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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

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Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.
Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer).
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch.
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung.
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft.
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen.
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie.
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien.
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher.
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen.
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch.
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde.
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung 
15. Anträge für:
    a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass.
    b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes.
    c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters.
16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten.
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn.
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:
    a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen.
    b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten.
    c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten.
    d. Instandsetzung von Wegen.
    e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden.

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Zeit für den Kauf von Immobilien in Spanien?

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Nach mehreren Jahren kontinuierlichen Preisverfalls und Rückgang des Verkaufsvolumens zeigen die Statistiken nun wieder positive Ergebnisse. Zwar ist die Erholung schwach, aber der Trend nach unten hat sich gewendet. Vielleicht könnte die internationale Lage den Anstoß geben, sich für die Investition in Immobilien in Spanien zu entscheiden.

Die Instabilität aufgrund der Krise zwischen Russland und der Ukraine hat eine negative Tragweite in der Wirtschaftssituation gehabt. Diese scheinbar negativen Aussichten können aber auch anders bewertet werden, denn immer wenn es zur Abwertung einer Währung kam, haben bewusste Bürger auf die Investition ihrer Ersparnisse in “sichere Werte” gesetzt und seit jeher war die Immobilie einer der klassischen sicheren Werte.

Hinzu kommt, dass die Mentalität der Spanier in diesem Bereich eher konservativ ist und daher die Meinung vorherrscht, dass jeder ordentliche Bürger im Laufe seines Lebens Eigentümer seines Wohnraums werden sollte. Dieses Denken hat einen bedeutenden Einfluss auf den Immobilienmarkt, denn dadurch kam es schon seit jeher zu einer höheren Nachfrage als eigentlich der wirtschaftlichen Lage entsprechen würde. Hinzu kommt, dass hunderttausende Ausländer von einem ruhigen Lebensabend an der spanischen Küste oder von einer Sommerresidenz träumen und schließlich eine Immobilie erwerben, die es ihnen ermöglicht, ihren Aufenthalt in Spanien in ihrem eigenen Heim zu genießen.

All dies bringt uns nun wieder dahin zurück, dass eine Investition in Immobilien in Spanien eine sichere Investition ist. Trotz der schweren Krise der letzten Jahre dürfen wir nicht vergessen, dass seit Jahrzehnten Immobilien immer die beste und sicherste Form waren, seine Ersparnisse in Spanien zu investieren. Und eben durch die Krise haben sich die Preise wieder auf einem akzeptablen Niveau eingependelt und haben den Statistiken zufolge ihren Tiefpunkt bereits hinter sich gelassen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Risiken beim Kauf geerbter Immobilien

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Der Kauf einer Immobilie ist immer eine wichtige Entscheidung, weil damit eine beträchtliche Investition verbunden ist. Man sollte daher die Konsequenzen dieses Schrittes immer genau überdenken und sich über mögliche Risiken klar sein.

Ich möchte heute auf eine häufig wiederkehrende Situation eingehen, und zwar die Situation, in der die Kinder oder der Ehepartner der verstorbenen Person deren gewöhnlichen Wohnsitz erben. Bei der Unterzeichnung der Urkunde zur Übertragung des Eigentums sind die Erben oft erleichtert, wenn sie von der Möglichkeit erfahren, in der Urkunde zu erklären, dass sie nicht beabsichtigen, die Immobilie in den folgenden fünf Jahren zu veräußern. Denn so wird die anfallende Erbschaftssteuer drastisch reduziert oder fällt eventuell gar nicht an. Die Urkunde über die Annahme der Erbschaft kann aber dennoch problemlos beim Grundbuch eingetragen werden.

Im Laufe der Jahre vergessen die Erben, dass bei der Annahme der Erbschaft diese Erklärung geleistet wurde, durch die sie von der Steuer befreit wurden, und nicht selten ergeben sich Situationen, in denen ihnen ein interessanter Preis für den Verkauf der Immobilie angeboten wird. Die Erben entschließen sich dann zum Verkauf und der Käufer erwirbt das Eigentum, so scheint es, frei von Lasten und Belastungen. Das ist jedoch nicht vollkommen korrekt, denn die Immobilie ist im Grundbuch sehr wohl belastet, nur erinnert sich niemand daran. Konkret ist dort das Recht der Finanzverwaltung eingetragen, die bei jeder Eigentumsübertragung vorgelegte Steuererklärung zu prüfen und gegebenenfalls, sofern die beim Erwerb angegebene und abgeführte Steuer als nicht korrekt betrachtet wird, unilateral eine neue Veranlagung der Steuer durchzuführen, für die die Immobilie haftet, und zwar unabhängig vom jeweiligen Eigentümer. In dem eingangs geschilderten Fall würde dies bedeuten, dass die Finanzverwaltung den Käufer unangenehm überraschen könnte, wenn sie feststellt, dass die beim Erwerb der Immobilie angegebenen Bedingungen für die Steuerreduzierung bzw. -freistellung später nicht erfüllt wurden. Denn die unter Inanspruchnahme einer Steuervergünstigung erworbene Immobilie haftet nun für eine dem neuen Eigentümer fremde Verpflichtung. Wir empfehlen daher immer vor Unterzeichnung eines Vertrags oder Vorvertrags mögliche Probleme des jeweiligen Falls von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Der hier geschilderte Fall zeigt nur eines der zahlreichen Probleme, die auf einen Käufer zukommen können, der einen Vertrag ohne entsprechende Beratung unterschreibt, die Bandbreite der möglichen Komplikationen ist jedoch weitaus umfangreicher.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Die Patientenverfügung: Damit niemand für Sie entscheidet, wenn Sie nicht mehr selbst entscheiden können

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In kritischen Momenten unseres Lebens besteht die Möglichkeit, dass die uns nahestehenden Personen sich gezwungen sehen, Entscheidungen über unsere medizinische Versorgung oder unseren unmittelbaren Verbleib zu treffen, weil wir selbst nicht mehr dazu in der Lage sind. Wir können ihnen bei diesen Entscheidungen helfen, indem wir eine Patientenverfügung registrieren lassen.

Für den Fall einer schweren Erkrankung, durch die die Entscheidungsfähigkeit beeinträchtigt wird, besteht die Möglichkeit, vor einem Notar oder vor Zeugen ein Dokument zu unterzeichnen, in dem geregelt wird, wer für uns entscheiden soll und wer der Ansprechpartner für die behandelnden Ärzte ist, die die entsprechenden Entscheidungen umsetzen. Zudem können wir bereits im Vorhinein unsere persönlichen Kriterien definieren, die zur Anwendung kommen sollen, wenn es uns aus körperlichen oder psychischen Gründen nicht mehr möglich ist, unseren Willen direkt zum Ausdruck zu bringen.

Bei diesen persönlichen Kriterien handelt es sich zum Beispiel um unsere Vorstellung von Lebensqualität in Bezug auf Schmerztoleranz oder die Unabhängigkeit in Bezug auf die eigenen Bedürfnisse. Auch kann geregelt werden, wo wir unsere letzten Tage verbringen wollen oder in welchen Situationen bestimmte persönliche Kriterien angewendet werden sollen (Demenz, unheilbare Krankheit, etc.)

Außer den Regelungen wer für uns entscheiden kann, nach welchen Kriterien und in welchen Situationen sowie zu welchen Fragen, können auch noch weitere genaue Anweisungen zum ärztlichen Vorgehen mit der eigenen Person gegeben werden, z.B. dass nicht gewünscht wird, das Leben mit lebenserhaltenden Maßnahmen zu verlängern. Andere Aspekte, die geregelt werden können sind zum Beispiel der Wunsch nach spirituellem Beistand oder die Genehmigung einer Organspende.

In Katalonien kann die Patientenverfügung in das entsprechende Register des Gesundheitsministeriums eingetragen werden, so dass die Ärzte, für die diese Information relevant ist, einfach darauf zugreifen können. Zudem wird die Patientenverfügung in die Krankheitsgeschichte aufgenommen und kann auch von den zuständigen Ärzten im Rest des spanischen Staats abgerufen werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

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Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Tarraco Iuris global management

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Weitere Informationen über das neue spanische Küstengesetz

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Letzten Monat haben wir über die wichtigsten Merkmale der neuen spanischen Küstengesetz diskutiert und wir haben über seine Auswirkungen auf die Umwelt und den rechtlichen Status von Immobilien in der Nähe des Meeres gesprochen. Diesen Monat werden wir weiterhin die Probleme im Zusammenhang mit den Details des Gesetzes analysieren.

Einschränkungen des Rechts auf Eigentum im Falle von Immobilien, welche neben dem öffentlichen Eigentum liegen oder ein Teil davon sind: in Bezug auf die Verwendung von Stränden, wird das im Gesetz beschlossen, dass künftige Verordnungen der Regierung eine verschiedene Regelung für die städtischen Strände (neben einer Urbanisierung) und für die natürlichen Strände (angrenzend an Schutzgebiete oder ländlichen Gebieten) etablieren sollten. Für die natürlichen Stränden gilt ein hohes Maß an Schutz und es wird keinerlei Aktivität erlaubt. Es ist wichtig, in einem natürlichen Zustand die Strände weit entfernt von den städtischen Zentren aufrechtzuerhalten und, auf der anderen Seite, das zu garantieren, dass die Strände der Stadt für die Öffentlichkeit zugänglich sind.

Eigentümer von Immobilien, die rechtlich in der Gegend von besonderen Schutz stehen (wobei  eine Dienstbarkeit zu Gunsten des Staates eingetragen ist) wird erlaubt, Bauarbeiten ausführen, um die Inmobilien zu verbessern, zu modernisieren und zu stärken, aber nur, wenn sie mit überhaupt keinem Anstieg in Höhe, Volumen oder Fläche des Gebäudes verbunden sind. Das ist nicht neu, aber jetzt ist die Genehmigung der regionalen Verwaltung durch eine verantwortliche Erklärung des Besitzers ersetzt, wo das auch bewiesen werden muss, dass diese Gebäude die gesetzlichen Anforderungen der Energieeffizienz und Wassereinsparung treffen. Dadurch wird das vermieden, dass zwei eventuell inkoherenten Genehmigungen  nebeneinander notwendig wären: die Lizenz der regionalen autonomen Behörden und die Lizenzen der zustandigen Gemeinde. Auf jedem Fall kann die spanische Regierung die Verwaltungsakte und Vereinbarungen der lokalen Regierungen aussetzen, wenn diese Entscheidungen die Integrität des geschützten Bereichs der öffentlichen Küsten oder seine Dienstbarkeit berühren. Das Gesetz stellt eine schnelle und effektive einstweilige Verfügung, um die Ausführung von illegalen Aktivitäten zu verhindern, trotz der Tatsache, dass innerhalb von zehn Tagen, die lokale Entscheidung durch den Staat in den Gerichten der verwaltungsrechtlichen Streitigkeiten angefochten werden muss.

Änderungen bei der Regulierung von Konzessionen und Genehmigungen im Zusammenhang mit Küsten öffentlichen Eigentums: Die Vertagung oder der Verlängerung von bestehenden Konzessionen hängt von einem wirtschaftlichen Bericht ab, der die Auswirkungen dieser Nutzung des Geländes auf die Umwelt bestimmt. So wird die Dauer der Konzession auf Umweltverträglichkeit beschränkt.
Das Gesetz ändert auch die maximale Laufzeit von öffentlichen Konzessionen bis zu 75 Jahren und erlaubt es auch, diese zu übertragen und sogar sie zu verkaufen. Im Falle der Übertragung durch Vererbung wird die Frist von einem Jahr auf vier Jahre verlängert, damit die Erben das erklären können, dass sie mit der Abtretung der Rechte der Konzession einverstanden sind. Dies verhindert den Verlust der Konzession, wenn die Entscheidung der Erben nicht in einer kurzen Laufzeit von bis zu einem Jahr gemacht wurde, was besonders für Ausländern sehr schwierig sein könnte. Im Falle der Übertragung von Rechten zwischen lebenden Personen, wird die Gültigkeitsdauer von einer vorherigen Genehmigung der Verwaltung bestimmt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Auswirkungen des neuen Küstengesetzes in bestehenden Eigentumsinmobilien und Küstenschutz

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Die letzte Revision des spanischen Küstengesetzes versucht eine über längere Zeit nachhaltige und mit der Umwelt respektvolle wirtschaftliche Nutzung der Küsten zu erreichen. Die eingeführten Änderungen geben mehr Rechtssicherheit und Klarheit und lösen einige kurzfristigen Probleme, die durch die bisherigen Rechtsvorschriften entstanden, aber in der Praxis, sind die Chancen der Erhaltung der Küstenstreifen verringert.

Das Küstengesetz wurde in 1988 verabschiedet und hat damals signifikante Veränderungen in Bezug auf das ehemalige Regime angenommen. Dennoch war der Gesetzgeber sehr zurückhaltend und hat daher entschieden, dass die gesetzlichen Änderungen nicht ab sofort in Kraft treten, sondern über die Zeit verzögert werden sollten. Dies hat zu einer widersprüchlichen Anwendung des Gesetzes und sogar zu seinem Rückzug geführt: das Gesetz des Jahres 1988 konnte die etablierten sozialen Realitäten nicht besiegen und deshalb beschloss die Regierung, dass es korrigiert werden sollte. Auf der anderen Seite, erstellt dieses Gesetz des Jahres 1988 erhebliche Rechtsunsicherheit, was die Entschließung des Europäischen Parlaments im Jahr 2009 verursacht hatte, wobei die spanischen Behörden aufgefordert werden, “dringend die Wirkung des Küstengesetzes zu überprüfen und, wenn nötig, zu ändern, um die Rechte derjenigen zu schützen, die Wohnungseigentum oder kleine Parzellen in den Meeresgebiete besitzen, die nicht negativ auf die Umwelt der Küstenregion auswirken… “.

Wir werden jetzt die wichtigsten Änderungen der Reform analysieren:

1 – Klarstellung und Konkretisierung des Begriffs „öffentlichen Eigentums des Küstenbereichs“ und Verbesserung des Abgrenzungsverfahrens:

Die Küste ist rechtlich als der Streifen definiert, wo das Meer das Land trifft. Die spanische Verfassung sieht vor, dass das „Litoral“ (einschließlich der Küstenzone, der Hoheitsgewässer und der Stränden) wird immer in jedem Fall öffentliches Domäne sein. Daher ist es wichtig zu erkennen, wie weit dieses gemeinsame Eigentum sich ausdehnt, vor allem, wenn wir, das in Betracht ziehen, dass die spanische Küste das am dichtesten besiedelte Gebiet des Landes ist und es konzentriert die strategisch wichtigsten Wirtschaftszweige der Nation, wie Tourismus und Fischerei.

Das Gesetz besagt, dass die Küsten – Schutzzone der Landstreifen ist, der innerhalb der Reichweite der größten Wellen während starker Stürme aufgezeichnet werden kann. Diese Aufzeichnung hängt von technischen Kriterien, die geschaffen werden sollen, um mehr Vertrauen, Zuverlässigkeit und Stabilität an den Grenzen zu geben.

Die wichtigste eingeführte Neuheit betreffend des geschützten Küstengebiets ist, dass die Breite der juristischen Dienstbarkeit vom 100 Meter auf 20 Meter reduziert wird, aber nur in Siedlungen, die in 1988 nicht als städtische Gebiete eingestuft wurden, obwohl sie die Eigenschaften solcher hatten. Diese Reduktion gilt auch ausnahmsweise in den oberen Ufer der Flüsse, die empfindlich gegen die Ebbe und Flut sind, um das zu vermeiden, dass es an Orten weit entfernt von der Mündung des Flusses, diese Dienstbarkeit von 100 Metern eingehalten werden muss.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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