Что должен учитывать иностранный инвестор при оформлении завещания

С того момента, как мы хотим, чтобы государство защищало наши права в качестве собственников путем регистрации в публичном реестре, мы подчиняемся его полномочиям. Если компетентное государство для регулирования нашего наследства не является тем же самым, где находятся наши активы, мы можем облегчить ситуацию нашим наследникам, оформив завещание в этой стране.

Когда мы покупаем недвижимое имущество, мы хотим, чтобы наше право собственности защищалось властями: именно поэтому мы регистрируем имущественное право в реестре собственности и представляем себя в кадастре в качестве владельцев. Взамен власти обязывают нас платить налоги. После нашей смерти наши наследники захотят сделать то же самое, но их правоустанавливающий акт будет уже не договором купли-продажи, а принятием наследства. То есть документ, утвержденный государственными органами, не всегда совпадает с документом государства, в котором находятся наши активы.

Различный правовой менталитет и различные правовые применения в разных странах создают самые большие проблемы в международном наследии. Кто является наследником, в каком количестве, кто в любом случае имеет право наследовать и т. д. – это вопросы, которые могут быть решены только компетентными государственными служащими. И, как правило, страны проживания или гражданства.

Когда мы осуществляем инвестиции в зарубежные страны, документы, подготовленные должностными лицами нашей страны, должны регулярно истолковываться государственными служащими другой страны, в которой находится наше имущество, и во всех случаях это создает дополнительные проблемы, которые иногда очень трудно решить. Все эти проблемы решаются при официальном оформлении завещания, подтвержденного властями страны, в которой находится наше имущество. Тем самым мы избегаем вмешательства других иностранных властей в процесс формализации нашего наследства.

Как всегда, мы рекомендуем нашим иностранным клиентам: с момента появления собственности на наше имя в Испании оформить завещание на наследство по правилам испанского законодательства, с тем чтобы регулировать, как нам удобно, наследство в Испании, тем самым ограничивая вмешательство неиспанских властей в формализации.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Работа в Испании на работодателей, проживающих в другой стране

Предоставление профессиональных услуг на расстоянии, благодаря новым технологиям, становится всё более обычной ситуацией, в которой исполняющий услуги может проживать в одной стране, а тот, кто получает выгоду (и оплачивает соответственно), – в другой. Это вызывает много сомнений в вопросах, связанных с налогообложением и социальным обеспечением, которые ещё не выяснены.

В настоящее время технология позволяет оказывать множество профессиональных услуг без необходимости прямого контакта с поставщиком и получателем услуг. Все услуги, связанные с коммуникацией, консультированием и передачей знаний, могут быть предоставлены заочно через Интернет, без физических и географических барьеров. Если специалист, который предоставляет эти услуги, проживает на территории Испании, так как, согласно общему правилу, он пребывает в течение срока, превышающего 183 дня в течение календарного года, он должен будет подчиняться испанским законам при выполнении трудовых, налоговых обязательств и социального обеспечения.

Работа на расстоянии имеет важные пробелы в её регулировании, согласно испанским стандартам. Предоставление услуг само по себе не является проблематичным, поскольку в этом случае предприниматель, как таковой, должен быть зарегистрирован в системе социального страхования и в налоговой службе. Их обязательства будут такими же, как у любого местного предпринимателя, работающего на себя.

Но необходимо учитывать, что во многих случаях, даже сохраняя внешний вид самостоятельной работы, мы можем оказаться перед “ложным предпринимательством”, если имеют место следующие пункты:

  • мы работаем для одного бенефициара наших услуг.
  • этот бенефициар является тем, кто обучил нас, или оказал нам содействие и оплатил инструменты для выполнения порученной работы.
  • работа осуществляется под его руководством, и, как только заказ будет выполнен, мы доставляем его, чтобы он получил прибыль от полученной продукции.

В этих случаях получатель наших услуг должен зарегистрировать нас в органах социального обеспечения в качестве наемного работника и должен будет выполнять свои финансовые и социальные обязательства в Испании. Ничто не мешает компании-бенефициару не иметь постоянное представительство на территории Испании, поскольку её обязательства также определены, и мы можем заявить о несоблюдении этих требований.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Кто станет владельцем нашего имущества после нашей смерти?

Мы все считаем, что у нас есть ясный ответ на этот вопрос. Однако применение закона может привести к удивительным и неожиданным результатам. И, независимо от того, оставили мы завещание или нет, должно применяться правовое регулирование наследственного правопреемства.

Ясно, что закон регулирует нашу преемственность, когда мы не составляем завещание. Но даже если мы это и совершаем, закон также определяет его действительность, его параметры и ограничения. Что делать, если человек, которого мы назначили наследником в завещании, умер раньше, чем мы? И что произойдет, если этот человек умрет после нас, не успев вступить в наследство (фактически не оформив принятие наследства), то есть, не будучи официально объявленным нашим наследником? ( если наследник умрёт после открытия наследства, не успев его принять). Что произойдет, если в завещании мы называем физическое лицо, которое (не является нашим родственником) не принадлежащее к нашей семье, или юридическое лицо (фонд или ассоциация, например ), и мы не оставляем ничего нашим детям? Что делать, если кто-то заинтересован в признании нашей воли недействительной? На все эти вопросы отвечает закон. Но тут начинаются сомнения: какой закон? Того государства, гражданами которого мы являемся? Государства (нашего проживания?) нашей резиденции? Той страны, где находятся наши активы? Швейцарское законодательство в принципе применимо к наследству швейцарца, проживающего в Испании, но в конечном итоге может применяться испанское законодательство. К наследству немецкого гражданина, проживающего в Испании, распространяется испанский закон, если только иное не предусмотрено в завещании. Но этот испанский закон не является тем же, если вы проживаете в Бенидорме или в Салоу. Налоги, которые вы должны будете заплатить, также не будут теми же самыми. Кроме того, формальности, которые придется соблюдать, чтобы стать владельцем наших активов.

Предвидение при регулировании нашего наследия, как мы хотим, через формально действительное завещание имеет решающее значение. И при принятии этих решений мы должны учитывать формальности, которые должно будет соблюдать лицо, назначенное в качестве бенефициара нашего наследства, расходы, которые он должен будет взять на себя, трудности, которые могут возникнуть со стороны других заинтересованных лиц, властей, наших кредиторов и так далее. Мы еще раз (вновь) призываем всех людей, имеющих собственность, зарегистрированную на их имя, не ждать, чтобы оформить завещание, обладая максимальной профессиональной информацией. Ваши наследники будут вам благодарны.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Риск при покупке недвижимости, которая была унаследована

Покупка дома всегда является важным решением, потому что это предполагает значительные инвестиции. Таким образом, мы всегда должны думать о последствиях и чётко знать, чем мы рискуем в данном случае.

Каждый случай имеет свой собственный набор проблем. Сегодня я хочу рассмотреть характерную ситуацию: дети или супруги умершего наследуют жильё (дом или квартиру), которое являлось постоянным местом жительства этого человека. Во время подписания необходимых нотариальных документов, где оформляется это принятие наследства, для снижения высокого испанского налога на наследство наследники с облегчением принимают предложение о заявлении в письменной форме в документе о принятии наследства, что они не имеют намерения продавать это имущество в ближайшие пять лет: таким образом, это позволит сэкономить достаточно большую сумму при оплате налога или даже ничего не платить, и документ о принятии наследства также может быть зарегистрирован в земельном реестре без проблем.
По прошествии времени наследники забывают о том, что на момент принятия наследства ими подписано заявление об освобождении от налога, которое было нотариально заверено, и потом появляется перспектива продажи имущества по очень выгодной цене.
Затем наследники решают продать, и, следовательно, покупатель приобретает имущество, теоретически свободное от обременений. Но это не совсем верно: есть обязанности в отношении имущества, которые зафиксированы в регистрации собственности, но о которых никто не думает. Налоговые государственные органы имеют право на пересмотр налоговых деклараций, которые были поданы в каждой передаче собственности, и, если они не согласны с исчисленным и оплаченным налогом в момент принятия наследства, то может в одностороннем порядке сделать новый расчёт налога, обладая гарантией, что объект недвижимости в любом случае обременен для покрытия потенциальных обязательств перед налоговыми органами, независимо от того, кто в настоящее время является владельцем.
Это бы означало в случае, который мы привели в пример, что налоговые органы могли бы преподнести покупателю неприятный сюрприз, если бы выяснилось, что условия для освобождения от налогов в момент приобретения имущества по наследству не были выполнены: так недвижимость, которая была приобретена по наследству, используя налоговый вычет, теперь должна предстать перед ответственностью, с которой нынешний владелец не имеет ничего общего.

Поэтому мы всегда рекомендуем не подписывать какой-либо контракт или предварительный договор купли-продажи без предварительной проверки адвокатом проблем, которые могут возникнуть в каждом конкретном случае. Этот случай лишь один пример из многих неприятностей, подстерегающих покупателей в момент подписания контракта без осмотрительности. Однако существует немало других обстоятельств, которые включают в себя большой риск.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Аренда туристического жилья, интегрированного в товарищества собственников недвижимости

Мы уже говорили о требованиях административного характера, которые мы должны выполнять, чтобы предлагать туристам жильё в аренду: https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=277
Сегодня мы сосредоточимся на проблемах, касающихся гражданского права, которые могут быть созданы товариществом собственников жилья, которое мы хотим арендовать.

Как мы уже отмечали, администрация хочет вмешиваться в рынок аренды туристических объектов путём установления мер социального, экономического и налогового контроля, поскольку эта экономическая деятельность может повлиять на цены на жилье, конфигурацию кварталов в городах и взаимодействия с соседними микрорайонами. И эти вопросы очень чувствительны на политической арене.
Недавние, весьма противоречивые кампании движений микрорайонов и социальные группы против туризма, которые несправедливо называются некоторыми средствами массовой информации “turismofobia” обусловливаются, в основном, проблемами социального характера, вызванными расширением этого типа жилья, особенно в исторических центрах городов или в соседних курортных зонах.

Вот почему администрация обязывает нас, во-первых, в предварительном порядке представить регистрационный номер, идентифицирующий объект имущества (т. е. лицензию), который мы хотим предложить туристам. Этот номер, предоставленный компетентными службами Правительства Каталонии (RTC), начинается с сокращений HUT, которые соответствуют инициалам термина «жилье для туристического использования», на каталонском языке. Во-вторых, мы должны зарегистрировать жильё в местной полиции для регистрации сменяющих друг друга съёмщиков жилья, туристов, которые ночуют в нашем доме. Наконец, налог на пребывание в туристических заведениях, называемый IEET, должен быть урегулирован и выплачиваться периодически.

Помимо необходимости соблюдения всех этих требований административного характера следует иметь в виду, что если жильё, которое мы намерены предложить в аренду, является частью товарищества собственников недвижимости, либо потому, что это квартира в здании с зонами общего пользования, либо потому, что представляет собой отдельный дом или таунхаус, который пользуется общими услугами (бассейн, спортивные сооружения и т. д.) в одной черте города, общее собрание собственников может принять решение, влияющие на виды деятельности, которые могут выполняться в здании. Становится всё более распространённым, что квалифицированное большинство владельцев может договориться, чтобы запретить определенную экономическую деятельность в квартирах или в домах, составляющих сообщество, не позволяя нам осуществлять её в будущем. Таким образом, товарищество собственников недвижимости также может запретить нам арендовать наш дом для туристов в сезон.
Чтобы защитить наши имущественные права от этих ограничений, которые товарищество собственников недвижимости может навязать нам, мы должны обратиться за профессиональной консультацией и проанализировать конкретную ситуацию.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

«Документ волеизъявления» – чтобы не решали за нас, когда мы не сможем решать

В критические моменты нашей жизни наши близкие могут быть вынужденными принимать решения в отношении медицинского лечения, подходящего для нас, или о наших жизненных планах немедленно, потому что мы будем уже не в состоянии решать. Поэтому не лучше ли облегчить принятие таких решений, оставив надлежащим образом составленное и зарегистрированное “пожизненное завещание»?

В случае, если придётся испытать серьёзное заболевание, которое сведёт на нет нашу способность принимать решения, у нас есть возможность подписать перед нотариусом или в присутствии свидетелей документ, в котором мы свидетельствуем о том, кто будет решать за нас, и кто будет являться собеседником с группой медицинской помощи, которая должна будет выполнить принятое решение. Кроме того, мы можем установить заранее личные критерии, которые необходимо учитывать, когда, в силу обстоятельств, связанных с нашим физическим или психическим состоянием, мы не сможем выразить непосредственно свою волю.

Эти личные критерии относятся, например, к нашей концепции качества жизни в отношении нашего уровня терпимости к боли или нашей функциональной независимости. Также, мы можем выразить нашу волю о том, где мы хотим провести наши последние дни или решить, какие медицинские ситуации мы предполагаем, чтобы были учтены конкретные личные критерии (слабоумие, необратимая болезнь и т. д.).

Определив, кто может решить за нас, с какими критериями и в каких ситуациях или по каким вопросам, мы также можем дать точные инструкции в отношении медицинских действий, которые бы мы хотели, чтобы совершили с нашим телом, например, просить, чтобы не продлевали бесполезно нашу жизнь искусственно. Другие аспекты, которые могут быть отражены в документе, – хотим ли мы духовной помощи в наши последние минуты или разрешаем ли донорство наших органов.

В Каталонии, чтобы облегчить доступ к этой очень личной информации врачам, которые должны принять это во внимание, документ предварительного волеизъявления может быть зарегистрирован в Реестре волеизъявлений Департамента здравоохранения. При этом он включен в историю болезни пациентов и также может быть визуализирован компетентными специалистами в остальной части Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Необходимая координация между реестром имущества и кадастром

Как мы уже говорили ранее в этом блоге https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=57, в Испании администрация использует две различные системы для обеспечения гарантии и контроля прав собственности на недвижимое имущество: реестр права на недвижимое имущество и кадастр. Эта двойственность часто создает проблемы из-за несоответствий в зарегистрированной информации.

Две системы не хранят идентичные между собой юридически значимые данные об объектах недвижимости, потому что как источник информации, которую они содержат, так и конечная цель их различны. Кадастр предоставляет в налоговую службу сведения о собственности с целью сбора налогов, т. е. имеет фискальную функцию, и информация поступает из частных заявлений или проверок должностных лиц. Реестр собственности же служит для защиты зарегистрированных прав на недвижимое имущество преимущественно перед другими, но принимает в качестве титула только публичные документы. Поэтому информация реестра должна быть более скрупулезной, чем кадастра недвижимости, поскольку источник информации отвечает более высоким требованиям.
Необходимость в том, чтобы скоординировать информацию, содержащуюся в реестре, с той, что хранится в кадастре, а также чтобы они были согласованными и, кроме того, достоверными, привело правительство Испании уже в 2015 году к тому, чтобы предусмотреть легкую процедуру координирования между обеими системами.

Использование этой процедуры широко распространилось, и уже можно достаточно автоматическим способом обновлять существующие данные, координируя и приспосабливая их к действительности. Благодаря этому мы можем пользоваться бесконечными преимуществами, потому что, если записанные данные будут согласованными и приспособленными к физической реальности, продажа или любой вид операции с недвижимостью (ипотека, дарение или наследование и т. д.), которые мы хотим произвести с нашей собственностью, в конечном итоге будет гораздо проще. И эти преимущества являются элементами, которые очевидно влияют на реальную рыночную стоимость нашей недвижимости.

Я призываю всех моих читателей проверить, являются ли кадастровые и регистрационные данные принадлежащего им недвижимого имущества согласованными и в то же время адаптированными к физической реальности, и если нет, осуществить эту процедуру с нашей помощью. Так вы будете уверены в защите зарегистрированных прав на недвижимое имущество со всеми гарантиями и, более того, в том, что налоги, которые вы платите за свою недвижимость, взыскиваются верно.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Налоговые обязательства владельца недвижимости в Испании

Кто владеет собственностью в Испании, должен осознавать обязанности по уплате налогов на недвижимость, независимо от места проживания. На практике Испанский закон предусматривает те же самые налоги, как для владельцев, являющихся резидентами, так и для нерезидентов страны, только изменено его название и управление доходами.

Недвижимость может приносить прибыль, как от сдачи его в аренду квартиросъемщикам, так и от продажи. Кроме того, просто сам факт владения и пользования недвижимым имуществом вызывает, согласно налогового законодательства, вменение фиктивной ренты. Все эти доходы должны быть объявлены в Испании, и Испания является компетентным государственным органом власти для сбора всех применяемых налогов. Таким образом, государство устанавливает все соглашения об избежании двойного налогообложения, которые Испания имеет с большинством соседних стран, поскольку эти соглашения следуют общей модели для всех стран ОЭСР, согласно которой доходы от недвижимости могут облагаться налогом в государстве, в котором это имущество находится, независимо от статуса налогового резидентства налогоплательщика.

Кроме того, чтобы оплатить в налоговые государственные органы Испании налог на прибыль в любом случае, владелец должен платить также другие налоги в другие органы. Так происходит с муниципальным налогом на недвижимость, который взимается ежегодно городской мэрией, где находится имущество. И в случае передачи имущества, мэрия также призывает цедента уплатить налог на увеличение стоимости земли городской природы.

Наконец, в Каталонии и других регионах также существует еще один налог, связанный с весьма распространенной деятельностью среди иностранных инвесторов на побережье: аренда жилья в ограниченное время для отдыхающих туристов. В этом случае налог состоит из небольшого сбора за каждого человека, который проводит ночь в жилье туристического назначения и который должен быть заблаговременно зарегистрирован в муниципалитете.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Признание нотариальных документов за рубежом

Если вы проживаете за границей и сохраняете экономические или семейные интересы в своей стране, очень часто вы должны заверять местным нотариусом свои полномочия или другой официальный документ для решения правовых вопросов в другой стране. Различные правовые системы настолько осложняют этот тип формальностей, что мы даже представить себе не можем.

Мы сталкиваемся с основной трудностью, когда правовой порядок требует, чтобы определенный документ, чтобы быть действительным, должен быть публичным документом. Например, в Испании, как предоставление полномочий на представительство (доверенностей), так и передача недвижимого имущества, являются юридическими делами, которые имеют силу только в том случае, если они оформляются посредством “публичного документа”. Но есть такие страны, как правило, англо-саксонской правовой системы, где не существует такого понятия как “публичный документ”.

Является ли документ публичным или нет в тех странах, где существует этот тип требований, зависит от самого закона. В Испании нотариально заверенный документ – это публичный документ, и это гарантирует нам на уровне фактов, что они точны, потому что нотариус проверил их лично, и в правовом плане, что объявления воли, содержащиеся в данном документе, являются подлинными. В конечном счете, все эти особенности придают документу доказательную привилегированную силу.

Только тогда мы можем быть уверены, что нотариальный документ будет признан как таковой и, следовательно, как публичный документ в стране, где он будет использоваться, если нотариус, который его заверяет, нам подтверждает в самом документе, что все требуемые законом реквизиты, как в месте выдачи, так и в месте использования, соблюдены. В таких случаях следует дополнить деятельность местного нотариуса присутствием и помощью адвоката, который хорошо знает обе правовые системы.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

берегите ваших наследников от проблем при распределении имущества

Распределение наследственного имущества (прав) – это наиболее распространенная причина конфликтов личного характера между членами семьи. Избежать этого – ответственное действие, которое мы можем выполнить до нашей смерти различными способами.

Нет сомнения в том, что совместное владение является правовым институтом, который создает наибольшие проблемы в повседневной работе нашей адвокатской конторы. Общность наследственного права на недвижимое имущество, банковские счета, транспортные средства и т. д. может привести к такому осложнению экономического, документального и финансового управления этими активами, что в итоге они становятся невыгодными и даже их стоимость значительно уменьшается.

Доказательством того, что совместное владение имуществом не является чем-то желательным, служит то, что оно редко формируется на добровольной основе. Оно обычно рождается как нежелательное следствие другого предшествующего факта с правовым значением: расторжение брака или партнёрства (общества), или смерть. Сегодня мы остановим наше внимание на общности имущества, происходящей  в связи со смертью его первоначального владельца, то есть на наследовании.

Самый простой и недорогой способ разделить наследство – составление завещания. Чтобы наделить полномочиями завещание, оно должно быть публичным документом (нотариально заверенным), и действительность его содержания должна быть заблаговременно проверена нашим доверенным адвокатом. Распределение наследства завещательным путём, как правило, осуществляется посредством диспозиции “легатов” (обеспечения исполнения обязательств “легатов”, возложенных завещателем на наследников), другими словами, обязывая универсального наследника вручить определенным лицам определённое имущество (определённую вещь или имущественное право на нее, которое входит в состав наследства). Дополнительной гарантией выполнения этого обязательства по передаче в собственность конкретных активов конкретным лицам со стороны наследника является институт исполнителя завещания (душеприказчика).

Другой способ избежать проблемы распределения между нашими преемниками состоит в том, чтобы оформить договор дарения при жизни. Налоговые расходы от передачи имущества в рамках дарения сходны с осуществлением его путём наследования, но имеет то преимущество, что всё это осуществляется при жизни отчуждателя. Недостаток заключается в том, что, в отличие от завещания, если мы сожалеем о принятом решении, нет никакой возможности изменить созданную ситуацию без бенефициара (не считаясь с получателем).

Так или иначе, если мы хотим, чтобы память о нас жила в окружении семейной гармонии, стоит разделить свое наследство наиболее справедливым, насколько это возможно, образом до нашей смерти: наши преемники будут благодарны нам за это.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке