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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

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Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.
Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer).
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch.
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung.
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft.
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen.
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie.
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien.
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher.
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen.
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch.
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde.
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung 
15. Anträge für:
    a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass.
    b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes.
    c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters.
16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten.
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn.
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:
    a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen.
    b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten.
    c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten.
    d. Instandsetzung von Wegen.
    e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden.

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das Dach zur Reduzierung der Stromrechnung nutzen

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Bis zum 31. Dezember 2023 werden öffentliche Unterstützungen für die Installation von klimafreundlichen Wärmesystemen im Wohnbereich sowie für die Erzeugung und die Speicherung von erneuerbaren Energien für den Eigenverbrauch vergeben.

Im Rahmen des Investitionsplan der EU zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Folgen der COVID-19 Pandemie und im Sinne einer nachhaltigeren Zukunft dank Reformen und Investitionen kann heute das Subventionsprogramm für Projekte der Selbstversorgung und Speicherung von Energie aus erneuerbaren Quellen sowie für die Installation von Wärmesystemen aus erneuerbaren Ressourcen im Wohnbereich in Anspruch genommen werden.

Die Subventionen richten sich an natürliche Personen, juristische Personen, die keiner wirtschaftlichen Tätigkeit des Verkaufs von Waren bzw. Dienstleistungen nachgehen, sowie an Eigentümergemeinschaften nach dem Gesetz über Wohnungseigentum. Kurz gefasst können private Immobilieneigentümer, Selbständige, Stiftungen oder Vermögensgesellschaften die Fördermittel beantragen, genau die Zielgruppe, die wir in unserer Kanzlei beraten.

Subventioniert werden Installationen für den Eigenverbrauch, die erneuerbare Energiequellen nutzen, also Photovoltaik oder Wind für den Wohnbereich, mit oder ohne Speichersystem, sowie Installationen für Klimatisierung oder Warmwassererzeugung im Haushalt über Solarthermie, Biomasse, Geothermie oder Wärmepumpen. Die Subventionsbeträge liegen zwischen 550 und 13.500 Euro pro Wohneinheit. Anträge werden bis zur Ausschöpfung des Fonds strikt nach Eingangsdatum bearbeitet. Im Falle von Personen, die einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen, kann die Subvention je nach Verwendung als Ertrag oder Vermögensgewinn betrachtet werden. Im Falle von natürlichen Personen werden die Subventionen nicht in die Besteuerungsgrundlage für die Einkommensteuer eingerechnet.

Gern stehen wir Interessierten beratend bei der Inanspruchnahme dieser öffentlichen Subventionen mit unserem Fachwissen zur Seite.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das Eignungszertifikat für ältere Gebäude

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In Katalonien sind die Eigentümer von Gebäuden mit einem Alter von über 45 Jahren verpflichtet, das Eignungszertifikat der Wohnungsagentur Kataloniens einzuholen, um zu belegen, dass das Gebäude den rechtlichen Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften sowie den ästhetischen Vorgaben entspricht.

Diese Verpflichtung betrifft sowohl die Eigentümer von Einfamilienhäusern als auch Eigentümer von Wohnungseigentum (in diesem Fall obliegt die Pflicht der Eigentümergemeinschaft). Zum Erhalt dieser Bescheinigung ist ein Architekt mit der Erstellung eines Berichts über den Wartungs- und Erhaltungszustand des Gebäudes, der Verbesserung von dessen Nachhaltigkeit und der Ökoeffizienz des Gebäudes sowie der Bewertung der Grundbedingungen der Barrierefreiheit zu beauftragen. In diesem Bericht sind die Fristen für die jeweils durchzuführenden Maßnahmen anzugeben.

Von dieser Verpflichtung befreit sind nur die Eigentümer von Einfamilienhäusern, deren Hauptgebäude 1,5m oder mehr von der Straße, öffentlichen Flächen oder anliegenden Liegenschaften entfernt sind, sowie Eigentümer von Einfamilienhäusern, die zum Zeitpunkt des Erreichens eines Gebäudealters von 45 Jahren über eine geltende Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen (Freistellung bis zum Datum des Ablaufs dieser Bescheinigung). Dabei wird die Frist von 45 Jahren ab dem Bau oder der Kernsanierung des Gebäudes berechnet.

Die Kosten für die technische Inspektion geht zu Lasten der Eigentümer des Gebäudes. Für die Ausstellung des Eignungszertifikats durch die zuständigen Behörden werden hingegen keine Gebühren erhoben. Ein Fehlen dieses Eignungszertifikates bei Immobilien, die ein solches besitzen müssten, kann zur Auferlegung von Bußgeldern und Strafen für die Eigentümer führen.

Im Falle der Ablehnung der Ausstellung des Zertifikats haben die Eigentümer innerhalb einer Frist von 1 Jahr ein Sanierungsprogramm zu erstellen. Diese Frist ist im Falle schwerwiegender Mängel auf 6 Monate herabgesetzt. Das Programm ist von einer Person mit beruflicher Qualifizierung zu überwachen. Werden keine schwerwiegenden Mängel festgestellt, wird das Eignungszertifikat mit einer Gültigkeit von 10 Jahren ausgestellt. Nach Ablauf dieses Zeitraums, ist eine Verlängerung erforderlich.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

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Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

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Tarraco Iuris global management

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Zeit für den Kauf von Immobilien in Spanien?

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Nach mehreren Jahren kontinuierlichen Preisverfalls und Rückgang des Verkaufsvolumens zeigen die Statistiken nun wieder positive Ergebnisse. Zwar ist die Erholung schwach, aber der Trend nach unten hat sich gewendet. Vielleicht könnte die internationale Lage den Anstoß geben, sich für die Investition in Immobilien in Spanien zu entscheiden.

Die Instabilität aufgrund der Krise zwischen Russland und der Ukraine und vor allem der Verfall des Rubels lassen einen bedeutenden Rückgang des russischen Tourismus an der spanischen Küste erwarten. Auch der Euro fällt und es scheint, dass sich diese Tendenz auch in der Zukunft fortsetzt. Diese scheinbar negativen Aussichten können aber auch anders bewertet werden, denn immer wenn es zur Abwertung einer Währung kam, haben bewusste Bürger auf die Investition ihrer Ersparnisse in “sichere Werte” gesetzt und seit jeher war die Immobilie einer der klassischen sicheren Werte.

Hinzu kommt, dass die Mentalität der Spanier in diesem Bereich eher konservativ ist und daher die Meinung vorherrscht, dass jeder ordentliche Bürger im Laufe seines Lebens Eigentümer seines Wohnraums werden sollte. Dieses Denken hat einen bedeutenden Einfluss auf den Immobilienmarkt, denn dadurch kam es schon seit jeher zu einer höheren Nachfrage als eigentlich der wirtschaftlichen Lage entsprechen würde. Hinzu kommt, dass hunderttausende Ausländer von einem ruhigen Lebensabend an der spanischen Küste oder von einer Sommerresidenz träumen und schließlich eine Immobilie erwerben, die es ihnen ermöglicht, ihren Aufenthalt in Spanien in ihrem eigenen Heim zu genießen.

All dies bringt uns nun wieder dahin zurück, dass eine Investition in Immobilien in Spanien eine sichere Investition ist. Trotz der schweren Krise der letzten Jahre dürfen wir nicht vergessen, dass seit Jahrzehnten Immobilien immer die beste und sicherste Form waren, seine Ersparnisse in Spanien zu investieren. Und eben durch die Krise haben sich die Preise wieder auf einem akzeptablen Niveau eingependelt und haben den Statistiken zufolge ihren Tiefpunkt bereits hinter sich gelassen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Risiken des Immobilienkaufs von Banken

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In diesen Zeiten der schweren Wirtschaftskrise werden in Spanien jeden Monat Tausende von Immobilien versteigert, weil die Eigentümer ihre Schulden nicht mehr bezahlen können. In den meisten Fällen ist der Gläubiger eine Bank und da keine weiteren Bieter an der Versteigerung teilnehmen, erhält der Gläubiger selbst letztendlich den Zuschlag.

So sehr die Institutionen und die regierungsnahen Körperschaften auch in den letzten Monaten darauf beharren, die wirtschaftliche Situation Spaniens verbessere sich, ist die Realität doch die, dass die Pfändungen und Räumungen von Immobilien aufgrund des Zahlungsausfalls der Verbindlichkeiten kein Ende nehmen. Die Banken sind die größten Gläubiger landesweit. Bei den gerichtlichen Versteigerungen erhalten sie aufgrund des fehlenden Interesses möglicher Käufer für die gepfändeten Immobilien selbst den Zuschlag, ohne die ausstehenden Darlehen wiedererlangen zu können. Nachdem die Bank zum Eigentümer der Immobilie geworden ist, übergibt sie diese einer Immobilienagentur, die oft nur zum Zweck des Verkaufs dieser Art von Immobilien gegründet wurde. Aus den gleichen Gründen, aus denen die Immobilie nicht auf der Versteigerung verkauft werden konnte, vergehen dann oft Monate oder sogar Jahre, bevor die Agentur auf dem fast zum Erliegen gekommenen Markt einen Käufer findet.

Während dieses Zeitraums ist die Haltung der Banken weit von dem entfernt, was von einem korrekten Eigentümer erwartet wird. So zahlen sie z.B. für Wohnungen oder Häuser in Siedlungen mit Gemeinschaftsanlagen oft nicht die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, die für Wartung, Swimming-Pools, Gärten, usw. benötigt werden, bis ein Käufer gefunden ist und bringen damit die Eigentümergemeinschaften in finanzielle Schwierigkeiten, da diese auf die Beiträge angewiesen sind, um die allgemeinen Kosten für Reinigung und Wartung der Gemeinschaftsbereiche zu bestreiten. Oft kümmern sich auch weder die Agenturen noch die Banken im Mindesten um den Zustand des Gebäudes und so bleiben undichte Stellen, Taubennester oder alle möglichen sonstigen Probleme, die die Mitbewohner betreffen, ungelöst.

Diese Risiken sollten daher bei Investitionen in Spanien in Betracht gezogen werden. Oft interessieren sich Investoren für derartige Immobilien, weil sie glauben, ihr Preis könne unter dem Durchschnittspreis liegen. Es sollte jedoch nicht vergessen werden, dass die Banken mehr als genug Kapazität besitzen, um so lange auszuharren, wie erforderlich, bis ihr Immobilienbestand verkauft ist (schließlich wurde ihnen mit viel öffentlichem Geld geholfen). Es sollte daher nicht darauf gewartet werden, dass sie den Preis mehr als andere Eigentümer senken, die das Geld vielleicht um einiges dringender benötigen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Im Rahmen des neuen Unternehmergesetzes kann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien durch den Kauf einer Immobilie erhalten werden

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Die spanische Regierung versucht so, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen, indem Ausländer von außerhalb der EU durch die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung zur Investition in Spanien angeregt werden, was zudem den Vorteil mit sich bringt, dass sie sich in den Ländern des Schengener Abkommens praktisch ohne jede Einschränkung bewegen zu können.

Auch hier besteht wieder die Gefahr, dass der Anleger den Kauf einer Immobilie als Gelegenheit für seine Geschäfte in Europa betrachtet. Dies könnte dazu führen, dass er nicht eingehend genug prüft, ob der Kauf der Immobilie sicher und seriös ist, da er die Gelegenheit des Erhalts eines legalen Wohnsitzes in Spanien ausnutzen will. Die Gefahr ist die gleiche wie beim Touristen, der seine Ferien genießen möchte, anstatt Anwaltstermine wahrzunehmen. Auch in diesem Fall ist die Anlage ein Mittel und kein Zweck, denn genau wie der Tourist den Erwerb einer Immobilie als Mittel betrachtet, das ihm erlaubt, seine Ferien in Spanien zu sichern, sieht der Unternehmer seine Gelegenheit, über den Kauf der Immobilie die Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, die es ihm erlaubt, sich frei im Schengener Raum zu bewegen. Beide halten es nicht für notwendig, sich beim Kauf entsprechend abzusichern. Treten dann jedoch Probleme auf, sehen sie sich gezwungen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der diese Probleme, die aufgrund mangelnder unabhängiger und professioneller Beratung entstanden sind, lösen soll. Oft ist es dann aber leider schon zu spät und wenn es überhaupt Lösungen gibt, verursachen diese viel höhere Kosten als eine rechtzeitige Beratung. Gut beratene Anleger können solche Fehler vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Erhöhung der Kosten der Eigentumsübetragung in Spanien

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Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung als Käufer oder Verkäufer beeinflüssen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte.

Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetzt in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:

  • Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft im Falle eines Grundstück in der Stadt zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes zwischen dem Katasterwert im Moment des Erwerbs und dem Katasterwert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt auch der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3% des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen. Deshalb ist diese Summe gewöhnlich vom Kaufpreis abgezogen. Diese Steuer muss danach konkret kalkuliert werden und dabei handelt es sich auch von einem Prozent des  Unterschiedes zwischen dem erklärten Wert im Moment des Erwerbs und dem erklärten Wert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Eigentumsübertragungsteuer trägt der Käufer. Diese Steuer ist in Katalonien und in anderen Regiones Spaniens nochmal erhöht und jetzt muss der Erwerber dafür ein 10% des Preises zahlen.
  • Die Abrechnung des Notars (ausschliesslich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer, wenn die Parteien nichts anderes bestimmen. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist aussliesslich den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus mit der Hilfe eines Rechtanwalts bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist diese Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer des Inmobiliens) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
  • Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch nach dem Gesetz vom Käufer zu zahlen.
  • Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechstanwalt erledigt bzw. überprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
    • beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
    • den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
    • die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
    • die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.

Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen)Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interesse beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Energieauweis: eine neue Anforderung für den Verkauf von Immobilien in Spanien

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Das spanische königliche Dekret 235/2013, vom 5. April, ist gerade in Kraft getreten. Er genehmigt das grundlegende Verfahren für die Zertifizierung der Energieeffizienz von Gebäuden. Unter dieser neuen Verordnung ab 1. Juni 2013 können Sie ohne die Vorlage einer solchen Zertifizierung keinen Vertrag für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien wirksam formalisieren.

Immobilien zu verkaufen ist eine sehr schwierige Aufgabe in den letzten Jahren geworden, aber nicht nur aufgrund der Krise, sondern auch weil es neue gesetzlichen Anforderungen gibt, welche den Inmobilienverkauf mit der Ausrede behindert haben, die Garantien für den Käufer zu erhöhen. Zum Beispiel: vor kurzem haben wir festgestellt, dass es unmöglich geworden ist, einen Kaufvertrag im Grundbuch einzutragen, wenn die Übertragung des Eigentums nicht im Voraus an die betroffene Gemeinde mitgeteilt wurde, so dass die sogenannte “plusvalía”-Steuer berechnet und ausgezahlt wird. Früher hatten wir auch das erlebt, dass es beim Verkauf eines Wohnhauses das notwendig geworden ist, seine Bewohnbarkeit durch die Einreichung eines Dokuments zu beweisen, das in vielen Fällen, schwierig (oder zumindest langwierig) zu bekommen ist. Und, da meistens solche Aussagen nur die bestehende Sachlage ratifizieren, dient ihre Forderung nur dazu, Prozesse zu verlangsamen und die bereits übertriebenen Kosten und die Bürokratie rund um den Verkauf einer Immobilie zu erhöhen.

Das letzte von Verkäufern von Immobilien zu überwindende Hindernis ist die Verpflichtung, Käufer oder Mieter eine Bescheinigung über die Energieeffizienz des Hauses anzugeben. Dieses Dokument beschreibt, wie das Haus tatsächlich Strom verbraucht und gibt objektive Informationen über die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, so dass zukünftige Eigentümer oder Mieter des Gebäudes (oder ein Teil davon) die Möglichkeit haben, seine Leistung mit anderen ähnlichen Angeboten zu vergleichen und zu bewerten.

Der Zweck dieser Regelung, wobei der Verbraucher die Energieeffizienz von Gebäuden vergleichen kann, ist die Investitionen zur Energieeinsparung und die Bebauung von energieeffizienteren Gebäuden zu fördern. Darüber hinaus erlaubt diese Richtlinie, Informationen über Kohlendioxid (CO2)-Emissionen aus dem Bausektor zu erhalten, was das Ergreifen von Maßnahmen zur Reduzierung der Emissionen und zur Verbesserung der Energie-Bewertung von Gebäuden erleichtern wird. Lobenswertes Ziel, natürlich, aber leider sehr langfristig, wenn es irgendwann etwas Neues in diesem Land nochmal gebaut wird. Heutzutage, was wir haben, ist ein riesiges Angebot von Gebäuden, die keinen Käufer finden, und sie zu verkaufen ist jetzt mit dieser neuen Richtlinie noch schwieriger geworden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Grundbuch, Kataster und Wirklichkeit

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In Spanien sind häufig die registrierten Einträge im Kataster und im Grundbuch nicht identisch und beide Register können oft die tatsächlich vor Ort existierenden Flächen widersprechen.

Der Grund dafür ist, dass der Ursprung der jeweiligen Angaben unterschiedlich ist: im Grundbuch oder Eigentumsregister werden ausschliesslich die Angaben eingetragen, die in öffentlichen Dokumenten (wie z.B notariell beurkundeten Verträge oder gerichtlichen Entscheidungen) enthaltet sind; die Angaben des Katasters sind jedoch von den zuständigen Beamten der Gemeinde oder des Finanzamts abgegeben und gespeichert.

Der Funktion der Angaben sind auch unterschiedlich: im Grundbuch trägt eine private Person die Angaben ein, die diese private Person mit der Garantie des öffentlichen Registers verteidigen will; im Kataster stellt die Verwaltung die Angaben auf, die für die Kalkulation der Steuer und die Geltendmachung von ihrer eigenen Forderungen notwendig sind.

Dieser mögliche Widerspruch ist nicht der einzige Unterschied zwischen dem spanischen Grundbuch und anderen ausländischen Eigentumsregistern: ein weiterer und sehr wichtiger Unterschied beim Eigentumsregister in Spanien ist der durch eine notarielle Urkunde zwingend notwendige Eintrag der Gebäudebeschreibung mit Angabe der Konstruktionsflächen – während in einem ausländischen Grundbuch (z. B. in Deutschland) lediglich die eindeutige Grundstücksgröße (und keine Gebäudebeschreibung) eingetragen ist. Das bedeutet, dass bei Veränderungen am Gebäude auch der geänderte Bestand durch eine notarielle „nachträgliche Neubauerklärung“ im Eigentumsregister aktualisiert werden muss. Dies unterbleibt jedoch häufig, entweder aus Unkenntnis, mangels Zahlungsbereitschaft der entstehenden Kosten für Notar, Steuern und Register oder meist, weil es schlicht und ergreifend keine (neue) Baugenehmigung gibt.

Fast alle Verkaufsverträge von Inmobilien hängen von der Finanzierung des Käufers ab und diese Finanzierung ist normalerweise von einer Bank gewahrt, aber immer mit der Garantie der Eintragung im Grundbuch einer hypothekarischen Belastung der gekauften Liegenschaft. Deshalb ist es sehr wichtig, dass die Angaben im Grundbuch der Wirklichkeit nicht widersprechen, weil die im Grundbuch fehlenden Angaben könnten das provozieren, dass die finanzierende Bank den Kaufpreis nicht deckt, der für das Objekt als solche (abgesehen was der Grundbuch wirklich sagt) ausgemacht ist. Deshalb ist es ratsam, wenn man eine Liegenschaft im Markt als Verkäufer anbieten möchtet, alle Eintragungen im Eigentumsregister und im Kataster festzustellen und mit den tatsächlich vorhandenen Flächen zu vergleichen.

Sofern im Kataster die richtigen Größen eingetragen sind, ist es relativ einfach, das Eigentumsregister zu berichtigen. Auch mit einer vorhandenen (auch älteren) rechtskräftigen Baugenehmigung und mit der durch die Gemeinde dokumentierten Schlussabnahme kommt man schnell weiter. Schwierig wird es, wenn Gebäude oder Gebäudeteile existieren, die nicht eingetragen sind und für die es keine behördliche Genehmigung gibt. Hier bleibt nur der langwierige und teure Weg der Baugenehmigung über einen Architekten.

Anders ist wenn nicht nur die faktischem sondern auch die juristischen eingetragenen Angaben nicht stimmen: das passiert oft bei Erbschaftsfälle die nicht formalisiert worden sind oder besonders wenn der Käufer niemals zu einem Notar gegangen ist, um den unterschriebenen Kaufvertrag zu beurkunden. Da im Grundbuch oder Eigentumsregister ausschliesslich die Angaben eingetragen werden, die in öffentlichen Dokumenten enthaltet sind, kann keinen privaten Kaufvertrag registriert werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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