Riesgos en la compra de bienes inmuebles heredados

Comprar una casa es siempre una decisión importante porque supone una gran inversión. Por lo tanto, siempre hay que pensar en las consecuencias y conocer claramente cuál son los diferentes riesgos que se asumen en cada caso concreto.

Hoy quiero hablar de una situación muy común: los hijos o el cónyuge de una persona fallecida heredan la vivienda donde esta persona tenía su residencia habitual. En el momento de firmar la necesaria escritura notarial en la que se formaliza esta adquisición de propiedad y para reducir el impuesto de sucesiones, los herederos escuchan aliviados la propuesta de declarar en dicha escritura que no tienen intención de vender esta propiedad en los próximos cinco años: de este modo ahorran mucho en el impuesto o incluso no pagan nada y la escritura de aceptación de herencia puede igualmente ser registrada en el Registro de la Propiedad sin ningún problema.

Pasados los años, los herederos olvidan que ellos han protocolizado esta declaración liberadora del impuesto en el momento de la aceptación de la herencia y entonces surge la posibilidad de que ofrezcan un precio de venta muy bueno para la propiedad. En consecuencia, los herederos deciden vender, por lo que un comprador adquiere la propiedad, teóricamente libre de gravámenes. Pero eso no es totalmente cierto: hay una carga sobre el inmueble anotada en el registro de la propiedad, pero en la que nadie piensa: la hacienda pública tiene el derecho revisar las declaraciones de impuestos que se han presentado en cada transmisión de propiedad y, si no está de acuerdo con el impuesto calculado y pagado en el momento de la adquisición, puede realizar unilateralmente una nueva liquidación del impuesto, contando con la garantía de que el inmueble en cualquier caso está gravado para cubrir posibles responsabilidades con la hacienda pública, independientemente de quién sea hoy el propietario del inmueble. Esto significaría, en el caso que hemos expuesto, que la hacienda pública podría darle al comprador una desagradable sorpresa si descubre que las condiciones para la liberación de impuestos en el momento de adquirir el inmueble por herencia no se han cumplido con posterioridad: así el inmueble que fue adquirido por herencia aprovechando una deducción de impuestos tiene que responder ahora de una responsabilidad con la que el actual dueño no tiene nada que ver. Por eso recomendamos siempre no firmar ningún contrato o precontrato de compraventa sin antes dejar que un abogado compruebe los problemas que pueden surgir en cada caso concreto. Este caso es solamente un ejemplo de los muchos problemas que acechan a un comprador en el momento de firmar un contrato sin supervisión. Pero se dan otras muchas situaciones, en las que puede haber un gran riesgo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Arrendar viviendas turísticas integradas en comunidades de propietarios

Ya habíamos comentado los requisitos de tipo administrativo que debemos cumplir para poder ofrecer en alquiler una vivienda a turistas; hoy vamos a concentrarnos en problemas más propios del derecho civil, los que nos puede generar la comunidad de propietarios a la que pertenece la vivienda que queremos alquilar.

Como ya dijimos, la administración quiere intervenir en el mercado de alquiler turístico estableciendo medidas de control social, económico y fiscal, ya que esta actividad económica puede afectar a los precios la vivienda, a la configuración de los barrios en las ciudades y a la convivencia vecinal y estas materias son muy sensibles en el terreno político. Las campañas recientes, muy polémicas, de movimientos vecinales y grupos sociales en contra del turismo, llamada interesadamente “turismofobia” por algunos medios de comunicación, se justifican en los problemas principalmente de tipo social que la expansión de este tipo de alojamientos ha producido, especialmente en los centros históricos de las ciudades o en comunidades de vecinos de zonas turísticas.

Por eso la administración nos obliga, en primer lugar, a contar, con carácter previo, con un número de registro identificativo del inmueble que deseamos ofrecer a turistas. Este número, concedido por los servicios competentes de la Generalitat de Catalunya (RTC), empieza con las siglas HUT, que se corresponden con las iniciales de la expresión “vivienda de uso turístico” en catalán. En segundo lugar, debemos dar de alta el alojamiento ante la policía autonómica para poder registrar a los sucesivos inquilinos, los turistas, que pernoctan en nuestra vivienda. Por último, hay que liquidar y pagar periódicamente la tasa sobre las estancias en establecimientos turísticos, llamada IEET.

Aparte de tener que cumplir con todos estos requisitos de tipo administrativo, hay que tener en cuenta que, si la vivienda que pretendemos ofrecer en alquiler forma parte de una comunidad de propietarios, bien porque es un apartamento en un edificio con zonas comunes, bien porque es una casa unifamiliar o adosada que goza de unos servicios comunes (piscina, instalaciones deportivas, etc.) en una urbanización, podría verse afectada por las decisiones que la junta de propietarios tome al respecto de las actividades que puedan desempeñarse en los inmuebles que forman parte de la comunidad. Cada vez es más frecuente que una mayoría cualificada de propietarios pueda ponerse de acuerdo en prohibir determinadas actividades económicas en los pisos o en las casas que conforman la comunidad, impidiéndonos ejercerla en el futuro. Por tanto, la comunidad de propietarios también prohibirnos que nuestra vivienda se alquile a turistas en temporada. Para proteger nuestros derechos de propiedad de estas limitaciones que nos puede imponer la comunidad de propietarios, debemos recabar consejo profesional y analizar la situación concreta.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles en España

Los propietarios de bienes raíces en España deben pagar impuestos sobre sus propiedades independientemente de su lugar de residencia. En la práctica, los propietarios residentes y los no residentes pagan los mismos impuestos en España, aunque los nombres y mecanismos de cobro de estos impuestos difieren.

Un inmueble puede generar ingresos tanto a través del alquiler como por la venta. Además, según la legislación fiscal, la mera tenencia de una propiedad inmobiliaria supone la generación un ingreso ficticio sujeto a impuesto. Todos estos ingresos deben ser declarados en España, quien es el estado competente para recaudarlos. Esto es así conforme a los tratados de doble imposición firmados por España. Estos tratados siguen el modelo general de la OCDE según el cual los ingresos procedentes de bienes inmuebles pueden ser cobrados en el país en el que se encuentran, independientemente del país de residencia fiscal del contribuyente.

Aparte de este impuesto sobre la renta de la Agencia Española de Administración Tributaria, el propietario también debe pagar otros impuestos a otras administraciones: el impuesto municipal de bienes inmuebles, recaudado cada año por el ayuntamiento y, en caso de transmisión de la propiedad, el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que también debe pagarse la hacienda local.

Por último, en Cataluña y en algunas otras comunidades autónomas, existe un impuesto adicional sobre una actividad muy extendida entre inversores extranjeros de la cosa: el arrendamiento a turistas. El impuesto es una pequeña cantidad adeudada por día por persona que pernocte en la propiedad, que debe ser previamente registrada para su uso turístico ante el ayuntamiento.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Las obligaciones fiscales y administrativas del arrendador de viviendas turísticas

Son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar una casa de vacaciones durante la temporada turística, muchos de ellos desconocidos por la mayoría de los inversores extranjeros que suelen dedicar a esta actividad su propiedad en la costa durante el verano.

Las normas catalanas que regulan el alquiler de viviendas turísticas se han vuelto especialmente rígidas en los últimos años. La principal razón política de este endurecimiento normativo hay que encontrarla en la voluntad de luchar contra actividades fiscalmente opacas, ya que muy pocos arrendadores de viviendas turísticas declaran al fisco español los rendimientos obtenidos por esos alquileres (y existe la obligación de declararlos, tanto si el propietario del inmueble es fiscalmente residente como si no lo es).

Sin embargo, hay una razón de mayor peso para comprender la motivación de la administración catalana a la hora de controlar el acceso al mercado de las viviendas de uso turístico: en la costa y en los cascos históricos de las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, los pisos turísticos se han convertido en un problema social, por el comportamiento no siempre lo suficientemente cívico de sus ocupantes (que cambian cada semana) y en problema económico, por la competencia desleal que pueden suponer al sector hotelero.
Como propietarios hay que tener en cuenta que no podemos ofertar una vivienda para su alquiler de temporada si la misma no está debidamente registrada previamente en un registro municipal de viviendas turísticas, enfrentándonos a elevadas muy multas si lo hacemos (aunque solamente hallamos publicado un anuncio en internet, sin haber llegado a ocupar la vivienda). El acceso a este registro supone, a priori, un control burocrático de las condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética de la vivienda y, posteriormente, una base de datos al servicio de las autoridades fiscales para reclamar el pago de las correspondientes tasas turísticas (que debe abonar cada ocupante por cada noche de estancia) y el impuesto de la renta devengado.

El procedimiento de registro de un inmueble como una vivienda de destino turístico puede generar complicaciones inesperadas (que pueden llegar a hacer imposible legalmente el alquiler de la vivienda). Si usted tiene el deseo alquilar a turistas un apartamento o una casa, le podemos ofrecer nuestros servicios, para ayudarle en el registro del inmueble en el municipio, la redacción de los contratos de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones formales y fiscales con una garantía total.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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