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Coûts de la transmission des biens immobiliers

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Les coûts associés au transfert de propriété peuvent influer sur la décision finale prise par l’acheteur et le vendeur, car le prix net que le vendeur reçoit après la déduction des frais et des taxes peut être bien inférieur à ce qu’il pensait, et le prix final à payer par l’acheteur, en ajoutant les frais et les taxes, peut être aussi plus élevé que ce qu’il pensait auparavant.

Les parties d’un contrat de transfert de propriété (généralement un contrat de vente) ont la liberté de décider sur ces aspects. Ce que nous analysons maintenant est ce que la loi prescrit, à moins que les parties ne s’entendent entre elles.

La taxe municipale pour l’augmentation de la valeur du bien vendu est à la charge des vendeurs. Cette taxe est un pourcentage de la différence entre la valeur du terrain au moment de son acquisition par le vendeur et la valeur estimée du bien au moment de la vente à l’acheteur.

Le vendeur doit également payer l’impôt sur le revenu dérivé de l’augmentation de la valeur du bien. Mais si le vendeur n’est pas résident, l’acheteur doit déposer un dépôt (3 % du prix d’achat) en guise d’acompte directement au bureau des impôts. Ce montant est habituellement déduit du prix d’achat.

La taxe sur le transfert de propriété est à la charge de l’acheteur. En Catalogne, la taxe est de 10 % du prix de vente.

La facture du notaire est payée par l’acheteur, sauf si les parties en conviennent autrement. Le rôle du notaire en Espagne (contrairement à d’autres pays) est uniquement la formalisation du contrat final sous forme de document public. Ce contrat a été établi à l’avance par les parties avec l’aide d’un avocat. L’élévation à public du contrat de vente est nécessaire, car un contrat d’achat qui n’est pas contenu dans un document public ne peut pas être enregistré au registre foncier. Et un tel enregistrement du document avec lequel le changement de propriété est effectué n’est pas seulement une garantie pour l’acheteur, mais aussi une condition préalable lorsque l’acheteur doit financer l’achat avec une hypothèque.

Les frais de préparation des documents à soumettre avec le dossier sont à la charge du vendeur (ces documents sont normalement traités ou vérifiés par des avocats). Le coût d’un avocat peut également être commun aux deux parties, si l’avocat fournit les services suivants :
Fournir des conseils et une assistance juridique pendant tout le processus de transfert de propriété.
Traduire la volonté des parties en langage juridique et technique.
Rédiger un contrat de vente définitif et le préparer pour qu’il soit notarié par un notaire.
Prévoir les conséquences fiscales de la transaction pour les deux parties, et préparer et soumettre formellement et à temps les déclarations fiscales de la manière la plus pratique.
Mais il est toujours préférable que les parties conviennent à l’avance (même sous forme orale) des principaux termes et conditions du contrat, afin que l’avocat soit en mesure de représenter les intérêts des deux parties sans aucun type de conflit, simplement parce qu’il élabore le contrat de vente déjà adopté par les parties.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Héritage des étrangers en Espagne

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C’est toujours très triste de perdre un membre de la famille. Lorsqu’en plus nous sommes leurs héritiers, au deuil de la mort de l’être cher il faut encore ajouter la charge bureaucratique nécessaire pour devenir propriétaire de ses biens. Lorsque ces biens sont dans un état différent de celui de notre résidence, les démarches deviennent encore plus compliquées.

Après le décès d’un membre de la famille dont nous pouvons hériter de ses biens en Espagne, la première chose dont nous aurons besoin pour entamer les procédures de transfert de propriété des biens du défunt à notre nom est de prouver officiellement le décès au moyen d’un acte de décès de l’état civil. registre compétent. Si le membre de la famille n’est pas décédé en Espagne, le certificat devra avoir une validité internationale pour qu’il soit reconnu sur notre territoire.

Ensuite, nous devrons prouver l’existence éventuelle (ou non) de testaments délivrés en Espagne, avec une certification du Registre Général des Actes de Testaments du Ministère de la Justice. Et, si le défunt ne résidait pas en Espagne, un certificat équivalent doit également être demandé aux autorités du pays d’origine, à moins que le testament exécuté en Espagne n’ait prévu que cela n’était pas nécessaire.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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L’impact des transmissions immobilières en l’impôt sur le revenu des personnes physiques

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Il est bien connu que les ventes immobilières sont soumises à un impôt. Ce qui peut être soit est moins connu, c’est que tout transfert de propriété peut affecter l’impôt sur le revenu. Pour éviter les mauvaises surprises des mois ou encore des années après la signature d’un acte notarié de transfert de propriété, assurez-vous d’obtenir des conseils juridiques sur les conséquences de cette transaction.

Tout changement de propriété d’un bien immobilier affecte votre impôt sur le revenu des personnes physiques. Cela c’est clair pour la vente d’une maison. La différence entre ce que vous avez payé et ce que vous obtenez lorsque vous vendez est considérée normalement un gain qui, logiquement, équivaut à un revenu imposable. Moins évident est que l’impôt sur le revenu est dû même lorsqu’il n’y a pas de plus-value évidente car le changement de propriétaire ne se fait pas via une vente. Par exemple, lorsque le bien est transféré sous forme de donation ou lors de la dissolution d’un accord de copropriété : même s’il n’y a pas de gain en capital dans un transfert de propriété, vous devez quand même payer de l’impôt sur le revenu.

Il n’est pas non plus facile de comprendre pourquoi l’impôt sur le revenu est dû lorsque vous vendez une maison à un prix inférieur à la valeur marchande ou que la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est exclusivement due à l’inflation. Il existe même de nombreuses décisions judiciaires contradictoires sur ces questions. Il est possible que, dans un avenir proche, des règles fiscales comme celles-ci, qui n’ont pas beaucoup de bon sens, soient considérées comme contraires à la Constitution espagnole ou au droit de l’UE. Comme cela s’est produit avec les impôts municipaux sur les plus-values. En attendant, cependant, nous devons garder à l’esprit que tout changement de propriétaire sur notre propriété peut être soumis à l’impôt sur le revenu, parfois pour une somme considérable. Il faut donc entrer dans toute transaction immobilière avec beaucoup de précaution.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Maux de tête fiscaux liés à la perception d’une pension étrangère

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De nombreux Européens passent une grande partie de leurs vacances en Espagne tout au long de leur vie professionnelle. Par conséquent, il est compréhensible qu’une fois à la retraite, ils veuillent passer des vacances toute l’année en devenant résidents en Espagne. Quelles obligations ces retraités ont-ils avec les autorités fiscales espagnoles?

Si Vous passez plus de 183 jours en Espagne, Vous êtes considéré comme un résident fiscal. Dans ce cas, Vous devez déclarer tous vos revenus aux autorités fiscales espagnoles, à la fois les revenus générés en Espagne et ceux provenant de l’étranger. Cependant, même si l’administration fiscale espagnole doit être informée de tous vos revenus, cela ne signifie pas que Vous devez payer des impôts en Espagne sur tous vos revenus.

Les accords internationaux entre l’Espagne et d’autres pays pour éviter la double imposition visent à garantir que l’impôt que Vous payez est légitime et équitable, et Vous pouvez déduire l’impôt payé à l’étranger précédemment de l’impôt dû en Espagne.

Les pensions de retraite bénéficient d’un traitement spécial qui a suscité beaucoup de controverses ces dernières années car les règles de double imposition n’ont pas reçu la même interprétation dans différents pays. Par exemple, les pensions publiques ne peuvent être imposées que dans le pays où elles sont générées. Mais ces dernières années, les pensions publiques ont fini par être interprétées comme étant uniquement les pensions reçues par des fonctionnaires retraités.

Un autre problème est causé par les pensions versées sous forme de somme forfaitaire sans aucune forme de retenue. Dans ce cas, lorsque le pays de paiement souhaite percevoir la taxe qui lui est légalement due, la somme forfaitaire peut avoir déjà été imposée en Espagne, sans qu’il y ait eu aucune déduction de la taxe étrangère due car elle n’était pas encore payée.

Compte tenu de ces complexités, vous devriez toujours demander l’avis d’un fiscaliste pour dissiper tout doute entourant votre situation afin d’éviter de mauvaises surprises de la part des autorités fiscales espagnoles ou de votre pays d’origine.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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Les résidents en Espagne sont tenus de déclarer les avoirs l’étranger

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Depuis quelque temps déjà, les résidents espagnols sont tenus par la loi de déclarer les avoirs qu’ils détiennent à l’étranger au Trésor espagnol. Cela comprend tout, de biens immobiliers et des comptes bancaires et des actions et assurances détenues ou gérées en dehors de l’Espagne.

Cette déclaration doit être faite en ligne avec une signature électronique. Vous avez du 1er janvier au 31 mars pour faire une déclaration pour l’année précédente. Dans le cas des comptes bancaires, cette déclaration doit inclure :

  1. Nom complet de la banque ou de l’entité de crédit
  2. Détails complets de vos comptes
  3. Date d’ouverture ou fermeture du compte ou, le cas échéant, date à laquelle l’autorisation qui donne lieu à votre obligation de déclaration a été accordée ou révoquée
  4. Soldes des comptes au 31 décembre et solde moyen du dernier trimestre de l’année

Vous n’avez pas l’obligation de faire de déclaration si le total des soldes des comptes n’excède pas 50.000 € au 31 décembre. Et vous n’avez besoin de faire une déclaration les années suivantes si le solde total de tous vos comptes (au 31 décembre et la moyenne du dernier trimestre) n’augmente de plus de 20 000 € par rapport au solde déclaré dans une déclaration précédente.

Des règles similaires s’appliquent aux valeurs mobilières, aux actions boursières, aux parts de fonds d’investissement, aux assurances vie et invalidité et aux rentes viagères et temporaires.

Quel est le but de cette déclaration ? Il permet au Trésor espagnol de vérifier si les déclarations annuelles d’impôt sur le revenu et la taxe foncière que vous devez déposer en tant que résident avant le 30 juin prennent en compte les avoirs et revenus étrangers. Parce qu’en tant que résident en Espagne, vous devez déclarer vos revenus dans le monde entier.

Cette obligation de déclarer les avoirs étrangers est née lorsque les autorités fiscales des pays de l’UE ont commencé à travailler plus étroitement ensemble et à s’entraider, comme nous l’avons mentionné dans d’autres articles de blog.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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La paperasserie impliquée à la location d’une maison de vacances en Catalogne

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La location d’une propriété côtière aux vacanciers en été est devenu assez compliqué, bien que la plupart des étrangers ne sont pas conscients des nombreuses obligations concernées.

Ces dernières années, la réglementation catalane sur la location d’un hébergement touristique est devenue particulièrement stricte. La principale raison politique de cette renforcement réglementaire est la lutte contre l’évasion fiscale car de nombreux locateurs de logements pour touristes ne déclarent pas leurs revenus de location en Espagne (bien que cela est requis par la loi, indépendamment du fait que le propriétaire de la propriété soit ou non un résident en Espagne à des fins fiscales).

Cependant, il y a une raison encore plus convaincante pour le gouvernement catalan à vouloir contrôler l’accès au marché du logement de vacances. Sur la côte et dans les vieux quartiers des grandes villes, en particulier à Barcelone, les appartements touristiques sont devenus un problème social, en raison du comportement pas toujours acceptable des vacanciers (qui changent de semaine en semaine), et aussi un problème économique, en raison à la concurrence déloyale qu’un tel logement représente pour le secteur hotelier.

Avant que vous puissiez donner en location votre propriété aux touristes, vous devez l’inscrire dans un registre de l’hébergement touristique du conseil local. Ne pas le faire vous rend responsable des amendes très rigides (même pour une publicité de l’hébergement en ligne sans que personne ne soit encore venue à y séjourner). Pour être inscrit dans le registre, vous devez certifier que le logement est conforme à certaines conditions d’habitabilité et d’efficacité énergétique. Vous devez également déclarer la propriété auprès les autorités fiscales de sorte que la taxe touristique correspondante (payé par nuit par chaque touriste) et de l’impôt sur le revenu peuvent être collectées.

L’enregistrement d’une propriété comme l’hébergement touristique peut entraîner des complications inattendues (qui peut même rendre impossible de la donner en location). Si vous avez un appartement ou une maison que vous voulez offrir aux touristes, nous pouvons vous aider à l’enregistrement de la propriété auprès le conseil local, l’élaboration des accords de location et nous allons veiller au respect de toutes les obligations officielles et fiscales pour votre totale tranquillité d’esprit.

Carlos Prieto Cid – Avocat

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