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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

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Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.
Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer).
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch.
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung.
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft.
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen.
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie.
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien.
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher.
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen.
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch.
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde.
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung 
15. Anträge für:
    a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass.
    b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes.
    c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters.
16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten.
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn.
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:
    a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen.
    b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten.
    c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten.
    d. Instandsetzung von Wegen.
    e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden.

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das Dach zur Reduzierung der Stromrechnung nutzen

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Bis zum 31. Dezember 2023 werden öffentliche Unterstützungen für die Installation von klimafreundlichen Wärmesystemen im Wohnbereich sowie für die Erzeugung und die Speicherung von erneuerbaren Energien für den Eigenverbrauch vergeben.

Im Rahmen des Investitionsplan der EU zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Folgen der COVID-19 Pandemie und im Sinne einer nachhaltigeren Zukunft dank Reformen und Investitionen kann heute das Subventionsprogramm für Projekte der Selbstversorgung und Speicherung von Energie aus erneuerbaren Quellen sowie für die Installation von Wärmesystemen aus erneuerbaren Ressourcen im Wohnbereich in Anspruch genommen werden.

Die Subventionen richten sich an natürliche Personen, juristische Personen, die keiner wirtschaftlichen Tätigkeit des Verkaufs von Waren bzw. Dienstleistungen nachgehen, sowie an Eigentümergemeinschaften nach dem Gesetz über Wohnungseigentum. Kurz gefasst können private Immobilieneigentümer, Selbständige, Stiftungen oder Vermögensgesellschaften die Fördermittel beantragen, genau die Zielgruppe, die wir in unserer Kanzlei beraten.

Subventioniert werden Installationen für den Eigenverbrauch, die erneuerbare Energiequellen nutzen, also Photovoltaik oder Wind für den Wohnbereich, mit oder ohne Speichersystem, sowie Installationen für Klimatisierung oder Warmwassererzeugung im Haushalt über Solarthermie, Biomasse, Geothermie oder Wärmepumpen. Die Subventionsbeträge liegen zwischen 550 und 13.500 Euro pro Wohneinheit. Anträge werden bis zur Ausschöpfung des Fonds strikt nach Eingangsdatum bearbeitet. Im Falle von Personen, die einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen, kann die Subvention je nach Verwendung als Ertrag oder Vermögensgewinn betrachtet werden. Im Falle von natürlichen Personen werden die Subventionen nicht in die Besteuerungsgrundlage für die Einkommensteuer eingerechnet.

Gern stehen wir Interessierten beratend bei der Inanspruchnahme dieser öffentlichen Subventionen mit unserem Fachwissen zur Seite.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

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Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Tarraco Iuris global management

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Weitere Informationen über das neue spanische Küstengesetz

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Letzten Monat haben wir über die wichtigsten Merkmale der neuen spanischen Küstengesetz diskutiert und wir haben über seine Auswirkungen auf die Umwelt und den rechtlichen Status von Immobilien in der Nähe des Meeres gesprochen. Diesen Monat werden wir weiterhin die Probleme im Zusammenhang mit den Details des Gesetzes analysieren.

Einschränkungen des Rechts auf Eigentum im Falle von Immobilien, welche neben dem öffentlichen Eigentum liegen oder ein Teil davon sind: in Bezug auf die Verwendung von Stränden, wird das im Gesetz beschlossen, dass künftige Verordnungen der Regierung eine verschiedene Regelung für die städtischen Strände (neben einer Urbanisierung) und für die natürlichen Strände (angrenzend an Schutzgebiete oder ländlichen Gebieten) etablieren sollten. Für die natürlichen Stränden gilt ein hohes Maß an Schutz und es wird keinerlei Aktivität erlaubt. Es ist wichtig, in einem natürlichen Zustand die Strände weit entfernt von den städtischen Zentren aufrechtzuerhalten und, auf der anderen Seite, das zu garantieren, dass die Strände der Stadt für die Öffentlichkeit zugänglich sind.

Eigentümer von Immobilien, die rechtlich in der Gegend von besonderen Schutz stehen (wobei  eine Dienstbarkeit zu Gunsten des Staates eingetragen ist) wird erlaubt, Bauarbeiten ausführen, um die Inmobilien zu verbessern, zu modernisieren und zu stärken, aber nur, wenn sie mit überhaupt keinem Anstieg in Höhe, Volumen oder Fläche des Gebäudes verbunden sind. Das ist nicht neu, aber jetzt ist die Genehmigung der regionalen Verwaltung durch eine verantwortliche Erklärung des Besitzers ersetzt, wo das auch bewiesen werden muss, dass diese Gebäude die gesetzlichen Anforderungen der Energieeffizienz und Wassereinsparung treffen. Dadurch wird das vermieden, dass zwei eventuell inkoherenten Genehmigungen  nebeneinander notwendig wären: die Lizenz der regionalen autonomen Behörden und die Lizenzen der zustandigen Gemeinde. Auf jedem Fall kann die spanische Regierung die Verwaltungsakte und Vereinbarungen der lokalen Regierungen aussetzen, wenn diese Entscheidungen die Integrität des geschützten Bereichs der öffentlichen Küsten oder seine Dienstbarkeit berühren. Das Gesetz stellt eine schnelle und effektive einstweilige Verfügung, um die Ausführung von illegalen Aktivitäten zu verhindern, trotz der Tatsache, dass innerhalb von zehn Tagen, die lokale Entscheidung durch den Staat in den Gerichten der verwaltungsrechtlichen Streitigkeiten angefochten werden muss.

Änderungen bei der Regulierung von Konzessionen und Genehmigungen im Zusammenhang mit Küsten öffentlichen Eigentums: Die Vertagung oder der Verlängerung von bestehenden Konzessionen hängt von einem wirtschaftlichen Bericht ab, der die Auswirkungen dieser Nutzung des Geländes auf die Umwelt bestimmt. So wird die Dauer der Konzession auf Umweltverträglichkeit beschränkt.
Das Gesetz ändert auch die maximale Laufzeit von öffentlichen Konzessionen bis zu 75 Jahren und erlaubt es auch, diese zu übertragen und sogar sie zu verkaufen. Im Falle der Übertragung durch Vererbung wird die Frist von einem Jahr auf vier Jahre verlängert, damit die Erben das erklären können, dass sie mit der Abtretung der Rechte der Konzession einverstanden sind. Dies verhindert den Verlust der Konzession, wenn die Entscheidung der Erben nicht in einer kurzen Laufzeit von bis zu einem Jahr gemacht wurde, was besonders für Ausländern sehr schwierig sein könnte. Im Falle der Übertragung von Rechten zwischen lebenden Personen, wird die Gültigkeitsdauer von einer vorherigen Genehmigung der Verwaltung bestimmt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Auswirkungen des neuen Küstengesetzes in bestehenden Eigentumsinmobilien und Küstenschutz

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Die letzte Revision des spanischen Küstengesetzes versucht eine über längere Zeit nachhaltige und mit der Umwelt respektvolle wirtschaftliche Nutzung der Küsten zu erreichen. Die eingeführten Änderungen geben mehr Rechtssicherheit und Klarheit und lösen einige kurzfristigen Probleme, die durch die bisherigen Rechtsvorschriften entstanden, aber in der Praxis, sind die Chancen der Erhaltung der Küstenstreifen verringert.

Das Küstengesetz wurde in 1988 verabschiedet und hat damals signifikante Veränderungen in Bezug auf das ehemalige Regime angenommen. Dennoch war der Gesetzgeber sehr zurückhaltend und hat daher entschieden, dass die gesetzlichen Änderungen nicht ab sofort in Kraft treten, sondern über die Zeit verzögert werden sollten. Dies hat zu einer widersprüchlichen Anwendung des Gesetzes und sogar zu seinem Rückzug geführt: das Gesetz des Jahres 1988 konnte die etablierten sozialen Realitäten nicht besiegen und deshalb beschloss die Regierung, dass es korrigiert werden sollte. Auf der anderen Seite, erstellt dieses Gesetz des Jahres 1988 erhebliche Rechtsunsicherheit, was die Entschließung des Europäischen Parlaments im Jahr 2009 verursacht hatte, wobei die spanischen Behörden aufgefordert werden, “dringend die Wirkung des Küstengesetzes zu überprüfen und, wenn nötig, zu ändern, um die Rechte derjenigen zu schützen, die Wohnungseigentum oder kleine Parzellen in den Meeresgebiete besitzen, die nicht negativ auf die Umwelt der Küstenregion auswirken… “.

Wir werden jetzt die wichtigsten Änderungen der Reform analysieren:

1 – Klarstellung und Konkretisierung des Begriffs „öffentlichen Eigentums des Küstenbereichs“ und Verbesserung des Abgrenzungsverfahrens:

Die Küste ist rechtlich als der Streifen definiert, wo das Meer das Land trifft. Die spanische Verfassung sieht vor, dass das „Litoral“ (einschließlich der Küstenzone, der Hoheitsgewässer und der Stränden) wird immer in jedem Fall öffentliches Domäne sein. Daher ist es wichtig zu erkennen, wie weit dieses gemeinsame Eigentum sich ausdehnt, vor allem, wenn wir, das in Betracht ziehen, dass die spanische Küste das am dichtesten besiedelte Gebiet des Landes ist und es konzentriert die strategisch wichtigsten Wirtschaftszweige der Nation, wie Tourismus und Fischerei.

Das Gesetz besagt, dass die Küsten – Schutzzone der Landstreifen ist, der innerhalb der Reichweite der größten Wellen während starker Stürme aufgezeichnet werden kann. Diese Aufzeichnung hängt von technischen Kriterien, die geschaffen werden sollen, um mehr Vertrauen, Zuverlässigkeit und Stabilität an den Grenzen zu geben.

Die wichtigste eingeführte Neuheit betreffend des geschützten Küstengebiets ist, dass die Breite der juristischen Dienstbarkeit vom 100 Meter auf 20 Meter reduziert wird, aber nur in Siedlungen, die in 1988 nicht als städtische Gebiete eingestuft wurden, obwohl sie die Eigenschaften solcher hatten. Diese Reduktion gilt auch ausnahmsweise in den oberen Ufer der Flüsse, die empfindlich gegen die Ebbe und Flut sind, um das zu vermeiden, dass es an Orten weit entfernt von der Mündung des Flusses, diese Dienstbarkeit von 100 Metern eingehalten werden muss.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Energieauweis: eine neue Anforderung für den Verkauf von Immobilien in Spanien

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Das spanische königliche Dekret 235/2013, vom 5. April, ist gerade in Kraft getreten. Er genehmigt das grundlegende Verfahren für die Zertifizierung der Energieeffizienz von Gebäuden. Unter dieser neuen Verordnung ab 1. Juni 2013 können Sie ohne die Vorlage einer solchen Zertifizierung keinen Vertrag für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien wirksam formalisieren.

Immobilien zu verkaufen ist eine sehr schwierige Aufgabe in den letzten Jahren geworden, aber nicht nur aufgrund der Krise, sondern auch weil es neue gesetzlichen Anforderungen gibt, welche den Inmobilienverkauf mit der Ausrede behindert haben, die Garantien für den Käufer zu erhöhen. Zum Beispiel: vor kurzem haben wir festgestellt, dass es unmöglich geworden ist, einen Kaufvertrag im Grundbuch einzutragen, wenn die Übertragung des Eigentums nicht im Voraus an die betroffene Gemeinde mitgeteilt wurde, so dass die sogenannte “plusvalía”-Steuer berechnet und ausgezahlt wird. Früher hatten wir auch das erlebt, dass es beim Verkauf eines Wohnhauses das notwendig geworden ist, seine Bewohnbarkeit durch die Einreichung eines Dokuments zu beweisen, das in vielen Fällen, schwierig (oder zumindest langwierig) zu bekommen ist. Und, da meistens solche Aussagen nur die bestehende Sachlage ratifizieren, dient ihre Forderung nur dazu, Prozesse zu verlangsamen und die bereits übertriebenen Kosten und die Bürokratie rund um den Verkauf einer Immobilie zu erhöhen.

Das letzte von Verkäufern von Immobilien zu überwindende Hindernis ist die Verpflichtung, Käufer oder Mieter eine Bescheinigung über die Energieeffizienz des Hauses anzugeben. Dieses Dokument beschreibt, wie das Haus tatsächlich Strom verbraucht und gibt objektive Informationen über die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, so dass zukünftige Eigentümer oder Mieter des Gebäudes (oder ein Teil davon) die Möglichkeit haben, seine Leistung mit anderen ähnlichen Angeboten zu vergleichen und zu bewerten.

Der Zweck dieser Regelung, wobei der Verbraucher die Energieeffizienz von Gebäuden vergleichen kann, ist die Investitionen zur Energieeinsparung und die Bebauung von energieeffizienteren Gebäuden zu fördern. Darüber hinaus erlaubt diese Richtlinie, Informationen über Kohlendioxid (CO2)-Emissionen aus dem Bausektor zu erhalten, was das Ergreifen von Maßnahmen zur Reduzierung der Emissionen und zur Verbesserung der Energie-Bewertung von Gebäuden erleichtern wird. Lobenswertes Ziel, natürlich, aber leider sehr langfristig, wenn es irgendwann etwas Neues in diesem Land nochmal gebaut wird. Heutzutage, was wir haben, ist ein riesiges Angebot von Gebäuden, die keinen Käufer finden, und sie zu verkaufen ist jetzt mit dieser neuen Richtlinie noch schwieriger geworden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Legalisierung von Gebäuden außerhalb des Gesetzes

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Früher war es in unserem Land möglich, Gebäude außerhalb des Gesetzes durch den bloßen Zeitablauf zu legalisieren. Allerdings hat das Gesetz 8/2011 bei der Aufnahme neuer Gebäude in das Grundbuch neue Anforderungen hinzugefügt, was die Rechtssicherheit des Systems verstärkt.

Bei der Veräußerung einer Immobilie, braucht der Käufer in der Regel Finanzierung. Aufgrund der aktuellen Banken-Situation, ist es nicht nur sehr schwierig, heutzutage die Finanzierung zu erhalten, sondern auch praktisch unmöglich, wenn der Käufer die Garantie einer Hypothek an die Bank nicht bieten kann, die ihm das Geld leiht. Um es der Bank zu ermöglichen, die notwendige Hypothek zu registrieren, sollte der reale Wert der zu belastenden Liegenschaft im Grundbuch zum Ausdruck kommen. Dies wird nur erreicht, wenn die Elemente, die einen größeren Wert anbieten, das heißt, die vorhandenen Gebäude, ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind. Um diese Erbauungen zu registrieren, ist eine notarielle Erklärung des Neubaus immer notwendig und dieses Dokument muss dem Register eingereicht werden, zusammen mit vielen anderen Dokumenten, welche die städtebauliche Rechtmäßigkeit des Gebäudes kontrollieren.

Trotzdem gab es immer eine Hintertür für Gebäude, die das Gesetz stossen, die aber heimlich im Grundbuch am Ende eingetragen werden könnten, mit den wirtschaftlichen und finanziellen Konsequenzen die wir oben genannt haben. Allein das bloße Verstreichen der Zeit ohne Reaktion der zuständigen Planungsbehörden, die Gemeinden, führt zu der Möglichkeit der Regularisierung dieser illegalen Erbauungen. Wenn die Frist für die Strafprozeduren versäumt wird und die Planungsbehörden die illegale Bebauung nicht mehr strafrechtlich verfolgen können, könnten diese Gebäude zum Schluss reglementiert werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt wären. Aber in den heutigen Tagen ist durch die letzte Reform des Gundgesetzes, die wir bereits erwähnt haben, eine wichtige Voraussetzung erforderlich worden, bevor wir die unregelmäßigen Gebäude im Grundbuch eintragen lassen können: wir sollten eine gemeindliche Zertifizierung zeigen, wobei die Tragweite der Situation außerhalb des Gesetzes des Gebäudes festgelegt wird.

Artikel 20.4 des Gesetzes zeigt:
“4 …. im Falle von Bauten, Gebäude und Anlagen, für die keine geeigneten Maßnahmen zur Wiederbeschaffung der Rechtmäßigkeit (durch einen Abriss) wieder aufgenommen werden können, weil die einschlägige Verjährungsfrist verstrichen ist, wird die Registrierung der entsprechenden Urkunden über der Neubauerklärung durch die folgende Vorgehensweise kontrolliert:

  • a) die notarielle Neubauerklärungsurkunde kann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie mit einem Zertifikat vom Stadtrat oder von einem zuständigen Techniker, oder mit einer notariellen Beschreibung der Immobilie oder mit einer beschreibend und grafischen Katasterzertifizierung der Immobilie begleitet wird. Diese Unterlagen müssen den Abschluss der Arbeiten in einem bestimmten Datum bestätigen und die Beschreibung muss auch mit dem Titel übereinstimmen. Zu diesem Zweck muss der Kanzler des Grundbuchs überprüfen, ob es eine Randbemerkung im Grundbuch wegen der Einleitung eines Verfahrens gegen die Konstruktion, Bau und Installation notiert ist und dass das Grundstück nicht der Öffentlichkeit gehört oder  dass es dabei Dienstbarkeiten für die öffentliche Nutzung gibt.
  • b) die Eintragung im Grundbuch muss zeichnen, dass die ganze oder ein Teil der Konstruktion, Bebauung oder Installation den geltenden städtischen Verordnungen nicht respektiert. Es wird dann notwendig sein, den Verwaltungsakt der Gemeinde vorzulegen, wobei die Situation gegen das Gesetz deutlich und mit deren rechtlichen Tragweite deklariert wird.
  • c) Der Kanzler des Grundbuchs wird der Stadt über die entsprechenden Einträge in den obengenannten Fällen Bescheid geben und diese Mitteilung an die Gemeinde wird auch in der Eintragung des Grundbuchs erwähnt”.

Diese neue über den ganzen Staat in Kraft getretene Verordnung, mit welcher die Bereitstellung eines gemeindlichen Zertifikats über den Inhalt der städtischen Illegalität der Gebäuden vor der Registrierung erforderlich wird, ist mit dem gesetzlichen Ziel kohärent, durch “Massnahmen über das Grundbuch bei Inmobilienverträge und Geschäfte die juristiche Gewissheit zu gewährleisten und zu verstärken“ und „Schutzmaßnahmen zur Vorbeugung und Ahndung der zukünftigen Situationen zu ergreifen, um die heute sehr negative Auswirkungen der Rechtsungewissheit auf nationale und internationale Investitionen in Immobilien zu vermeiden“.

Hoffen wir, dass irgendwann diese gesetzlichen Maßnahmen die gewünschte Wirkung haben und dass die Sicherheitsimage verbessert, was notwendig ist, um Immobilieninvestitionen, insbesondere von Ausländern, zu fördern.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Inmobilienskauf ohne Risikos

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Bevor Sie ein Objekt in Spanien kaufen, oder irgendwelchen Vertrag unterschreiben, wo das Erwerb eines Inmobiliens ausgemacht wird, müssen Sie damit rechnen, dass ohne die notwendigen Garantien diese Unterschift das bedeuten kann, dass Sie ein grosses Risiko eintreten. Die Kosten der Beratung eines Rechtsanwalts sind winzig, wenn man diese Unkosten mit den riesigen Kosten vergleich, die man tragen muss, wenn ein gerichtliches Verfahren aufgrund einer juristischen Auseinandersetzung einzuleiten wäre. Die juristischen Auseinandersetzungen sind aber sehr einfach zu vermeiden, wenn man die richtige Beratung im Voraus erhalten hat.

Die Dienste eines Rechtsanwalts, bei einer Eigentumsübertragung, schliessen folgende Bereiche ein:

Vorherige Überprüfung des Eigentums:

– Registerdaten: Eigentum, Beschreibung, Belastungen und steuerliche

Belastungen

– Katasterdaten: Beschreibung, Katasterwert

– Steuerdaten des Gutes: Steuerschulden

– Städtebauliche Daten des Gutes: Bewertung, Planung, Belastungen,

Legalität des neuen Baus

– Daten der horizontalen Eigentumsordnung: Schulden, spezielle Steuern

und Abgaben

– Zustand des Baus: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

entsprechenden Gutachterberichtes

– Immobilienwert: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

Berichtes über die Wertermittlung

Regelung der Register-, Kataster-, Steuer- sowie der städtebaulichen Daten

Finanzierungs- und Steueranalyse des Vorhabens

Gesellschaftsgründungen und Anmeldung derselben beim Finanzamt

Anmeldung von natürlichen Personen beim Finanzamt

Betreuung bei der Durchführung einer Hypothekenfinanzierung

Vorbereitung und Legalisierung von Dokumenten

– Vorbereitung von Vollmachten

– Beantragen von Apostillen

– Anfordern von einfachen und vereidigten Übersetzungen

Verfassen/Überprüfung des privaten Kaufvertrages, des Optionskaufvertrages,

des Dienstleistungsvertrages, etc.

– Verfassen und Verhandlung

– Überprüfung

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Verfassen/Überprüfung der entsprechenden Urkunde (bei Kauf, Hypothek,

Erbannahme, Bauvorhaben, etc.) in Zusammenarbeit mit dem Notar.

– Vorbereitung und Überprüfung der Dokumente, die zur Ausstellung der

Urkunde notwendig sind

– Verfassen des Entwurfes und Überprüfung des vom Notar auf der Basis

dieses Entwurfes erstellten Urkundentextes

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Abwicklung der Steuererklärung und Steuerzahlung

Eintragung beim Grundbuch- und Katasteramt

Wechsel der Vertragspartei bei Verträgen mit Strom- und Wasseranbietern,

Telefongesellschaften, etc.

Betreuung bei Verhandlungen mit folgenden Personen/Einrichtungen:

– Verkäufer/Käufer

– Immobilienmakler

– Bauunternehmer

– Chefarchitekt und technischer Architekt

– Notar

– Registerbeamter

– Taxator

– Gutachter

– Bank/Sparkasse

– Versicherungsgesellschaft

– Immobilienverwaltung

– Finanzamt

– Rathaus und andere öffentliche Behörden

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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