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Nouveau service de conseil complet pour les propriétaires

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Posséder un bien immobilier est une grande responsabilité. Pour protéger vos droits en tant que propriétaire, votre propriété doit être conforme à toutes les exigences légales et techniques en vigueur. Pour que vous ayez la tranquillité d’esprit de savoir que votre bien immobilier répond à ces exigences et qu’il est entièrement protégé juridiquement, le cabinet d’avocats Tarraco Iuris souhaite vous offrir son service de conseil complet sur les questions immobilières.

Basée à Tarragone, notre équipe spécialisée d’avocats et d’experts techniques est prête à satisfaire de manière adéquate tous vos besoins juridiques et administratifs, y compris les processus de médiation et la rédaction et la présentation de documents devant les autorités espagnoles (mairies, conseils provinciaux, communautés autonomes, registre cadastral , Cadastre, Notaires, Tribunaux, etc.) ou devant des tiers (propriétaires voisins, associations de quartier, communautés de propriétaires, entités impliquées dans des processus d’expropriation, etc.).

Pour protéger légalement votre propriété en Espagne, nous offrons une gamme complète de services techniques et juridiques comprenant :

  1. Vous aider à obtenir un NIE (numéro d’identification d’étranger requis à des fins fiscales en Espagne).
  2. Rédaction de tous les contrats liés à la propriété, y compris les contrats préliminaires, d’option d’achat, d’achat et de location.
  3. Vérification des charges de la propriété dans le registre foncier.
  4. Vérification de la qualification urbaine du bien auprès de la mairie.
  5. Vérification des dettes du vendeur auprès de la Communauté de Propriétaires.
  6. Vérification du paiement de toutes les taxes dues sur un immeuble (taxe communale sur les biens immobiliers, impôt sur le revenu tiré des biens immobiliers, etc.) et rédaction et présentation des déclarations fiscales correspondantes.
  7. Fournissez une estimation des taxes et des dépenses afin de pouvoir budgétiser le coût du transfert immobilier.
  8. Vérifier la loi applicable en matière de mariage ou de succession et vous conseiller sur les conditions légales d’achat ou de transfert de propriété.
  9. Rédaction d’actes pour la célébration de transactions immobilières.
  10. Vous accompagner pour signer des actes et tout autre acte notarié, en qualité de conseillers et/ou de traducteurs.
  11. Aider dans vos négociations avec la banque pour utiliser la propriété comme garantie pour un prêt.
  12. Inscription des titres de propriété au Registre Foncier.
  13. Informer la mairie d’un changement de propriétaire pour l’application des tarifs et taxes locales
  14. En cas de vente par des non-résidents, la préparation et la présentation des déclarations de retenue à la source pour l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques et le traitement de la collecte de toute déclaration.
  15. Préparation/soumission des candidatures pour :
    a. Certificat d’habitabilité et certificat d’efficacité énergétique.
    b. Rapport d’évaluation technique du bâtiment.
    c. Certificat de solidité structurelle et certification de l’âge de la construction.
  16. Plans et relevés topographiques.
  17. Entreprendre la démarcation des limites et arbitrer les conflits avec les voisins.
  18. Réalisation d’enquêtes historiques sur les biens immobiliers et mise à jour du registre cadastral des lots divisés ou réunis.
  19. Conseils sur :
    a. Raccordement aux services publics et utilisation éventuelle de puits et de sources.
    b. Projets de construction neuve, de rénovation ou d’aménagement paysager.
    c. Projets d’entreprise.
    d. Réhabilitation de routes et chemins.
    e. Estimation des terrains et constructions

Êtes-vous sûr que votre propriété ne court aucun risque juridique?

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations. Contactez-nous pour tout service dont vous avez besoin et qui ne figure pas dans la liste.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Un changement juridique améliore la position de l’acheteur lors de l’acquisition d’un immeuble issu de la succession

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Nous avons déjà mentionné dans ce blog les risques liés à l’achat d’un immeuble que le vendeur aurait acquis préalablement par succession d’une personne décédée avec laquelle il n’avait pas un lien familial direct. Généralement, l’acheteur n’est pas conscient de cette situation et, cependant, elle représentait des risques juridiques pour lui, lesquels, heureusement, ont déjà disparu à l’heure actuelle.

L’exemple le plus habituel est celui d’une personne célibataire et sans enfants, dont les successeurs ne sont pas finalement des parents proches (frères, neveux, cousins) par voie testamentaire ou par application de la loi, ou même des personnes qui n’appartiennent pas du tout à la famille. Lorsque ces héritiers acceptent la succession et deviennent propriétaires d’un immeuble de la personne décédée, ils s’intéressent logiquement à la vente de celui-ci à des tiers. Pour vendre cet immeuble, il faut d’abord inscrire la propriété du vendeur au registre foncier. Dans cette inscription, on indiquait, jusqu’à présent, une limitation à la faculté de vendre à un tiers sur ce domaine pour une durée de deux ans. La raison d’une telle limitation était d’assurer que, si un héritier réservataire apparaissait, c’est-à-dire, une personne ayant le droit préférentiel de succession (par exemple, un enfant désavoué jusqu’alors), ses droits seront garantis.

L’acheteur, qui ne sait jamais comment le vendeur a acquis l’immeuble, pouvait s’engager à l’acquérir par le biais d’un contrat d’arrhes et, par la suite, découvrir que les banques lui refusent le financement de l’opération d’achat à cause de cette limitation. L’article de la loi qui préservait cette restriction a été abrogé de manière rétroactive récemment, de sorte que les acheteurs peuvent être plus rassurés à partir de maintenant.

En tout cas, nous recommandons de consulter l’avocat au moment où on prend la décision d’acquérir un immeuble, pour obtenir l’assistance juridique nécessaire et éviter d’autres risques qui se maintiennent également dans ce genre d’opérations.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Faire des affaires à l’étranger à travers d’un représentant

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Lorsque nous avons des intérêts dans un pays étranger, dans lequel nous ne résidons pas, nous les gérons habituellement à distance. Pour faire cela, nous accordons normalement une procuration à quelqu’un de confiance. Compte tenu des conséquences juridiques importantes de donner un pouvoir à quelqu’un, le processus est soumis à des formalités strictes.

Ces formalités sont encore plus strictes si le document habilitant notre représentant doit être utilisé pour la gestion des intérêts commerciaux dans un pays différent de celui où il est délivré. Dans notre cabinet d’avocats, nous rencontrons des cas comme ceux-ci tous les jours. Par exemple, un Anglais qui veut acheter une propriété en Espagne et avoir un professionnel juridique espagnol pour le représenter lors de la vente. Ou un Russe en vacances en Espagne, qui se rend compte qu’il a besoin de prendre soin de quelque chose dans une banque suisse et veut donner à quelqu’un en ce pays une lettre de procuration pour le représenter auprès de la banque suisse. Ou un résident allemand en Espagne qui a besoin de régler un héritage en Allemagne et veut quelqu’un de confiance à gérer pour lui. Dans de telles situations, le document accordant la procuration à notre représentant, qui sera octroyé dans un pays et utilisé dans un autre, doit être légalisée.

Les documents accordant procuration qui peuvent être utilisés au niveau international doivent être officiellement autorisés pour à être valides. Cela signifie qu’un agent d’authentification (normalement un notaire public ou un fonctionnaire) doit certifier le document. Ce fonctionnaire d’authentification atteste que la personne qui signe le document est vraiment celle qu’elle dit, et est sain d’esprit (ou au moins on le déclare). Cette certification convertit le pouvoir dans un acte notarié. Cependant, pour que ce document soit reconnu dans d’autres pays, la personne qui le certifie officiellement doit être reconnue elle-même par une autre autorité dans le même pays qui est à son tour reconnue par les autorités du pays dans lequel le document va être utilisé. Par exemple, une procuration donnée devant un notaire public espagnol pour être utilisé en Allemagne doit être reconnue comme un acte notarié authentique par les autorités allemandes. Dans la plupart des pays européens, cette reconnaissance internationale du responsable local se fait via une Apostille. Dans l’exemple ci-dessus, la procuration accordée par le notaire espagnol doit porter un timbre Apostille de l’Association espagnole des notaires publics, qui est l’organisme reconnu par les autorités allemandes pour autoriser la signature d’un notaire public espagnol.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La reconnaissance des documents notariés à l’étranger

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Les expatriés ayant des intérêts financiers ou familiaux dans leur pays d’origine doivent souvent s’adresser aux notaires locaux pour signer des procurations et d’autres documents formels pour s’occuper de questions juridiques dans leur pays d’origine. Les différences entre les systèmes juridiques signifient que ces types de formalités génèrent plus de complications que nous ne l’imaginions possibles.

Le problème principal se pose lorsque la loi exige qu’un document particulier soit exécuté en tant qu’instrument notarial « public » pour qu’il soit valide. En Espagne, par exemple, les transactions juridiques telles que la délivrance de procurations et le transfert de biens immobiliers ne sont valables que si elles sont exécutées par un « document public » notarié. Mais il y a des pays, par exemple, la plupart des juridictions de droit commun « common-law », où ce type de « document public » n’existe pas.

Ce qui rend un document “public” dans les pays où ce type d’instrument existe dépend de la loi de chaque pays. En Espagne, les documents notariés sont des documents publics qui garantissent que les faits énoncés dans ces documents sont vrais parce que le notaire a personnellement les vérifié et que, d’un point de vue juridique, les déclarations d’intention faites dans ces instruments sont authentiques. Fondamentalement, toutes ces caractéristiques donnent à ces documents une force probante privilégiée.

Nous ne pouvons être sûrs qu’un instrument notarié sera reconnu comme tel et, par conséquence, en tant que document public dans le pays où il doit être utilisé, si le notaire qui l’autorise confirme dans le document lui-même que toutes les exigences légales ont été accomplies, tant à la fois dans la juridiction où il a été exécuté comme où il doit être utilisé. Dans ces cas, en complément et en garantie du service fourni par le notaire local, il est conseillé de demander l’avis d’un avocat connaissant les deux systèmes juridiques.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La paperasserie impliquée à la location d’une maison de vacances en Catalogne

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La location d’une propriété côtière aux vacanciers en été est devenu assez compliqué, bien que la plupart des étrangers ne sont pas conscients des nombreuses obligations concernées.

Ces dernières années, la réglementation catalane sur la location d’un hébergement touristique est devenue particulièrement stricte. La principale raison politique de cette renforcement réglementaire est la lutte contre l’évasion fiscale car de nombreux locateurs de logements pour touristes ne déclarent pas leurs revenus de location en Espagne (bien que cela est requis par la loi, indépendamment du fait que le propriétaire de la propriété soit ou non un résident en Espagne à des fins fiscales).

Cependant, il y a une raison encore plus convaincante pour le gouvernement catalan à vouloir contrôler l’accès au marché du logement de vacances. Sur la côte et dans les vieux quartiers des grandes villes, en particulier à Barcelone, les appartements touristiques sont devenus un problème social, en raison du comportement pas toujours acceptable des vacanciers (qui changent de semaine en semaine), et aussi un problème économique, en raison à la concurrence déloyale qu’un tel logement représente pour le secteur hotelier.

Avant que vous puissiez donner en location votre propriété aux touristes, vous devez l’inscrire dans un registre de l’hébergement touristique du conseil local. Ne pas le faire vous rend responsable des amendes très rigides (même pour une publicité de l’hébergement en ligne sans que personne ne soit encore venue à y séjourner). Pour être inscrit dans le registre, vous devez certifier que le logement est conforme à certaines conditions d’habitabilité et d’efficacité énergétique. Vous devez également déclarer la propriété auprès les autorités fiscales de sorte que la taxe touristique correspondante (payé par nuit par chaque touriste) et de l’impôt sur le revenu peuvent être collectées.

L’enregistrement d’une propriété comme l’hébergement touristique peut entraîner des complications inattendues (qui peut même rendre impossible de la donner en location). Si vous avez un appartement ou une maison que vous voulez offrir aux touristes, nous pouvons vous aider à l’enregistrement de la propriété auprès le conseil local, l’élaboration des accords de location et nous allons veiller au respect de toutes les obligations officielles et fiscales pour votre totale tranquillité d’esprit.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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