, sino que también podemos compartir con nuestros clientes mutuamente todo tipo de documentos, a través de un sistema de almacenamiento en la nube totalmente privado y seguro.

Una dificultad que presentaba la comunicación a través de los canales habituales, como Skype, Hangouts, Meet y otros es que los clientes debían saber en cada caso cuál era nuestra cuenta concreta para cada aplicación y debían tenerla instalada previamente en el dispositivo concreto desde el que necesitaban obtener nuestro asesoramiento. O sea, que, si habitualmente contactaban con nosotros desde su despacho y de pronto necesitaban urgentemente conferenciar desde otro lugar, podía ser que en el dispositivo (ordenador, tableta o teléfono móvil) que tuvieran a su disposición en ese momento no tuviesen instalada la aplicación concreta con la que anteriormente nos habían contactado.

Estas limitaciones pueden ser superadas actualmente gracias a las nuevas herramientas de las que disponemos, que nos permiten ofrecer una sala de conferencias virtual a la que cualquier cliente puede acceder sencillamente haciendo clic en un enlace que le enviamos por el medio que prefiera, sin necesidad de que el cliente instale previamente ninguna aplicación específica en su dispositivo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Servicios profesionales para pensionistas residentes en el extranjero

Tras toda una vida de trabajo merecemos disfrutar de una pensión y somos muchos los que deseamos jubilarnos en un país extranjero. Al tomar esta decisión se nos plantean dudas importantes con respecto al cobro de la pensión. Para cobrar una pensión en España como residente extranjero hay que tener en cuenta una serie de cuestiones que pueden resultar difíciles de resolver.

La regulación española de las pensiones es tremendamente compleja, si bien esta legislación no resulta aplicable a los residentes en España que cobran pensiones desde el extranjero. A éstos se les aplican los Convenios Bilaterales de Seguridad Social. En España, la autoridad competente de bienestar social es la Seguridad Social.

Una de las situaciones más comunes es la de quien decide continuar su vida en el extranjero cuando ya está recibiendo una pensión en su país de origen. La pregunta es cómo cumplir con las condiciones para seguir recibiendo con todas las garantías su jubilación en el lugar de residencia en el extranjero. Hay que preparar un paquete de documentos que deben ser presentados ante la autoridad de protección social en el estado pagador de la pensión.

Por otro lado, regularmente hay que confirmar que el beneficiario de una pensión sigue vivo y con derecho a cobrarla. Cualquier incidencia en esta cuestión puede detener los pagos y provocar serios problemas al pensionista en el extranjero.

Otra situación problemática es la del ciudadano que trabajó durante la mayor parte de su vida en su propio país, pero ahora trabaja en el extranjero y está dispuesto a permanecer y vivir en este último mismo país durante su jubilación. En este caso, hay que calcular la opción más rentable contabilizando según los tratados internacionales aplicables los períodos trabajados en uno y otro país.

La casuística es extraordinariamente variada y en algunos casos puede dar lugar a situaciones muy complejas, dadas las diferencias entre las legislaciones de los distintos países sobre la edad mínima de jubilación, el mínimo de años trabajados, las exigencias con respecto a las pensiones no retributivas, etcétera. Lo mejor es contar con apoyo profesional en el momento de tomar decisiones sobre estas cuestiones tan fundamentales al final de nuestra vida laboral.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Hacer negocios en el extranjero a través de representante

Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.

Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Limitaciones legales para el comprador de inmuebles heredados

Comprar un inmueble siempre es una decisión arriesgada. Más aún cuando el vendedor lo ha adquirido por vía de herencia, ya que este caso tiene riesgos añadidos, según qué relación tuviese el vendedor con el anterior propietario.

Hace poco comentamos en este blog los riesgos de adquirir inmuebles heredados por familiares directos del anterior propietario. Se trataba de riesgos de carácter fiscal, ya que las ventajas fiscales que puede disfrutar una persona a la hora de heredar por el hecho de ser un familiar muy cercano al fallecido producían posteriormente limitaciones a la hora de disponer del inmueble, que, si no se cumplían, provocaban que el adquirente asumiese los riesgos de una reclamación de hacienda.

Ahora veremos otro tipo de riesgos que se dan en las situaciones justamente contrarias, o sea, en los casos en que el vendedor ha adquirido el inmueble también por vía de herencia, pero de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia.

Al inscribir el vendedor en el registro de la propiedad los derechos adquiridos por vía de herencia, se indica una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo. La razón de tal limitación es asegurar que, si aparece un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protejan.

Muchas veces no se tiene en cuenta esta limitación y esto puede producir sorpresas, ya que los bancos pueden negar la financiación de la operación de compra de inmuebles en estos casos. Una vez más, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Las agencias tributarias europeas estrechan su colaboración

A lo largo de los años, desde nuestro despacho hemos observado cómo la Hacienda española ha mejorado sus canales de colaboración con otras agencias tributarias europeas, hasta el punto de que en la actualidad comparten todo tipo de informaciones sobre sus respectivos obligados tributarios.
 
Hasta ahora la colaboración se había limitado a la persecución del patrimonio inmobiliario catastrado en España a nombre de obligados tributarios de otros países que mantenían deudas definitivamente ejecutables con sus respectivos fiscos. La Agencia Tributaria española hacía de gestor del cobro de la deuda que el obligado tributario en el extranjero mantenía pendiente de pago mediante una reclamación contra los titulares de bienes inmuebles en España, residentes o no.
 
Ahora la colaboración entre agencias tributarias va más allá y se desarrolla en el marco de expedientes de gestión o inspección, que se incoan a partir de datos proporcionados por la hacienda extranjera. Hemos visto recientemente que las agencias tributarias alemanas y británicas están informando al fisco español de los ingresos conocidos de sus nacionales, quienes aparentemente residen en España o están domiciliados aquí. La agencia española de administración tributaria envía entonces una reclamación a partir de la recepción de estas informaciones y exige el pago los impuestos no declarados, con sus correspondientes sanciones, que se elevan a un 50% del importe que se debería haber pagado en su día, a lo que hay que sumar los intereses que la deuda ha devengado en todo el tiempo transcurrido desde la fecha límite en que el impuesto habría debido ser cobrado. Si ha recibido en estas últimas semanas una de estas cartas de reclamación, no dude en consultar con su asesor fiscal.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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