Neue Erhöhung der Kurtaxe in Katalonien ab der Sommersaison 2025

Veröffentlicht am 21. März 2025 von Carlos Prieto

Wenn wir unser Ferienhaus in Katalonien an Touristen vermieten, müssen die dort übernachtenden Personen die Steuer für Aufenthalte in touristischen Einrichtungen (IEET) pro Person und Aufenthaltseinheit zahlen, mit maximal sieben aufeinanderfolgenden Nächten in derselben Unterkunft. Die Steuersätze variieren, je nach Art der Unterkunft, ihrer Kategorie und ob sie sich in der Stadt Barcelona oder anderswo in Katalonien befindet.

Diese Steuer wird im Jahr 2025 erneut steigen, da die Regionalregierung Kataloniens beschlossen hat, die Steuersätze zu verdoppeln. Zusätzlich zu dieser erheblichen Erhöhung der Regionalsteuer haben alle Stadträte Kataloniens auch die Möglichkeit, einen kommunalen Zuschlag zur katalanischen Regionalsteuer hinzuzufügen, der bisher nur in der Stadt Barcelona erhoben wurde. Daher kann der Betrag pro Nacht, auch außerhalb von Barcelona, zwischen einigen Gemeinden und anderen variieren, da es von den Stadtverwaltungen abhängt, ob diese Zuschläge erhoben werden oder nicht. In jedem Fall dürfen die kommunalen Zuschläge jedoch einen Höchstbetrag von 4 Euro pro Nacht nicht überschreiten. Daher beträgt der Höchstbetrag, der außerhalb der Stadt Barcelona für die Nutzung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses zur touristischen Nutzung erhoben werden kann, 6 Euro pro Nacht und pro Person.

Die Vorlage der periodischen Erklärung dieser regionalen Kurtaxe sowie der anwendbaren kommunalen Zuschläge kann nur elektronisch erfolgen. Je nach den Umständen kann diese Steuer auch Teil der Steuerbemessungsgrundlage für die Berechnung der Mehrwertsteuer sein. Andererseits fällt bei touristischen Vermietungen immer Einkommensteuer an, unabhängig davon, ob der Eigentümer der gemieteten Immobilie in Spanien oder im Ausland ansässig ist. Deshalb ist es ratsam, sich bei der Anmietung eines Ferienhauses von Steuerexperten beraten zu lassen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Kosten einer Eigentumsübertragung

Veröffentlicht am 31. Januar 2025 von Carlos Prieto

Man will ein Haus kaufen oder verkaufen … oder es den Kindern übergeben … Wie viel wird mich das kosten? Was zählt der Käufer? Was zählt der Verkäufer? Das sind geläufige Fragen, die oft auch ausschlaggebend für die Entscheidung sind, Eigentum zu erwerben oder zu veräußern. Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung beeinflussen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte. Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetz in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:

Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes des Katasterwerts des Grundeigentums zwischen dem Moment des Erwerbs und dem Moment der Veräußerung des Objekts.
Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3 % des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen.
Die Abrechnung des Notars (ausschließlich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus, normalerweise mit der Hilfe eines Rechtsanwalts, bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich, aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist die Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer der Immobilie) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch vom Käufer zu zahlen.

Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechtsanwalt erledigt bzw. geprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
- beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
- den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
- die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
- die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.

Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen) Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interessen beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Einkommensteuerrechtliche Folgen von Eigentumsübertragungen

Veröffentlicht am 8. Juni 2023 von Tarraco Iuris

Dass beim Verkauf einer Immobilie Steuern fällig werden, ist jedem klar. Oft besteht jedoch kein Bewusstsein zu den Folgen einer solchen Vermögensübertragung für die Einkommensteuer. Um nun unangenehme Überraschungen nach Monaten oder sogar Jahren nach Vertragsabschluss zu vermeiden, ist eine eingehende Beratung zu den steuerlichen Konsequenzen anzuraten.

Jede Eigentumsübertragung einer Immobilie hat Folgen für die Einkommensteuer. Dies wird schnell beim Verkauf eines Grundbesitzes deutlich. Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis ist meist ein Gewinn, der logischerweise, ebenso wie Einkommen, besteuert wird. Ist dieser Gewinn jedoch nicht offensichtlich, wird es schwerer zu verstehen, warum die Steuerbehörden Einkommensteuer fordern, denn der Eigentumswechsel kann ja auch über andere Transaktionen als einen Kauf oder Verkauf erfolgen, zum Beispiel durch eine Schenkung oder bei der Auflösung einer Eigentumsgemeinschaft. Dies wirft die Frage auf, wie die Zahlungsverpflichtung in der Einkommensteuer entsteht, wenn doch gar kein Gewinn entstanden ist.

Ebenso schwer verständlich ist es, warum eine Einkommensteuerpflicht besteht, wenn eine Immobilie unter dem gewöhnlichen Marktpreis verkauft wird oder die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem heutigen Verkaufspreis einzig und allein der Inflation geschuldet ist. Zu derartigen Fragen gibt es zahlreiche Urteile, die teilweise sogar widersprüchlich sind. In einer nicht allzu weit entfernten Zukunft werden einige dieser steuerlichen Regelungen mit nur schwerlich im Rahmen des gesunden Menschenverstandes zu rechtfertigenden Folgen den Filtern eines verfassungsrechtlichen Prüfungsverfahrens oder eines EU-rechtlichen Prüfungsverfahrens nicht mehr standhalten. Dies ist bereits im Falle anderer Steuern wie der Wertzuwachssteuer geschehen. Solange jedoch eine solche Prüfung noch nicht erfolgt ist, sollte immer im Hinterkopf behalten werden, dass ein Eigentumswechsel eines Vermögenselements zu teils sehr hohen Einkommensteuerverpflichtungen führen kann, ein Aspekt einer Immobilientransaktion, der in jedem Fall zu bedenken ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Die europäische Justiz zwingt die spanische Steuerverwaltung, die vorgesehenen Sanktionen für spanische Steueransässige bei Nichterklärung ihrer im Ausland belegenen Vermögensgegenstände zu ändern

Veröffentlicht am 23. August 2022 von Tarraco Iuris

Der Gerichtshof der Europäischen Union erklärte in einem vor Kurzem ergangenen Urteil, dass die Sanktionen zu Lasten Steueransässiger in Spanien, die ihre im Ausland belegenen Vermögensgegenstände nicht ordnungsgemäß erklären, „unverhältnismäßig” sind. Aus diesem Grund hat der Kongress im vergangenen Februar eine neue, weniger diskriminierende Regelung verabschiedet.

Vor einem Jahr erschien in diesem Blog ein Artikel zur Verpflichtung steuerlich in Spanien Gebietsansässiger, gegenüber der spanischen Steuerverwaltung eine Erklärung zur Gesamtheit ihrer im Ausland belegenen Vermögensgegenstände abzugeben, wenn deren Wert 50.000 Euro überstieg. Diese Erklärung war bei Wertänderungen von über 20.000 Euro zu aktualisieren.

Wer dieser Verpflichtung nicht nachkam, konnte sich mit einem sehr hohen Bußgeld konfrontiert sehen, das sich auf bis zu 150% des Wertes der nicht erklärten Vermögensgegenstände belaufen konnte. Aber auch wenn der Verpflichtung nachgekommen wurde und die spanische Steuerverwaltung Unzulänglichkeiten in der vorgelegten Erklärung feststellte, konnten Bußgelder von bis zu 5.000 Euro pro falscher oder unterlassener Angabe erhoben werden.

Diese Regelung wurde zu einem Zeitpunkt einer schweren Finanzkrise verabschiedet, zu dem die Regierung die Einfrierung von Bankkonten und eine Kapitalflucht ins Ausland befürchtete. Sie konnte jedoch der Prüfung durch die Institutionen der Europäischen Union nicht standhalten, die diese als eindeutig als für Personen mit Anlagen im Ausland diskriminierend betrachtete. Die neue und an das Urteil des luxemburgischen Gerichts angepasste Regelung gleicht die Sanktionen den allgemeinen Steuerregelungen an, ohne dass es eine spezifische Diskriminierung für Vermögensgegenstände im Ausland gibt.

Auch die Verjährungsfristen der steuerrechtlichen Verstöße werden an die allgemeinen Regelungen angepasst, nachdem zuvor keine Verjährungsfristen für die fehlende Angabe von Vermögensgegenständen im Ausland bestanden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Steuerliche Problemstellungen aus der Zahlung von Renten aus dem Ausland

Veröffentlicht am 31. Mai 2021 von Tarraco Iuris

Viele Europäer verbringen im Laufe ihres Arbeitslebens regelmäßig ihre Ferien in Spanien. Es ist daher verständlich, dass sie nach Erreichen des Rentenalters ihren Wohnsitz hierher verlegen möchten, um sich das ganze Jahr über wie im Urlaub zu fühlen. Welche Verpflichtungen entstehen dadurch gegenüber dem spanischen Finanzamt?

Allgemein gilt, dass wer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt, hier steuerpflichtig ist und daher die Gesamtheit seiner Einkünfte beim spanischen Finanzamt anzugeben hat, und zwar unabhängig davon, ob diese in Spanien oder in anderen Ländern entstanden sind. Dabei ist dem spanischen Finanzamt der Gesamtbetrag der Einkünfte mitzuteilen, was jedoch nicht bedeutet, dass auch alle Einkünfte in Spanien besteuert werden.

Die zwischen Spanien und den Ländern seiner Umgebung unterzeichneten Doppelbesteuerungseinkommen beabsichtigen eine harmonisierte und angemessene Steuerlast und ermöglichen es dem Steuerzahler, die bereits zuvor im Ausland gezahlten Beträge von den in Spanien zu zahlenden Steuern abzuziehen.

Die Sonderbehandlung von Renten hat in den letzten Jahren zu vielen Diskussionen geführt, da die Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen der verschiedenen Länder nicht harmonisiert ist. Öffentliche Renten können nur in dem Land besteuert werden, in dem sie entstehen; dies wird jedoch in jüngster Zeit derart ausgelegt, dass nur die Pensionen von Beamten als öffentliche Renten zu betrachten sind.

Ein weiteres Problem stellen die Renten dar, die vollständig ohne Abzüge ausgezahlt werden, wie dies gewöhnlich bei deutschen Renten der Fall ist, denn in diesem Fall erfolgt die Besteuerung des auszahlenden Landes meist im Nachhinein. So kann es geschehen, dass die ohne Abzug im Ursprungsland ausgezahlte Rente zum Zeitpunkt der möglichen Besteuerung bereits in Spanien besteuert worden ist.

Es ist daher empfehlenswert, sich mit diesen Themen an einen Fachmann zu wenden, um die Fragen zu den konkreten Situationen eines jeden Einzelnen zu erörtern und unangenehme Überraschungen seitens des spanischen Finanzamts oder des Finanzamts des Herkunftslandes zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Erklärung von Vermögen im Ausland – Pflicht für Gebietsansässige in Spanien

Veröffentlicht am 25. März 2021 von Tarraco Iuris

Die gesetzliche Pflicht der Erklärung von Vermögen im Ausland an das spanische Finanzamt gilt bereits seit mehreren Jahren für Gebietsansässige. Anzugeben sind sowohl Konten als auch Unternehmensbeteiligungen und Versicherungen, die außerhalb unserer Grenzen verwahrt oder verwaltet werden.

Diese Erklärung ist zwingend elektronisch und mit digitaler Unterschrift vorzulegen. Die Erklärung hat zwischen dem 1. Januar und dem 31. März des auf das erklärungsgegenständliche Jahr folgenden Jahres zu erfolgen und folgende Punkte zu umfassen:

Vollständige Bezeichnung der Bank oder des Kreditinstitutes,vollständige Identifikation der Konten,
Datum der Eröffnung oder Löschung oder gegebenenfalls die Daten der Erteilung und Widerrufung der Genehmigung, aus der die Verpflichtung des Erklärenden entstanden ist und logischerweise
die Salden der Konten zum 31. Dezember und den durchschnittlichen Saldo des letzten Quartals.

Diese Verpflichtung gilt nicht, wenn die Salden auf den Konten zum 31. Dezember insgesamt nicht 50.000 Euro übersteigen. Die Vorlage der Erklärung in den darauffolgenden Jahren ist nur dann obligatorisch, wenn einer der Gesamtsalden (der Stichtagssaldo vom 31. Dezember und der Durchschnittssaldo des letzten Quartals des Jahres) um mehr als 20.000 Euro im Vergleich zu den Salden der letzten Erklärung gestiegen ist.

Eine ähnliche Regelung gilt auch für Wertpapiere, Aktien, Investmentfondsanteile, Lebensversicherungen oder Invaliditätsversicherungen sowie temporäre oder lebenslange Renten.

Die Absicht des spanischen Finanzamts hinter dieser Erklärung ist die Kontrolle der Übereinstimmung der jährlichen Einkommensteuer- und Vermögenserklärungen, die Gebietsansässige vor Ende Juni abzugeben haben, mit den Daten des Vermögens im und Einkommens aus dem Ausland, da Gebietsansässige in Spanien ihre Einkünfte auf der ganzen Welt anzugeben haben.

Diese Verpflichtung geht mit einer engeren Zusammenarbeit und gegenseitigen Unterstützung der Steuerverwaltungen der EU einher, auf die bereits in anderen Artikeln dieses Blogs hingewiesen wurde.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Tätigkeit in Spanien für nicht gebietsansässige Arbeitgeber

Veröffentlicht am 4. Juni 2019 von Tarraco Iuris

Aus der Entfernung zu arbeiten ist heute dank der neuen Technologien eine immer häufiger werdende Option, bei der der Dienstleister in einem Land ansässig sein kann und der Empfänger der Leistungen (der dafür ein Entgelt zahlt) in einem anderen. Dabei entstehen jedoch zahlreiche Fragen zu steuerlichen Aspekten und zur Sozialversicherung, die nicht einfach zu klären sind.

Die Tätigkeit erfolgt nach seinen Anweisungen und das Ergebnis des Auftrags wird ihm übergeben, damit er die daraus resultierenden Produkte kommerzialisiert.
In diesen Fällen wäre der Empfänger der Leistungen dazu verpflichtet, den Erbringer als Angestellten für fremde Rechnung bei der Sozialversicherung anzumelden und seine steuerlichen und sozialen Verpflichtungen in Spanien zu erfüllen. Dass das Unternehmen keine ständige Betriebsstätte auf spanischem Hoheitsgebiet besitzt, sollte dafür kein Hindernis sein, denn seine Pflichten sind klar definiert und ein entsprechender Verstoß kann angezeigt werden.

Die Technologie ermöglicht heute die Erbringung zahlreicher Leistungen ohne dass der Dienstleister und der Empfänger körperlich in Kontakt treten. So können sämtliche Leistungen aus dem Bereich Kommunikation, Beratung und Vermittlung von Kenntnissen virtuell über das Internet erbracht werden. Ohne materielle oder geographische Barrieren. Ist der Dienstleister als Selbständiger in Spanien ansässig, weil er – nach der allgemeinen Regelung – dort mehr als 183 Tage im Kalenderjahr verbringt, unterliegt er der spanischen Gesetzgebung in Bezug auf die Erfüllung seiner arbeitsrechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen sowie die Sozialversicherung.
In der spanischen Gesetzgebung bestehen bedeutende Lücken in Verbindung mit diesem Thema. Das Erbringen freiberuflicher Leistungen ist hier nicht problematisch, da der Leistungserbringer in diesem Fall selbständig ist und somit bei der Sozialversicherung angemeldet und beim Finanzamt registriert sein muss. Seine Verpflichtungen entsprechen denen eines jeden anderen Selbständigen.
Oft versteckt sich jedoch unter der Fassade der selbständigen Tätigkeit eine sogenannte „Scheinselbständigkeit“, und zwar wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

Tätigkeit für einen einzigen Auftraggeber.
Dieser Auftraggeber hat die Ausbildung übernommen oder die Arbeitsmittel für die.
Tätigkeit zur Verfügung gestellt oder bezahlt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Steuerliche Verpflichtungen der Eigentümer von Immobilien in Spanien

Veröffentlicht am 25. September 2017 von Tarraco Iuris

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, sollte sich seiner Verpflichtung zur Zahlung der entsprechenden Steuern aus dem Eigentum unabhängig von seinem Wohnort bewusst sein. In Spanien sind die Steuern für gebietsansässige und nicht gebietsansässige Eigentümer gleich und unterscheiden sich nur durch ihre Bezeichnung und Erhebung.

Eine Immobilie kann einen Gewinn erbringen, und zwar sowohl bei ihrer Vermietung oder Verpachtung als auch beim Verkauf. Auch das bloße Eigentum einer Immobilie erwirtschaftet nach der spanischen Steuergesetzgebung ein fiktives Einkommen. Über all diese Einkommensarten ist in Spanien eine Steuererklärung abzugeben. Für die Erhebung der entsprechenden Steuern ist das spanische Finanzamt zuständig. Dies ist in allen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und den Ländern der Umgebung so vereinbart. Diese Abkommen sind nach dem allgemeinen Modell für alle OECD Länder verfasst, nach dem Einkommen aus Immobilien in dem Land besteuert werden können, in dem sich die Immobilie befindet, und zwar unabhängig vom steuerlichen Sitz des Steuerzahlers.

Neben der Einkommensteuer an die staatliche Finanzverwaltung hat der Eigentümer aber noch weitere Steuern an andere Institutionen zu zahlen. Dies ist der Fall der Grundsteuer, die jedes Jahr von der Stadtverwaltung des Standortes der Immobilie erhoben wird. Bei Übertragung der Immobilie besteuert die Stadtverwaltung zudem den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, den der Übertragende abzuführen hat.

In Katalonien und in einigen anderen autonomen Gebietskörperschaften existiert zudem eine weitere Steuer, die mit der an der Küste unter ausländischen Anlegern weit verbreiteten Tätigkeit der Vermietung von Ferienwohnungen verbunden ist. In diesem Fall besteht die Steuer aus einer geringen Gebühr die pro Person und Übernachtung in der Ferienunterkunft erhoben wird, welche zu diesem Zweck bei der Stadtverwaltung zu registrieren ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Steuerliche und verwaltungsrechtliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen in Katalonien

Veröffentlicht am 8. Juni 2016 von Tarraco Iuris

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen in der Sommersaison sind zahlreiche Aspekte in Betracht zu ziehen, die den meisten ausländischen Investoren, die dieser Tätigkeit im Sommer an der Küste nachgehen, nicht bekannt sind.

Die katalanischen Vorschriften anhand derer die Vermietung von Ferienwohnungen geregelt werden, sind in den vergangenen Jahren verschärft worden. Der Hauptgrund für diese Verschärfung ist im Kampf gegen die Steuerhinterziehung zu suchen, da nur sehr wenige Vermieter von Ferienwohnungen die durch die Vermietung erzielten Einkünfte versteuern (obwohl dies sowohl für Gebietsansässige als auch für nicht Gebietsansässige obligatorisch ist).

Zudem gibt es jedoch noch einen weiteren und wichtigeren Grund, aus dem die katalanische Verwaltung die Vermietung von Ferienwohnungen regelt. Aufgrund des nicht immer vorbildlichen Verhaltens der Bewohner (die zudem jede Woche wechseln) sind die an der Küste und in den Altstädten der großen Städte, insbesondere in Barcelona, gelegenen Ferienunterkünfte zu einem sozialen Problem geworden. Wirtschaftlich gesehen sind sie weiterhin nicht unbedenklich, da es sich hier um unlauteren Wettbewerb gegenüber der Hotelbranche handelt.

Eigentümer sollten bedenken, dass sie eine Unterkunft nicht als Ferienwohnung anbieten dürfen, wenn diese nicht ordnungsgemäß bei der Gemeinde im Register für Feriendomizile eingetragen ist. Sollte dies dennoch geschehen, kann es zu sehr hohen Strafen kommen (auch wenn nur eine Anzeige im Internet geschaltet wurde, ohne dass es je zu einer Vermietung gekommen ist). Zur Eintragung in dieses Register erfolgt zunächst eine bürokratische Kontrolle der Bewohnbarkeit und des Vorliegens eines Energiepasses für die Immobilie. Danach erfolgt die Registrierung in einer Datenbank der Steuerbehörden zwecks Geltendmachung der entsprechenden Kurtaxe (die pro Bewohner und pro Übernachtung abzuführen ist) und der anfallenden Einkommensteuer.

Das Registrierungsverfahren einer Immobilie als Ferienwohnung kann zu unerwarteten Komplikationen führen (durch die die Vermietung gesetzlich unzulässig werden kann). Sollten Sie beabsichtigen, ein Appartement oder ein Haus an Touristen zu vermieten, stehen wir Ihnen gern bei der Registrierung der Immobilie, der Erstellung der Mietverträge und der Erfüllung sämtlicher steuerlicher und formeller Verpflichtungen zur Seite.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Der Unterschied zwischen Preis und steuerlichem Wert beim Kauf von Immobilien

Veröffentlicht am 29. November 2014 von Tarraco Iuris

Wer in eine Immobilie in Spanien investiert, sollte davon ausgehen können, dass der von ihm gezahlte Kaufpreis mit dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert übereinstimmen muss. Im Laufe der Jahre haben sich jedoch je nach Konjunkturlage und der Haltung der Steuerbehörden sehr unterschiedliche Situationen ergeben.

Denjenigen, die vor dem Platzen der Immobilienblase 2008 eine Immobilie gekauft haben, ist wahrscheinlich der Vorschlag bekannt, in der Kaufurkunde einen niedrigeren Preis anzugeben, als der, der tatsächlich gezahlt wurde. Diese Vorgehensweise war seinerzeit weit verbreitet, um dem Käufer und dem Verkäufer Steuern einzusparen. So zahlte dann der Käufer weniger Vermögensübertragungssteuer in seiner Eigenschaft als Erwerbender, da diese auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet wird; aber auch der Verkäufer zahlte weniger, da der Vermögenszuwachs durch den Verkauf geringer war und somit auch die von ihm zu zahlende Einkommensteuer.

Die Zeiten ändern sich und, wer hätte das gedacht, heute ist die Lage genau umgekehrt. Die derzeitige katastrophale Situation des Immobilienmarktes kann dazu führen, dass Käufer und Verkäufer einen höheren Wert als den tatsächlich gezahlten Wert angeben, um eine Prüfung durch das Finanzamt zu vermeiden. Denn unabhängig vom tatsächlich gezahlten Preis ist der Referenzwert für das Finanzamt ein von vornherein feststehender Wert, der sogenannte “steuerliche Wert”. Dieser Wert kann für jeden konkreten Fall ausgehend von dem durch das Finanzamt für die Immobilie nach verschiedenen objektiven Faktoren bestimmten Wert berechnet werden. Einige Gemeinden haben in den goldenen Jahren vor 2008 die Katasterwerte der Immobilien ihrer Region aktualisiert und sie ganz nach dem Vorbild der spektakulären Entwicklung der Immobilienpreise erhöht. Sind die Katasterwerte einer Gemeinde einmal geändert, ist eine neue Modifizierung nicht einfach. Zudem sind hierzu gesetzliche Fristen einzuhalten, durch die eine erneute Aktualisierung um einige Jahre hinausgezögert wird. Aus diesem Grund treffen wir heute teilweise auf Katasterwerte, die vor dem Platzen der Immobilienblase aktualisiert wurden und aus denen sich Mindeststeuerwerte ergeben, die über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen.

Wird dieser steuerliche Wert beim Abschluss des Kaufvertrags in einer notariellen Urkunde nicht in Betracht gezogen, erfolgt mit größter Sicherheit eine Inspektion durch die Steuerbehörde, vor der es sicher schwer nachzuweisen ist, dass nicht mehr gezahlt wurde, als in der Urkunde angegeben wurde, auch wenn der angegebene Preis dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Einkommensteuerrechtliche Folgen von Eigentumsübertragungen

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