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Limitaciones legales para el comprador de inmuebles heredados

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Comprar un inmueble siempre es una decisión arriesgada. Más aún cuando el vendedor lo ha adquirido por vía de herencia, ya que este caso tiene riesgos añadidos, según qué relación tuviese el vendedor con el anterior propietario.

Hace poco comentamos en este blog los riesgos de adquirir inmuebles heredados por familiares directos del anterior propietario. Se trataba de riesgos de carácter fiscal, ya que las ventajas fiscales que puede disfrutar una persona a la hora de heredar por el hecho de ser un familiar muy cercano al fallecido producían posteriormente limitaciones a la hora de disponer del inmueble, que, si no se cumplían, provocaban que el adquirente asumiese los riesgos de una reclamación de hacienda.

Ahora veremos otro tipo de riesgos que se dan en las situaciones justamente contrarias, o sea, en los casos en que el vendedor ha adquirido el inmueble también por vía de herencia, pero de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia.

Al inscribir el vendedor en el registro de la propiedad los derechos adquiridos por vía de herencia, se indica una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo. La razón de tal limitación es asegurar que, si aparece un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protejan.

Muchas veces no se tiene en cuenta esta limitación y esto puede producir sorpresas, ya que los bancos pueden negar la financiación de la operación de compra de inmuebles en estos casos. Una vez más, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Lo que ha de tener en cuenta el inversor extranjero a la hora de hacer testamento

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Desde el momento en que queremos que el estado proteja nuestros derechos como propietarios mediante su inscripción en un registro público, nos estamos sometiendo a su autoridad. Si el estado competente para regular nuestra herencia no es el mismo que en el que están nuestros bienes, podemos facilitar la situación a nuestros herederos con el otorgamiento de un testamento en ese país.

Cuando compramos una casa queremos que nuestro derecho de propiedad sea defendido por las autoridades: por eso inscribimos el título de propiedad en el registro de la propiedad y nos presentamos ante el catastro como propietarios. A cambio, las autoridades nos obligan a pagar impuestos. Después de nuestra muerte nuestros herederos querrán hacer lo mismo, pero su título de propiedad ya no será un contrato de compraventa sino una aceptación de herencia. O sea, un documento autorizado por funcionarios públicos que no siempre coinciden con los propios del estado en el que radican nuestros bienes.

Las distintas mentalidades jurídicas y los diversos usos legales entre diferentes países crean los mayores problemas en una herencia internacional. Quién es el heredero, en qué cuantía, quién tiene en cualquier caso derecho a heredar, etc. son cuestiones que solamente nos pueden resolver los funcionarios públicos con competencia para hacerlo. Y, generalmente, éstos son los de nuestro país de residencia o de nacionalidad. Cuando mantenemos inversiones en países extranjeros, los documentos que producen estos funcionarios de nuestro país han de ser interpretados habitualmente por funcionarios públicos del otro país en el que están nuestros bienes y en la totalidad de los casos esto crea problemas añadidos, a veces muy difíciles de resolver. Todos estos problemas se resuelven cuando, con el otorgamiento formal de un testamento validado por las autoridades del país en el que se encuentran nuestros bienes, evitamos la intervención de otras autoridades extranjeras en la tramitación de nuestra herencia.

Como siempre recomendamos a nuestros clientes extranjeros, desde el momento en que tenemos bienes a nuestro nombre en España debemos otorgar un testamento español para regular a nuestra conveniencia la herencia en España limitando así la intervención de autoridades no españolas en su tramitación.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Quién acabará siendo propietario de nuestros bienes tras nuestra muerte?

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Todos creemos tener clara la respuesta a esta pregunta. Sin embargo, la aplicación de la ley puede dar lugar a resultados sorprendentes e inesperados. Y, tanto si hemos hecho testamento como si no, se tiene que aplicar la ley para regular nuestra sucesión.

Está claro que la ley regula nuestra sucesión cuando no hemos formalizado un testamento. Pero cuando sí lo hemos hecho, la ley determina igualmente su validez, su alcance y sus limitaciones. ¿Qué pasa si la persona que hemos designado como heredero en el testamento ha muerto antes que nosotros? ¿Y qué pasa si esta persona muere después que nosotros, pero sin llegar a formalizar una aceptación de la herencia, es decir, sin haber sido declarado oficialmente como nuestro heredero? ¿Qué pasa si en el testamento nombramos heredero a una persona física que no es de nuestra familia, o a una persona jurídica (una fundación o una asociación, por ejemplo), y no dejamos nada a nuestros hijos? ¿Qué pasa si alguien tiene interés en invalidar nuestro testamento? Todas estas preguntas las responde la ley. Pero aquí empiezan las dudas: ¿qué ley? ¿La del país de nuestra nacionalidad? ¿La del país de nuestra residencia? ¿La del país en el que radican nuestros bienes? A la herencia de un suizo con residencia en España se aplica en principio la ley suiza, pero ésta puede acabar haciendo aplicable la ley española. A la herencia de un alemán residente en España, se aplica la ley española, salvo que haya previsto lo contrario en testamento. Pero esa ley española no es la misma si reside en Benidorm o si lo hace en Salou. Los impuestos que tendrá que pagar tampoco serán los mismos. Tampoco las formalidades que tendrá que respetar para acabar haciéndose propietario de nuestros bienes.

La previsión a la hora de regular nuestra herencia como nosotros deseemos a través de un testamento formalmente válido es fundamental. Y a la hora de tomar esas decisiones debemos tener en cuenta las formalidades que tendrá que cumplir la persona designada como beneficiario de nuestra herencia, los costes que tendrá que asumir, las dificultades que podrá encontrar por parte de otros interesados, de las autoridades, de nuestros acreedores, etcétera. Una vez más animamos a todas las personas con bienes registrados a su nombre que no esperen a formalizar un testamento contando con la máxima información profesional. Sus herederos se lo agradecerán.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Riesgos en la compra de bienes inmuebles heredados

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Comprar una casa es siempre una decisión importante porque supone una gran inversión. Por lo tanto, siempre hay que pensar en las consecuencias y conocer claramente cuál son los diferentes riesgos que se asumen en cada caso concreto.

Hoy quiero hablar de una situación muy común: los hijos o el cónyuge de una persona fallecida heredan la vivienda donde esta persona tenía su residencia habitual. En el momento de firmar la necesaria escritura notarial en la que se formaliza esta adquisición de propiedad y para reducir el impuesto de sucesiones, los herederos escuchan aliviados la propuesta de declarar en dicha escritura que no tienen intención de vender esta propiedad en los próximos cinco años: de este modo ahorran mucho en el impuesto o incluso no pagan nada y la escritura de aceptación de herencia puede igualmente ser registrada en el Registro de la Propiedad sin ningún problema.

Pasados los años, los herederos olvidan que ellos han protocolizado esta declaración liberadora del impuesto en el momento de la aceptación de la herencia y entonces surge la posibilidad de que ofrezcan un precio de venta muy bueno para la propiedad. En consecuencia, los herederos deciden vender, por lo que un comprador adquiere la propiedad, teóricamente libre de gravámenes. Pero eso no es totalmente cierto: hay una carga sobre el inmueble anotada en el registro de la propiedad, pero en la que nadie piensa: la hacienda pública tiene el derecho revisar las declaraciones de impuestos que se han presentado en cada transmisión de propiedad y, si no está de acuerdo con el impuesto calculado y pagado en el momento de la adquisición, puede realizar unilateralmente una nueva liquidación del impuesto, contando con la garantía de que el inmueble en cualquier caso está gravado para cubrir posibles responsabilidades con la hacienda pública, independientemente de quién sea hoy el propietario del inmueble. Esto significaría, en el caso que hemos expuesto, que la hacienda pública podría darle al comprador una desagradable sorpresa si descubre que las condiciones para la liberación de impuestos en el momento de adquirir el inmueble por herencia no se han cumplido con posterioridad: así el inmueble que fue adquirido por herencia aprovechando una deducción de impuestos tiene que responder ahora de una responsabilidad con la que el actual dueño no tiene nada que ver. Por eso recomendamos siempre no firmar ningún contrato o precontrato de compraventa sin antes dejar que un abogado compruebe los problemas que pueden surgir en cada caso concreto. Este caso es solamente un ejemplo de los muchos problemas que acechan a un comprador en el momento de firmar un contrato sin supervisión. Pero se dan otras muchas situaciones, en las que puede haber un gran riesgo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El “documento de voluntades anticipadas”: que no decidan por nosotros cuando no podamos decidir

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En momentos críticos de nuestra vida, puede que nuestros seres queridos se vean obligados a tomar decisiones sobre el tratamiento médico que nos conviene o sobre nuestro proyecto de vida inmediato, porque nosotros ya no somos capaces de decidir: facilitémosles esta toma de decisiones dejando debidamente registrado un “testamento vital”.

Para el caso de que suframos una grave enfermedad que anule nuestra capacidad de decisión, tenemos la opción de firmar ante notario o ante testigos un documento en el que preveamos quién decida por nosotros y sea el interlocutor con el equipo médico asistencial que tenga que ejecutar la decisión que se tome. Además, podemos establecer anticipadamente los criterios personales que deben tenerse en cuenta cuando, por las circunstancias derivadas del nuestro estado físico o psíquico, no podamos expresar directamente nuestra voluntad.

Estos criterios personales hacen referencia, por ejemplo, a nuestro concepto de calidad de vida con relación a nuestro nivel de tolerancia al dolor o nuestra independencia funcional. También podemos expresar nuestra voluntad sobre dónde queremos pasar nuestros últimos días o decidir qué situaciones sanitarias prevemos para que se tengan en cuenta los criterios personales especificados (demencia, enfermedad irreversible, etc.).

Una vez determinados quién puede decidir por nosotros, con qué criterios y en qué situaciones o sobre qué cuestiones, también podemos dar instrucciones precisas sobre las actuaciones sanitarias que deseemos que se llevan a cabo con nuestra persona, por ejemplo, solicitando que no se prolongue inútilmente nuestra vida de forma artificial. Otros aspectos que pueden quedar reflejados en el documento son si deseamos asistencia espiritual en nuestros últimos momentos o si autorizamos la donación de nuestros órganos.

En Catalunya, para facilitar el acceso a esta información tan personal a los médicos que lo hayan de tener en cuenta, el documento de voluntades anticipadas se puede inscribir en el Registro de voluntades anticipadas del Departamento de Salud. Con ello, queda incorporado a la historia clínica compartida de los pacientes y también puede ser visualizado por los profesionales competentes en el resto del Estado español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Evite problemas a sus herederos con el reparto de la herencia

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El reparto de una herencia es la causa más habitual de conflictos de tipo personal entre miembros de una familia. Evitarlo es un acto de responsabilidad que podemos cumplir antes de nuestro fallecimiento de muchas maneras.

No hay duda de que la copropiedad es la institución jurídica que más problemas crea en el quehacer diario de nuestro despacho de abogados. Compartir la titularidad de inmuebles, de cuentas bancarias, de vehículos, etc. puede llegar a complicar tanto la gestión económica, documental y fiscal de estos bienes que acaba haciéndolos poco rentables o incluso disminuyendo efectivamente su valor.

Prueba de que las cotitularidades de bienes no son algo deseable es que raras veces se constituyen de manera voluntaria. Suelen nacer como consecuencia no querida de otro hecho anterior con transcendencia jurídica: la disolución de un matrimonio o de una sociedad, o un fallecimiento. Hoy vamos a centrarnos en las comunidades de bienes procedentes del fallecimiento de su titular originario, o sea, las herencias.

La manera más sencilla y barata de repartir una herencia es mediante la formalización de un testamento. Para dotar de garantías de efectividad al testamento, éste debe ser un documento público (otorgado ante notario) y la validez de su contenido debe ser verificada con anterioridad por nuestro abogado de confianza. El reparto de la herencia por vía testamentaria se suele hacer mediante la disposición de “legados”, es decir, obligando al heredero universal a entregar a determinadas personas determinados bienes. Una garantía suplementaria del cumplimiento de esta obligación de entregar bienes concretos a personas concretas por parte del heredero es la institución de un albacea.

Otros modos de evitar problemas de reparto entre nuestros sucesores es realizar donaciones en vida. El coste fiscal de una transmisión de propiedad a través de una donación es similar al de hacerlo por vía de la herencia, pero tiene la ventaja de que todo queda formalizado en vida del transmitente. La desventaja es que, a diferencia del testamento, si nos arrepentimos de la decisión tomada, no hay posibilidad de cambiar la situación creada sin contar con el beneficiario.

De un modo u otro, si queremos que nuestra memoria perviva en un entorno de armonía familiar, vale la pena repartir nuestra herencia de la manera más ecuánime posible antes de nuestro fallecimiento: nuestros sucesores nos lo agradecerán.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Cuando fallece un ser querido, ¿cómo saber si somos los beneficiarios de un seguro de vida contratado por él?

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Muchas personas no saben con seguridad cuántos seguros de vida tienen contratados. Y es posible que las personas designadas como beneficiarias de esos contratos tengan aún mucho menos conocimiento sobre sus derechos. Existe por tanto el riesgo de que un familiar haya pagado por un seguro de vida del que seamos beneficiarios y que nos quedemos sin cobrarlo tras su fallecimiento por desconocimiento.

Y es que a lo largo de nuestra vida vamos acumulando contratos de seguros de vida: no sólo nos los ofrecen las empresas especializadas en seguros sino también los bancos y las financieras, quienes, a menudo, más que ofrecerlos, los exigen como requisito para el acceso al crédito. Y a veces un seguro de vida va incluido gratuitamente en otra oferta de servicios, generalmente de carácter financiero.

Para evitar estas situaciones se ha creado en España el Registro de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, que depende del Ministerio de Justicia, cuya finalidad es suministrar la información necesaria para que pueda conocerse por los posibles interesados si una persona fallecida tenía contratado un seguro para caso de fallecimiento, así como la entidad aseguradora con la que lo hubiese suscrito, a fin de permitir a los posibles beneficiarios dirigirse a ésta para constatar si figuran como beneficiarios y, en su caso reclamar de la entidad aseguradora la prestación derivada del contrato.
El Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento es público y podrá tener acceso al mismo cualquier persona interesada en obtener información acerca de si una persona fallecida tenía contratado un seguro para caso de fallecimiento y de la entidad aseguradora con quien esté suscrito. El acceso al Registro sólo podrá realizarse una vez fallecido el asegurado, previa acreditación de tal circunstancia, y siempre que hayan transcurrido quince días desde la fecha de defunción. El plazo durante el que estarán disponibles los datos en el Registro será de cinco años.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Recordatorio de la Agencia Tributaria sobre las normas tributarias para los pensionistas que viven en España

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Muchos beneficiarios de pensiones extranjeras, residentes en España, reciben en estas semanas una carta de las autoridades fiscales con un recordatorio sobre el pago de impuestos por sus pensiones extranjeras, que ya no están „exentas“ conforme a los recientes cambios legales en los “Convenios para evitar la doble imposición “. El texto de la carta contiene el mensaje siguiente:

La Agencia Tributaria española ha verificado la existencia de contribuyentes obligados al pago del impuesto sobre la renta (IRPF), que reciben pensiones desde el extranjero que no han sido declaradas correctamente, lo que ha llevado a acciones de control por parte de las autoridades fiscales.

Teniendo en cuenta las circunstancias especiales de los grupos afectados, socialmente vulnerables, la “Disposición Adicional Única” a la Ley 26/2014, de 27 de noviembre (BOE de 28 de noviembre) ha aprobado dos medidas excepcionales, de las que se le informa al pensionista, con el fin de que éste pueda evaluar si se encuentra en las circunstancias que le permitirían beneficiarse de ellas.

Por un lado, condonación de sanciones, recargos o intereses que surjan como consecuencia de la regulación, bien se deba esta regularización a la acción de la Agencia Tributaria o se presente de forma espontánea por los contribuyentes.

Por el otro – para promover la regularización voluntaria de estas situaciones se aprueba un plazo extraordinario, que termina el 30 de junio de 2015, durante el cual se podrán presentar declaraciones de impuestos (IRPF) por períodos no prescritos hasta el 01 de enero 2015, incluyendo de forma correcta de las pensiones percibidas.

La presentación de declaraciones en el plazo indicado debe ir acompañada del pago de la cuota tributaria adecuada, pero sin la obligación de pagar las sanciones, intereses o recargos.

Transcurrido el plazo extraordinario sin haberse acogido al mismo, las posibles regulaciones que se realicen seguirá el régimen tributario general sin excepción alguna.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Heredar en el extranjero

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La muerte de un ser querido es siempre una experiencia traumática. Más aún si, aparte de sufrir la pena por la pérdida de su persona, somos sus herederos, y, para convertirnos en propietarios de sus bienes, debemos enfrentarnos a una serie de procedimientos administrativos siempre complicados en todos los países. Estas complicaciones se agravan cuando vivimos en un país diferente al país en donde está el patrimonio de la persona fallecida, o cuando el país de residencia no es el país que corresponde a su nacionalidad.

En todos los países de nuestro entorno, para iniciar los trámites de la transmisión de la propiedad de los bienes del fallecido a nuestro nombre, lo primero que vamos a necesitar es un certificado de defunción del registro civil, que acredite oficialmente el fallecimiento. Si este certificado debe ser reconocido en un país diferente al país en el que nuestro ser querido ha fallecido (como sería el caso de quien fallece en su país de origen y mantiene bienes en España), tendrá que tener validez internacional, lo cual se consigue habitualmente mediante un sello oficial llamado la “apostilla de La Haya”.

En España, además del fallecimiento vamos a tener que acreditar en todo caso la posible existencia (o no) de testamentos otorgados en España. Para ello, con el certificado de defunción podremos solicitar una certificación al Registro General de Actos de Última Voluntad del Ministerio de Justicia. De haberse otorgado un testamento ante notario español, el Registro General de Actos de Última Voluntad nos indicará ante qué notario y en qué fecha el fallecido otorgó testamentos en España. Quizás no sepamos de la existencia de esos testamentos, por eso este Registro General es de gran ayuda y una garantía de nuestros derechos. También nos certificará, en su caso, que no hay testamentos otorgados en España.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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