Augmentation de la taxe sur l’acquisition de biens immobiliers en Catalogne

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Le 25 mars de cette année, le gouvernement catalan a adopté une série de nouvelles réglementations fiscales qui affectent ceux qui souhaitent acquérir des biens immobiliers sur ce territoire.

Ces mesures s’appuient sur le grave problème politique et social des prix de l’immobilier. Les prix d’achat ou de location d’appartements ou de maisons flambent à nouveau, comme à plusieurs reprises dans notre histoire récente.

Dans un pays où le tourisme représentait près de 14 % du produit intérieur brut (PIB), la population locale est expulsée des centres-villes historiques, remplaçant les maisons familiales par des appartements touristiques ou des hôtels. De plus, l’investissement immobilier dans les centres-villes de métropoles globales comme Barcelone attire les fonds d’investissement internationaux, qui revendent les biens à des investisseurs étrangers particulières qui n’y résideront pas, mais les conserveront comme un actif sous forme de maison de vacances.

Ces tendances sur le marché immobilier génèrent de fortes tensions sociales, car l’accès au logement est presque impossible pour la majorité de la population catalane : impossible d’acheter et de plus en plus difficile de payer un loyer dans le centre des grandes villes ou des zones touristiques.

C’est pour cela que le gouvernement socialiste catalan a décidé d’augmenter la collecte des impôts sur l’acquisition de logements de luxe (dont le prix dépasse 600 000 €), en appliquant également des taux spéciaux du 20 % pour les acquéreurs que possèdent déjà plus de 10 biens résidentiels (ou plus de 1 500 m²). Ce taux majoré peut également s’appliquer aux propriétaires de seulement cinq immeubles résidentiels si la zone où ils sont situés est considérée comme particulièrement touchée par l’augmentation des prix.

Il y a toutefois de nombreuses exceptions à la règle qu’il faut connaître. Nous recommandons une fois de plus aux investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier en Catalogne de consulter un fiscaliste.

Carlos Prieto Cid

Avocat

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Nouvelle augmentation de l’impôt sur les séjours dans les établissements touristiques en Catalogne à partir de la saison estivale 2025

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Si nous louons notre maison de vacances en Catalogne à des touristes, ils doivent payer la taxe de séjour (IEET), par personne et par nuit, avec un maximum de sept nuits consécutives dans le même logement. Les tarifs varient en fonction du type de logement, de sa catégorie et de sa situation (dans la ville de Barcelone ou ailleurs en Catalogne).

Cet impôt augmentera à nouveau en 2025, puisque le gouvernement régional de Catalogne a décidé de doubler les taux d’imposition.  En plus de cette augmentation notable de l’impôt régional, toutes les mairies de Catalogne ont également la possibilité d’ajouter une surtaxe municipale à l’impôt régional catalan, ce qui jusqu’à présent n’était appliqué que dans la ville de Barcelone. Par conséquent, le montant par nuit peut varier, également en dehors de Barcelone, entre certaines communes et d’autres, car cela dépendra des mairies d’appliquer ou non ces suppléments. Mais, en aucun cas, les suppléments communaux ne pourront excéder un montant maximum de 4 euros par nuit. Par conséquent, le montant maximum pouvant être facturé en dehors de la ville de Barcelone pour l’occupation d’une résidence à usage touristique sera de 6 euros.

La présentation de la déclaration périodique de cette taxe régionale sur les séjours dans les établissements touristiques, ainsi que les surtaxes communales applicables, doivent se faire par voie électronique. Cette taxe peut également faire partie de l’assiette fiscale pour le calcul de la TVA, selon les cas. En revanche, les locations touristiques sont toujours soumises à l’impôt sur le revenu, tant si le propriétaire du bien loué réside en Espagne comme s’il réside à l’étranger. C’est pourquoi il est conseillé de demander conseil à des fiscalistes lors de la location de notre maison de vacances.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Coûts de la transmission des biens immobiliers

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Les coûts associés au transfert de propriété peuvent influer sur la décision finale prise par l’acheteur et le vendeur, car le prix net que le vendeur reçoit après la déduction des frais et des taxes peut être bien inférieur à ce qu’il pensait, et le prix final à payer par l’acheteur, en ajoutant les frais et les taxes, peut être aussi plus élevé que ce qu’il pensait auparavant.

Les parties d’un contrat de transfert de propriété (généralement un contrat de vente) ont la liberté de décider sur ces aspects. Ce que nous analysons maintenant est ce que la loi prescrit, à moins que les parties ne s’entendent entre elles.

La taxe municipale pour l’augmentation de la valeur du bien vendu est à la charge des vendeurs. Cette taxe est un pourcentage de la différence entre la valeur du terrain au moment de son acquisition par le vendeur et la valeur estimée du bien au moment de la vente à l’acheteur.

Le vendeur doit également payer l’impôt sur le revenu dérivé de l’augmentation de la valeur du bien. Mais si le vendeur n’est pas résident, l’acheteur doit déposer un dépôt (3 % du prix d’achat) en guise d’acompte directement au bureau des impôts. Ce montant est habituellement déduit du prix d’achat.

La taxe sur le transfert de propriété est à la charge de l’acheteur. En Catalogne, la taxe est de 10 % du prix de vente.

La facture du notaire est payée par l’acheteur, sauf si les parties en conviennent autrement. Le rôle du notaire en Espagne (contrairement à d’autres pays) est uniquement la formalisation du contrat final sous forme de document public. Ce contrat a été établi à l’avance par les parties avec l’aide d’un avocat. L’élévation à public du contrat de vente est nécessaire, car un contrat d’achat qui n’est pas contenu dans un document public ne peut pas être enregistré au registre foncier. Et un tel enregistrement du document avec lequel le changement de propriété est effectué n’est pas seulement une garantie pour l’acheteur, mais aussi une condition préalable lorsque l’acheteur doit financer l’achat avec une hypothèque.

Les frais de préparation des documents à soumettre avec le dossier sont à la charge du vendeur (ces documents sont normalement traités ou vérifiés par des avocats). Le coût d’un avocat peut également être commun aux deux parties, si l’avocat fournit les services suivants :
Fournir des conseils et une assistance juridique pendant tout le processus de transfert de propriété.
Traduire la volonté des parties en langage juridique et technique.
Rédiger un contrat de vente définitif et le préparer pour qu’il soit notarié par un notaire.
Prévoir les conséquences fiscales de la transaction pour les deux parties, et préparer et soumettre formellement et à temps les déclarations fiscales de la manière la plus pratique.
Mais il est toujours préférable que les parties conviennent à l’avance (même sous forme orale) des principaux termes et conditions du contrat, afin que l’avocat soit en mesure de représenter les intérêts des deux parties sans aucun type de conflit, simplement parce qu’il élabore le contrat de vente déjà adopté par les parties.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Héritage des étrangers en Espagne

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C’est toujours très triste de perdre un membre de la famille. Lorsqu’en plus nous sommes leurs héritiers, au deuil de la mort de l’être cher il faut encore ajouter la charge bureaucratique nécessaire pour devenir propriétaire de ses biens. Lorsque ces biens sont dans un état différent de celui de notre résidence, les démarches deviennent encore plus compliquées.

Après le décès d’un membre de la famille dont nous pouvons hériter de ses biens en Espagne, la première chose dont nous aurons besoin pour entamer les procédures de transfert de propriété des biens du défunt à notre nom est de prouver officiellement le décès au moyen d’un acte de décès de l’état civil. registre compétent. Si le membre de la famille n’est pas décédé en Espagne, le certificat devra avoir une validité internationale pour qu’il soit reconnu sur notre territoire.

Ensuite, nous devrons prouver l’existence éventuelle (ou non) de testaments délivrés en Espagne, avec une certification du Registre Général des Actes de Testaments du Ministère de la Justice. Et, si le défunt ne résidait pas en Espagne, un certificat équivalent doit également être demandé aux autorités du pays d’origine, à moins que le testament exécuté en Espagne n’ait prévu que cela n’était pas nécessaire.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Nouveau service de conseil complet pour les propriétaires

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Posséder un bien immobilier est une grande responsabilité. Pour protéger vos droits en tant que propriétaire, votre propriété doit être conforme à toutes les exigences légales et techniques en vigueur. Pour que vous ayez la tranquillité d’esprit de savoir que votre bien immobilier répond à ces exigences et qu’il est entièrement protégé juridiquement, le cabinet d’avocats Tarraco Iuris souhaite vous offrir son service de conseil complet sur les questions immobilières.

Basée à Tarragone, notre équipe spécialisée d’avocats et d’experts techniques est prête à satisfaire de manière adéquate tous vos besoins juridiques et administratifs, y compris les processus de médiation et la rédaction et la présentation de documents devant les autorités espagnoles (mairies, conseils provinciaux, communautés autonomes, registre cadastral , Cadastre, Notaires, Tribunaux, etc.) ou devant des tiers (propriétaires voisins, associations de quartier, communautés de propriétaires, entités impliquées dans des processus d’expropriation, etc.).

Pour protéger légalement votre propriété en Espagne, nous offrons une gamme complète de services techniques et juridiques comprenant :

  1. Vous aider à obtenir un NIE (numéro d’identification d’étranger requis à des fins fiscales en Espagne).
  2. Rédaction de tous les contrats liés à la propriété, y compris les contrats préliminaires, d’option d’achat, d’achat et de location.
  3. Vérification des charges de la propriété dans le registre foncier.
  4. Vérification de la qualification urbaine du bien auprès de la mairie.
  5. Vérification des dettes du vendeur auprès de la Communauté de Propriétaires.
  6. Vérification du paiement de toutes les taxes dues sur un immeuble (taxe communale sur les biens immobiliers, impôt sur le revenu tiré des biens immobiliers, etc.) et rédaction et présentation des déclarations fiscales correspondantes.
  7. Fournissez une estimation des taxes et des dépenses afin de pouvoir budgétiser le coût du transfert immobilier.
  8. Vérifier la loi applicable en matière de mariage ou de succession et vous conseiller sur les conditions légales d’achat ou de transfert de propriété.
  9. Rédaction d’actes pour la célébration de transactions immobilières.
  10. Vous accompagner pour signer des actes et tout autre acte notarié, en qualité de conseillers et/ou de traducteurs.
  11. Aider dans vos négociations avec la banque pour utiliser la propriété comme garantie pour un prêt.
  12. Inscription des titres de propriété au Registre Foncier.
  13. Informer la mairie d’un changement de propriétaire pour l’application des tarifs et taxes locales
  14. En cas de vente par des non-résidents, la préparation et la présentation des déclarations de retenue à la source pour l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques et le traitement de la collecte de toute déclaration.
  15. Préparation/soumission des candidatures pour :
    a. Certificat d’habitabilité et certificat d’efficacité énergétique.
    b. Rapport d’évaluation technique du bâtiment.
    c. Certificat de solidité structurelle et certification de l’âge de la construction.
  16. Plans et relevés topographiques.
  17. Entreprendre la démarcation des limites et arbitrer les conflits avec les voisins.
  18. Réalisation d’enquêtes historiques sur les biens immobiliers et mise à jour du registre cadastral des lots divisés ou réunis.
  19. Conseils sur :
    a. Raccordement aux services publics et utilisation éventuelle de puits et de sources.
    b. Projets de construction neuve, de rénovation ou d’aménagement paysager.
    c. Projets d’entreprise.
    d. Réhabilitation de routes et chemins.
    e. Estimation des terrains et constructions

Êtes-vous sûr que votre propriété ne court aucun risque juridique?

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations. Contactez-nous pour tout service dont vous avez besoin et qui ne figure pas dans la liste.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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L’impact des transmissions immobilières en l’impôt sur le revenu des personnes physiques

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Il est bien connu que les ventes immobilières sont soumises à un impôt. Ce qui peut être soit est moins connu, c’est que tout transfert de propriété peut affecter l’impôt sur le revenu. Pour éviter les mauvaises surprises des mois ou encore des années après la signature d’un acte notarié de transfert de propriété, assurez-vous d’obtenir des conseils juridiques sur les conséquences de cette transaction.

Tout changement de propriété d’un bien immobilier affecte votre impôt sur le revenu des personnes physiques. Cela c’est clair pour la vente d’une maison. La différence entre ce que vous avez payé et ce que vous obtenez lorsque vous vendez est considérée normalement un gain qui, logiquement, équivaut à un revenu imposable. Moins évident est que l’impôt sur le revenu est dû même lorsqu’il n’y a pas de plus-value évidente car le changement de propriétaire ne se fait pas via une vente. Par exemple, lorsque le bien est transféré sous forme de donation ou lors de la dissolution d’un accord de copropriété : même s’il n’y a pas de gain en capital dans un transfert de propriété, vous devez quand même payer de l’impôt sur le revenu.

Il n’est pas non plus facile de comprendre pourquoi l’impôt sur le revenu est dû lorsque vous vendez une maison à un prix inférieur à la valeur marchande ou que la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est exclusivement due à l’inflation. Il existe même de nombreuses décisions judiciaires contradictoires sur ces questions. Il est possible que, dans un avenir proche, des règles fiscales comme celles-ci, qui n’ont pas beaucoup de bon sens, soient considérées comme contraires à la Constitution espagnole ou au droit de l’UE. Comme cela s’est produit avec les impôts municipaux sur les plus-values. En attendant, cependant, nous devons garder à l’esprit que tout changement de propriétaire sur notre propriété peut être soumis à l’impôt sur le revenu, parfois pour une somme considérable. Il faut donc entrer dans toute transaction immobilière avec beaucoup de précaution.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Profitez de votre toit pour économiser sur votre facture d’électricité

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Jusqu’au 31 décembre 2023, des subventions publiques sont disponibles pour l’installation de systèmes d’énergie thermique renouvelable dans le secteur résidentiel et pour l’utilisation d’énergies renouvelables pour l’autoconsommation et le stockage.

Dans le cadre des fonds de l’UE destinés à réparer les dommages causés par la crise du COVID-19 et dans le but de construire un avenir plus durable par le biais de réformes et d’investissements, une série de subventions sont proposées pour l’adoption de systèmes d’autoconsommation et de stockage d’énergie renouvelable et systèmes d’énergie thermique renouvelable dans la maison.

Sont éligibles à ces subventions les particuliers et les entreprises qui ne offrent pas de biens ou de services et les associations de propriétaires. En d’autres termes, les clients types de notre cabinet – propriétaires privés, petits entrepreneurs, fondations et société de portefeuille – sont éligibles.

Ces subventions sont disponibles pour l’autoconsommation utilisant les énergies renouvelables, solaires ou éoliennes dans le secteur résidentiel, avec ou sans capacité de stockage, et les systèmes de climatisation et d’eau chaude domestiques utilisant les technologies solaire, thermique, biomasse, géothermique, hydrothermique ou aérothermique. Les subventions vont de 550 € à 13 500 € par logement. Les demandes de subvention sont traitées strictement selon le principe du premier arrivé, premier servi et uniquement jusqu’à épuisement des fonds. Pour les particuliers et les entreprises exerçant une activité, les subventions peuvent prendre en compte les revenus de l’activité commerciale ou les plus-values, selon l’objectif de la subvention. Pour les particuliers, les subventions ne seront pas incluses dans la base imposable pour le calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Si vous êtes intéressé à installer ce type de système à l’aide d’une subvention, nous pouvons vous aider.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Est-ce maintenant un bon moment pour acheter un bien immobilier en Espagne?

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Après un descends des prix et des ventes à partir de 2006, le marché immobilier espagnol est en hausse en permanence depuis 2016. Le climat international actuel pourrait même nous inciter à investir dans l’immobilier en Espagne.

La crise énergétique, l’inflation et l’instabilité provoquée par la guerre russo-ukrainienne provoquent une contraction de l’économie et une dévaluation continue de l’euro, et tous les indicateurs suggèrent que cette tendance va se poursuivre. Mais il y a un côté positif à cette sombre nouvelle. Chaque fois que les devises se dévaluent, les investisseurs avisés cherchent à placer leur épargne dans des actifs sûrs, et l’actif le plus sûr pour investir a toujours été l’immobilier.

Les Espagnols ont hérité de leurs parents et grands-parents l’idée que vous devriez toujours être propriétaire de votre maison, peu importe votre âge ou l’étape de votre vie. Cette mentalité conservatrice a traditionnellement eu un impact énorme sur le marché immobilier, créant une demande plus élevée que ce à quoi on pourrait s’attendre compte tenu du climat économique. A cela s’ajoutent les centaines de milliers de ressortissants étrangers qui cherchent à prendre leur retraite ou à passer leurs vacances d’été en Espagne et qui sautent sur l’occasion d’y acheter une propriété. L’Espagne est également numéro deux en Europe pour les personnes possédant une résidence secondaire, à près de 15%, ce qui pèse davantage sur le marché immobilier.

Tout cela nous ramène au point de départ : acheter une propriété en Espagne est un investissement sûr. Les crises majeures de ces dernières années ne doivent pas nous faire oublier que, depuis des décennies, l’immobilier est le moyen le plus sûr et le plus sûr d’investir en Espagne. Et la crise actuelle a ramené les prix à un niveau raisonnable après avoir touché le fond en 2016.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La Cour Européenne décide que l’Espagne doit assouplir les sanctions imposées aux résidents espagnols qui ne déclarent pas leurs biens à l’étranger

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Dans une décision récente, la Cour de Justice de l’Union européenne a jugé que les amendes infligées aux résidents espagnols pour ne pas déclarer des avoirs à l’étranger étaient « disproportionnées ». Ainsi, en février dernier, le parlement espagnol a approuvé de nouvelles sanctions moins discriminatoires.

L’année dernière, sur ce blog, nous avions déjà commenté l’obligation des résidents fiscaux en Espagne de déclarer à l’administration espagnole les avoirs qu’ils détenaient à l’étranger lorsque la valeur totale de ces avoirs dépassait 50 000 €. Cette déclaration devait être mise à jour pour les variations de valeur supérieures à 20 000 €.

Ne pas déposer cette déclaration signifiait encourir des amendes pouvant aller jusqu’à 150% du valeur des biens non déclarés, équivalant en réalité à une confiscation. Et si vous remplissez la déclaration mais commettez une erreur, vous pourriez être condamné à une amende jusqu’à 5 000 € pour chaque erreur ou détail omis.

Cette réglementation a été imposée à un moment de profonde crise financière où le gouvernement craignait le gel des comptes bancaires et l’évasion fiscale offshore. Mais ces sanctions n’ont pas résisté à l’examen de l’UE car elles sont clairement discriminatoires à l’égard des investisseurs étrangers. La nouvelle réglementation adoptée pour donner suite à la décision du tribunal luxembourgeois aligne les sanctions sur la réglementation fiscale générale, sans aucune discrimination pour ces avoirs détenus à l’étranger.

Les délais de ces infractions ont également été alignés sur la réglementation fiscale générale. Auparavant, il n’y avait pas de limite de temps pour faire face à des poursuites pour fraude fiscale à l’étranger.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Un changement juridique améliore la position de l’acheteur lors de l’acquisition d’un immeuble issu de la succession

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Nous avons déjà mentionné dans ce blog les risques liés à l’achat d’un immeuble que le vendeur aurait acquis préalablement par succession d’une personne décédée avec laquelle il n’avait pas un lien familial direct. Généralement, l’acheteur n’est pas conscient de cette situation et, cependant, elle représentait des risques juridiques pour lui, lesquels, heureusement, ont déjà disparu à l’heure actuelle.

L’exemple le plus habituel est celui d’une personne célibataire et sans enfants, dont les successeurs ne sont pas finalement des parents proches (frères, neveux, cousins) par voie testamentaire ou par application de la loi, ou même des personnes qui n’appartiennent pas du tout à la famille. Lorsque ces héritiers acceptent la succession et deviennent propriétaires d’un immeuble de la personne décédée, ils s’intéressent logiquement à la vente de celui-ci à des tiers. Pour vendre cet immeuble, il faut d’abord inscrire la propriété du vendeur au registre foncier. Dans cette inscription, on indiquait, jusqu’à présent, une limitation à la faculté de vendre à un tiers sur ce domaine pour une durée de deux ans. La raison d’une telle limitation était d’assurer que, si un héritier réservataire apparaissait, c’est-à-dire, une personne ayant le droit préférentiel de succession (par exemple, un enfant désavoué jusqu’alors), ses droits seront garantis.

L’acheteur, qui ne sait jamais comment le vendeur a acquis l’immeuble, pouvait s’engager à l’acquérir par le biais d’un contrat d’arrhes et, par la suite, découvrir que les banques lui refusent le financement de l’opération d’achat à cause de cette limitation. L’article de la loi qui préservait cette restriction a été abrogé de manière rétroactive récemment, de sorte que les acheteurs peuvent être plus rassurés à partir de maintenant.

En tout cas, nous recommandons de consulter l’avocat au moment où on prend la décision d’acquérir un immeuble, pour obtenir l’assistance juridique nécessaire et éviter d’autres risques qui se maintiennent également dans ce genre d’opérations.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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