Vertretungsvollmachten für das Ausland

Wer Interessen im Ausland besitzt, wickelt diese oft von seinem Wohnsitz aus über einen Bevollmächtigten seines Vertrauens ab. Aufgrund der rechtlichen Bedeutung einer Bevollmächtigung unterliegt diese immer strengen Formvorschriften.

Diese Formvorschriften sind noch strenger, wenn die Vertretungsvollmacht in einem anderen Land genutzt werden soll, als dem Ausstellungsland. Dies ist ein sehr gängiger Fall, der in Kanzleien wie unserer an der Tagesordnung ist. Hier einige Beispiele: Ein britischer Staatsbürger möchte sich eine Immobilie in Spanien kaufen und sich dabei von einem spanischen Anwalt vertreten lassen. Ein Russe muss während seines Urlaubs in Spanien einen Vorgang bei einer Schweizer Bank erledigen und möchte eine Person seines Vertrauens in der Schweiz bevollmächtigen, ihn vor der Schweizer Bank zu vertreten. Eine in Spanien ansässige Deutsche hat eine Erbschaft in Deutschland abzuwickeln und benötigt die Unterstützung einer Person ihres Vertrauens, die sich darum kümmert. Es handelt sich hier in allen Fällen um Situationen, in denen eine andere Person bevollmächtigt wird und die Vollmacht in einem anderen Land wirksam werden muss, als dem, in dem sie erteilt wurde.

Vertretungsvollmachten, in denen eine Verfügungsbefugnis erteilt wird, müssen nach allen Gesetzgebungen der Welt öffentlich beglaubigt werden, um entsprechend wirksam zu sein. Das bedeutet, dass sie von einer öffentlich als Urkundsperson anerkannten Person (normalerweise einem Notar oder einem Beamten der öffentlichen Verwaltung) ausgestellt werden müssen. Die Urkundsperson bezeugt dann, dass der Unterzeichner der Vollmacht tatsächlich die Person ist, die sie zu sein angibt und dass sie im vollen Besitz ihrer geistigen Kräfte ist (oder dies zumindest angibt). Dadurch wird die Vollmacht ein „öffentliches Dokument“. Damit dieses öffentliche Dokument jedoch von der öffentlichen Verwaltung des Ziellandes anerkannt wird, muss die Befugnis der ausstellende Urkundsperson von einer im Zielland anerkannten Behörde des Ausstellungslandes bestätigt werden. Zum Beispiel, im Falle einer Vollmacht, die vor einem spanischen Notar erteilt wurde und in Deutschland wirksam sein soll, muss diese Vollmacht von den deutschen Behörden als echte notarielle Urkunde anerkannt werden. In den meisten Ländern unserer Umgebung geschieht dies mit der sogenannten „Apostille”. Im genannten Fall müsste das vom spanischen Notar erstellte Dokument von der Notarkammer mit der Apostille versehen werden, da diese die spanische Institution ist, die von den deutschen Behörden zur Beglaubigung der Unterschrift eines Notars anerkannt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Gesetzliche Beschränkungen beim Kauf vererbter Immobilien

Der Kauf einer Immobilie ist immer eine mit Risiken verbundene Entscheidung. Dies gilt umso mehr, wenn der Verkäufer die Immobilie geerbt hat, da dies je nach dessen Beziehung zum Erblasser zusätzliche Risiken birgt.

Erst vor kurzem wurde an dieser Stelle auf die Risiken des Erwerbs von Immobilien eingegangen, die direkten Familienangehörigen des Erblassers hinterlassen wurden. Dabei handelte es sich um ein steuerliches Risiko, da die Steuervorteile eines Erben, der eng mit dem Erblasser verwandt ist, später zu Verfügungsbeschränkungen über die Immobilie führen können. Werden diese Beschränkungen nicht beachtet, können dadurch im Nachhinein Forderungen seitens des Finanzamtes geltend gemacht werden.

In diesem Artikel geht es um Risiken in der genau gegenteiligen Situation, nämlich in dem Fall, dass der Verkäufer die Immobilie von jemand geerbt hat, der kein direkter Vorfahre war. Dies geschieht häufig, wenn der oder die Verstorbene ledig oder verwitwet war und keine eigenen Kinder hatte, so dass die Erbschaft per Testament oder per gesetzlicher Erbfolge Personen zufällt, die keine direkten Nachfahren sind (Geschwister, Nichten oder Neffen, Cousins oder Cousinen) oder sogar Personen, zu denen gar kein Verwandtschaftsverhältnis besteht.

Bei der Umschreibung der Immobilie im Grundbuch auf den Erben wird eine Verfügungsbeschränkung (Verkauf an Dritte) über einen bestimmten Zeitraum für die Liegenschaft eingetragen. Der Grund dafür ist der Schutz der Rechte eines möglichen Pflichtteilsberechtigten, der ein Vorrecht auf das Erbe besitzt und der sich noch melden könnte (z.B. ein nicht anerkanntes Kind).

Diese Beschränkung wird häufig nicht in Betracht gezogen, was zu Überraschungen führen kann, da es möglich ist, dass Banken in solchen Fällen nicht bereit sind, die Finanzierung der Immobilie zu übernehmen. Wir empfehlen daher auch in diesem Fall, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um den erforderliche Rechtsschutz sicherzustellen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Tarraco Iuris global management

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Feriendomizile: Praktische Probleme durch städtische Bürokratie

Eines der wichtigsten Probleme Spaniens ist die Bürokratie. Im Jahre 2012 berichteten wir erwartungsvoll über die Regulierung des Marktes für Feriendomizile in Katalonien, (https://blog.tarracoiuris.com/de/?p=67),
wiesen jedoch bereits damals auf die Risiken der vorgesehenen Kompetenzen der städtischen Verwaltung hin.

Leider sind unsere schlimmsten Voraussagen nun wahr geworden, wie dies zu erwarten war. Die gelangweilten Beamten der Stadtverwaltungen haben bereits begonnen, die ihnen gesetzlich eingeräumten Kontrollbefugnisse zu missbrauchen, und zwar nicht nur, um Gebühren zu erheben, die die Kosten der Vermietung von Feriendomizilen erhöhen, sondern zudem und schlimmer noch, um die Vermietungen mit unnötigen und gesetzlich nicht vorgesehenen Kontrollen zu behindern.

Mit dem Dekret 159/2012 vom 20. November über Ferienunterkünfte und Feriendomizile sollte der Markt der Feriendomizilvermietung von Privatpersonen durch Qualitätskontrollen gefördert werden. Die Gemeinden wurden befugt, ein Register dieser Unterkünfte zu erstellen und die einzige formelle und gesetzlich verankerte Voraussetzung zur Eintragung eines Feriendomizils war, dass dieses logischerweise über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung zu verfügen hatte. Dies hatte der Eigentümer bei der Stadtverwaltung in dem Moment nachzuweisen, in dem er die Wohnung bzw. das Haus als Ferienunterkunft anmeldete.

Die städtischen Beamten haben jedoch nicht lange gebraucht, um die aus diesen Mitteilungen über die Aufnahme der Aktivität erhaltene Information auszunutzen und die städtebauliche Situation der Feriendomizile zu prüfen, um dann mit Strafen für mögliche städtebauliche Verstöße zu drohen. Und dies, obwohl diese Verstöße wahrscheinlich bereits seit Jahren bestehen, ohne dass die Beamten sich darum bemüht hätten, etwas gegen sie zu unternehmen und auch keinerlei Beziehung zur Feriendomizilvermietung besteht. Wieder einmal wird durch die Einstellung der Beamten nur die Schattenwirtschaft gefördert, wie dies so häufig in Spanien der Fall ist; so werden sie nur dann aktiv, wenn ihnen die Information auf dem Tablett serviert wird, entwickeln jedoch nur schwerlich Eigeninitiative bei der Verfolgung von Verstößen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Der Unterschied zwischen Preis und steuerlichem Wert beim Kauf von Immobilien

Wer in eine Immobilie in Spanien investiert, sollte davon ausgehen können, dass der von ihm gezahlte Kaufpreis mit dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert übereinstimmen muss. Im Laufe der Jahre haben sich jedoch je nach Konjunkturlage und der Haltung der Steuerbehörden sehr unterschiedliche Situationen ergeben.

Denjenigen, die vor dem Platzen der Immobilienblase 2008 eine Immobilie gekauft haben, ist wahrscheinlich der Vorschlag bekannt, in der Kaufurkunde einen niedrigeren Preis anzugeben, als der, der tatsächlich gezahlt wurde. Diese Vorgehensweise war seinerzeit weit verbreitet, um dem Käufer und dem Verkäufer Steuern einzusparen. So zahlte dann der Käufer weniger Vermögensübertragungssteuer in seiner Eigenschaft als Erwerbender, da diese auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet wird; aber auch der Verkäufer zahlte weniger, da der Vermögenszuwachs durch den Verkauf geringer war und somit auch die von ihm zu zahlende Einkommensteuer.

Die Zeiten ändern sich und, wer hätte das gedacht, heute ist die Lage genau umgekehrt. Die derzeitige katastrophale Situation des Immobilienmarktes kann dazu führen, dass Käufer und Verkäufer einen höheren Wert als den tatsächlich gezahlten Wert angeben, um eine Prüfung durch das Finanzamt zu vermeiden. Denn unabhängig vom tatsächlich gezahlten Preis ist der Referenzwert für das Finanzamt ein von vornherein feststehender Wert, der sogenannte “steuerliche Wert”. Dieser Wert kann für jeden konkreten Fall ausgehend von dem durch das Finanzamt für die Immobilie nach verschiedenen objektiven Faktoren bestimmten Wert berechnet werden. Einige Gemeinden haben in den goldenen Jahren vor 2008 die Katasterwerte der Immobilien ihrer Region aktualisiert und sie ganz nach dem Vorbild der spektakulären Entwicklung der Immobilienpreise erhöht. Sind die Katasterwerte einer Gemeinde einmal geändert, ist eine neue Modifizierung nicht einfach. Zudem sind hierzu gesetzliche Fristen einzuhalten, durch die eine erneute Aktualisierung um einige Jahre hinausgezögert wird. Aus diesem Grund treffen wir heute teilweise auf Katasterwerte, die vor dem Platzen der Immobilienblase aktualisiert wurden und aus denen sich Mindeststeuerwerte ergeben, die über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen.

Wird dieser steuerliche Wert beim Abschluss des Kaufvertrags in einer notariellen Urkunde nicht in Betracht gezogen, erfolgt mit größter Sicherheit eine Inspektion durch die Steuerbehörde, vor der es sicher schwer nachzuweisen ist, dass nicht mehr gezahlt wurde, als in der Urkunde angegeben wurde, auch wenn der angegebene Preis dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Erbschaftsplanung durch Gründung einer Gesellschaft

Eines der wichtigsten rechtlichen Themen, das die Eigentümer von Ferienwohnungen oder –häusern in Spanien beschäftigt, ist, wie sie das Eigentum mit möglichst geringen steuerlichen Kosten und Abwicklungskosten ihren Erben hinterlassen können. Eine interessante Option besteht darin, eine Handelsgesellschaft zu gründen und das Eigentum auf diese zu übertragen.

In vielen Familien, die ihre Ferien jedes Jahr in Spanien verbringen, wiederholt sich das gleiche Schema: Ein Ehepaar kauft eine Immobilie am Meer, um hier jedes Jahr die Ferien mit seinen Kindern zu verbringen; die Kinder wachsen, gründen eigene Familien und fahren dann mit den eigenen Kindern in das Ferienhaus der Eltern. Die Großeltern, oft schon Rentner, halten die Immobilie selbst in Stand und erledigen alle damit verbundenen Vorgänge, während die Kinder mit den Enkelkindern ihre Ferien dort verbringen. Diese Situation funktioniert ohne weiteres bis die Großeltern sich aus Altersgründen nicht mehr um die Immobilie kümmern können. Ab diesem Zeitpunkt und insbesondere nach dem Tod der Großeltern treten, sofern keine Vorkehrungen getroffen wurden, neben den gewöhnlichen Problemen der Abwicklung einer Erbschaft, Probleme der Verwaltung der Immobilie auf, die abwechselnd von den Erben genutzt wird. Dazu kommt, dass die Ferienunterkunft oft nicht nur von der Familie genutzt wird, sondern zudem an Touristen vermietet wird und dadurch Mieteinkünfte entstehen.

Eine Art, die Erbschaftsabwicklung zu vereinfachen und vor allem eine einfache Verwaltung der Immobilie und der Mieteinkünfte daraus zu ermöglichen ist die Gründung einer Handelsgesellschaft, die dann zur Eigentümerin der Immobilie wird. Ideal wäre es, die Gesellschaft bereits vor dem Erwerb der Immobilie zu gründen. In diesem Fall wäre die Gesellschaft bereits von Anfang an Eigentümerin der Immobilie und die Kosten der Übertragung der Immobilie von den vorhergehenden Eigentümern (die Großeltern im vorstehenden Beispiel) auf die Gesellschaft würden nicht anfallen. Aber auch, wenn dies nicht der Fall ist, sind die steuerlichen Kosten dieser Übertragung geringer als die der Übertragung auf die Kinder durch Erbschaft oder Schenkung. Im Laufe der Zeit können neue Gesellschafter dazukommen (Kinder oder Ehepartner), ohne dass durch diese Änderungen die Kosten und Steuern der Eigentumsübertragung einer Immobilie verursachen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Im Rahmen des neuen Unternehmergesetzes kann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien durch den Kauf einer Immobilie erhalten werden

Die spanische Regierung versucht so, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen, indem Ausländer von außerhalb der EU durch die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung zur Investition in Spanien angeregt werden, was zudem den Vorteil mit sich bringt, dass sie sich in den Ländern des Schengener Abkommens praktisch ohne jede Einschränkung bewegen zu können.

Auch hier besteht wieder die Gefahr, dass der Anleger den Kauf einer Immobilie als Gelegenheit für seine Geschäfte in Europa betrachtet. Dies könnte dazu führen, dass er nicht eingehend genug prüft, ob der Kauf der Immobilie sicher und seriös ist, da er die Gelegenheit des Erhalts eines legalen Wohnsitzes in Spanien ausnutzen will. Die Gefahr ist die gleiche wie beim Touristen, der seine Ferien genießen möchte, anstatt Anwaltstermine wahrzunehmen. Auch in diesem Fall ist die Anlage ein Mittel und kein Zweck, denn genau wie der Tourist den Erwerb einer Immobilie als Mittel betrachtet, das ihm erlaubt, seine Ferien in Spanien zu sichern, sieht der Unternehmer seine Gelegenheit, über den Kauf der Immobilie die Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, die es ihm erlaubt, sich frei im Schengener Raum zu bewegen. Beide halten es nicht für notwendig, sich beim Kauf entsprechend abzusichern. Treten dann jedoch Probleme auf, sehen sie sich gezwungen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der diese Probleme, die aufgrund mangelnder unabhängiger und professioneller Beratung entstanden sind, lösen soll. Oft ist es dann aber leider schon zu spät und wenn es überhaupt Lösungen gibt, verursachen diese viel höhere Kosten als eine rechtzeitige Beratung. Gut beratene Anleger können solche Fehler vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Immobilienkauf in Spanien als Anleger – nicht als Tourist

Viele der Millionen Touristen, die jedes Jahr ihren Urlaub in Spanien verbringen, entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in ihrem Urlaubsland. Bei der Investition ihrer Ersparnisse in Spanien wird jedoch oft aus einer Urlaubslaune heraus gehandelt und es werden folgenträchtige Entscheidungen ohne entsprechende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Der Begriff Tourist hat in allen Sprachen einen leicht negativen Nebengeschmack. Fluggesellschaften bieten unter der Bezeichnung “Touristenklasse” die billigsten Tickets an und in allen Ländern, die vom Tourismus leben –Spanien bildet hier keine Ausnahme- wird der Tourist als leichtes Opfer betrachtet, das nur für kurze Zeit vor Ort ist und das man leicht übers Ohr hauen kann. Dieses Bild vom typischen Touristen, den man ungestraft hinters Licht führen kann, ist hauptsächlich auf die geringen Sprachkenntnisse und die unzureichenden Kenntnisse der örtlichen Gepflogenheiten zurückzuführen, aber auch darauf, dass der Tourist, der ja im Urlaub ist, seine kurze Urlaubszeit genießen will und daher entspannt und unvorsichtig ist und nicht mit der gleichen Vorsicht handelt, wie dies wohl an seinem Wohnort unter gleichen Umständen der Fall wäre.

Mit dem Kauf einer Immobilie ist immer eine große Ausgabe verbunden. In vielen Fällen werden Beträge investiert, die über lange Jahre hinweg angespart wurden. Eine solche Entscheidung sollte entsprechend abgesichert werden und mit der gesamten verfügbaren Information über mögliche rechtliche und finanzielle Risiken getroffen werden. Als Rechtsanwälte sehen wir leider jeden Tag, dass Ausländer beim Kauf von Immobilien betrogen wurden und ihr angelegtes Geld mangels einer entsprechenden Beratung beim Kauf verloren haben. Häufig wird gedacht, eine Beratung sei nicht erforderlich, das Erwachen ist dann oft bitter. Die Kosten einer unabhängigen Beratung sind minimal im Vergleich zu den Risiken, die oftmals unbewusst bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine Immobilie eingegangen werden. Und eine solche Beratung kann nur dann unabhängig sein, wenn sie nicht mit den restlichen am Kaufvertrag  beteiligten Freiberuflern verbunden ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Erhöhung der Kosten der Eigentumsübetragung in Spanien

Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung als Käufer oder Verkäufer beeinflüssen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte.

Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetzt in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:

  • Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft im Falle eines Grundstück in der Stadt zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes zwischen dem Katasterwert im Moment des Erwerbs und dem Katasterwert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt auch der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3% des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen. Deshalb ist diese Summe gewöhnlich vom Kaufpreis abgezogen. Diese Steuer muss danach konkret kalkuliert werden und dabei handelt es sich auch von einem Prozent des  Unterschiedes zwischen dem erklärten Wert im Moment des Erwerbs und dem erklärten Wert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Eigentumsübertragungsteuer trägt der Käufer. Diese Steuer ist in Katalonien und in anderen Regiones Spaniens nochmal erhöht und jetzt muss der Erwerber dafür ein 10% des Preises zahlen.
  • Die Abrechnung des Notars (ausschliesslich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer, wenn die Parteien nichts anderes bestimmen. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist aussliesslich den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus mit der Hilfe eines Rechtanwalts bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist diese Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer des Inmobiliens) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
  • Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch nach dem Gesetz vom Käufer zu zahlen.
  • Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechstanwalt erledigt bzw. überprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
    • beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
    • den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
    • die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
    • die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.

Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen)Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interesse beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Auswirkungen des neuen Küstengesetzes in bestehenden Eigentumsinmobilien und Küstenschutz

Die letzte Revision des spanischen Küstengesetzes versucht eine über längere Zeit nachhaltige und mit der Umwelt respektvolle wirtschaftliche Nutzung der Küsten zu erreichen. Die eingeführten Änderungen geben mehr Rechtssicherheit und Klarheit und lösen einige kurzfristigen Probleme, die durch die bisherigen Rechtsvorschriften entstanden, aber in der Praxis, sind die Chancen der Erhaltung der Küstenstreifen verringert.

Das Küstengesetz wurde in 1988 verabschiedet und hat damals signifikante Veränderungen in Bezug auf das ehemalige Regime angenommen. Dennoch war der Gesetzgeber sehr zurückhaltend und hat daher entschieden, dass die gesetzlichen Änderungen nicht ab sofort in Kraft treten, sondern über die Zeit verzögert werden sollten. Dies hat zu einer widersprüchlichen Anwendung des Gesetzes und sogar zu seinem Rückzug geführt: das Gesetz des Jahres 1988 konnte die etablierten sozialen Realitäten nicht besiegen und deshalb beschloss die Regierung, dass es korrigiert werden sollte. Auf der anderen Seite, erstellt dieses Gesetz des Jahres 1988 erhebliche Rechtsunsicherheit, was die Entschließung des Europäischen Parlaments im Jahr 2009 verursacht hatte, wobei die spanischen Behörden aufgefordert werden, “dringend die Wirkung des Küstengesetzes zu überprüfen und, wenn nötig, zu ändern, um die Rechte derjenigen zu schützen, die Wohnungseigentum oder kleine Parzellen in den Meeresgebiete besitzen, die nicht negativ auf die Umwelt der Küstenregion auswirken… “.

Wir werden jetzt die wichtigsten Änderungen der Reform analysieren:

1 – Klarstellung und Konkretisierung des Begriffs „öffentlichen Eigentums des Küstenbereichs“ und Verbesserung des Abgrenzungsverfahrens:

Die Küste ist rechtlich als der Streifen definiert, wo das Meer das Land trifft. Die spanische Verfassung sieht vor, dass das „Litoral“ (einschließlich der Küstenzone, der Hoheitsgewässer und der Stränden) wird immer in jedem Fall öffentliches Domäne sein. Daher ist es wichtig zu erkennen, wie weit dieses gemeinsame Eigentum sich ausdehnt, vor allem, wenn wir, das in Betracht ziehen, dass die spanische Küste das am dichtesten besiedelte Gebiet des Landes ist und es konzentriert die strategisch wichtigsten Wirtschaftszweige der Nation, wie Tourismus und Fischerei.

Das Gesetz besagt, dass die Küsten – Schutzzone der Landstreifen ist, der innerhalb der Reichweite der größten Wellen während starker Stürme aufgezeichnet werden kann. Diese Aufzeichnung hängt von technischen Kriterien, die geschaffen werden sollen, um mehr Vertrauen, Zuverlässigkeit und Stabilität an den Grenzen zu geben.

Die wichtigste eingeführte Neuheit betreffend des geschützten Küstengebiets ist, dass die Breite der juristischen Dienstbarkeit vom 100 Meter auf 20 Meter reduziert wird, aber nur in Siedlungen, die in 1988 nicht als städtische Gebiete eingestuft wurden, obwohl sie die Eigenschaften solcher hatten. Diese Reduktion gilt auch ausnahmsweise in den oberen Ufer der Flüsse, die empfindlich gegen die Ebbe und Flut sind, um das zu vermeiden, dass es an Orten weit entfernt von der Mündung des Flusses, diese Dienstbarkeit von 100 Metern eingehalten werden muss.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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