Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Es buen momento para comprar inmuebles en España?

Tras una caída continuada en los precios y en el volumen de ventas desde 2006, por fin a partir de 2016 y de manera continuada las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. La coyuntura internacional quizás podría animarnos a tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

La crisis energética, la inflación y la inestabilidad generada por la guerra entre Rusia y Ucrania están provocando una contracción de la economía y una devaluación progresiva del euro, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad. Además, los españoles son los ciudadanos del continente europeo que mantienen un mayor porcentaje de segundas residencias, casi un 15%, lo que incide igualmente en la tensión del mercado inmobiliario de este tipo de viviendas.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya tocaron fondo en 2016.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Un cambio legal mejora la posición del comprador a la hora de adquirir un inmueble heredado

Hemos comentado ya en este blog los riesgos de comprar un inmueble que el vendedor hubiera adquirido previamente por vía de herencia de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El comprador habitualmente nunca era consciente de esta situación y, sin embargo, le reportaba unos riesgos jurídicos que felizmente ya han sido eliminados en la actualidad.

El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia. Cuando estos herederos aceptan la herencia y se hacen dueños de un inmueble del fallecido, lógicamente, se interesan en su venta a terceros. Para vender este inmueble primero hay que inscribir la titularidad del vendedor en el registro de la propiedad. En esa inscripción, se indicaba hasta ahora una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo de dos años. La razón de tal limitación era asegurar que, si apareciese un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protegiesen.

El comprador, que no sabe nunca cómo el vendedor adquirió el inmueble, podía comprometerse a adquirirlo mediante un contrato de arras y, posteriormente, encontrarse con la sorpresa de que los bancos le negasen la financiación de la operación de compra por esta limitación. El artículo de la ley que mantenía esta restricción ha sido derogado con efectos retroactivos recientemente, con lo que los compradores pueden estar más tranquilos a partir de ahora.

En cualquier caso, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria y evitar otros riesgos que igualmente se mantienen en este tipo de operaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El certificado de aptitud de las edificaciones antiguas

En Cataluña, los propietarios de los edificios que tengan más de 45 años de antigüedad están obligados a obtener un certificado de aptitud de la Agencia de la Vivienda de Cataluña para acreditar que la edificación cumple los requisitos legales de seguridad, salubridad y estética.

La obligación afecta tanto a los propietarios de viviendas unifamiliares como de viviendas en edificios en condominio (en este caso, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios). Para obtener este certificado, los propietarios deben contratar a un técnico que redacte un informe sobre el estado de mantenimiento y conservación del edificio, la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio y la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad. El informe deberá contener indicaciones sobre la periodicidad de las acciones a llevar a cabo.

Sólo se libran de esta obligación los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes y los propietarios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los 45 años de antigüedad (hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad). El plazo de 45 años se cuenta desde la construcción o la rehabilitación integral del edificio.

El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de las personas propietarias del edificio. Sin embargo, no hay tasas asociadas por ahora al trámite de obtención por parte de la autoridad competente del certificado de aptitud. El hecho de no disponer de estos certificados de aptitud en los supuestos en que sea exigible puede conllevar la imposición de multas coercitivas y de sanciones a los propietarios.

Si el certificado es desfavorable, los propietarios deberán aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año, aunque si las deficiencias son graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante. Si no se observan deficiencias graves, la vigencia de este certificado de aptitud es de 10 años. Pasado este plazo, habrá que renovarlo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Los residentes en España, obligados a declarar sus bienes en el extranjero

Desde hace años se mantiene la obligación legal de los residentes en España de declarar a la Hacienda Pública española la existencia de bienes en el extranjero, tanto bienes inmuebles como cuentas bancarias, participaciones en empresas y seguros depositados o gestionados fuera de nuestras fronteras.

Esta declaración debe hacerse exclusivamente por vía telemática a través de Internet, utilizando una firma electrónica. El plazo para presentarla es entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel al que se refiera la información a suministrar, que, en el caso de cuentas bancarias, comprenderá los siguientes puntos:

  1. Denominación completa de la entidad bancaria o de crédito,
  2. Identificación completa de las cuentas,
  3. Fecha de apertura o cancelación, o, en su caso, las fechas de concesión y revocación de la autorización que da lugar al nacimiento de la obligación para el declarante, y, como es lógico,
  4. Los saldos de las cuentas a 31 de diciembre y el saldo medio correspondiente al último trimestre del año.

De todos modos, no existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando estos saldos a 31 de diciembre no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. La presentación de la declaración en los años sucesivos sólo será obligatoria cuando cualquiera de los saldos conjuntos (el puntual a 31 de diciembre y el medio correspondiente al último trimestre del año) hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros respecto de los que determinaron la presentación de la última declaración.

Una regulación parecida se establece para el caso de que los bienes en el extranjero sean títulos valores, acciones, participaciones en fondos de inversión, seguros de vida o invalidez y rentas temporales o vitalicias.

La función de esta declaración es que la hacienda pública española pueda controlar si nuestras declaraciones anuales de impuesto de la renta y de patrimonio, que, como residentes debemos presentar antes del final de junio, sean coherentes con los datos del patrimonio y las rentas provenientes del exterior: como residentes debemos declarar en España nuestros ingresos a nivel mundial.

Esta obligación de declarar los bienes viene acompañada de un estrechamiento en la colaboración y asistencia mutua entre las administraciones tributarias, a la que ya nos hemos referido, a nivel comunitario, en otros artículos de este blog.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Lo que ha de tener en cuenta el inversor extranjero a la hora de hacer testamento

Desde el momento en que queremos que el estado proteja nuestros derechos como propietarios mediante su inscripción en un registro público, nos estamos sometiendo a su autoridad. Si el estado competente para regular nuestra herencia no es el mismo que en el que están nuestros bienes, podemos facilitar la situación a nuestros herederos con el otorgamiento de un testamento en ese país.

Cuando compramos una casa queremos que nuestro derecho de propiedad sea defendido por las autoridades: por eso inscribimos el título de propiedad en el registro de la propiedad y nos presentamos ante el catastro como propietarios. A cambio, las autoridades nos obligan a pagar impuestos. Después de nuestra muerte nuestros herederos querrán hacer lo mismo, pero su título de propiedad ya no será un contrato de compraventa sino una aceptación de herencia. O sea, un documento autorizado por funcionarios públicos que no siempre coinciden con los propios del estado en el que radican nuestros bienes.

Las distintas mentalidades jurídicas y los diversos usos legales entre diferentes países crean los mayores problemas en una herencia internacional. Quién es el heredero, en qué cuantía, quién tiene en cualquier caso derecho a heredar, etc. son cuestiones que solamente nos pueden resolver los funcionarios públicos con competencia para hacerlo. Y, generalmente, éstos son los de nuestro país de residencia o de nacionalidad. Cuando mantenemos inversiones en países extranjeros, los documentos que producen estos funcionarios de nuestro país han de ser interpretados habitualmente por funcionarios públicos del otro país en el que están nuestros bienes y en la totalidad de los casos esto crea problemas añadidos, a veces muy difíciles de resolver. Todos estos problemas se resuelven cuando, con el otorgamiento formal de un testamento validado por las autoridades del país en el que se encuentran nuestros bienes, evitamos la intervención de otras autoridades extranjeras en la tramitación de nuestra herencia.

Como siempre recomendamos a nuestros clientes extranjeros, desde el momento en que tenemos bienes a nuestro nombre en España debemos otorgar un testamento español para regular a nuestra conveniencia la herencia en España limitando así la intervención de autoridades no españolas en su tramitación.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La necesaria coordinación entre el registro de la propiedad y el catastro

Como ya habíamos comentado anteriormente en este blog, en España la administración utiliza dos sistemas diferentes para asegurar y controlar los derechos sobre bienes inmuebles: el registro de la propiedad y el catastro. Esa dualidad crea a menudo problemas por incoherencias en la información registrada.

Los dos sistemas no guardan datos idénticos entre sí porque tanto la fuente de la información que contienen, como la finalidad de ésta son diferentes. El catastro aporta a la Agencia Tributaria datos sobre propiedad con el fin de recaudar impuestos y la información proviene de declaraciones de particulares o inspecciones de funcionarios. El registro de la propiedad, en cambio, sirve para proteger los derechos inscritos a nuestro favor ante todos los demás, pero solamente acepta como títulos inscribibles documentos públicos. La información del registro debería por tanto ser más rigurosa que la del catastro, pues la fuente de información está sometida a más exigencias.

La necesidad de coordinar la información contenida en el registro con la que se guarda en el catastro y que ambas sean coherentes, además, con la realidad física, llevó al Gobierno de España ya en 2015 a prever un procedimiento fácil de coordinación entre ambos sistemas. El uso de este procedimiento se ha ido extendiendo y ya se puede, de una manera bastante automática, actualizar los datos existentes coordinándolos y adaptándolos a la realidad física. Con ello podemos disfrutar de un sinfín de ventajas, pues si los datos registrados son coherentes y ajustados a la realidad, la venta o cualquier tipo de disposición (hipoteca, donación etc.) que queramos hacer con nuestra finca va a resultar finalmente mucho más sencilla. Y estas ventajas son elementos que, evidentemente, afectan al valor real de mercado de nuestra finca.

Animo a todos mis lectores a que comprueben si los datos catastrales y registrales sobre bienes inmuebles de su propiedad son coherentes y a la vez ajustados a la realidad física y, de no ser así, tramiten este procedimiento con nuestra ayuda. Así estarán seguros de disfrutar de una protección registral con todas garantías y, además, de que los impuestos que pagan por sus inmuebles son los realmente exigibles.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles en España

Los propietarios de bienes raíces en España deben pagar impuestos sobre sus propiedades independientemente de su lugar de residencia. En la práctica, los propietarios residentes y los no residentes pagan los mismos impuestos en España, aunque los nombres y mecanismos de cobro de estos impuestos difieren.

Un inmueble puede generar ingresos tanto a través del alquiler como por la venta. Además, según la legislación fiscal, la mera tenencia de una propiedad inmobiliaria supone la generación un ingreso ficticio sujeto a impuesto. Todos estos ingresos deben ser declarados en España, quien es el estado competente para recaudarlos. Esto es así conforme a los tratados de doble imposición firmados por España. Estos tratados siguen el modelo general de la OCDE según el cual los ingresos procedentes de bienes inmuebles pueden ser cobrados en el país en el que se encuentran, independientemente del país de residencia fiscal del contribuyente.

Aparte de este impuesto sobre la renta de la Agencia Española de Administración Tributaria, el propietario también debe pagar otros impuestos a otras administraciones: el impuesto municipal de bienes inmuebles, recaudado cada año por el ayuntamiento y, en caso de transmisión de la propiedad, el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que también debe pagarse la hacienda local.

Por último, en Cataluña y en algunas otras comunidades autónomas, existe un impuesto adicional sobre una actividad muy extendida entre inversores extranjeros de la cosa: el arrendamiento a turistas. El impuesto es una pequeña cantidad adeudada por día por persona que pernocte en la propiedad, que debe ser previamente registrada para su uso turístico ante el ayuntamiento.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Vivienda de uso turístico: problemas prácticos generados por la burocracia municipal

Uno de los principales problemas de España es la burocracia. En el año 2012 acogimos con satisfacción la regulación del mercado de alquiler de viviendas de uso turístico en Cataluña, http://tarracoiuris-advocats.com/blog/en/?p=66, pero ya en ese momento advertíamos de los riesgos que podría acarrear la prevista intervención municipal.

Nuestros peores presagios se han cumplido y, como era de esperar, los ociosos funcionarios de la administración pública municipal ya han abusado de la capacidad de control que les concedía la ley para, por un lado, crear tasas que incrementan los costes de la actividad y, por otro, lo que es mucho peor, entorpecer la actividad turística con controles innecesarios, no previstos por la ley.

La intención del Decreto 159/2012 de 20 de noviembre, de Establecimientos de Alojamiento Turístico y de Viviendas de Uso Turístico, con respecto a las llamadas “viviendas de uso turístico” (o “habitatge d’ús turístic” en catalán) era fomentar el mercado de alquiler de las viviendas particulares como alojamientos para turistas mediante el establecimiento de controles de calidad. Los municipios tenían la facultad de crear un registro de este tipo de alojamientos y el único requisito exigido formal por la ley para que una vivienda pudiese ser legalmente considerada “de uso turístico” era que ésta dispusiera, lógicamente, de cédula de habitabilidad, lo que tenía que acreditarse en el momento en que un propietario de una vivienda comunique al ayuntamiento su voluntad de convertirla en alojamiento turístico.

Sin embargo, poco han tardado los funcionarios municipales en aprovecharse de la información obtenida en estas comunicaciones de inicio de actividad para inspeccionar las situaciones urbanísticas en que se encontraban estas viviendas y amenazar con sanciones por posibles incumplimientos de tipo urbanístico. Incumplimientos que llevaban posiblemente muchos años produciéndose sin que los funcionarios municipales se hayan molestado nunca en combatirlos y que nada tienen que ver con la actividad de alojamiento turístico que la ley pretendía normalizar. La actitud de los funcionarios, una vez más, no hace sino potenciar la economía sumergida, como siempre ha ocurrido en este país: son sólo activos si se les facilita su trabajo poniéndoles información encima de su mesa, pero difícilmente perseguirán un incumplimiento por su propia iniciativa.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Nuevo servicio integral de asesoramiento a propietarios

Poseer una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como dueño, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos actuales. Para darle la tranquilidad de que su propiedad inmobiliaria cumple con estos requisitos y está plenamente protegida legalmente -tanto ahora como en caso de cualquier cambio en la ley- el despacho de abogados Tarraco Iuris desea ofrecerle su servicio de asesoramiento integral.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos están preparados para gestionar todas sus necesidades legales y administrativos, incluyendo la gestión de cualquier proceso de mediación y otros procedimientos, y la elaboración y presentación de los documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos, gobiernos provinciales y regionales, el registro catastral, el Registro de la Propiedad, notarios públicos, los tribunales, etc.) o cualquier tercero (propietarios contiguos, asociaciones de vecinos, la comunidad de propietarios, entidades que participan en procesos de expropiación, etc.).

Esta es una lista no exhaustiva de los servicios técnicos y jurídicos que podemos ofrecerle para proteger legalmente su propiedad en España:

  1. Obtención de NIE (número de identificación de extranjeros ante las autoridades fiscales).
  2. Redacción de precontratos, contratos de opción de compra, contratos de compraventa, contratos de alquiler o cualquier tipo de contrato que regule negocios jurídicos sobre la finca.
  3. Verificación de cargas de la finca ante el Registro de la Propiedad competente.
  4. Verificación de la situación urbanística del inmueble ante el Ayuntamiento competente.
  5. Verificación de las posibles deudas del transmitente de una finca con la Comunidad de Propietarios.
  6. Verificación del cumplimiento de las obligaciones fiscales que afectan a la finca (impuesto municipal de bienes inmuebles, impuesto sobre la renta imputada por la propiedad de inmuebles, etc.) y confección y presentación de las declaraciones de impuesto que correspondan.
  7. Liquidación simulada de impuestos y gastos, para presupuestar el coste de operaciones de transmisión de la propiedad del inmueble.
  8. Verificación del régimen matrimonial o hereditario aplicable y asesoramiento sobre las condiciones jurídicas de adquisición o transmisión del inmueble.
  9. Preparación de escrituras notariales para la formalización de negocios jurídicos que tengan por objeto el inmueble.
  10. Asistencia al otorgamiento de escrituras notariales en calidad de asesores y traductores.
  11. Asistencia a las gestiones bancarias necesarias para utilizar el inmueble como garantía de un préstamo.
  12. Inscripción de escrituras en el Registro de la Propiedad.
  13. Comunicación del cambio de titularidad al Ayuntamiento competente a los efectos de pago de los impuestos y arbitrios municipales.
  14. En el caso de ventas de no residentes, confección y presentación de la declaración liquidativa de las retenciones fiscales a efectos del IRPF y gestión de cobro de la posible devolución.
  15. Intermediación en la obtención de:
    1. Cédulas de habitabilidad y certificado de eficiencia energética
    2. Informes de evaluación técnica del edificio
    3. Certificado de solidez estructural y certificación de antigüedad de construcciones
  16. Planos y levantamientos topográficos.
  17. Delimitación y amojonamiento de propiedades y mediación en conflictos con vecinos.
  18. Investigación histórica de propiedades y actualización catastral en caso de segregaciones y agrupaciones de parcelas.
  19. Asesoramiento sobre:
    1. Conexión a suministros eléctricos y de agua y sobre aprovechamientos de pozos y manantiales
    2. Proyectos de nueva construcción o reforma o de ajardinamiento
    3. Proyectos de actividades económicas
    4. Acondicionamiento de caminos
    5. Valoración de terrenos y construcciones

Contacte con nosotros para cualquier otro servicio no incluido en este listado.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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