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Nueva subida en la tarifa del impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos en Cataluña a partir de la temporada de verano de 2025

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Si alquilamos nuestra casa de vacaciones en Catalunya a turistas, quienes se alojen en ella han de pagar la tasa turística (IEET), por persona y unidad de estancia, con un máximo de siete noches seguidas en el mismo alojamiento. Las tarifas varían según el tipo de alojamiento, su categoría y si se encuentra en la ciudad de Barcelona o en cualquier otro lugar de Catalunya.

Este impuesto va a volver a subir en 2025, ya que el gobierno autonómico de Catalunya ha decidido duplicar las cuotas del impuesto.  Además de este destacable aumento en la tasa autonómica, también todos los Ayuntamientos de Cataluña tienen la opción de añadir al impuesto autonómico catalán un recargo municipal, algo que hasta ahora solo se había aplicado en la ciudad de Barcelona. Por tanto, la cuantía por noche podrá variar, también fuera de Barcelona, entre unos municipios y otros, ya que dependerá de los ayuntamientos aplicar o no estos recargos. Pero, en cualquier caso, los suplementos municipales no podrán superar un importe máximo de 4 euros por noche. Por tanto, el importe máximo que se podrá cobrar fuera de la ciudad de Barcelona por la ocupación de una vivienda de uso turístico será de 6 euros.

La presentación de la declaración periódica de este impuesto autonómico sobre las estancias en establecimientos turísticos, así como los recargos municipales que se apliquen debe hacerse obligatoriamente de forma telemática. Este impuesto, además, puede formar parte de la base imponible para el cálculo del IVA, según las circunstancias. Por otro lado, el alquiler turístico siempre devenga impuesto sobre la renta, tanto si el propietario de la vivienda alquilada es residente en España como si es residente en el extranjero. Por eso es recomendable asesorarse por expertos en fiscalidad a la hora de alquilar nuestra casa de vacaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Costes de la transmisión de bienes inmobiliarios

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Los gastos asociados a la transferencia de una propiedad pueden influir en la determinación del precio por parte de comprador y vendedor, ya que el precio neto que el vendedor recibe después de la deducción de gastos e impuestos puede ser inferior al previsto, y el coste final del comprador tras pagar impuestos y honorarios, también puede acabar siendo muy superior al precio inicialmente pactado.

Las partes en un contrato de transferencia de propiedad (generalmente un contrato de compraventa) tiene la libertad de decidir sobre estos aspectos. Vamos a analizar lo que la ley prevé en caso de que no haya acuerdo previo entre las partes.

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía, es a cargo del vendedor. Este impuesto es un porcentaje de la diferencia entre el valor del terreno en momento de su adquisición por parte del vendedor y el estimado al momento de la compraventa.

El vendedor también paga el impuesto de la renta de por la ganancia patrimonial producida. Si el vendedor es un no residente, el propietario retiene un 3% del precio de la transmisión que ingresa directamente a Hacienda.

El impuesto sobre la transmisión de propiedad es a cargo del comprador. En Cataluña, este impuesto es actualmente un 10% del precio declarado.

La factura del notario autorizante de la operación la paga el comprador, salvo acuerdo en contrario de las partes. La función del notario en España (a diferencia de otros países) es únicamente la formalización del contrato definitivo como documento público. Este contrato ha sido preparado previamente por las partes con la asistencia de un abogado. La elevación a público del contrato de compraventa es necesaria, ya que solo un documento público puede inscribirse en el registro de la propiedad, siendo dicha inscripción no solo una garantía para el comprador, sino también un requisito previo para financiar la compra con una hipoteca.

Los gastos de preparación de los documentos que se presentarán al notario correrán a cargo del vendedor (normalmente estos documentos son controlados por su abogado). El coste de la intervención de un abogado también podría ser común para ambas partes, si el abogado presta los siguientes servicios:
Proporcionar asesoramiento y asistencia jurídica durante todo el proceso de transferencia de propiedad.
Traducir la voluntad de las partes al lenguaje jurídico y técnico.
Realizar un contrato final de compraventa y prepararlo para ser legalizado por un notario.
Prever las consecuencias fiscales de la transacción para ambas partes, y preparar y presentar formalmente y en tiempo las declaraciones de impuestos de la manera más conveniente.
Si bien siempre es mejor que las partes acuerden de antemano (incluso de forma oral) los principales términos y condiciones del contrato, de modo que el abogado pueda representar los intereses de ambas partes sin ningún tipo de conflicto, simplemente porque se limita a ejecutar el acuerdo de compraventa ya adoptado libremente por las partes.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

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Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Es buen momento para comprar inmuebles en España?

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Tras una caída continuada en los precios y en el volumen de ventas desde 2006, por fin a partir de 2016 y de manera continuada las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. La coyuntura internacional quizás podría animarnos a tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

La crisis energética, la inflación y la inestabilidad generada por la guerra entre Rusia y Ucrania están provocando una contracción de la economía y una devaluación progresiva del euro, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad. Además, los españoles son los ciudadanos del continente europeo que mantienen un mayor porcentaje de segundas residencias, casi un 15%, lo que incide igualmente en la tensión del mercado inmobiliario de este tipo de viviendas.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya tocaron fondo en 2016.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Un cambio legal mejora la posición del comprador a la hora de adquirir un inmueble heredado

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Hemos comentado ya en este blog los riesgos de comprar un inmueble que el vendedor hubiera adquirido previamente por vía de herencia de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El comprador habitualmente nunca era consciente de esta situación y, sin embargo, le reportaba unos riesgos jurídicos que felizmente ya han sido eliminados en la actualidad.

El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia. Cuando estos herederos aceptan la herencia y se hacen dueños de un inmueble del fallecido, lógicamente, se interesan en su venta a terceros. Para vender este inmueble primero hay que inscribir la titularidad del vendedor en el registro de la propiedad. En esa inscripción, se indicaba hasta ahora una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo de dos años. La razón de tal limitación era asegurar que, si apareciese un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protegiesen.

El comprador, que no sabe nunca cómo el vendedor adquirió el inmueble, podía comprometerse a adquirirlo mediante un contrato de arras y, posteriormente, encontrarse con la sorpresa de que los bancos le negasen la financiación de la operación de compra por esta limitación. El artículo de la ley que mantenía esta restricción ha sido derogado con efectos retroactivos recientemente, con lo que los compradores pueden estar más tranquilos a partir de ahora.

En cualquier caso, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria y evitar otros riesgos que igualmente se mantienen en este tipo de operaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El certificado de aptitud de las edificaciones antiguas

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En Cataluña, los propietarios de los edificios que tengan más de 45 años de antigüedad están obligados a obtener un certificado de aptitud de la Agencia de la Vivienda de Cataluña para acreditar que la edificación cumple los requisitos legales de seguridad, salubridad y estética.

La obligación afecta tanto a los propietarios de viviendas unifamiliares como de viviendas en edificios en condominio (en este caso, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios). Para obtener este certificado, los propietarios deben contratar a un técnico que redacte un informe sobre el estado de mantenimiento y conservación del edificio, la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio y la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad. El informe deberá contener indicaciones sobre la periodicidad de las acciones a llevar a cabo.

Sólo se libran de esta obligación los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes y los propietarios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los 45 años de antigüedad (hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad). El plazo de 45 años se cuenta desde la construcción o la rehabilitación integral del edificio.

El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de las personas propietarias del edificio. Sin embargo, no hay tasas asociadas por ahora al trámite de obtención por parte de la autoridad competente del certificado de aptitud. El hecho de no disponer de estos certificados de aptitud en los supuestos en que sea exigible puede conllevar la imposición de multas coercitivas y de sanciones a los propietarios.

Si el certificado es desfavorable, los propietarios deberán aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año, aunque si las deficiencias son graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante. Si no se observan deficiencias graves, la vigencia de este certificado de aptitud es de 10 años. Pasado este plazo, habrá que renovarlo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Los residentes en España, obligados a declarar sus bienes en el extranjero

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Desde hace años se mantiene la obligación legal de los residentes en España de declarar a la Hacienda Pública española la existencia de bienes en el extranjero, tanto bienes inmuebles como cuentas bancarias, participaciones en empresas y seguros depositados o gestionados fuera de nuestras fronteras.

Esta declaración debe hacerse exclusivamente por vía telemática a través de Internet, utilizando una firma electrónica. El plazo para presentarla es entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel al que se refiera la información a suministrar, que, en el caso de cuentas bancarias, comprenderá los siguientes puntos:

  1. Denominación completa de la entidad bancaria o de crédito,
  2. Identificación completa de las cuentas,
  3. Fecha de apertura o cancelación, o, en su caso, las fechas de concesión y revocación de la autorización que da lugar al nacimiento de la obligación para el declarante, y, como es lógico,
  4. Los saldos de las cuentas a 31 de diciembre y el saldo medio correspondiente al último trimestre del año.

De todos modos, no existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando estos saldos a 31 de diciembre no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. La presentación de la declaración en los años sucesivos sólo será obligatoria cuando cualquiera de los saldos conjuntos (el puntual a 31 de diciembre y el medio correspondiente al último trimestre del año) hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros respecto de los que determinaron la presentación de la última declaración.

Una regulación parecida se establece para el caso de que los bienes en el extranjero sean títulos valores, acciones, participaciones en fondos de inversión, seguros de vida o invalidez y rentas temporales o vitalicias.

La función de esta declaración es que la hacienda pública española pueda controlar si nuestras declaraciones anuales de impuesto de la renta y de patrimonio, que, como residentes debemos presentar antes del final de junio, sean coherentes con los datos del patrimonio y las rentas provenientes del exterior: como residentes debemos declarar en España nuestros ingresos a nivel mundial.

Esta obligación de declarar los bienes viene acompañada de un estrechamiento en la colaboración y asistencia mutua entre las administraciones tributarias, a la que ya nos hemos referido, a nivel comunitario, en otros artículos de este blog.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Lo que ha de tener en cuenta el inversor extranjero a la hora de hacer testamento

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Desde el momento en que queremos que el estado proteja nuestros derechos como propietarios mediante su inscripción en un registro público, nos estamos sometiendo a su autoridad. Si el estado competente para regular nuestra herencia no es el mismo que en el que están nuestros bienes, podemos facilitar la situación a nuestros herederos con el otorgamiento de un testamento en ese país.

Cuando compramos una casa queremos que nuestro derecho de propiedad sea defendido por las autoridades: por eso inscribimos el título de propiedad en el registro de la propiedad y nos presentamos ante el catastro como propietarios. A cambio, las autoridades nos obligan a pagar impuestos. Después de nuestra muerte nuestros herederos querrán hacer lo mismo, pero su título de propiedad ya no será un contrato de compraventa sino una aceptación de herencia. O sea, un documento autorizado por funcionarios públicos que no siempre coinciden con los propios del estado en el que radican nuestros bienes.

Las distintas mentalidades jurídicas y los diversos usos legales entre diferentes países crean los mayores problemas en una herencia internacional. Quién es el heredero, en qué cuantía, quién tiene en cualquier caso derecho a heredar, etc. son cuestiones que solamente nos pueden resolver los funcionarios públicos con competencia para hacerlo. Y, generalmente, éstos son los de nuestro país de residencia o de nacionalidad. Cuando mantenemos inversiones en países extranjeros, los documentos que producen estos funcionarios de nuestro país han de ser interpretados habitualmente por funcionarios públicos del otro país en el que están nuestros bienes y en la totalidad de los casos esto crea problemas añadidos, a veces muy difíciles de resolver. Todos estos problemas se resuelven cuando, con el otorgamiento formal de un testamento validado por las autoridades del país en el que se encuentran nuestros bienes, evitamos la intervención de otras autoridades extranjeras en la tramitación de nuestra herencia.

Como siempre recomendamos a nuestros clientes extranjeros, desde el momento en que tenemos bienes a nuestro nombre en España debemos otorgar un testamento español para regular a nuestra conveniencia la herencia en España limitando así la intervención de autoridades no españolas en su tramitación.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La necesaria coordinación entre el registro de la propiedad y el catastro

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Como ya habíamos comentado anteriormente en este blog, en España la administración utiliza dos sistemas diferentes para asegurar y controlar los derechos sobre bienes inmuebles: el registro de la propiedad y el catastro. Esa dualidad crea a menudo problemas por incoherencias en la información registrada.

Los dos sistemas no guardan datos idénticos entre sí porque tanto la fuente de la información que contienen, como la finalidad de ésta son diferentes. El catastro aporta a la Agencia Tributaria datos sobre propiedad con el fin de recaudar impuestos y la información proviene de declaraciones de particulares o inspecciones de funcionarios. El registro de la propiedad, en cambio, sirve para proteger los derechos inscritos a nuestro favor ante todos los demás, pero solamente acepta como títulos inscribibles documentos públicos. La información del registro debería por tanto ser más rigurosa que la del catastro, pues la fuente de información está sometida a más exigencias.

La necesidad de coordinar la información contenida en el registro con la que se guarda en el catastro y que ambas sean coherentes, además, con la realidad física, llevó al Gobierno de España ya en 2015 a prever un procedimiento fácil de coordinación entre ambos sistemas. El uso de este procedimiento se ha ido extendiendo y ya se puede, de una manera bastante automática, actualizar los datos existentes coordinándolos y adaptándolos a la realidad física. Con ello podemos disfrutar de un sinfín de ventajas, pues si los datos registrados son coherentes y ajustados a la realidad, la venta o cualquier tipo de disposición (hipoteca, donación etc.) que queramos hacer con nuestra finca va a resultar finalmente mucho más sencilla. Y estas ventajas son elementos que, evidentemente, afectan al valor real de mercado de nuestra finca.

Animo a todos mis lectores a que comprueben si los datos catastrales y registrales sobre bienes inmuebles de su propiedad son coherentes y a la vez ajustados a la realidad física y, de no ser así, tramiten este procedimiento con nuestra ayuda. Así estarán seguros de disfrutar de una protección registral con todas garantías y, además, de que los impuestos que pagan por sus inmuebles son los realmente exigibles.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles en España

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Los propietarios de bienes raíces en España deben pagar impuestos sobre sus propiedades independientemente de su lugar de residencia. En la práctica, los propietarios residentes y los no residentes pagan los mismos impuestos en España, aunque los nombres y mecanismos de cobro de estos impuestos difieren.

Un inmueble puede generar ingresos tanto a través del alquiler como por la venta. Además, según la legislación fiscal, la mera tenencia de una propiedad inmobiliaria supone la generación un ingreso ficticio sujeto a impuesto. Todos estos ingresos deben ser declarados en España, quien es el estado competente para recaudarlos. Esto es así conforme a los tratados de doble imposición firmados por España. Estos tratados siguen el modelo general de la OCDE según el cual los ingresos procedentes de bienes inmuebles pueden ser cobrados en el país en el que se encuentran, independientemente del país de residencia fiscal del contribuyente.

Aparte de este impuesto sobre la renta de la Agencia Española de Administración Tributaria, el propietario también debe pagar otros impuestos a otras administraciones: el impuesto municipal de bienes inmuebles, recaudado cada año por el ayuntamiento y, en caso de transmisión de la propiedad, el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que también debe pagarse la hacienda local.

Por último, en Cataluña y en algunas otras comunidades autónomas, existe un impuesto adicional sobre una actividad muy extendida entre inversores extranjeros de la cosa: el arrendamiento a turistas. El impuesto es una pequeña cantidad adeudada por día por persona que pernocte en la propiedad, que debe ser previamente registrada para su uso turístico ante el ayuntamiento.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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