Налоговые и административные обязанности арендодателя жилья туристического жилья

Множество аспектов, которые необходимо учитывать при аренде жилья для отдыха во время туристического сезона, многие из которых неизвестны большинству иностранных инвесторов, которые стремятся посвятить этой деятельности свою недвижимость на побережье в течение лета.

Каталонские правила, регулирующие аренду для размещения туристов, стали особенно жесткими в последние годы. Главной политической причиной такого ужесточения нормативов можно найти в желании бороться с фискально непрозрачной деятельностью, так как очень мало арендодателей туристических жилищ объявляют в испанскую государственную казну о доходах, полученных от этой аренды (и существует обязанность декларировать их независимо от того, является ли владелец недвижимости налоговым резидентом или нет).

Однако есть весомая причина, чтобы понять мотивацию каталонской администрации при контролировании доступа к рынку жилья туристического назначения на побережье и в исторических центрах крупных городов, особенно в Барселоне. Туристические квартиры стали социальной проблемой, из-за не всегда в достаточной мере добросовестного гражданского поведения жителей (которые меняются каждую неделю) и экономической проблемой из-за нелояльной конкуренции, которые могут создать гостиничному сектору.

Будучи владельцами нужно иметь в виду, что мы не можем предлагать жилье для сезонной аренды, если оно не зарегистрировано должным образом предварительно в муниципальном реестре туристического жилья, сталкиваясь со значительными санкциями и штрафами, если мы это делаем (хотя только опубликовали объявление в интернете и не удалось ещё занять жилище). Доступ к этой записи предполагает, априори, бюрократический контроль условий пригодности жилья и энергетической эффективности жилища и впоследствии базы данных налоговой службы, чтобы требовать оплату соответствующих туристических ставок (которые должен платить каждый квартиросъемщик за каждую ночь пребывания) и начисленный налог на доход.

Процедура регистрации объекта как жилья туристического назначения может генерировать неожиданные осложнения (вплоть до того, что могут отказать собственнику в аренде жилья). Если у вас есть желание сдавать свою квартиру или дом в аренду, мы можем предложить вам наши услуги. Мы поможем вам в регистрации жилья в качестве туристического, разобраться в нюансах аренды, как это сделать легально, с полной гарантией, с учётом ваших пожеланий и выполняя все предъявляемые требования и условия.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке

Совершение юридически значимых действий за границей через представителя

Когда у нас есть интересы в другой стране, отличной от страны нашего проживания, является обычным, что мы должны управлять ими на расстоянии, для чего уполномочиваем поверенное лицо. Акт “полномочия” всегда подвергается строгим формальностям, ввиду юридической значимости уполномочия.

Эти формальности являются еще более строгими, если документ, подтверждающий доверенное лицо в качестве представителя, должен быть использован для управления делами в стране, отличной от той, в которой этот документ был составлен. Мы имеем в виду очень распространенные случаи, с которыми мы имеем дело ежедневно в офисе: англичанин, который хочет купить недвижимость в Испании и хочет быть представленным в акте купли-продажи испанским профессионалом; или русский, находясь в отпуске в Испании, должен осуществить управление в банке в Швейцарии и хочет наделить полномочиями доверенное лицо в этой стране, который бы представлял его интересы перед швейцарским банком; или немец, который живет в Испании, но должен урегулировать наследство в Германии и нуждается в доверенном лице, который бы занялся этим. Речь идет о ситуациях, в которых всегда нужно оформить документ, который дает полномочия представления интересов другому лицу, и этот документ будет использоваться в стране, отличной от той, где он был выдан.

Документы, которые содержат полномочия представительства с возможностью распоряжения, по своей юридической значимости во всех законах мира должны быть предметом “публичной веры”, чтобы считаться действительными, то есть, чтобы в его оформлении участвовал человек, общественно признанный как удостоверяющее лицо (обычно нотариус или должностное лицо государственного органа). Нотариус удостоверяет, что лицо, подписавшее документ, действительно является подлинным, и что он находится в полном здравом уме (или, по крайней мере, так заявляет). С этим документ полномочий (доверенность) становится “официальным документом”. Однако, для того, чтобы этот официальный документ был признан как таковой органами власти другого государства, отличного от того, в котором он был выдан, надо, чтобы заверитель, который его удостоверил, был признан другим органом государственной власти этой же самой страны, который, в свою очередь, признан компетентным органом власти страны, в которой этот документ будет использоваться. Например, доверенность, которую мы предоставили перед испанским нотариусом, и которая будет использоваться в Германии, должна быть признанной как подлинный нотариальный документ германскими властями. В большинстве стран нашего окружения это международное признание территориального нотариуса осуществляется посредством специального штампа, который называется “Апостиль”. Документ, на котором проставлен апостиль, может быть использован в любой из стран – участниц Гаагской Конвенции.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Tarraco Iuris, s.l. открывает новый офис

Начиная с этого года, члены Международной юридической фирмы адвокатов Tarraco Iuris будем развивать нашу деятельность с новых офисов в Таррагоне, приспособленных к последней модели персонального внимания к нашим клиентам.

После более двадцати лет опыта консультирования иностранных инвесторов мы знаем, что суть нашего консультативного обслуживания клиентов – прямые и тесные контакты. Интересы наших клиентов физически расположены на побережье Коста Дорада, но наши клиенты проживают далеко отсюда, в Центральной и Восточной Европе. Независимо от географического местоположения мы всегда старались быть доступными, и чтобы наши клиенты могли легко связаться с нами без технических, культурных или языковых барьеров. Мы желаем, чтобы наши клиенты могли связываться с нами, говорить с нами и даже обсуждать с нами документы, и чтобы километры, которые нас отделяют, не были бы помехой.  Для этой цели мы постарались учесть все технологические достижения в области связи. И теперь, с передачей деятельности нашего нового офиса, мы делаем ещё один шаг вперед в этом направлении, в этой связи создаём наш офис в соответствии с возможностями, которые предоставляют новые технологии.

В большинстве случаев консультативная связь с иностранными инвесторами чисто виртуальная. Только тогда, когда этот процесс является очень продвинутым, может потребоваться физическое присутствие клиента, которое также может быть почти всегда заменено предоставлением соответствующих полномочий. Поэтому мы адаптировали наш новый офис к реальным потребностям наших клиентов, улучшению виртуального предоставления услуг, сохраняя при этом комфорт и достоинства, которые мы всегда предлагали для тех, кто предпочитал посетить нас лично.

Улица Macià Mallol i Bosch, номер 5-B
43005 Tarragona Таррагона (Испания)

Номер телефона +34.977.243.021

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке

Когда умирает близкий нам человек, как узнать, являемся ли мы бенефициарами договора страхования жизни, которое он заключил?

Многие наверняка не знают, сколько договоров страхования жизни имеют. И вполне возможно, что лица, назначенные в качестве бенефициаров (выгодоприобретателей) этих контрактов, ещё меньше знают о своих правах. Следовательно, существует риск того, что после смерти родственника, который оплачивал страхование жизни, бенефициарами которого мы являемся, мы останемся без получения страховой выплаты по незнанию.

Дело в том, что в течение нашей жизни мы накапливаем договоры страхования жизни: не только те, которые нам предоставляют компании, специализирующиеся на страховании, но и банки, и финансовые предприятия, которые, зачастую, больше, чем предлагают, требуют как обязательное условие для доступа к кредиту. А иногда страхование жизни входит безвозмездно в другое предложение услуг, как правило, финансового характера.

Чтобы избежать таких ситуаций, в Испании был создан Реестр договоров страхования, покрывающих смерть, который зависит от Министерства юстиции, конечной целью является предоставление необходимой информации, с которой могут познакомиться заинтересованные стороны, которые хотели бы знать, был ли заключён умершим договор страхования на случай смерти, а также страховую компанию, с которой был подписан контракт, с тем, чтобы потенциальные бенефициары могли обратиться к ним для того, чтобы установить, фигурируют ли они в качестве получателей и, в случае необходимости, требовать от страховой компании предоставление производных, возникающих по договору.
Реестр Договоров Страхования, покрывающих смерть, общественный, и к нему может иметь доступ любое заинтересованное лицо в получении сведения о наличии у умершего заключенного договора страховки на случай смерти и о страховой организации, с которой он был подписан. Доступ к Реестру сможет осуществляться только после смерти застрахованного лица с аккредитацией этого обстоятельства и при условии, что прошло пятнадцать дней с даты смерти. Период, в течение которого будут доступны данные в Реестре, составляет пять лет.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Важность юридической консультации

Если вам однажды придется обратиться в суд, вам, очевидно, потребуются услуги адвоката. Обычно вы не можете подавать судебный иск или даже самостоятельно защищать свои интересы в суде без адвоката. Однако юридические услуги не ограничиваются исключительно, когда вы вызваны в суд. На самом деле, по нашему опыту, обращение клиентов в суд вызвано главной причиной – не обращением за советом к адвокату вовремя.
Если бы многие обращались за юридической консультацией перед совершением правовой сделки, они, наверняка, избежали бы судов в целом. Очень стояще, потому что судебное дело всегда – неприятный опыт
— даже когда вы выигрываете!

Многие люди считают, что не нуждаются в адвокате. Возможно, они думают, что им не нужен доктор, маляр или механик. Но когда вы серьезно больны, вы идете к врачу. Так почему же тогда вы не идете к адвокату при совершении важной сделки? Сколько раз в своей жизни вы будете покупать дом? Как часто вы будете получать наследство или составлять завещание? Разве такие правовые акты недостаточно важны, чтобы обратиться за советом к адвокату?

Важнейшей функцией адвоката в обществе является не начинать судебные разбирательства, а, напротив, наша работа заключается в том, чтобы избежать суда, предоставляя квалифицированную помощь и юридические консультации. (Фактически латинский термин для адвоката, ‘advocatus’ или ‘защитник” относится к человеку, к которому вы идете за советом или обращаетесь за содействием при заключении договора или юридической сделки).

Например, во время продажи дома и покупатель, и продавец
входит в контакт с рядом экспертов. По крайней мере, когда вы
покупаете, вы контактируете с агентом по операциям с недвижимостью, пожалуй, даже a разработчиком и архитектором, если вы строите свой собственный дом. Вам также нужен будет нотариус.

У каждого из этих специалистов есть свои функции. Агент по недвижимости
находит покупателя для собственности, разработчик и архитектор строят дом, и нотариус оформляет контракт так, чтобы можно было доказать, что вы имеете право собственности на имущество и зарегистрировать его в земельном кадастре.

Ни у одного из этих людей, тем не менее, нет исключительного обязательства дать вам независимую консультацию. Каждый имеет свои интересы, но ни у одного из них нет обязанности позаботиться исключительно о ваших интересах (как покупателя, так и продавца). Если дом не продается, агент по недвижимости не получает никаких комиссионных. Если контракт не заверен нотариально, нотариус не получает платы.

Тем не менее вы платите адвокату ни за что иное, как за защиту ваших интересов. Поэтому он – единственный человек, которому вы можете действительно доверить целый процесс. Он – единственный человек, который может свободно сказать вам: ‘Вы не должны подписывать этот контракт! ’

Многие клиенты приезжают к нам после того, как они подписали контракты и возникли проблемы. На этом позднем этапе все, что мы можем сделать, это попытаться спасти ситуацию на основе соглашения или процессуального действия. Часто при таких обстоятельствах клиент не должен был подписывать контракт первоначально. Но вы только тогда можете знать, когда подписывать, а когда нет, если у вас есть адвокат, ваш advocatus, с вами рядом, когда вы подписываетесь

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Наследование за рубежом (2)

В нашем последнем выпуске мы говорили о первых шагах, необходимых для принятия наследства будучи иностранными гражданами Испании. А теперь обратимся к самому актуальному в настоящее время вопросу, определение наследника умершего со стороны компетентных органов. Эти полномочия, начиная с этого лета, будут возложены на власти страны постоянного проживания, в отличие от норм, которые преобладали до сих пор в большинстве европейских стран.

Год назад мы уже объявляли о важных изменениях законодательства, которые собирались иметь место в августе месяце 2015 года относительно наследства иностранцев во всех странах Европейского сообщества, за исключением в случаях наследования граждан Великобритании и Дании ( https://blog.tarracoiuris.com/ru/?p=136 ). После перехода во власть страны проживания компетентные органы, чтобы определить, кто является наследником умершего, применят, если иное не предусмотрено в завещании, закон этой страны. То есть, если, например, немецкий гражданин являлся резидентом в Испании в момент его смерти, то испанские власти, в соответствии с испанским законодательством, будут определять, кто является наследником, применяя для этого испанские законы. До сих пор, в этом же самом случае, немецкие власти были бы уполномоченными выдавать свидетельства о наследстве (применяя немецкое право), а следовательно ситуация, начиная со вступления в силу новых европейских стандартов относительно европейского свидетельства наследника, совершенно противоположная.
После того, как мы получим сертификат посредством привлечения компетентных органов, что мы являемся наследниками, в Испании необходимо, особенно в случае, когда в наследовании существует недвижимость, оформить в присутствии нотариуса так называемое “принятие наследства”. Эта формальность будет зафиксирована в нотариальном акте, который нам послужит официальным документом собственника перед банками, реестрами собственности, земельным кадастром, при регистрации транспортных средств и т. д. Но прежде, чем представить эскритуру тем, кто отвечает за изменение данных собственности умершего на наше имя, мы должны будем оплатить соответствующие налоги в компетентных налоговых органах: автономного сообщества, если мы являемся резидентами, и государственных, если не являемся таковыми.

Все эти процедуры очень сложные и оказывается необходимым, чтобы профессионал нас консультировал и сопровождал на протяжении всего процесса.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Наследование за рубежом (1)

Смерть близкого человека – это всегда трагедия. И еще большая, если помимо переживания потери близкого нам человека, мы являемся его наследниками, и чтобы стать владельцами его имущества, мы должны столкнуться с рядом административных процедур, всегда сложных во всех странах. Эти осложнения усугубляются, когда мы живем в стране, отличной от страны, где находится имущество умершего, или когда страна постоянного места проживания не являлась страной его гражданства.

Во всех соседних странах, чтобы начать процесс передачи права собственности на имущество умершего на наше имя, первое, в чем мы будем нуждаться – это свидетельство о смерти из Отдела записей гражданского состояния, которое официально удостоверяет смерть. Если это свидетельство должно быть признано в стране, отличной от страны, в которой близкий нам человек умер (как  и в случае, когда  кто-то умирает в стране своего происхождения, а имущество имеет в Испании), оно должно иметь международную действительность, которая достигается, как правило, официальной гербовой печатью, которая называется “Гаагский апостиль”.

В Испании, помимо смерти, мы должны будем подтвердить, в любом случае, возможное существование (или нет) завещаний, совершенных  в Испании. Для этого, вместе со свидетельством о смерти, мы можем запросить сертификат Генерального реестра о последнем волеизъявлении от Министерства юстиции. Если завещание было удостоверено испанским нотариусом, то Генеральный реестр сообщит нам перед каким нотариусом и в какой день умерший совершил завещание. Мы, возможно, будем и не знать о существовании этих завещаний, поэтому Главный реестр для регистрации нотариальных действий – это полезная гарантия наших прав. Также он подтвердит, где это имеет случай, что нет завещания, совершенного в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Новый стиль консультирования собственника

Быть владельцем недвижимости предполагает важную ответственность. Для защиты наших прав как собственников мы должны быть уверенными в том, что соблюдены все обязательные технические и юридические условия. От имени Таррако Юрис хотим предложить наши универсальные услуги консультирования собственника, предназначенные для того, чтобы в отношении его недвижимости  выполнялись все текущие и будущие испанские законодательства, и таким образом смогли пользоваться полной правовой защитой.

Наш офис, расположенный в Таррагоне, состоит из междисциплинарной команды юристов и технических специалистов, которые будут выполнять посредничество, необходимые процедуры и отчеты как перед испанской администрацией (муниципалитетами, окружными советами, правительственными ведомствами, Земельными Кадастрами, Реестрами прав собственности, нотариальными конторами, судами и т.д.), так и перед третьими лицами или структурами  (прилегающими, объединениями жильцов, собраниями владельцев, компетентными подразделениями в процессах экспроприации, и т.д.)

Прилагаем перечень оказываемых нами услуг, которые предоставляем в Ваше распоряжение:

1. Подготовка полного комплекта документов для предоставления в AEAT (Налоговые органы) в связи с необходимостью получения Индентификационного номера иностранца (NIE) и подготовка полного комплекта документов осуществление процедуры их предоставления в Министерство Внутренних Дел для получения разрешения о выдаче Индентификационного номера иностранца.
2. Составление различных типов договоров купли-продажи.
3. Проверка приобретаемой недвижимости в Реестре Собственности на наличие или отсутствие ипотеки, долгов и оплаты соответствующих налогов
4. Проверка урбанистической ситуации объекта недвижимости перед муниципальными властями.
5. Проверка возможных задолженностей со стороны передающего Сообществу владельцев.
6. Проверка исполнения налоговых обязательств.
7. Предварительный расчёт налогов и затрат для составления сметы операции.
8. Проверка применимого режима собственности супругов и советы о правовых условиях приобретения недвижимого имущества.
9. Подготовка нотариального акта (Эскритуры ).
10. .Помощь в составлении эскритуры в качестве советников. Устный дословный перевод предварительного договора купли-продажи перед заверением его нотариусом и письменный перевод его основного содержания.
11. Помощь в осуществлении необходимых банковских процедур.
12.  Регистрация нотариального акта в Реестре собственности.
13. Сообщение об изменении права собственности в соответствующие Муниципальные органы с целью уплаты муниципальных налогов и пошлин
14. Составление и представление соответствующей налоговой декларации. В случае продажи нерезидентами составление и представление налоговой декларации с указанием выгоды от продажи недвижимого имущества и соответствующих налоговых выплат в целях возможного получения возврата.
15. Посредничество в получении: справок о жилищной пригодности помещения ( жилплощади ) –  Cédulas de habitabilidad, и также сертификата энергоэффективности, необходимых для оформления сделки купли-продажи и аренды; отчетов об оценке технического состояния здания; сертификата конструктивной прочности и сертификации возраста строительных сооружений
16. Чертежей и топографических съёмок
17. Делимитация и демаркация границ собственности и посредничество в урегулировании споров с соседями
18. Историческое исследование собственности и кадастровое обновление в случае отделения и группирования земельных наделов
19. Консультации по: подключение к сетям электропитания и водоснабжения, а также эксплуатации скважин и родников; проектам нового строительства или реконструкциям, либо благоустройству; проектам экономической деятельности; обустройству дорог; оценка земельных участков и сооружений.

Свяжитесь с нами для любой другой услуги, не включенной в этот список. Эти услуги являются особенно интересными в случае владения собственностью в сельской местности, в частности, крестьянские (фермерские) хозяйства, земельные участки, сельские усадьбы и т. д., как при намерении приобрести собственность, так и тогда, когда планируете продать её. Кроме того, в любое время, когда пожелаете, сможете получить информацию о статусе собственности.

НЕ СОМНЕВАЙТЕСЬ! Обращайтесь к нам для получения информации, совета или помощи!

Tarraco Iuris global management

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Напоминание Налогового Агентства о налоговом регулировании для пенсионеров, проживающих в Испании

Многие получатели иностранных пенсий, которые проживают в Испании, получают в эти недели информационные письма от Налоговых органов с напоминанием, связанном с уплатой налогов за свои иностранные пенсии, которые больше не являются “освобождёнными ” в связи с недавними правовыми изменениями в “Соглашении об избежании двойного налогообложения”. Текст письма содержит следующие положения:   

Налоговой службе Испании стало известно о существовании налогоплательщиков, обязанных платить налог с доходов физических лиц  (НДФЛ – IRPF), получающих пенсии из-за рубежа, которые не были объявлены должным образом, что привело к действиям по регулированию со стороны Налоговых органов.

Учитывая особые обстоятельства социально уязвимой группы населения, «Единственным дополнительным положением” Закона 26/2014, от 27 ноября (BOE от 28 ноября) были одобрены две исключительные меры, о которых мы  информируем Вас, для того, чтобы Вы смогли оценить, распространяются ли на Вас приведенные обстоятельства, которые позволили бы Вам извлечь из них пользу.

С одной стороны, устанавливается освобождение от налоговых санкций в виде денежных взысканий:  штрафов, пени или процентов, возникших как следствие регулирований, осуществленных Налоговым Агентством или спонтанно налогоплательщиками.

С другой – в целях содействия добровольному упорядочению этих ситуаций принимается  чрезвычайный срок, который заканчивается 30 июня 2015 года, в течение которого сможете представить налоговую декларацию  (НДФЛ) за периоды, не представленные до 1 января 2015 года, включая правильную форму всех выплаченных пенсий.

Представление декларации в указанный срок должна сопровождаться уплатой  соответствующей налоговой квоты, но без требования в уплате пени, процентов или штрафов.

Со дня истечения срока все возможные осуществляемые регулирования будут следовать общему налоговому режиму без каких-либо исключений.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке

Настало время покупать недвижимость в Испании?

Наконец, после нескольких лет непрерывного падения цен и объема продаж, статистика начинает представлять положительные результаты. Очень незначительные, но ломающие нисходящую тенденцию. Международная обстановка, возможно, могла бы побудить нас к принятию инвестиционных решений в сфере недвижимости в Испании.

Предвидится значительное снижение числа российских туристов в этом году на испанском побережье в связи с нестабильностью, порожденной кризисом между Россией и Украиной, и, главным образом, из-за девальвации рубля. Евро также переживает прогрессивную девальвацию, и все признаки того, что эта тенденция будет продолжаться и в будущем. Но эти, казалось бы, негативные новости могут иметь другое чтение: всегда, в условиях девальвации валют,
сознательные граждане стремились вкладывать свои сбережения в товары, своего рода “убежище”, и на протяжении всей истории наиболее распространенным надёжным убежищем для денежных сбережений всегда было вложение в недвижимость.

Кроме того, испанцы унаследовали от старших поколений весьма консервативный менталитет, в основе которого лежит понимание того, что каждый преуспевающий человек должен стать владельцем в течение своей жизни. Этот менталитет значительно повлиял на рынок недвижимости, традиционно порождая более высокий спрос, чем ожидалось на каждом экономическом этапе. И, с другой стороны, сотни тысяч иностранцев, которые желают спокойного отдыха на пенсии на испанском побережье или приезжать сюда каждый год, чтобы провести лето, не сомневаются  в покупке недвижимости, где можно наслаждаться Испанией в своем собственном жилище.

Все эти факторы возвращают нас в начало: всегда было принято считать, что инвестиции в недвижимость в Испании – это надёжное вложение капитала. В результате тяжёлого кризиса последних лет мы не должны забывать, что на протяжении десятилетий недвижимость представляла лучший и наиболее безопасный способ инвестировать сбережения в нашей стране.
И именно этот кризис вернул цены на рациональный уровень и, согласно ежемесячной статистике, начинает понемногу подниматься.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке