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Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

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Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Es buen momento para comprar inmuebles en España?

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Tras una caída continuada en los precios y en el volumen de ventas desde 2006, por fin a partir de 2016 y de manera continuada las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. La coyuntura internacional quizás podría animarnos a tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

La crisis energética, la inflación y la inestabilidad generada por la guerra entre Rusia y Ucrania están provocando una contracción de la economía y una devaluación progresiva del euro, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad. Además, los españoles son los ciudadanos del continente europeo que mantienen un mayor porcentaje de segundas residencias, casi un 15%, lo que incide igualmente en la tensión del mercado inmobiliario de este tipo de viviendas.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya tocaron fondo en 2016.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Un cambio legal mejora la posición del comprador a la hora de adquirir un inmueble heredado

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Hemos comentado ya en este blog los riesgos de comprar un inmueble que el vendedor hubiera adquirido previamente por vía de herencia de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El comprador habitualmente nunca era consciente de esta situación y, sin embargo, le reportaba unos riesgos jurídicos que felizmente ya han sido eliminados en la actualidad.

El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia. Cuando estos herederos aceptan la herencia y se hacen dueños de un inmueble del fallecido, lógicamente, se interesan en su venta a terceros. Para vender este inmueble primero hay que inscribir la titularidad del vendedor en el registro de la propiedad. En esa inscripción, se indicaba hasta ahora una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo de dos años. La razón de tal limitación era asegurar que, si apareciese un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protegiesen.

El comprador, que no sabe nunca cómo el vendedor adquirió el inmueble, podía comprometerse a adquirirlo mediante un contrato de arras y, posteriormente, encontrarse con la sorpresa de que los bancos le negasen la financiación de la operación de compra por esta limitación. El artículo de la ley que mantenía esta restricción ha sido derogado con efectos retroactivos recientemente, con lo que los compradores pueden estar más tranquilos a partir de ahora.

En cualquier caso, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria y evitar otros riesgos que igualmente se mantienen en este tipo de operaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Hacer negocios en el extranjero a través de representante

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Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.

Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Limitaciones legales para el comprador de inmuebles heredados

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Comprar un inmueble siempre es una decisión arriesgada. Más aún cuando el vendedor lo ha adquirido por vía de herencia, ya que este caso tiene riesgos añadidos, según qué relación tuviese el vendedor con el anterior propietario.

Hace poco comentamos en este blog los riesgos de adquirir inmuebles heredados por familiares directos del anterior propietario. Se trataba de riesgos de carácter fiscal, ya que las ventajas fiscales que puede disfrutar una persona a la hora de heredar por el hecho de ser un familiar muy cercano al fallecido producían posteriormente limitaciones a la hora de disponer del inmueble, que, si no se cumplían, provocaban que el adquirente asumiese los riesgos de una reclamación de hacienda.

Ahora veremos otro tipo de riesgos que se dan en las situaciones justamente contrarias, o sea, en los casos en que el vendedor ha adquirido el inmueble también por vía de herencia, pero de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia.

Al inscribir el vendedor en el registro de la propiedad los derechos adquiridos por vía de herencia, se indica una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo. La razón de tal limitación es asegurar que, si aparece un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protejan.

Muchas veces no se tiene en cuenta esta limitación y esto puede producir sorpresas, ya que los bancos pueden negar la financiación de la operación de compra de inmuebles en estos casos. Una vez más, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Vivienda de uso turístico: problemas prácticos generados por la burocracia municipal

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Uno de los principales problemas de España es la burocracia. En el año 2012 acogimos con satisfacción la regulación del mercado de alquiler de viviendas de uso turístico en Cataluña, http://tarracoiuris-advocats.com/blog/en/?p=66, pero ya en ese momento advertíamos de los riesgos que podría acarrear la prevista intervención municipal.

Nuestros peores presagios se han cumplido y, como era de esperar, los ociosos funcionarios de la administración pública municipal ya han abusado de la capacidad de control que les concedía la ley para, por un lado, crear tasas que incrementan los costes de la actividad y, por otro, lo que es mucho peor, entorpecer la actividad turística con controles innecesarios, no previstos por la ley.

La intención del Decreto 159/2012 de 20 de noviembre, de Establecimientos de Alojamiento Turístico y de Viviendas de Uso Turístico, con respecto a las llamadas “viviendas de uso turístico” (o “habitatge d’ús turístic” en catalán) era fomentar el mercado de alquiler de las viviendas particulares como alojamientos para turistas mediante el establecimiento de controles de calidad. Los municipios tenían la facultad de crear un registro de este tipo de alojamientos y el único requisito exigido formal por la ley para que una vivienda pudiese ser legalmente considerada “de uso turístico” era que ésta dispusiera, lógicamente, de cédula de habitabilidad, lo que tenía que acreditarse en el momento en que un propietario de una vivienda comunique al ayuntamiento su voluntad de convertirla en alojamiento turístico.

Sin embargo, poco han tardado los funcionarios municipales en aprovecharse de la información obtenida en estas comunicaciones de inicio de actividad para inspeccionar las situaciones urbanísticas en que se encontraban estas viviendas y amenazar con sanciones por posibles incumplimientos de tipo urbanístico. Incumplimientos que llevaban posiblemente muchos años produciéndose sin que los funcionarios municipales se hayan molestado nunca en combatirlos y que nada tienen que ver con la actividad de alojamiento turístico que la ley pretendía normalizar. La actitud de los funcionarios, una vez más, no hace sino potenciar la economía sumergida, como siempre ha ocurrido en este país: son sólo activos si se les facilita su trabajo poniéndoles información encima de su mesa, pero difícilmente perseguirán un incumplimiento por su propia iniciativa.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Hacer negocios en el extranjero a través de un representante

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Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.
Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Nuevo servicio integral de asesoramiento a propietarios

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Poseer una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como dueño, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos actuales. Para darle la tranquilidad de que su propiedad inmobiliaria cumple con estos requisitos y está plenamente protegida legalmente -tanto ahora como en caso de cualquier cambio en la ley- el despacho de abogados Tarraco Iuris desea ofrecerle su servicio de asesoramiento integral.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos están preparados para gestionar todas sus necesidades legales y administrativos, incluyendo la gestión de cualquier proceso de mediación y otros procedimientos, y la elaboración y presentación de los documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos, gobiernos provinciales y regionales, el registro catastral, el Registro de la Propiedad, notarios públicos, los tribunales, etc.) o cualquier tercero (propietarios contiguos, asociaciones de vecinos, la comunidad de propietarios, entidades que participan en procesos de expropiación, etc.).

Esta es una lista no exhaustiva de los servicios técnicos y jurídicos que podemos ofrecerle para proteger legalmente su propiedad en España:

  1. Obtención de NIE (número de identificación de extranjeros ante las autoridades fiscales).
  2. Redacción de precontratos, contratos de opción de compra, contratos de compraventa, contratos de alquiler o cualquier tipo de contrato que regule negocios jurídicos sobre la finca.
  3. Verificación de cargas de la finca ante el Registro de la Propiedad competente.
  4. Verificación de la situación urbanística del inmueble ante el Ayuntamiento competente.
  5. Verificación de las posibles deudas del transmitente de una finca con la Comunidad de Propietarios.
  6. Verificación del cumplimiento de las obligaciones fiscales que afectan a la finca (impuesto municipal de bienes inmuebles, impuesto sobre la renta imputada por la propiedad de inmuebles, etc.) y confección y presentación de las declaraciones de impuesto que correspondan.
  7. Liquidación simulada de impuestos y gastos, para presupuestar el coste de operaciones de transmisión de la propiedad del inmueble.
  8. Verificación del régimen matrimonial o hereditario aplicable y asesoramiento sobre las condiciones jurídicas de adquisición o transmisión del inmueble.
  9. Preparación de escrituras notariales para la formalización de negocios jurídicos que tengan por objeto el inmueble.
  10. Asistencia al otorgamiento de escrituras notariales en calidad de asesores y traductores.
  11. Asistencia a las gestiones bancarias necesarias para utilizar el inmueble como garantía de un préstamo.
  12. Inscripción de escrituras en el Registro de la Propiedad.
  13. Comunicación del cambio de titularidad al Ayuntamiento competente a los efectos de pago de los impuestos y arbitrios municipales.
  14. En el caso de ventas de no residentes, confección y presentación de la declaración liquidativa de las retenciones fiscales a efectos del IRPF y gestión de cobro de la posible devolución.
  15. Intermediación en la obtención de:
    1. Cédulas de habitabilidad y certificado de eficiencia energética
    2. Informes de evaluación técnica del edificio
    3. Certificado de solidez estructural y certificación de antigüedad de construcciones
  16. Planos y levantamientos topográficos.
  17. Delimitación y amojonamiento de propiedades y mediación en conflictos con vecinos.
  18. Investigación histórica de propiedades y actualización catastral en caso de segregaciones y agrupaciones de parcelas.
  19. Asesoramiento sobre:
    1. Conexión a suministros eléctricos y de agua y sobre aprovechamientos de pozos y manantiales
    2. Proyectos de nueva construcción o reforma o de ajardinamiento
    3. Proyectos de actividades económicas
    4. Acondicionamiento de caminos
    5. Valoración de terrenos y construcciones

Contacte con nosotros para cualquier otro servicio no incluido en este listado.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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