Необходимая координация между реестром имущества и кадастром

Как мы уже говорили ранее в этом блоге https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=57, в Испании администрация использует две различные системы для обеспечения гарантии и контроля прав собственности на недвижимое имущество: реестр права на недвижимое имущество и кадастр. Эта двойственность часто создает проблемы из-за несоответствий в зарегистрированной информации.

Две системы не хранят идентичные между собой юридически значимые данные об объектах недвижимости, потому что как источник информации, которую они содержат, так и конечная цель их различны. Кадастр предоставляет в налоговую службу сведения о собственности с целью сбора налогов, т. е. имеет фискальную функцию, и информация поступает из частных заявлений или проверок должностных лиц. Реестр собственности же служит для защиты зарегистрированных прав на недвижимое имущество преимущественно перед другими, но принимает в качестве титула только публичные документы. Поэтому информация реестра должна быть более скрупулезной, чем кадастра недвижимости, поскольку источник информации отвечает более высоким требованиям.
Необходимость в том, чтобы скоординировать информацию, содержащуюся в реестре, с той, что хранится в кадастре, а также чтобы они были согласованными и, кроме того, достоверными, привело правительство Испании уже в 2015 году к тому, чтобы предусмотреть легкую процедуру координирования между обеими системами.

Использование этой процедуры широко распространилось, и уже можно достаточно автоматическим способом обновлять существующие данные, координируя и приспосабливая их к действительности. Благодаря этому мы можем пользоваться бесконечными преимуществами, потому что, если записанные данные будут согласованными и приспособленными к физической реальности, продажа или любой вид операции с недвижимостью (ипотека, дарение или наследование и т. д.), которые мы хотим произвести с нашей собственностью, в конечном итоге будет гораздо проще. И эти преимущества являются элементами, которые очевидно влияют на реальную рыночную стоимость нашей недвижимости.

Я призываю всех моих читателей проверить, являются ли кадастровые и регистрационные данные принадлежащего им недвижимого имущества согласованными и в то же время адаптированными к физической реальности, и если нет, осуществить эту процедуру с нашей помощью. Так вы будете уверены в защите зарегистрированных прав на недвижимое имущество со всеми гарантиями и, более того, в том, что налоги, которые вы платите за свою недвижимость, взыскиваются верно.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Налоговые обязательства владельца недвижимости в Испании

Кто владеет собственностью в Испании, должен осознавать обязанности по уплате налогов на недвижимость, независимо от места проживания. На практике Испанский закон предусматривает те же самые налоги, как для владельцев, являющихся резидентами, так и для нерезидентов страны, только изменено его название и управление доходами.

Недвижимость может приносить прибыль, как от сдачи его в аренду квартиросъемщикам, так и от продажи. Кроме того, просто сам факт владения и пользования недвижимым имуществом вызывает, согласно налогового законодательства, вменение фиктивной ренты. Все эти доходы должны быть объявлены в Испании, и Испания является компетентным государственным органом власти для сбора всех применяемых налогов. Таким образом, государство устанавливает все соглашения об избежании двойного налогообложения, которые Испания имеет с большинством соседних стран, поскольку эти соглашения следуют общей модели для всех стран ОЭСР, согласно которой доходы от недвижимости могут облагаться налогом в государстве, в котором это имущество находится, независимо от статуса налогового резидентства налогоплательщика.

Кроме того, чтобы оплатить в налоговые государственные органы Испании налог на прибыль в любом случае, владелец должен платить также другие налоги в другие органы. Так происходит с муниципальным налогом на недвижимость, который взимается ежегодно городской мэрией, где находится имущество. И в случае передачи имущества, мэрия также призывает цедента уплатить налог на увеличение стоимости земли городской природы.

Наконец, в Каталонии и других регионах также существует еще один налог, связанный с весьма распространенной деятельностью среди иностранных инвесторов на побережье: аренда жилья в ограниченное время для отдыхающих туристов. В этом случае налог состоит из небольшого сбора за каждого человека, который проводит ночь в жилье туристического назначения и который должен быть заблаговременно зарегистрирован в муниципалитете.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Признание нотариальных документов за рубежом

Если вы проживаете за границей и сохраняете экономические или семейные интересы в своей стране, очень часто вы должны заверять местным нотариусом свои полномочия или другой официальный документ для решения правовых вопросов в другой стране. Различные правовые системы настолько осложняют этот тип формальностей, что мы даже представить себе не можем.

Мы сталкиваемся с основной трудностью, когда правовой порядок требует, чтобы определенный документ, чтобы быть действительным, должен быть публичным документом. Например, в Испании, как предоставление полномочий на представительство (доверенностей), так и передача недвижимого имущества, являются юридическими делами, которые имеют силу только в том случае, если они оформляются посредством “публичного документа”. Но есть такие страны, как правило, англо-саксонской правовой системы, где не существует такого понятия как “публичный документ”.

Является ли документ публичным или нет в тех странах, где существует этот тип требований, зависит от самого закона. В Испании нотариально заверенный документ – это публичный документ, и это гарантирует нам на уровне фактов, что они точны, потому что нотариус проверил их лично, и в правовом плане, что объявления воли, содержащиеся в данном документе, являются подлинными. В конечном счете, все эти особенности придают документу доказательную привилегированную силу.

Только тогда мы можем быть уверены, что нотариальный документ будет признан как таковой и, следовательно, как публичный документ в стране, где он будет использоваться, если нотариус, который его заверяет, нам подтверждает в самом документе, что все требуемые законом реквизиты, как в месте выдачи, так и в месте использования, соблюдены. В таких случаях следует дополнить деятельность местного нотариуса присутствием и помощью адвоката, который хорошо знает обе правовые системы.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

берегите ваших наследников от проблем при распределении имущества

Распределение наследственного имущества (прав) – это наиболее распространенная причина конфликтов личного характера между членами семьи. Избежать этого – ответственное действие, которое мы можем выполнить до нашей смерти различными способами.

Нет сомнения в том, что совместное владение является правовым институтом, который создает наибольшие проблемы в повседневной работе нашей адвокатской конторы. Общность наследственного права на недвижимое имущество, банковские счета, транспортные средства и т. д. может привести к такому осложнению экономического, документального и финансового управления этими активами, что в итоге они становятся невыгодными и даже их стоимость значительно уменьшается.

Доказательством того, что совместное владение имуществом не является чем-то желательным, служит то, что оно редко формируется на добровольной основе. Оно обычно рождается как нежелательное следствие другого предшествующего факта с правовым значением: расторжение брака или партнёрства (общества), или смерть. Сегодня мы остановим наше внимание на общности имущества, происходящей  в связи со смертью его первоначального владельца, то есть на наследовании.

Самый простой и недорогой способ разделить наследство – составление завещания. Чтобы наделить полномочиями завещание, оно должно быть публичным документом (нотариально заверенным), и действительность его содержания должна быть заблаговременно проверена нашим доверенным адвокатом. Распределение наследства завещательным путём, как правило, осуществляется посредством диспозиции “легатов” (обеспечения исполнения обязательств “легатов”, возложенных завещателем на наследников), другими словами, обязывая универсального наследника вручить определенным лицам определённое имущество (определённую вещь или имущественное право на нее, которое входит в состав наследства). Дополнительной гарантией выполнения этого обязательства по передаче в собственность конкретных активов конкретным лицам со стороны наследника является институт исполнителя завещания (душеприказчика).

Другой способ избежать проблемы распределения между нашими преемниками состоит в том, чтобы оформить договор дарения при жизни. Налоговые расходы от передачи имущества в рамках дарения сходны с осуществлением его путём наследования, но имеет то преимущество, что всё это осуществляется при жизни отчуждателя. Недостаток заключается в том, что, в отличие от завещания, если мы сожалеем о принятом решении, нет никакой возможности изменить созданную ситуацию без бенефициара (не считаясь с получателем).

Так или иначе, если мы хотим, чтобы память о нас жила в окружении семейной гармонии, стоит разделить свое наследство наиболее справедливым, насколько это возможно, образом до нашей смерти: наши преемники будут благодарны нам за это.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Налоговые и административные обязанности арендодателя жилья туристического жилья

Множество аспектов, которые необходимо учитывать при аренде жилья для отдыха во время туристического сезона, многие из которых неизвестны большинству иностранных инвесторов, которые стремятся посвятить этой деятельности свою недвижимость на побережье в течение лета.

Каталонские правила, регулирующие аренду для размещения туристов, стали особенно жесткими в последние годы. Главной политической причиной такого ужесточения нормативов можно найти в желании бороться с фискально непрозрачной деятельностью, так как очень мало арендодателей туристических жилищ объявляют в испанскую государственную казну о доходах, полученных от этой аренды (и существует обязанность декларировать их независимо от того, является ли владелец недвижимости налоговым резидентом или нет).

Однако есть весомая причина, чтобы понять мотивацию каталонской администрации при контролировании доступа к рынку жилья туристического назначения на побережье и в исторических центрах крупных городов, особенно в Барселоне. Туристические квартиры стали социальной проблемой, из-за не всегда в достаточной мере добросовестного гражданского поведения жителей (которые меняются каждую неделю) и экономической проблемой из-за нелояльной конкуренции, которые могут создать гостиничному сектору.

Будучи владельцами нужно иметь в виду, что мы не можем предлагать жилье для сезонной аренды, если оно не зарегистрировано должным образом предварительно в муниципальном реестре туристического жилья, сталкиваясь со значительными санкциями и штрафами, если мы это делаем (хотя только опубликовали объявление в интернете и не удалось ещё занять жилище). Доступ к этой записи предполагает, априори, бюрократический контроль условий пригодности жилья и энергетической эффективности жилища и впоследствии базы данных налоговой службы, чтобы требовать оплату соответствующих туристических ставок (которые должен платить каждый квартиросъемщик за каждую ночь пребывания) и начисленный налог на доход.

Процедура регистрации объекта как жилья туристического назначения может генерировать неожиданные осложнения (вплоть до того, что могут отказать собственнику в аренде жилья). Если у вас есть желание сдавать свою квартиру или дом в аренду, мы можем предложить вам наши услуги. Мы поможем вам в регистрации жилья в качестве туристического, разобраться в нюансах аренды, как это сделать легально, с полной гарантией, с учётом ваших пожеланий и выполняя все предъявляемые требования и условия.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке

Tarraco Iuris, s.l. открывает новый офис

Начиная с этого года, члены Международной юридической фирмы адвокатов Tarraco Iuris будем развивать нашу деятельность с новых офисов в Таррагоне, приспособленных к последней модели персонального внимания к нашим клиентам.

После более двадцати лет опыта консультирования иностранных инвесторов мы знаем, что суть нашего консультативного обслуживания клиентов – прямые и тесные контакты. Интересы наших клиентов физически расположены на побережье Коста Дорада, но наши клиенты проживают далеко отсюда, в Центральной и Восточной Европе. Независимо от географического местоположения мы всегда старались быть доступными, и чтобы наши клиенты могли легко связаться с нами без технических, культурных или языковых барьеров. Мы желаем, чтобы наши клиенты могли связываться с нами, говорить с нами и даже обсуждать с нами документы, и чтобы километры, которые нас отделяют, не были бы помехой.  Для этой цели мы постарались учесть все технологические достижения в области связи. И теперь, с передачей деятельности нашего нового офиса, мы делаем ещё один шаг вперед в этом направлении, в этой связи создаём наш офис в соответствии с возможностями, которые предоставляют новые технологии.

В большинстве случаев консультативная связь с иностранными инвесторами чисто виртуальная. Только тогда, когда этот процесс является очень продвинутым, может потребоваться физическое присутствие клиента, которое также может быть почти всегда заменено предоставлением соответствующих полномочий. Поэтому мы адаптировали наш новый офис к реальным потребностям наших клиентов, улучшению виртуального предоставления услуг, сохраняя при этом комфорт и достоинства, которые мы всегда предлагали для тех, кто предпочитал посетить нас лично.

Улица Macià Mallol i Bosch, номер 5-B
43005 Tarragona Таррагона (Испания)

Номер телефона +34.977.243.021

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке

Когда умирает близкий нам человек, как узнать, являемся ли мы бенефициарами договора страхования жизни, которое он заключил?

Многие наверняка не знают, сколько договоров страхования жизни имеют. И вполне возможно, что лица, назначенные в качестве бенефициаров (выгодоприобретателей) этих контрактов, ещё меньше знают о своих правах. Следовательно, существует риск того, что после смерти родственника, который оплачивал страхование жизни, бенефициарами которого мы являемся, мы останемся без получения страховой выплаты по незнанию.

Дело в том, что в течение нашей жизни мы накапливаем договоры страхования жизни: не только те, которые нам предоставляют компании, специализирующиеся на страховании, но и банки, и финансовые предприятия, которые, зачастую, больше, чем предлагают, требуют как обязательное условие для доступа к кредиту. А иногда страхование жизни входит безвозмездно в другое предложение услуг, как правило, финансового характера.

Чтобы избежать таких ситуаций, в Испании был создан Реестр договоров страхования, покрывающих смерть, который зависит от Министерства юстиции, конечной целью является предоставление необходимой информации, с которой могут познакомиться заинтересованные стороны, которые хотели бы знать, был ли заключён умершим договор страхования на случай смерти, а также страховую компанию, с которой был подписан контракт, с тем, чтобы потенциальные бенефициары могли обратиться к ним для того, чтобы установить, фигурируют ли они в качестве получателей и, в случае необходимости, требовать от страховой компании предоставление производных, возникающих по договору.
Реестр Договоров Страхования, покрывающих смерть, общественный, и к нему может иметь доступ любое заинтересованное лицо в получении сведения о наличии у умершего заключенного договора страховки на случай смерти и о страховой организации, с которой он был подписан. Доступ к Реестру сможет осуществляться только после смерти застрахованного лица с аккредитацией этого обстоятельства и при условии, что прошло пятнадцать дней с даты смерти. Период, в течение которого будут доступны данные в Реестре, составляет пять лет.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Важность юридической консультации

Если вам однажды придется обратиться в суд, вам, очевидно, потребуются услуги адвоката. Обычно вы не можете подавать судебный иск или даже самостоятельно защищать свои интересы в суде без адвоката. Однако юридические услуги не ограничиваются исключительно, когда вы вызваны в суд. На самом деле, по нашему опыту, обращение клиентов в суд вызвано главной причиной – не обращением за советом к адвокату вовремя.
Если бы многие обращались за юридической консультацией перед совершением правовой сделки, они, наверняка, избежали бы судов в целом. Очень стояще, потому что судебное дело всегда – неприятный опыт
— даже когда вы выигрываете!

Многие люди считают, что не нуждаются в адвокате. Возможно, они думают, что им не нужен доктор, маляр или механик. Но когда вы серьезно больны, вы идете к врачу. Так почему же тогда вы не идете к адвокату при совершении важной сделки? Сколько раз в своей жизни вы будете покупать дом? Как часто вы будете получать наследство или составлять завещание? Разве такие правовые акты недостаточно важны, чтобы обратиться за советом к адвокату?

Важнейшей функцией адвоката в обществе является не начинать судебные разбирательства, а, напротив, наша работа заключается в том, чтобы избежать суда, предоставляя квалифицированную помощь и юридические консультации. (Фактически латинский термин для адвоката, ‘advocatus’ или ‘защитник” относится к человеку, к которому вы идете за советом или обращаетесь за содействием при заключении договора или юридической сделки).

Например, во время продажи дома и покупатель, и продавец
входит в контакт с рядом экспертов. По крайней мере, когда вы
покупаете, вы контактируете с агентом по операциям с недвижимостью, пожалуй, даже a разработчиком и архитектором, если вы строите свой собственный дом. Вам также нужен будет нотариус.

У каждого из этих специалистов есть свои функции. Агент по недвижимости
находит покупателя для собственности, разработчик и архитектор строят дом, и нотариус оформляет контракт так, чтобы можно было доказать, что вы имеете право собственности на имущество и зарегистрировать его в земельном кадастре.

Ни у одного из этих людей, тем не менее, нет исключительного обязательства дать вам независимую консультацию. Каждый имеет свои интересы, но ни у одного из них нет обязанности позаботиться исключительно о ваших интересах (как покупателя, так и продавца). Если дом не продается, агент по недвижимости не получает никаких комиссионных. Если контракт не заверен нотариально, нотариус не получает платы.

Тем не менее вы платите адвокату ни за что иное, как за защиту ваших интересов. Поэтому он – единственный человек, которому вы можете действительно доверить целый процесс. Он – единственный человек, который может свободно сказать вам: ‘Вы не должны подписывать этот контракт! ’

Многие клиенты приезжают к нам после того, как они подписали контракты и возникли проблемы. На этом позднем этапе все, что мы можем сделать, это попытаться спасти ситуацию на основе соглашения или процессуального действия. Часто при таких обстоятельствах клиент не должен был подписывать контракт первоначально. Но вы только тогда можете знать, когда подписывать, а когда нет, если у вас есть адвокат, ваш advocatus, с вами рядом, когда вы подписываетесь

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Наследование за рубежом (2)

В нашем последнем выпуске мы говорили о первых шагах, необходимых для принятия наследства будучи иностранными гражданами Испании. А теперь обратимся к самому актуальному в настоящее время вопросу, определение наследника умершего со стороны компетентных органов. Эти полномочия, начиная с этого лета, будут возложены на власти страны постоянного проживания, в отличие от норм, которые преобладали до сих пор в большинстве европейских стран.

Год назад мы уже объявляли о важных изменениях законодательства, которые собирались иметь место в августе месяце 2015 года относительно наследства иностранцев во всех странах Европейского сообщества, за исключением в случаях наследования граждан Великобритании и Дании ( https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=136 ). После перехода во власть страны проживания компетентные органы, чтобы определить, кто является наследником умершего, применят, если иное не предусмотрено в завещании, закон этой страны. То есть, если, например, немецкий гражданин являлся резидентом в Испании в момент его смерти, то испанские власти, в соответствии с испанским законодательством, будут определять, кто является наследником, применяя для этого испанские законы. До сих пор, в этом же самом случае, немецкие власти были бы уполномоченными выдавать свидетельства о наследстве (применяя немецкое право), а следовательно ситуация, начиная со вступления в силу новых европейских стандартов относительно европейского свидетельства наследника, совершенно противоположная.
После того, как мы получим сертификат посредством привлечения компетентных органов, что мы являемся наследниками, в Испании необходимо, особенно в случае, когда в наследовании существует недвижимость, оформить в присутствии нотариуса так называемое “принятие наследства”. Эта формальность будет зафиксирована в нотариальном акте, который нам послужит официальным документом собственника перед банками, реестрами собственности, земельным кадастром, при регистрации транспортных средств и т. д. Но прежде, чем представить эскритуру тем, кто отвечает за изменение данных собственности умершего на наше имя, мы должны будем оплатить соответствующие налоги в компетентных налоговых органах: автономного сообщества, если мы являемся резидентами, и государственных, если не являемся таковыми.

Все эти процедуры очень сложные и оказывается необходимым, чтобы профессионал нас консультировал и сопровождал на протяжении всего процесса.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Наследование за рубежом (1)

Смерть близкого человека – это всегда трагедия. И еще большая, если помимо переживания потери близкого нам человека, мы являемся его наследниками, и чтобы стать владельцами его имущества, мы должны столкнуться с рядом административных процедур, всегда сложных во всех странах. Эти осложнения усугубляются, когда мы живем в стране, отличной от страны, где находится имущество умершего, или когда страна постоянного места проживания не являлась страной его гражданства.

Во всех соседних странах, чтобы начать процесс передачи права собственности на имущество умершего на наше имя, первое, в чем мы будем нуждаться – это свидетельство о смерти из Отдела записей гражданского состояния, которое официально удостоверяет смерть. Если это свидетельство должно быть признано в стране, отличной от страны, в которой близкий нам человек умер (как  и в случае, когда  кто-то умирает в стране своего происхождения, а имущество имеет в Испании), оно должно иметь международную действительность, которая достигается, как правило, официальной гербовой печатью, которая называется “Гаагский апостиль”.

В Испании, помимо смерти, мы должны будем подтвердить, в любом случае, возможное существование (или нет) завещаний, совершенных  в Испании. Для этого, вместе со свидетельством о смерти, мы можем запросить сертификат Генерального реестра о последнем волеизъявлении от Министерства юстиции. Если завещание было удостоверено испанским нотариусом, то Генеральный реестр сообщит нам перед каким нотариусом и в какой день умерший совершил завещание. Мы, возможно, будем и не знать о существовании этих завещаний, поэтому Главный реестр для регистрации нотариальных действий – это полезная гарантия наших прав. Также он подтвердит, где это имеет случай, что нет завещания, совершенного в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке