Gesetzliche Beschränkungen beim Kauf vererbter Immobilien

Der Kauf einer Immobilie ist immer eine mit Risiken verbundene Entscheidung. Dies gilt umso mehr, wenn der Verkäufer die Immobilie geerbt hat, da dies je nach dessen Beziehung zum Erblasser zusätzliche Risiken birgt.

Erst vor kurzem wurde an dieser Stelle auf die Risiken des Erwerbs von Immobilien eingegangen, die direkten Familienangehörigen des Erblassers hinterlassen wurden. Dabei handelte es sich um ein steuerliches Risiko, da die Steuervorteile eines Erben, der eng mit dem Erblasser verwandt ist, später zu Verfügungsbeschränkungen über die Immobilie führen können. Werden diese Beschränkungen nicht beachtet, können dadurch im Nachhinein Forderungen seitens des Finanzamtes geltend gemacht werden.

In diesem Artikel geht es um Risiken in der genau gegenteiligen Situation, nämlich in dem Fall, dass der Verkäufer die Immobilie von jemand geerbt hat, der kein direkter Vorfahre war. Dies geschieht häufig, wenn der oder die Verstorbene ledig oder verwitwet war und keine eigenen Kinder hatte, so dass die Erbschaft per Testament oder per gesetzlicher Erbfolge Personen zufällt, die keine direkten Nachfahren sind (Geschwister, Nichten oder Neffen, Cousins oder Cousinen) oder sogar Personen, zu denen gar kein Verwandtschaftsverhältnis besteht.

Bei der Umschreibung der Immobilie im Grundbuch auf den Erben wird eine Verfügungsbeschränkung (Verkauf an Dritte) über einen bestimmten Zeitraum für die Liegenschaft eingetragen. Der Grund dafür ist der Schutz der Rechte eines möglichen Pflichtteilsberechtigten, der ein Vorrecht auf das Erbe besitzt und der sich noch melden könnte (z.B. ein nicht anerkanntes Kind).

Diese Beschränkung wird häufig nicht in Betracht gezogen, was zu Überraschungen führen kann, da es möglich ist, dass Banken in solchen Fällen nicht bereit sind, die Finanzierung der Immobilie zu übernehmen. Wir empfehlen daher auch in diesem Fall, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um den erforderliche Rechtsschutz sicherzustellen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Aspekte der Testamentserteilung ausländischer Eigentümer

Mit der Eintragung von Eigentumsrechten in ein öffentliches Register zwecks Erhalt des staatlichen Rechtsschutzes wird auch gleichzeitig die staatliche Hoheitsgewalt akzeptiert. Ist der Staat, dessen Vorschriften eine Erbschaft unterliegt, nicht der Staat, in dem die Vermögensgegenstände belegen sind, kann die dortige Erteilung eines Testaments den Erben von großem Nutzen sein.

Wer ein Haus erwirbt, möchte sich den Schutz seines Eigentumsrechtes durch die öffentlichen Institutionen sichern. Aus diesem Grund lässt er den Eigentumserwerb beim Grundbuch und beim Kataster eintragen. Im Gegenzug verpflichten die Institutionen den Eigentümer zur Zahlung von Steuern. Nach dem Tod des Eigentümers wollen auch die Erben sich als Eigentümer eintragen lassen. Dies geschieht dann jedoch nicht anhand eines Kaufvertrags, sondern mittels Annahme der Erbschaft. Das heißt, durch eine Urkunde, die von öffentlichen Funktionsträgern erstellt wurde. Bei diesen muss es sich aber nicht notwendigerweise um Funktionsträger des Landes handeln, in denen die Vermögensgegenstände belegen sind.

Die verschiedenen rechtlichen Auffassungen und Gebräuche in den verschiedenen Ländern verursachen bei internationalen Erbschaften die größten Probleme. Wer ist Erbe, mit welchem Betrag, wer ist berechtigt, zu erben, etc. Diese Fragen können nur von den zuständigen öffentlichen Stellen beantwortet werden. Gewöhnlich sind dies die Stellen des Wohnsitzlandes oder der Staatsangehörigkeit des Erblassers. Wenn nun im Ausland Eigentum erworben wurde, werden die entsprechenden Urkunden dann in dem Land vorgelegt, in dem sich das Eigentum befindet, was für gewöhnlich zu zusätzlichen Problemen führt, die teils sehr schwer zu lösen sind. Derartigen Problemen kann mit der Erteilung eines Testaments im Land des entsprechenden Eigentums vorgebeugt werden. Da dieses von den Behörden des Staates anerkannt wird, kann das Mitwirken ausländischer Behörden bei der Abwicklung der Erbschaft vermieden werden.

Wir empfehlen unseren ausländischen Mandanten daher immer, beim Erwerb von Eigentum auf ihren Namen in Spanien auch ein spanisches Testament erstellen zu lassen, um die Erbschaft in Spanien nach ihrem Willen zu gestalten und das Mitwirken ausländischer Behörden bei der Abwicklung zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Wer bekommt unser Eigentum nach unserem Versterben?

Wir alle denken, eine klare Antwort auf diese Frage zu besitzen. Die gesetzlichen Regelungen können jedoch zu überraschenden und unerwarteten Resultaten führen. Denn unabhängig davon, ob wir ein Testament gemacht haben oder nicht, unterliegt unser Nachlass den jeweiligen Gesetzen.

Dass unser Nachlass der gesetzlichen Erbfolge unterliegt, wenn wir kein Testament errichtet haben, steht außer Frage. Aber auch wenn wir ein Testament besitzen, bestimmt das Gesetz dessen Gültigkeit, Umfang und Beschränkungen. Was geschieht, wenn der von uns eingesetzte Erbe vor uns verstirbt? Und wenn diese Person nach uns verstirbt, aber die Erbschaft noch nicht angenommen hat, also offiziell noch nicht zum Erben erklärt wurde? Was geschieht, wenn wir im Testament eine natürliche Person als Erben einsetzen, die nicht zu unserer Familie gehört, oder eine juristische Person (z.B. eine Stiftung oder einen Verein) und wir unseren Kindern nichts hinterlassen? Was, wenn jemand versucht, unser Testament außer Kraft zu setzen? All diese Fragen sind gesetzlich geregelt. Aber hier beginnen auch die Zweifel: In welchem Rechtssystem? In dem des Landes, dessen Staatsangehörigkeit wir besitzen? Im Rechtssystem unseres Wohnsitzlandes? In dem des Landes, in dem sich die Vermögensgegenstände befinden? Auf die Erbschaft eines Schweizers, der in Spanien ansässig ist, kommt z.B. schweizerisches Recht zur Anwendung, jedoch kann in diesem die Anwendung des spanischen Rechts geregelt sein. Auf die Erbschaft eines Deutschen mit Wohnsitz in Spanien kommt spanisches Recht zur Anwendung, sofern im Testament nichts Gegenteiliges bestimmt wurde. Dieses spanische Recht kann aber je nach der autonomen Region des Wohnsitzes unterschiedlich sein. Auch die zu zahlenden Steuern fallen unterschiedlich aus, ebenso wie die Schritte, die bei der Abwicklung der Übertragung der Vermögensgegenstände zu beachten sind.

Eine gut geplante Regelung unserer Erbschaft nach unseren Wünschen anhand eines formell gültigen Testaments ist unerlässlich. Selbstverständlich sind bei diesen Entscheidungen die Schritte einzubeziehen, die der Begünstigte der Erbschaft vornehmen muss, die Kosten, die für ihn anfallen, mögliche Schwierigkeiten im Zusammenhang mit anderen Interessierten, den Behörden, unseren Gläubigern, etc. etc. Wir empfehlen daher jedem, der Vermögensgegenstände auf seinen Namen besitzt, nicht mit der Errichtung eines Testaments zu warten und sich in jedem Fall professionellen Beistand zu suchen. Ihre Erben werden Ihnen dafür danken.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Erleichtern Sie Ihren Erben die Erbauseinandersetzung

Die Auseinandersetzung einer Erbschaft führt in vielen Fällen zu Konflikten zwischen den verschiedenen Familienmitgliedern. Der Erblasser kann dies auf verschiedenen Wegen durch verantwortungsvolles Handeln vor seinem Tod vermeiden.

Zweifelsohne ist das Miteigentum eines der rechtlichen Konstrukte, die im täglichen Geschäftsverkehr unserer Kanzlei die meisten Probleme schafft. Das Eigentum an Immobilien, Bankkonten, Fahrzeugen, etc. zu teilen, kann die wirtschaftliche, urkundliche und steuerliche Verwaltung dieser Vermögengegenstände sehr kompliziert machen und dadurch zu einer geringen Rendite oder sogar zu einem Wertverlust führen.

Ein Anzeichen dafür, dass Miteigentum nichts Wünschenswertes ist, ist schon daran erkennbar, dass es in den seltensten Fällen freiwillig begründet wird. Es entsteht meist als ungewünschte Folge eines anderen, vorherigen rechtlich relevanten Tatbestands, wie zum Beispiel der Beendigung einer Ehe, der Auflösung einer Gesellschaft oder einem Todesfall. Hier soll im Folgenden auf das Miteigentum an Vermögensgegenständen aus dem Versterben des ursprünglichen Eigentümers eingegangen werden, also auf Erbfälle.

Die einfachste und kostengünstigste Aufteilung einer Erbschaft ist die Erstellung eines Testamentes. Damit dieses Sicherheit bietet, sollte es öffentlich (von einem Notar) beurkundet werden und zuvor von einem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens geprüft werden. Die Auseinandersetzung der Erbschaft mittels Testament erfolgt gewöhnlich anhand von „Vermächtnissen“, durch die der Universalerbe verpflichtet wird, bestimmte Vermögensgegenstände bestimmten Personen zukommen zu lassen. Eine zusätzliche Sicherheit für die Erfüllung dieser Verpflichtung seitens des Erbens ist die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers, der die Aushändigung bestimmter Nachlasswerte an die genannten Personen überwacht.

Eine weitere Form, Probleme bei der Erbauseinandersetzung zu vermeiden sind Schenkungen zu Lebzeiten. Die steuerlichen Kosten einer Eigentumsübertragung durch Schenkung sind denen einer Erbschaft ähnlich, jedoch hat diese den Vorteil, dass der Vorgang zu Lebzeiten des Übertragenden abgeschlossen wird. Im Gegensatz zum Testament hat diese Vorgehensweise jedoch den Nachteil, dass, wenn der Übertragende seine Entscheidung bereut, keine Möglichkeit mehr besteht, diese ohne die Mitarbeit des Begünstigten rückgängig zu machen.

Sei es nun auf eine oder auf die andere Weise, wem es wichtig ist, sein Andenken in einem harmonischen familiären Umfeld zu bewahren, sollte sich darum bemühen, seinen Nachlass vor seinem Tod so gerecht wie möglich aufzuteilen. Die Erben werden es dem Erblasser danken.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Register der Begünstigten von Lebensversicherungen

Viele von uns sind sich nicht genau darüber im Klaren, wie viele Lebensversicherungen sie abgeschlossen haben. Und wahrscheinlich sind die Begünstigten von Lebensversicherungen sich oftmals noch viel weniger ihrer Rechte bewusst. Es besteht daher das Risiko, Begünstigter der Lebensversicherung eines Angehörigen zu sein und aus Unkenntnis nach dessen Versterben die Leistung nicht in Anspruch zu nehmen.

Im Laufe unseres Lebens schließen wir zahlreiche Versicherungsverträge ab. Und zwar nicht nur mit Versicherungsgesellschaften, sondern auch mit Banken und anderen Kreditinstituten, die diese oftmals nicht nur anbieten, sondern als Voraussetzung für eine Finanzierung fordern. Oft ist eine Lebensversicherung auch gratis in das Angebot anderer Leistungen, meist Finanzdienstleistungen, eingeschlossen.

Um diese Situationen zu vermeiden wurde in Spanien das Register der Lebensversicherungen für den Todesfall geschaffen, das dem Justizministerium untersteht. In diesem Register wird den Hinterbliebenen die erforderliche Information zu möglicherweise vom Verstorbenen abgeschlossenen Lebensversicherungen für den Todesfall sowie der Versicherungsgesellschaft, bei der diese bestehen, zur Verfügung gestellt. Mögliche Begünstigte können sich dann an die Versicherungsgesellschaft wenden, um festzustellen, ob sie im Versicherungsvertrag begünstigt wurden und gegebenenfalls die Leistung aus dem Vertrag geltend machen.
Das Register der Lebensversicherungen für den Todesfall ist ein öffentliches Register. Information zu Versicherungsverträgen von Verstorbenen und der entsprechenden Versicherungsgesellschaft können daher alle Interessierten beantragen. Dies kann allerdings erst nach dem Versterben des Versicherten und Vorlage eines entsprechenden Nachweises nach Ablauf von 15 Tagen seit dem Todesdatum erfolgen. Die Daten des Registers stehen fünf Jahre lang zur Verfügung.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Im Ausland erben (2)

Im letzten Artikel haben wir Sie über die ersten Schritte der Akzeptierung einer Erbschaft als Ausländer in Spanien informiert. Hier geht es uns nun um eine Frage von höchster Aktualität, die Feststellung des oder der Erben der verstorbenen Person durch die zuständigen Behörden. Ab diesem Sommer sind dafür die Behörden des Landes zuständig, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Wohnsitz hatte, und zwar ganz im Gegenteil zu dem, was bisher in den meisten europäischen Ländern galt.

Schon vor einem Jahr haben wir hier von den bedeutenden rechtlichen Änderungen berichtet, die 2015 für Erbschaften von Ausländern in allen Gemeinschaftsländern mit der Ausnahme von Großbritannien und Dänemark in Kraft treten https://blog.tarracoiuris.com/de/?p=187. Da nun die Behörden des Wohnsitzlandes für die Bestimmung des oder der Erben des Verstorbenen zuständig sein werden, wenden diese, sofern im Testament nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, das Recht eben dieses Wohnsitzlandes an. Ist also, zum Beispiel, ein Deutscher zum Zeitpunkt seines Versterbens in Spanien ansässig, stellen die spanischen Behörden nach spanischem Recht den oder die Erben fest. Bis jetzt waren es im gleichen Fall die deutschen Behörden, die für die Ausstellung des Erbscheins zuständig waren (und dabei nach deutschem Recht vorgingen). Somit wird durch das Inkrafttreten der neuen europäischen Vorschriften über den europäischen Erbschein genau das Gegenteil der Fall sein.

Nach der Bescheinigung der Erben durch die zuständigen Behörden anhand des Erbscheins ist in Spanien, vor allem wenn die Erbschaft Immobilien umfasst, die so genannte “Annahme der Erbschaft” erforderlich. Die Annahme wird notariell beurkundet, so dass die Urkunde bei Banken, Grundbuchämtern, dem Kataster, dem Fahrzeugregister, etc. als Eigentumsnachweis gilt. Vor der Beantragung der Umschreibung der Eigentumsverhältnisse sind jedoch die entsprechenden Steuern bei den zuständigen Finanzbehörden zu zahlen, und zwar beim Finanzamt der Comunidad Autónoma, wenn der Erbe in Spanien resident ist und beim staatlichen Finanzamt, wenn er nicht resident ist.

All diese Vorgänge sind hochkomplex und sollten in jedem Fall von kompetenter Beratung begleitet werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Im Ausland erben (1)

Der Tod eines geliebten Menschen ist immer ein traumatisches Erlebnis. Dies gilt umso mehr für diejenigen, die nicht nur unter dem Verlust der Person leiden, sondern zudem Erben sind und sich zwecks Abwicklung der Erbschaft einer Reihe von Verwaltungsverfahren stellen müssen, die, in welchem Land auch immer, ihre Komplikationen mit sich bringen. Für Personen, die in einem anderen Land leben, als dem Land, in dem sich das Vermögen des Erblassers befindet oder wenn der Erbe kein Staatsangehöriger des Landes war, in dem er wohnte, gestaltet sich die Situation umso schwieriger.

In sämtlichen Ländern unserer Breitengrade wird zunächst die Sterbeurkunde des Standesamtes benötigt, mit der der Tod des Erblassers bescheinigt wird, um dann die Übertragung des Vermögens des Erblassers auf die Erben einleiten zu können. Muss die Sterbeurkunde in einem anderen Land als dem Ausstellungsland vorgelegt werden (wie dies der Fall der Ausländer ist, die außerhalb Spaniens sterben, aber in Spanien Vermögensgegenstände besitzen), so muss die Urkunde international gültig sein. Dazu ist es erforderlich, die sogenannte „Apostille” einzuholen.

In Spanien ist neben dem Versterben des Erblassers auch nachzuweisen, ob in Spanien ein Testament errichtet wurde (oder nicht). Dazu kann mit der Sterbeurkunde eine Bescheinigung beim Generalregister für Testamente des Justizministeriums eingeholt werden. Wurden ein oder mehrere Testamente vor einem spanischen Notar errichtet, so informiert das Register über den Notar und das Datum der Beurkundung. Da die Möglichkeit besteht, dass die Hinterbliebenen nicht über das Vorliegen eines Testaments informiert sind, ist das Generalregister sehr nützlich und trägt zur Gewährleistung ihrer Rechte bei. Auch wenn keine Testament errichtet wurde, wird dies vom Register bescheinigt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Spanien muss die steuerliche Benachteiligung von nicht Gebietsansässigen bei Erbschaften abstellen

Am 16. November 2011 haben wir in unserem Blog einen Artikel über die Anzeige der Europäischen Kommission gegen das Königreich Spanien beim Gerichtshof der Europäischen Union veröffentlicht. Diese Anzeige erfolgte aufgrund der Diskriminierung von nicht Gebietsansässigen bei Erbschaften. Nach einem sehr langen Prozess haben nun die Richter in Luxemburg der Kommission Recht gegeben.

Am 3. September 2014 hat das Gericht der Europäischen Union zum Rechtsmittel der Europäischen Kommission gegen das Königreich Spanien aufgrund von Verstoß gegen die Gründungsverträge der Union das Urteil C127/12 gefällt. In ihrer Klage beantragte die Kommission beim Gerichthof eine Erklärung, nach der Spanien gegen seine Verpflichtungen als europäischer Mitgliedsstaat verstöße, da die steuerliche Behandlung von Erbschaften und Schenkungen Gebietsansässiger und nicht Gebietsansässiger unterschiedlich ausfiel. Dadurch zahlen nicht Gebietsansässige für Erbschaften oder Schenkungen in Spanien weitaus höhere Steuern als Gebietsansässige

Die Klage der Europäischen Kommission ging aus einem Prozess hervor, der bereits 2007 begonnen hatte und in dem die Regierung der Gemeinschaft, Spanien aufgefordert hatte, seine Gesetzgebung zur Besteuerung von Schenkungen und Erbschaften zu ändern. Es wurde eine leichte Änderung vorgenommen, die die Kommission jedoch nicht zufriedenstellte, so dass sie Spanien schließlich verklagte. Trotz der Versuche Spaniens, sich zu verteidigen, wurde letztendlich geurteilt, dass das spanische Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz gegen den freien Kapitalverkehr verstößt, eine der grundlegenden Freiheiten, die von der Union zu schützen sind.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das neue europäische Nachlasszeugnis

Besitzt ein Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes Vermögen in Spanien, haben seine Erben eine Reihe von Voraussetzungen zu erfüllen, um dieses Vermögen auf ihren Namen umschreiben lassen zu können. Ab 2015 wird dies dank der Schaffung des europäischen Nachlasszeugnisses vereinfacht.

Wir alle wünschen uns, zum Zeitpunkt unseres Todes von den uns nahestehenden Menschen begleitet zu werden. Und in den meisten Fällen sind diese Menschen dann auch unsere Erben. Es ist daher wünschenswert, dass die Behörden, an die sich unsere Erben richten müssen, geographisch nicht zu weit von dem Ort entfernt sind, an dem wir unsere letzten Tage mit unseren Erben verbringen.

Bis dato war es so, dass z.B. im Falle eines deutschen Ehepaars, das nach Spanien gezogen war, um hier seinen Ruhestand in einem Eigentumshaus zu verbringen, die Erben dieses Ehepaars einen Erbschein bei den deutschen Behörden beantragen mussten, da nach der auf Erbschaften zur Anwendung kommenden Rechtslage nur die deutschen Behörden für die Feststellung der Erben zuständig waren. Dies führte dann dazu, dass z.B. der/die Ehepartner/in der verstorbenen Person, der/die mit dieser nach Spanien gezogen war und möglicherweise gar keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hatte, nach Deutschland reisen musste, um den Erbschein zu beantragen oder jemand mit dem Erhalt des Erbscheins beauftragen musste.

Mit einem neuen europäischen Gesetz, das in allen Ländern der europäischen Union gelten soll,  soll nun versucht werden, Fälle wie den hier genannten zu vereinfachen, indem ein neues europäisches Nachlasszeugnis geschaffen wird, das automatisch in allen Mitgliedsländern anerkannt wird und von den Behörden des Staates ausgestellt werden kann, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Wohnsitz hatte. Andererseits sollte aber auch in Betracht gezogen werden, dass das Rechtssystem des Staates des gewöhnlichen Wohnsitzes dann auch das auf die Erbschaft anwendbare Rechtssystem wird. Es ist daher empfehlenswert, sich beraten zu lassen und sich darüber im Klaren zu sein, wie die Erbschaft im Rechtssystem des gewöhnlichen Wohnsitzes geregelt ist, um unerwünschte Folgen mit der Errichtung eines Testaments zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Verhältnis zwischen den Kinder und den Begünstigten von Lebensversicherungen

Auf die in Spanien abgeschlossenen Lebensversicherungsverträge kommt spanisches Recht zur Anwendung, und zwar auch dann, wenn sowohl der Versicherungsnehmer und Versicherte als auch der Begünstige Ausländer sind. Das Gesetz regelt wie die Angabe eines bestimmten Begünstigten ausgelegt werden muss.

Laut Gesetz werden bei allgemeiner Angabe der Kinder einer Person als Begünstigte, unter “Kinder” alle Nachfahren mit Recht auf Erbschaft verstanden. Erfolgt die Angabe jedoch zugunsten der Erben des Versicherungsnehmers, des Versicherten oder einer anderen Person, gelten als “Erben” diejenigen, die zum Zeitpunkt des Versterbens des Versicherten als solche zu betrachten sind. Das Gesetz unterscheidet somit bei der Regelung bezüglich der Begünstigten des Versicherungsvertrags zwischen Kindern und Erben. Während die Erben Gesamtrechtsnachfolger des Verstorbenen (normalerweise des Versicherungsnehmers) zum Todeszeitpunkt sein müssen (gewöhnlich ist bei einer individuellen Lebensversicherung der Versicherungsnehmer und der Versicherte die gleiche Person), sind die Kinder unabhängig davon, ob sie Gesamtrechtsnachfolger des Versicherungsnehmers oder des Versicherten sind, Begünstigte. Begünstigte, die gleichzeitig Erben sind (durch gesetzliche Regelung oder Testament), bleiben dies auch dann, wenn sie die Erbschaft ausschlagen.

Werden mehrere Begünstigte eingesetzt, so wird die Leistung mangels genauerer Angabe zu gleichen Teilen aufgeteilt. Werden die Erben als Begünstigte eingesetzt, so erfolgt die Aufteilung nach Erbanteil. Anteile, die von einem Begünstigten nicht angenommen werden, fallen den Anteilen der anderen Begünstigten zu.
Eine Annahme der Erbschaft ist zum Erwerb der Versicherungsleistung nicht erforderlich.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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