Schlagwort-Archive: Vertrag

Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

Veröffentlicht am von
Antworten

Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.
Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer).
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch.
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung.
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft.
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen.
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie.
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien.
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher.
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen.
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch.
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde.
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung 
15. Anträge für:
    a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass.
    b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes.
    c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters.
16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten.
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn.
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:
    a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen.
    b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten.
    c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten.
    d. Instandsetzung von Wegen.
    e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden.

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in französischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in spanischer Sprache

Bessere Stellung des Käufers vererbter Immobilien durch Gesetzesänderung

Veröffentlicht am von
Antworten

Die Risiken des Kaufs einer Immobilie, die der Verkäufer durch Erbschaft von einer Person ohne direkte Familienangehörige erworben hat, wurden hier bereits an anderer Stelle erörtert. Selten waren sich die Käufer bewusst, dass diese Situation rechtliche Risiken für sie barg. Diese wurden jedoch nun durch eine Gesetzesänderung ausgeräumt.

Der häufigste Fall, in dem diese Konstellation auftritt, ist der einer alleinstehenden oder verwitweten Person ohne Kinder, deren Erbschaft per Testament oder im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge nicht direkten Familienangehörigen zugutekommt (Geschwistern, Nichten oder Neffen, Cousins oder Cousinen) oder sogar Personen, zu denen kein Verwandtschaftsverhältnis besteht. Durch die Annahme der Erbschaft werden diese Erben zu Eigentümern der Immobilie des Verstorbenen und sind häufig an deren Verkauf interessiert. Um die Immobilie verkaufen zu können, muss das Eigentum zunächst im Grundbuch auf den Verkäufer umgeschrieben werden. Bis vor kurzem wurde bei diesem Eintrag eine Verfügungsbeschränkung (des Verkaufs an Dritte) für einen Zeitraum von zwei Jahren eingetragen. Dies geschah, um die Rechte eines möglichen Pflichtteilsberechtigten, der später noch in Erscheinung treten könnte, also einer Person mit einem Erbvorrecht (z.B. ein nicht anerkanntes Kind) zu schützen.

Da dem Käufer nicht bekannt ist, wie der Verkäufer die Immobilie erworben hat, konnte er sich, z.B. mit einem Anzahlungsvertrag zu deren Erwerb verpflichten und dann durch die Ablehnung einer Finanzierung seitens der Bank aufgrund der besagten Beschränkung überrascht werden. Der Artikel im Gesetz, in dem diese Beschränkung geregelt wurde, ist vor Kurzem rückwirkend aufgehoben worden, so dass Käufern ab nun Bedenken in dieser Sicht erspart bleiben.

Nichtsdestotrotz wird empfohlen, zum Erwerb einer Immobilie einen Rechtsanwalt zur rechtlichen Beratung hinzuzuziehen und ähnliche Risiken bei derartigen Transaktionen von vornherein zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in französischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in spanischer Sprache

Vertretungsvollmachten für das Ausland

Veröffentlicht am von
Antworten

Wer Interessen im Ausland besitzt, wickelt diese oft von seinem Wohnsitz aus über einen Bevollmächtigten seines Vertrauens ab. Aufgrund der rechtlichen Bedeutung einer Bevollmächtigung unterliegt diese immer strengen Formvorschriften.

Diese Formvorschriften sind noch strenger, wenn die Vertretungsvollmacht in einem anderen Land genutzt werden soll, als dem Ausstellungsland. Dies ist ein sehr gängiger Fall, der in Kanzleien wie unserer an der Tagesordnung ist. Hier einige Beispiele: Ein britischer Staatsbürger möchte sich eine Immobilie in Spanien kaufen und sich dabei von einem spanischen Anwalt vertreten lassen. Ein Russe muss während seines Urlaubs in Spanien einen Vorgang bei einer Schweizer Bank erledigen und möchte eine Person seines Vertrauens in der Schweiz bevollmächtigen, ihn vor der Schweizer Bank zu vertreten. Eine in Spanien ansässige Deutsche hat eine Erbschaft in Deutschland abzuwickeln und benötigt die Unterstützung einer Person ihres Vertrauens, die sich darum kümmert. Es handelt sich hier in allen Fällen um Situationen, in denen eine andere Person bevollmächtigt wird und die Vollmacht in einem anderen Land wirksam werden muss, als dem, in dem sie erteilt wurde.

Vertretungsvollmachten, in denen eine Verfügungsbefugnis erteilt wird, müssen nach allen Gesetzgebungen der Welt öffentlich beglaubigt werden, um entsprechend wirksam zu sein. Das bedeutet, dass sie von einer öffentlich als Urkundsperson anerkannten Person (normalerweise einem Notar oder einem Beamten der öffentlichen Verwaltung) ausgestellt werden müssen. Die Urkundsperson bezeugt dann, dass der Unterzeichner der Vollmacht tatsächlich die Person ist, die sie zu sein angibt und dass sie im vollen Besitz ihrer geistigen Kräfte ist (oder dies zumindest angibt). Dadurch wird die Vollmacht ein „öffentliches Dokument“. Damit dieses öffentliche Dokument jedoch von der öffentlichen Verwaltung des Ziellandes anerkannt wird, muss die Befugnis der ausstellende Urkundsperson von einer im Zielland anerkannten Behörde des Ausstellungslandes bestätigt werden. Zum Beispiel, im Falle einer Vollmacht, die vor einem spanischen Notar erteilt wurde und in Deutschland wirksam sein soll, muss diese Vollmacht von den deutschen Behörden als echte notarielle Urkunde anerkannt werden. In den meisten Ländern unserer Umgebung geschieht dies mit der sogenannten „Apostille”. Im genannten Fall müsste das vom spanischen Notar erstellte Dokument von der Notarkammer mit der Apostille versehen werden, da diese die spanische Institution ist, die von den deutschen Behörden zur Beglaubigung der Unterschrift eines Notars anerkannt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in französischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in spanischer Sprache

Anerkennung notarieller Urkunden im Ausland

Veröffentlicht am von
Antworten

Wer im Ausland lebt und in seinem Herkunftsland wirtschaftliche oder familiäre Interessen zu vertreten hat, kann mit der Notwendigkeit konfrontiert werden, vor einem Notar seines Wohnsitzes eine Vollmacht oder eine anderweitige Urkunde erteilen zu müssen, um rechtliche Fragen im anderen Land zu lösen. Aufgrund der verschiedenen Rechtssysteme können in diesem Zusammenhang jedoch ungeahnte Komplikationen auftreten.

Eine der Hauptschwierigkeiten tritt dann auf, wenn ein Dokument in einer Rechtsordnung zwecks Rechtsgültigkeit in öffentlicher Urkunde erstellt werden muss. In Spanien sind zum Beispiel sowohl Vollmachtsurkunden als auch Übertragungen von Immobilieneigentum Rechtsgeschäfte, die nur dann gültig sind, wenn sie „öffentlich beurkundet wurden“. Es gibt aber Länder, wie dies im Allgemeinen in den Ländern angelsächsischer Kultur der Fall ist, in denen das Konzept der „öffentlichen Urkunde“ nicht existiert.

In den Ländern, in denen die öffentliche Beurkundung existiert, ist diese gesetzlich definiert. In Spanien ist die notarielle Urkunde eine öffentliche Urkunde. Eine öffentliche Urkunde stellt sicher, dass die darin wiedergegebenen Tatsachen korrekt sind und dass der Notar diese persönlich überprüft hat. Vom rechtlichen Standpunkt aus gesehen kann davon ausgegangen werden, dass die in der Urkunde wiedergegebenen Willenserklärungen echt sind. Dank dieser Eigenschaften besitzt die Urkunde dann eine privilegierte Beweiskraft.

Es kann nur dann davon ausgegangen werden, dass eine notarielle Urkunde als solche und somit als öffentliche Urkunde anerkannt wird, wenn der beurkundende Notar in der Urkunde selbst bestätigt, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen sowohl des Landes der Beurkundung als auch des Ziellandes, in dem die Urkunde zum Einsatz kommen soll, erfüllt sind. Damit dies sichergestellt wird, ist es anzuraten, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der mit beiden Rechtssystemen vertraut ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in französischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in spanischer Sprache

Steuerliche und verwaltungsrechtliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen in Katalonien

Veröffentlicht am von
Antworten

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen in der Sommersaison sind zahlreiche Aspekte in Betracht zu ziehen, die den meisten ausländischen Investoren, die dieser Tätigkeit im Sommer an der Küste nachgehen, nicht bekannt sind.

Die katalanischen Vorschriften anhand derer die Vermietung von Ferienwohnungen geregelt werden, sind in den vergangenen Jahren verschärft worden. Der Hauptgrund für diese Verschärfung ist im Kampf gegen die Steuerhinterziehung zu suchen, da nur sehr wenige Vermieter von Ferienwohnungen die durch die Vermietung erzielten Einkünfte versteuern (obwohl dies sowohl für Gebietsansässige als auch für nicht Gebietsansässige obligatorisch ist).

Zudem gibt es jedoch noch einen weiteren und wichtigeren Grund, aus dem die katalanische Verwaltung die Vermietung von Ferienwohnungen regelt. Aufgrund des nicht immer vorbildlichen Verhaltens der Bewohner (die zudem jede Woche wechseln) sind die an der Küste und in den Altstädten der großen Städte, insbesondere in Barcelona, gelegenen Ferienunterkünfte zu einem sozialen Problem geworden. Wirtschaftlich gesehen sind sie weiterhin nicht unbedenklich, da es sich hier um unlauteren Wettbewerb gegenüber der Hotelbranche handelt.

Eigentümer sollten bedenken, dass sie eine Unterkunft nicht als Ferienwohnung anbieten dürfen, wenn diese nicht ordnungsgemäß bei der Gemeinde im Register für Feriendomizile eingetragen ist. Sollte dies dennoch geschehen, kann es zu sehr hohen Strafen kommen (auch wenn nur eine Anzeige im Internet geschaltet wurde, ohne dass es je zu einer Vermietung gekommen ist). Zur Eintragung in dieses Register erfolgt zunächst eine bürokratische Kontrolle der Bewohnbarkeit und des Vorliegens eines Energiepasses für die Immobilie. Danach erfolgt die Registrierung in einer Datenbank der Steuerbehörden zwecks Geltendmachung der entsprechenden Kurtaxe (die pro Bewohner und pro Übernachtung abzuführen ist) und der anfallenden Einkommensteuer.

Das Registrierungsverfahren einer Immobilie als Ferienwohnung kann zu unerwarteten Komplikationen führen (durch die die Vermietung gesetzlich unzulässig werden kann). Sollten Sie beabsichtigen, ein Appartement oder ein Haus an Touristen zu vermieten, stehen wir Ihnen gern bei der Registrierung der Immobilie, der Erstellung der Mietverträge und der Erfüllung sämtlicher steuerlicher und formeller Verpflichtungen zur Seite.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in französischer Sprache

Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

Veröffentlicht am von
Antworten

Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Tarraco Iuris global management

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache

Erbschaftsplanung durch Gründung einer Gesellschaft

Veröffentlicht am von
Antworten

Eines der wichtigsten rechtlichen Themen, das die Eigentümer von Ferienwohnungen oder –häusern in Spanien beschäftigt, ist, wie sie das Eigentum mit möglichst geringen steuerlichen Kosten und Abwicklungskosten ihren Erben hinterlassen können. Eine interessante Option besteht darin, eine Handelsgesellschaft zu gründen und das Eigentum auf diese zu übertragen.

In vielen Familien, die ihre Ferien jedes Jahr in Spanien verbringen, wiederholt sich das gleiche Schema: Ein Ehepaar kauft eine Immobilie am Meer, um hier jedes Jahr die Ferien mit seinen Kindern zu verbringen; die Kinder wachsen, gründen eigene Familien und fahren dann mit den eigenen Kindern in das Ferienhaus der Eltern. Die Großeltern, oft schon Rentner, halten die Immobilie selbst in Stand und erledigen alle damit verbundenen Vorgänge, während die Kinder mit den Enkelkindern ihre Ferien dort verbringen. Diese Situation funktioniert ohne weiteres bis die Großeltern sich aus Altersgründen nicht mehr um die Immobilie kümmern können. Ab diesem Zeitpunkt und insbesondere nach dem Tod der Großeltern treten, sofern keine Vorkehrungen getroffen wurden, neben den gewöhnlichen Problemen der Abwicklung einer Erbschaft, Probleme der Verwaltung der Immobilie auf, die abwechselnd von den Erben genutzt wird. Dazu kommt, dass die Ferienunterkunft oft nicht nur von der Familie genutzt wird, sondern zudem an Touristen vermietet wird und dadurch Mieteinkünfte entstehen.

Eine Art, die Erbschaftsabwicklung zu vereinfachen und vor allem eine einfache Verwaltung der Immobilie und der Mieteinkünfte daraus zu ermöglichen ist die Gründung einer Handelsgesellschaft, die dann zur Eigentümerin der Immobilie wird. Ideal wäre es, die Gesellschaft bereits vor dem Erwerb der Immobilie zu gründen. In diesem Fall wäre die Gesellschaft bereits von Anfang an Eigentümerin der Immobilie und die Kosten der Übertragung der Immobilie von den vorhergehenden Eigentümern (die Großeltern im vorstehenden Beispiel) auf die Gesellschaft würden nicht anfallen. Aber auch, wenn dies nicht der Fall ist, sind die steuerlichen Kosten dieser Übertragung geringer als die der Übertragung auf die Kinder durch Erbschaft oder Schenkung. Im Laufe der Zeit können neue Gesellschafter dazukommen (Kinder oder Ehepartner), ohne dass durch diese Änderungen die Kosten und Steuern der Eigentumsübertragung einer Immobilie verursachen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache

Im Rahmen des neuen Unternehmergesetzes kann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien durch den Kauf einer Immobilie erhalten werden

Veröffentlicht am von
Antworten

Die spanische Regierung versucht so, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen, indem Ausländer von außerhalb der EU durch die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung zur Investition in Spanien angeregt werden, was zudem den Vorteil mit sich bringt, dass sie sich in den Ländern des Schengener Abkommens praktisch ohne jede Einschränkung bewegen zu können.

Auch hier besteht wieder die Gefahr, dass der Anleger den Kauf einer Immobilie als Gelegenheit für seine Geschäfte in Europa betrachtet. Dies könnte dazu führen, dass er nicht eingehend genug prüft, ob der Kauf der Immobilie sicher und seriös ist, da er die Gelegenheit des Erhalts eines legalen Wohnsitzes in Spanien ausnutzen will. Die Gefahr ist die gleiche wie beim Touristen, der seine Ferien genießen möchte, anstatt Anwaltstermine wahrzunehmen. Auch in diesem Fall ist die Anlage ein Mittel und kein Zweck, denn genau wie der Tourist den Erwerb einer Immobilie als Mittel betrachtet, das ihm erlaubt, seine Ferien in Spanien zu sichern, sieht der Unternehmer seine Gelegenheit, über den Kauf der Immobilie die Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, die es ihm erlaubt, sich frei im Schengener Raum zu bewegen. Beide halten es nicht für notwendig, sich beim Kauf entsprechend abzusichern. Treten dann jedoch Probleme auf, sehen sie sich gezwungen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der diese Probleme, die aufgrund mangelnder unabhängiger und professioneller Beratung entstanden sind, lösen soll. Oft ist es dann aber leider schon zu spät und wenn es überhaupt Lösungen gibt, verursachen diese viel höhere Kosten als eine rechtzeitige Beratung. Gut beratene Anleger können solche Fehler vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache

Immobilienkauf in Spanien als Anleger – nicht als Tourist

Veröffentlicht am von
Antworten

Viele der Millionen Touristen, die jedes Jahr ihren Urlaub in Spanien verbringen, entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in ihrem Urlaubsland. Bei der Investition ihrer Ersparnisse in Spanien wird jedoch oft aus einer Urlaubslaune heraus gehandelt und es werden folgenträchtige Entscheidungen ohne entsprechende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Der Begriff Tourist hat in allen Sprachen einen leicht negativen Nebengeschmack. Fluggesellschaften bieten unter der Bezeichnung “Touristenklasse” die billigsten Tickets an und in allen Ländern, die vom Tourismus leben –Spanien bildet hier keine Ausnahme- wird der Tourist als leichtes Opfer betrachtet, das nur für kurze Zeit vor Ort ist und das man leicht übers Ohr hauen kann. Dieses Bild vom typischen Touristen, den man ungestraft hinters Licht führen kann, ist hauptsächlich auf die geringen Sprachkenntnisse und die unzureichenden Kenntnisse der örtlichen Gepflogenheiten zurückzuführen, aber auch darauf, dass der Tourist, der ja im Urlaub ist, seine kurze Urlaubszeit genießen will und daher entspannt und unvorsichtig ist und nicht mit der gleichen Vorsicht handelt, wie dies wohl an seinem Wohnort unter gleichen Umständen der Fall wäre.

Mit dem Kauf einer Immobilie ist immer eine große Ausgabe verbunden. In vielen Fällen werden Beträge investiert, die über lange Jahre hinweg angespart wurden. Eine solche Entscheidung sollte entsprechend abgesichert werden und mit der gesamten verfügbaren Information über mögliche rechtliche und finanzielle Risiken getroffen werden. Als Rechtsanwälte sehen wir leider jeden Tag, dass Ausländer beim Kauf von Immobilien betrogen wurden und ihr angelegtes Geld mangels einer entsprechenden Beratung beim Kauf verloren haben. Häufig wird gedacht, eine Beratung sei nicht erforderlich, das Erwachen ist dann oft bitter. Die Kosten einer unabhängigen Beratung sind minimal im Vergleich zu den Risiken, die oftmals unbewusst bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine Immobilie eingegangen werden. Und eine solche Beratung kann nur dann unabhängig sein, wenn sie nicht mit den restlichen am Kaufvertrag  beteiligten Freiberuflern verbunden ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache

Energieauweis: eine neue Anforderung für den Verkauf von Immobilien in Spanien

Veröffentlicht am von
Antworten

Das spanische königliche Dekret 235/2013, vom 5. April, ist gerade in Kraft getreten. Er genehmigt das grundlegende Verfahren für die Zertifizierung der Energieeffizienz von Gebäuden. Unter dieser neuen Verordnung ab 1. Juni 2013 können Sie ohne die Vorlage einer solchen Zertifizierung keinen Vertrag für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien wirksam formalisieren.

Immobilien zu verkaufen ist eine sehr schwierige Aufgabe in den letzten Jahren geworden, aber nicht nur aufgrund der Krise, sondern auch weil es neue gesetzlichen Anforderungen gibt, welche den Inmobilienverkauf mit der Ausrede behindert haben, die Garantien für den Käufer zu erhöhen. Zum Beispiel: vor kurzem haben wir festgestellt, dass es unmöglich geworden ist, einen Kaufvertrag im Grundbuch einzutragen, wenn die Übertragung des Eigentums nicht im Voraus an die betroffene Gemeinde mitgeteilt wurde, so dass die sogenannte “plusvalía”-Steuer berechnet und ausgezahlt wird. Früher hatten wir auch das erlebt, dass es beim Verkauf eines Wohnhauses das notwendig geworden ist, seine Bewohnbarkeit durch die Einreichung eines Dokuments zu beweisen, das in vielen Fällen, schwierig (oder zumindest langwierig) zu bekommen ist. Und, da meistens solche Aussagen nur die bestehende Sachlage ratifizieren, dient ihre Forderung nur dazu, Prozesse zu verlangsamen und die bereits übertriebenen Kosten und die Bürokratie rund um den Verkauf einer Immobilie zu erhöhen.

Das letzte von Verkäufern von Immobilien zu überwindende Hindernis ist die Verpflichtung, Käufer oder Mieter eine Bescheinigung über die Energieeffizienz des Hauses anzugeben. Dieses Dokument beschreibt, wie das Haus tatsächlich Strom verbraucht und gibt objektive Informationen über die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, so dass zukünftige Eigentümer oder Mieter des Gebäudes (oder ein Teil davon) die Möglichkeit haben, seine Leistung mit anderen ähnlichen Angeboten zu vergleichen und zu bewerten.

Der Zweck dieser Regelung, wobei der Verbraucher die Energieeffizienz von Gebäuden vergleichen kann, ist die Investitionen zur Energieeinsparung und die Bebauung von energieeffizienteren Gebäuden zu fördern. Darüber hinaus erlaubt diese Richtlinie, Informationen über Kohlendioxid (CO2)-Emissionen aus dem Bausektor zu erhalten, was das Ergreifen von Maßnahmen zur Reduzierung der Emissionen und zur Verbesserung der Energie-Bewertung von Gebäuden erleichtern wird. Lobenswertes Ziel, natürlich, aber leider sehr langfristig, wenn es irgendwann etwas Neues in diesem Land nochmal gebaut wird. Heutzutage, was wir haben, ist ein riesiges Angebot von Gebäuden, die keinen Käufer finden, und sie zu verkaufen ist jetzt mit dieser neuen Richtlinie noch schwieriger geworden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache