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Bessere Stellung des Käufers vererbter Immobilien durch Gesetzesänderung

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Die Risiken des Kaufs einer Immobilie, die der Verkäufer durch Erbschaft von einer Person ohne direkte Familienangehörige erworben hat, wurden hier bereits an anderer Stelle erörtert. Selten waren sich die Käufer bewusst, dass diese Situation rechtliche Risiken für sie barg. Diese wurden jedoch nun durch eine Gesetzesänderung ausgeräumt.

Der häufigste Fall, in dem diese Konstellation auftritt, ist der einer alleinstehenden oder verwitweten Person ohne Kinder, deren Erbschaft per Testament oder im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge nicht direkten Familienangehörigen zugutekommt (Geschwistern, Nichten oder Neffen, Cousins oder Cousinen) oder sogar Personen, zu denen kein Verwandtschaftsverhältnis besteht. Durch die Annahme der Erbschaft werden diese Erben zu Eigentümern der Immobilie des Verstorbenen und sind häufig an deren Verkauf interessiert. Um die Immobilie verkaufen zu können, muss das Eigentum zunächst im Grundbuch auf den Verkäufer umgeschrieben werden. Bis vor kurzem wurde bei diesem Eintrag eine Verfügungsbeschränkung (des Verkaufs an Dritte) für einen Zeitraum von zwei Jahren eingetragen. Dies geschah, um die Rechte eines möglichen Pflichtteilsberechtigten, der später noch in Erscheinung treten könnte, also einer Person mit einem Erbvorrecht (z.B. ein nicht anerkanntes Kind) zu schützen.

Da dem Käufer nicht bekannt ist, wie der Verkäufer die Immobilie erworben hat, konnte er sich, z.B. mit einem Anzahlungsvertrag zu deren Erwerb verpflichten und dann durch die Ablehnung einer Finanzierung seitens der Bank aufgrund der besagten Beschränkung überrascht werden. Der Artikel im Gesetz, in dem diese Beschränkung geregelt wurde, ist vor Kurzem rückwirkend aufgehoben worden, so dass Käufern ab nun Bedenken in dieser Sicht erspart bleiben.

Nichtsdestotrotz wird empfohlen, zum Erwerb einer Immobilie einen Rechtsanwalt zur rechtlichen Beratung hinzuzuziehen und ähnliche Risiken bei derartigen Transaktionen von vornherein zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das Eignungszertifikat für ältere Gebäude

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In Katalonien sind die Eigentümer von Gebäuden mit einem Alter von über 45 Jahren verpflichtet, das Eignungszertifikat der Wohnungsagentur Kataloniens einzuholen, um zu belegen, dass das Gebäude den rechtlichen Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften sowie den ästhetischen Vorgaben entspricht.

Diese Verpflichtung betrifft sowohl die Eigentümer von Einfamilienhäusern als auch Eigentümer von Wohnungseigentum (in diesem Fall obliegt die Pflicht der Eigentümergemeinschaft). Zum Erhalt dieser Bescheinigung ist ein Architekt mit der Erstellung eines Berichts über den Wartungs- und Erhaltungszustand des Gebäudes, der Verbesserung von dessen Nachhaltigkeit und der Ökoeffizienz des Gebäudes sowie der Bewertung der Grundbedingungen der Barrierefreiheit zu beauftragen. In diesem Bericht sind die Fristen für die jeweils durchzuführenden Maßnahmen anzugeben.

Von dieser Verpflichtung befreit sind nur die Eigentümer von Einfamilienhäusern, deren Hauptgebäude 1,5m oder mehr von der Straße, öffentlichen Flächen oder anliegenden Liegenschaften entfernt sind, sowie Eigentümer von Einfamilienhäusern, die zum Zeitpunkt des Erreichens eines Gebäudealters von 45 Jahren über eine geltende Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen (Freistellung bis zum Datum des Ablaufs dieser Bescheinigung). Dabei wird die Frist von 45 Jahren ab dem Bau oder der Kernsanierung des Gebäudes berechnet.

Die Kosten für die technische Inspektion geht zu Lasten der Eigentümer des Gebäudes. Für die Ausstellung des Eignungszertifikats durch die zuständigen Behörden werden hingegen keine Gebühren erhoben. Ein Fehlen dieses Eignungszertifikates bei Immobilien, die ein solches besitzen müssten, kann zur Auferlegung von Bußgeldern und Strafen für die Eigentümer führen.

Im Falle der Ablehnung der Ausstellung des Zertifikats haben die Eigentümer innerhalb einer Frist von 1 Jahr ein Sanierungsprogramm zu erstellen. Diese Frist ist im Falle schwerwiegender Mängel auf 6 Monate herabgesetzt. Das Programm ist von einer Person mit beruflicher Qualifizierung zu überwachen. Werden keine schwerwiegenden Mängel festgestellt, wird das Eignungszertifikat mit einer Gültigkeit von 10 Jahren ausgestellt. Nach Ablauf dieses Zeitraums, ist eine Verlängerung erforderlich.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Erklärung von Vermögen im Ausland – Pflicht für Gebietsansässige in Spanien

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Die gesetzliche Pflicht der Erklärung von Vermögen im Ausland an das spanische Finanzamt gilt bereits seit mehreren Jahren für Gebietsansässige. Anzugeben sind sowohl Konten als auch Unternehmensbeteiligungen und Versicherungen, die außerhalb unserer Grenzen verwahrt oder verwaltet werden.

Diese Erklärung ist zwingend elektronisch und mit digitaler Unterschrift vorzulegen. Die Erklärung hat zwischen dem 1. Januar und dem 31. März des auf das erklärungsgegenständliche Jahr folgenden Jahres zu erfolgen und folgende Punkte zu umfassen:

  • Vollständige Bezeichnung der Bank oder des Kreditinstitutes,vollständige Identifikation der Konten,
  • Datum der Eröffnung oder Löschung oder gegebenenfalls die Daten der Erteilung und Widerrufung der Genehmigung, aus der die Verpflichtung des Erklärenden entstanden ist und logischerweise
  • die Salden der Konten zum 31. Dezember und den durchschnittlichen Saldo des letzten Quartals.

Diese Verpflichtung gilt nicht, wenn die Salden auf den Konten zum 31. Dezember insgesamt nicht 50.000 Euro übersteigen. Die Vorlage der Erklärung in den darauffolgenden Jahren ist nur dann obligatorisch, wenn einer der Gesamtsalden (der Stichtagssaldo vom 31. Dezember und der Durchschnittssaldo des letzten Quartals des Jahres) um mehr als 20.000 Euro im Vergleich zu den Salden der letzten Erklärung gestiegen ist.

Eine ähnliche Regelung gilt auch für Wertpapiere, Aktien, Investmentfondsanteile, Lebensversicherungen oder Invaliditätsversicherungen sowie temporäre oder lebenslange Renten.

Die Absicht des spanischen Finanzamts hinter dieser Erklärung ist die Kontrolle der Übereinstimmung der jährlichen Einkommensteuer- und Vermögenserklärungen, die Gebietsansässige vor Ende Juni abzugeben haben, mit den Daten des Vermögens im und Einkommens aus dem Ausland, da Gebietsansässige in Spanien ihre Einkünfte auf der ganzen Welt anzugeben haben.

Diese Verpflichtung geht mit einer engeren Zusammenarbeit und gegenseitigen Unterstützung der Steuerverwaltungen der EU einher, auf die bereits in anderen Artikeln dieses Blogs hingewiesen wurde.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Aspekte der Testamentserteilung ausländischer Eigentümer

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Mit der Eintragung von Eigentumsrechten in ein öffentliches Register zwecks Erhalt des staatlichen Rechtsschutzes wird auch gleichzeitig die staatliche Hoheitsgewalt akzeptiert. Ist der Staat, dessen Vorschriften eine Erbschaft unterliegt, nicht der Staat, in dem die Vermögensgegenstände belegen sind, kann die dortige Erteilung eines Testaments den Erben von großem Nutzen sein.

Wer ein Haus erwirbt, möchte sich den Schutz seines Eigentumsrechtes durch die öffentlichen Institutionen sichern. Aus diesem Grund lässt er den Eigentumserwerb beim Grundbuch und beim Kataster eintragen. Im Gegenzug verpflichten die Institutionen den Eigentümer zur Zahlung von Steuern. Nach dem Tod des Eigentümers wollen auch die Erben sich als Eigentümer eintragen lassen. Dies geschieht dann jedoch nicht anhand eines Kaufvertrags, sondern mittels Annahme der Erbschaft. Das heißt, durch eine Urkunde, die von öffentlichen Funktionsträgern erstellt wurde. Bei diesen muss es sich aber nicht notwendigerweise um Funktionsträger des Landes handeln, in denen die Vermögensgegenstände belegen sind.

Die verschiedenen rechtlichen Auffassungen und Gebräuche in den verschiedenen Ländern verursachen bei internationalen Erbschaften die größten Probleme. Wer ist Erbe, mit welchem Betrag, wer ist berechtigt, zu erben, etc. Diese Fragen können nur von den zuständigen öffentlichen Stellen beantwortet werden. Gewöhnlich sind dies die Stellen des Wohnsitzlandes oder der Staatsangehörigkeit des Erblassers. Wenn nun im Ausland Eigentum erworben wurde, werden die entsprechenden Urkunden dann in dem Land vorgelegt, in dem sich das Eigentum befindet, was für gewöhnlich zu zusätzlichen Problemen führt, die teils sehr schwer zu lösen sind. Derartigen Problemen kann mit der Erteilung eines Testaments im Land des entsprechenden Eigentums vorgebeugt werden. Da dieses von den Behörden des Staates anerkannt wird, kann das Mitwirken ausländischer Behörden bei der Abwicklung der Erbschaft vermieden werden.

Wir empfehlen unseren ausländischen Mandanten daher immer, beim Erwerb von Eigentum auf ihren Namen in Spanien auch ein spanisches Testament erstellen zu lassen, um die Erbschaft in Spanien nach ihrem Willen zu gestalten und das Mitwirken ausländischer Behörden bei der Abwicklung zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Koordination zwischen Grundbuch und Kataster

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Wie bereits in vorhergehenden Einträgen des Blogs dargestellt https://blog.tarracoiuris.com/de/?p=119, werden die Rechte an Immobilien in Spanien über zwei verschiedene Systeme gesichert und kontrolliert, nämlich über das Grundbuch und das Kataster. Daraus entstehen zuweilen Probleme aufgrund der Unstimmigkeiten der in den beiden Systemen registrierten Information.

Der Grund dafür, dass die Grundbuch- und die Katasterinformation nicht übereinstimmen, liegt darin, dass sowohl die Quelle der Information als auch deren Zweck unterschiedlich sind. Das Kataster stellt dem Finanzamt Daten zum Eigentum zwecks Steuererhebung zur Verfügung. Diese Daten stammen aus den Erklärungen von Privatpersonen oder Prüfungen durch Beamte. Das Grundbuch hingegen hat zum Ziel die zugunsten einer Person eingetragenen Rechte gegenüber Dritten zu schützen. Die Eintragungen im Grundbuch können jedoch nur auf öffentlichen Urkunden beruhen. Demzufolge ist die Grundbucheintragung strenger geregelt als die der Information des Katasters, da der Ursprung der Information eindeutig geregelte Voraussetzungen zu erfüllen hat.

Aufgrund der notwendigen Koordination zwischen der Grundbuchinformation und der Katasterinformation, die zudem mit der materiellen Situation übereinstimmen sollten, schuf die spanische Regierung 2015 ein einfaches Koordinationsverfahren zwischen den beiden Systemen. Die Nutzung dieses Verfahrens ist mittlerweile weit verbreitet und ermöglicht es, auf einfache Weise die vorliegenden Daten zu aktualisieren und der materiellen Situation anzupassen. Dies bringt zahlreiche Vorteile mit sich, da die eingetragenen Daten kohärent sind und der Realität entsprechen, so dass ein Verkauf oder ein Verfügungsgeschäft (Hypotheken, Schenkungen, etc.) über die Immobilie wesentlich vereinfacht wird. Dies wirkt sich somit dann auch auf den Marktwert der Immobilie aus.

Wir bei Tarraco Iuris empfehlen unseren Lesern die Kataster- und Grundbuchdaten ihrer Immobilien auf Übereinstimmung zu prüfen und diese bei Abweichungen mit unserer Hilfe korrigieren zu lassen. Dies ermöglicht ihnen, den umfassenden Schutz des Grundbuchs für ihre Immobilie korrekt in Anspruch zu nehmen und auch nur die Steuern zu zahlen, die tatsächlich für die Immobilie erhoben werden können.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Steuerliche Verpflichtungen der Eigentümer von Immobilien in Spanien

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Wer Eigentümer einer Immobilie ist, sollte sich seiner Verpflichtung zur Zahlung der entsprechenden Steuern aus dem Eigentum unabhängig von seinem Wohnort bewusst sein. In Spanien sind die Steuern für gebietsansässige und nicht gebietsansässige Eigentümer gleich und unterscheiden sich nur durch ihre Bezeichnung und Erhebung.

Eine Immobilie kann einen Gewinn erbringen, und zwar sowohl bei ihrer Vermietung oder Verpachtung als auch beim Verkauf. Auch das bloße Eigentum einer Immobilie erwirtschaftet nach der spanischen Steuergesetzgebung ein fiktives Einkommen. Über all diese Einkommensarten ist in Spanien eine Steuererklärung abzugeben. Für die Erhebung der entsprechenden Steuern ist das spanische Finanzamt zuständig. Dies ist in allen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Ländern der Umgebung so vereinbart. Diese Abkommen sind nach dem allgemeinen Modell für alle OECD Länder verfasst, nach dem Einkommen aus Immobilien in dem Land besteuert werden können, in dem sich die Immobilie befindet, und zwar unabhängig vom steuerlichen Sitz des Steuerzahlers.

Neben der Einkommensteuer an die staatliche Finanzverwaltung hat der Eigentümer aber noch weitere Steuern an andere Institutionen zu zahlen. Dies ist der Fall der Grundsteuer, die jedes Jahr von der Stadtverwaltung des Standortes der Immobilie erhoben wird. Bei Übertragung der Immobilie besteuert die Stadtverwaltung zudem den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, den der Übertragende abzuführen hat.

In Katalonien und in einigen anderen autonomen Gebietskörperschaften existiert zudem eine weitere Steuer, die mit der an der Küste unter ausländischen Anlegern weit verbreiteten Tätigkeit der Vermietung von Ferienwohnungen verbunden ist. In diesem Fall besteht die Steuer aus einer geringen Gebühr die pro Person und Übernachtung in der Ferienunterkunft erhoben wird, welche zu diesem Zweck bei der Stadtverwaltung zu registrieren ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

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Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Tarraco Iuris global management

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Feriendomizile: Praktische Probleme durch städtische Bürokratie

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Eines der wichtigsten Probleme Spaniens ist die Bürokratie. Im Jahre 2012 berichteten wir erwartungsvoll über die Regulierung des Marktes für Feriendomizile in Katalonien, (https://blog.tarracoiuris.com/de/?p=67),
wiesen jedoch bereits damals auf die Risiken der vorgesehenen Kompetenzen der städtischen Verwaltung hin.

Leider sind unsere schlimmsten Voraussagen nun wahr geworden, wie dies zu erwarten war. Die gelangweilten Beamten der Stadtverwaltungen haben bereits begonnen, die ihnen gesetzlich eingeräumten Kontrollbefugnisse zu missbrauchen, und zwar nicht nur, um Gebühren zu erheben, die die Kosten der Vermietung von Feriendomizilen erhöhen, sondern zudem und schlimmer noch, um die Vermietungen mit unnötigen und gesetzlich nicht vorgesehenen Kontrollen zu behindern.

Mit dem Dekret 159/2012 vom 20. November über Ferienunterkünfte und Feriendomizile sollte der Markt der Feriendomizilvermietung von Privatpersonen durch Qualitätskontrollen gefördert werden. Die Gemeinden wurden befugt, ein Register dieser Unterkünfte zu erstellen und die einzige formelle und gesetzlich verankerte Voraussetzung zur Eintragung eines Feriendomizils war, dass dieses logischerweise über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung zu verfügen hatte. Dies hatte der Eigentümer bei der Stadtverwaltung in dem Moment nachzuweisen, in dem er die Wohnung bzw. das Haus als Ferienunterkunft anmeldete.

Die städtischen Beamten haben jedoch nicht lange gebraucht, um die aus diesen Mitteilungen über die Aufnahme der Aktivität erhaltene Information auszunutzen und die städtebauliche Situation der Feriendomizile zu prüfen, um dann mit Strafen für mögliche städtebauliche Verstöße zu drohen. Und dies, obwohl diese Verstöße wahrscheinlich bereits seit Jahren bestehen, ohne dass die Beamten sich darum bemüht hätten, etwas gegen sie zu unternehmen und auch keinerlei Beziehung zur Feriendomizilvermietung besteht. Wieder einmal wird durch die Einstellung der Beamten nur die Schattenwirtschaft gefördert, wie dies so häufig in Spanien der Fall ist; so werden sie nur dann aktiv, wenn ihnen die Information auf dem Tablett serviert wird, entwickeln jedoch nur schwerlich Eigeninitiative bei der Verfolgung von Verstößen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Der Unterschied zwischen Preis und steuerlichem Wert beim Kauf von Immobilien

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Wer in eine Immobilie in Spanien investiert, sollte davon ausgehen können, dass der von ihm gezahlte Kaufpreis mit dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert übereinstimmen muss. Im Laufe der Jahre haben sich jedoch je nach Konjunkturlage und der Haltung der Steuerbehörden sehr unterschiedliche Situationen ergeben.

Denjenigen, die vor dem Platzen der Immobilienblase 2008 eine Immobilie gekauft haben, ist wahrscheinlich der Vorschlag bekannt, in der Kaufurkunde einen niedrigeren Preis anzugeben, als der, der tatsächlich gezahlt wurde. Diese Vorgehensweise war seinerzeit weit verbreitet, um dem Käufer und dem Verkäufer Steuern einzusparen. So zahlte dann der Käufer weniger Vermögensübertragungssteuer in seiner Eigenschaft als Erwerbender, da diese auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet wird; aber auch der Verkäufer zahlte weniger, da der Vermögenszuwachs durch den Verkauf geringer war und somit auch die von ihm zu zahlende Einkommensteuer.

Die Zeiten ändern sich und, wer hätte das gedacht, heute ist die Lage genau umgekehrt. Die derzeitige katastrophale Situation des Immobilienmarktes kann dazu führen, dass Käufer und Verkäufer einen höheren Wert als den tatsächlich gezahlten Wert angeben, um eine Prüfung durch das Finanzamt zu vermeiden. Denn unabhängig vom tatsächlich gezahlten Preis ist der Referenzwert für das Finanzamt ein von vornherein feststehender Wert, der sogenannte “steuerliche Wert”. Dieser Wert kann für jeden konkreten Fall ausgehend von dem durch das Finanzamt für die Immobilie nach verschiedenen objektiven Faktoren bestimmten Wert berechnet werden. Einige Gemeinden haben in den goldenen Jahren vor 2008 die Katasterwerte der Immobilien ihrer Region aktualisiert und sie ganz nach dem Vorbild der spektakulären Entwicklung der Immobilienpreise erhöht. Sind die Katasterwerte einer Gemeinde einmal geändert, ist eine neue Modifizierung nicht einfach. Zudem sind hierzu gesetzliche Fristen einzuhalten, durch die eine erneute Aktualisierung um einige Jahre hinausgezögert wird. Aus diesem Grund treffen wir heute teilweise auf Katasterwerte, die vor dem Platzen der Immobilienblase aktualisiert wurden und aus denen sich Mindeststeuerwerte ergeben, die über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen.

Wird dieser steuerliche Wert beim Abschluss des Kaufvertrags in einer notariellen Urkunde nicht in Betracht gezogen, erfolgt mit größter Sicherheit eine Inspektion durch die Steuerbehörde, vor der es sicher schwer nachzuweisen ist, dass nicht mehr gezahlt wurde, als in der Urkunde angegeben wurde, auch wenn der angegebene Preis dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Erbschaftsplanung durch Gründung einer Gesellschaft

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Eines der wichtigsten rechtlichen Themen, das die Eigentümer von Ferienwohnungen oder –häusern in Spanien beschäftigt, ist, wie sie das Eigentum mit möglichst geringen steuerlichen Kosten und Abwicklungskosten ihren Erben hinterlassen können. Eine interessante Option besteht darin, eine Handelsgesellschaft zu gründen und das Eigentum auf diese zu übertragen.

In vielen Familien, die ihre Ferien jedes Jahr in Spanien verbringen, wiederholt sich das gleiche Schema: Ein Ehepaar kauft eine Immobilie am Meer, um hier jedes Jahr die Ferien mit seinen Kindern zu verbringen; die Kinder wachsen, gründen eigene Familien und fahren dann mit den eigenen Kindern in das Ferienhaus der Eltern. Die Großeltern, oft schon Rentner, halten die Immobilie selbst in Stand und erledigen alle damit verbundenen Vorgänge, während die Kinder mit den Enkelkindern ihre Ferien dort verbringen. Diese Situation funktioniert ohne weiteres bis die Großeltern sich aus Altersgründen nicht mehr um die Immobilie kümmern können. Ab diesem Zeitpunkt und insbesondere nach dem Tod der Großeltern treten, sofern keine Vorkehrungen getroffen wurden, neben den gewöhnlichen Problemen der Abwicklung einer Erbschaft, Probleme der Verwaltung der Immobilie auf, die abwechselnd von den Erben genutzt wird. Dazu kommt, dass die Ferienunterkunft oft nicht nur von der Familie genutzt wird, sondern zudem an Touristen vermietet wird und dadurch Mieteinkünfte entstehen.

Eine Art, die Erbschaftsabwicklung zu vereinfachen und vor allem eine einfache Verwaltung der Immobilie und der Mieteinkünfte daraus zu ermöglichen ist die Gründung einer Handelsgesellschaft, die dann zur Eigentümerin der Immobilie wird. Ideal wäre es, die Gesellschaft bereits vor dem Erwerb der Immobilie zu gründen. In diesem Fall wäre die Gesellschaft bereits von Anfang an Eigentümerin der Immobilie und die Kosten der Übertragung der Immobilie von den vorhergehenden Eigentümern (die Großeltern im vorstehenden Beispiel) auf die Gesellschaft würden nicht anfallen. Aber auch, wenn dies nicht der Fall ist, sind die steuerlichen Kosten dieser Übertragung geringer als die der Übertragung auf die Kinder durch Erbschaft oder Schenkung. Im Laufe der Zeit können neue Gesellschafter dazukommen (Kinder oder Ehepartner), ohne dass durch diese Änderungen die Kosten und Steuern der Eigentumsübertragung einer Immobilie verursachen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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