Dass beim Verkauf einer Immobilie Steuern fällig werden, ist jedem klar. Oft besteht jedoch kein Bewusstsein zu den Folgen einer solchen Vermögensübertragung für die Einkommensteuer. Um nun unangenehme Überraschungen nach Monaten oder sogar Jahren nach Vertragsabschluss zu vermeiden, ist eine eingehende Beratung zu den steuerlichen Konsequenzen anzuraten.
Jede Eigentumsübertragung einer Immobilie hat Folgen für die Einkommensteuer. Dies wird schnell beim Verkauf eines Grundbesitzes deutlich. Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis ist meist ein Gewinn, der logischerweise, ebenso wie Einkommen, besteuert wird. Ist dieser Gewinn jedoch nicht offensichtlich, wird es schwerer zu verstehen, warum die Steuerbehörden Einkommensteuer fordern, denn der Eigentumswechsel kann ja auch über andere Transaktionen als einen Kauf oder Verkauf erfolgen, zum Beispiel durch eine Schenkung oder bei der Auflösung einer Eigentumsgemeinschaft. Dies wirft die Frage auf, wie die Zahlungsverpflichtung in der Einkommensteuer entsteht, wenn doch gar kein Gewinn entstanden ist.
Ebenso schwer verständlich ist es, warum eine Einkommensteuerpflicht besteht, wenn eine Immobilie unter dem gewöhnlichen Marktpreis verkauft wird oder die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem heutigen Verkaufspreis einzig und allein der Inflation geschuldet ist. Zu derartigen Fragen gibt es zahlreiche Urteile, die teilweise sogar widersprüchlich sind. In einer nicht allzu weit entfernten Zukunft werden einige dieser steuerlichen Regelungen mit nur schwerlich im Rahmen des gesunden Menschenverstandes zu rechtfertigenden Folgen den Filtern eines verfassungsrechtlichen Prüfungsverfahrens oder eines EU-rechtlichen Prüfungsverfahrens nicht mehr standhalten. Dies ist bereits im Falle anderer Steuern wie der Wertzuwachssteuer geschehen. Solange jedoch eine solche Prüfung noch nicht erfolgt ist, sollte immer im Hinterkopf behalten werden, dass ein Eigentumswechsel eines Vermögenselements zu teils sehr hohen Einkommensteuerverpflichtungen führen kann, ein Aspekt einer Immobilientransaktion, der in jedem Fall zu bedenken ist.
Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt
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