Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Un cambio legal mejora la posición del comprador a la hora de adquirir un inmueble heredado

Hemos comentado ya en este blog los riesgos de comprar un inmueble que el vendedor hubiera adquirido previamente por vía de herencia de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El comprador habitualmente nunca era consciente de esta situación y, sin embargo, le reportaba unos riesgos jurídicos que felizmente ya han sido eliminados en la actualidad.

El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia. Cuando estos herederos aceptan la herencia y se hacen dueños de un inmueble del fallecido, lógicamente, se interesan en su venta a terceros. Para vender este inmueble primero hay que inscribir la titularidad del vendedor en el registro de la propiedad. En esa inscripción, se indicaba hasta ahora una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo de dos años. La razón de tal limitación era asegurar que, si apareciese un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protegiesen.

El comprador, que no sabe nunca cómo el vendedor adquirió el inmueble, podía comprometerse a adquirirlo mediante un contrato de arras y, posteriormente, encontrarse con la sorpresa de que los bancos le negasen la financiación de la operación de compra por esta limitación. El artículo de la ley que mantenía esta restricción ha sido derogado con efectos retroactivos recientemente, con lo que los compradores pueden estar más tranquilos a partir de ahora.

En cualquier caso, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria y evitar otros riesgos que igualmente se mantienen en este tipo de operaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Limitaciones legales para el comprador de inmuebles heredados

Comprar un inmueble siempre es una decisión arriesgada. Más aún cuando el vendedor lo ha adquirido por vía de herencia, ya que este caso tiene riesgos añadidos, según qué relación tuviese el vendedor con el anterior propietario.

Hace poco comentamos en este blog los riesgos de adquirir inmuebles heredados por familiares directos del anterior propietario. Se trataba de riesgos de carácter fiscal, ya que las ventajas fiscales que puede disfrutar una persona a la hora de heredar por el hecho de ser un familiar muy cercano al fallecido producían posteriormente limitaciones a la hora de disponer del inmueble, que, si no se cumplían, provocaban que el adquirente asumiese los riesgos de una reclamación de hacienda.

Ahora veremos otro tipo de riesgos que se dan en las situaciones justamente contrarias, o sea, en los casos en que el vendedor ha adquirido el inmueble también por vía de herencia, pero de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia.

Al inscribir el vendedor en el registro de la propiedad los derechos adquiridos por vía de herencia, se indica una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo. La razón de tal limitación es asegurar que, si aparece un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protejan.

Muchas veces no se tiene en cuenta esta limitación y esto puede producir sorpresas, ya que los bancos pueden negar la financiación de la operación de compra de inmuebles en estos casos. Una vez más, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La necesaria coordinación entre el registro de la propiedad y el catastro

Como ya habíamos comentado anteriormente en este blog, en España la administración utiliza dos sistemas diferentes para asegurar y controlar los derechos sobre bienes inmuebles: el registro de la propiedad y el catastro. Esa dualidad crea a menudo problemas por incoherencias en la información registrada.

Los dos sistemas no guardan datos idénticos entre sí porque tanto la fuente de la información que contienen, como la finalidad de ésta son diferentes. El catastro aporta a la Agencia Tributaria datos sobre propiedad con el fin de recaudar impuestos y la información proviene de declaraciones de particulares o inspecciones de funcionarios. El registro de la propiedad, en cambio, sirve para proteger los derechos inscritos a nuestro favor ante todos los demás, pero solamente acepta como títulos inscribibles documentos públicos. La información del registro debería por tanto ser más rigurosa que la del catastro, pues la fuente de información está sometida a más exigencias.

La necesidad de coordinar la información contenida en el registro con la que se guarda en el catastro y que ambas sean coherentes, además, con la realidad física, llevó al Gobierno de España ya en 2015 a prever un procedimiento fácil de coordinación entre ambos sistemas. El uso de este procedimiento se ha ido extendiendo y ya se puede, de una manera bastante automática, actualizar los datos existentes coordinándolos y adaptándolos a la realidad física. Con ello podemos disfrutar de un sinfín de ventajas, pues si los datos registrados son coherentes y ajustados a la realidad, la venta o cualquier tipo de disposición (hipoteca, donación etc.) que queramos hacer con nuestra finca va a resultar finalmente mucho más sencilla. Y estas ventajas son elementos que, evidentemente, afectan al valor real de mercado de nuestra finca.

Animo a todos mis lectores a que comprueben si los datos catastrales y registrales sobre bienes inmuebles de su propiedad son coherentes y a la vez ajustados a la realidad física y, de no ser así, tramiten este procedimiento con nuestra ayuda. Así estarán seguros de disfrutar de una protección registral con todas garantías y, además, de que los impuestos que pagan por sus inmuebles son los realmente exigibles.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El reconocimiento de documentos notariales en el extranjero

Cuando uno reside en un país extranjero y conserva intereses económicos o familiares en su país de origen, es muy frecuente tener que firmar ante un notario local un poder u otro tipo de documento formal, con el que resolver cuestiones jurídicas en el otro país. Los diferentes sistemas jurídicos hacen que este tipo de formalidades genere más complicaciones de las que nos podamos imaginar.

La principal dificultad la encontramos cuando un ordenamiento jurídico exige que determinado documento, para tener validez, sea un documento público. Por ejemplo, en España, tanto el otorgamiento de poderes de representación como las transmisiones de propiedad inmobiliaria son negocios jurídicos que solamente tienen validez si se formalizan a través de un “documento público”. Pero hay países, como en general los de cultura anglosajona, donde no existe esta concepción de “documento público”.

Que un documento sea o no público en los países donde existe este tipo de requisitos depende de la propia ley. En España un documento notarial es un documento público y eso nos garantiza, en el plano de los hechos, que estos son exactos, conforme a lo que el notario ha comprobado personalmente y, en el plano del derecho, que las declaraciones de voluntad que se contienen en el documento son auténticas. En definitiva, todas estas características le dan al documento una fuerza probatoria privilegiada.

Sólo podemos estar seguros de que un documento notarial será reconocido como tal y, por tanto, como documento público en el país donde vaya a utilizarse, si el notario que lo autoriza nos confirma en el propio documento que se cumplen todos los requisitos que la ley exige tanto en el lugar del otorgamiento como en el lugar de utilización. En esos casos, conviene complementar la actividad del notario local con la de un abogado que conozca ambos sistemas jurídicos.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Ha vuelto ya el momento de comprar inmuebles en España?

Tras varios años de caídas continuadas en los precios y en el volumen de ventas, por fin las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. Muy reducidos, pero que rompen la tendencia a la baja. La coyuntura internacional quizás podría animarnos tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

Se prevé un descenso importante en el número de turistas rusos este año en la costa española, dada la inestabilidad generada por crisis entre Rusia y Ucrania y, principalmente, a causa de la devaluación del rublo. También el euro está sufriendo una devaluación progresiva, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya han tocado fondo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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