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Risiken beim Kauf geerbter Immobilien

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Der Kauf einer Immobilie ist immer eine wichtige Entscheidung, weil damit eine beträchtliche Investition verbunden ist. Man sollte daher die Konsequenzen dieses Schrittes immer genau überdenken und sich über mögliche Risiken klar sein.

Ich möchte heute auf eine häufig wiederkehrende Situation eingehen, und zwar die Situation, in der die Kinder oder der Ehepartner der verstorbenen Person deren gewöhnlichen Wohnsitz erben. Bei der Unterzeichnung der Urkunde zur Übertragung des Eigentums sind die Erben oft erleichtert, wenn sie von der Möglichkeit erfahren, in der Urkunde zu erklären, dass sie nicht beabsichtigen, die Immobilie in den folgenden fünf Jahren zu veräußern. Denn so wird die anfallende Erbschaftssteuer drastisch reduziert oder fällt eventuell gar nicht an. Die Urkunde über die Annahme der Erbschaft kann aber dennoch problemlos beim Grundbuch eingetragen werden.

Im Laufe der Jahre vergessen die Erben, dass bei der Annahme der Erbschaft diese Erklärung geleistet wurde, durch die sie von der Steuer befreit wurden, und nicht selten ergeben sich Situationen, in denen ihnen ein interessanter Preis für den Verkauf der Immobilie angeboten wird. Die Erben entschließen sich dann zum Verkauf und der Käufer erwirbt das Eigentum, so scheint es, frei von Lasten und Belastungen. Das ist jedoch nicht vollkommen korrekt, denn die Immobilie ist im Grundbuch sehr wohl belastet, nur erinnert sich niemand daran. Konkret ist dort das Recht der Finanzverwaltung eingetragen, die bei jeder Eigentumsübertragung vorgelegte Steuererklärung zu prüfen und gegebenenfalls, sofern die beim Erwerb angegebene und abgeführte Steuer als nicht korrekt betrachtet wird, unilateral eine neue Veranlagung der Steuer durchzuführen, für die die Immobilie haftet, und zwar unabhängig vom jeweiligen Eigentümer. In dem eingangs geschilderten Fall würde dies bedeuten, dass die Finanzverwaltung den Käufer unangenehm überraschen könnte, wenn sie feststellt, dass die beim Erwerb der Immobilie angegebenen Bedingungen für die Steuerreduzierung bzw. -freistellung später nicht erfüllt wurden. Denn die unter Inanspruchnahme einer Steuervergünstigung erworbene Immobilie haftet nun für eine dem neuen Eigentümer fremde Verpflichtung. Wir empfehlen daher immer vor Unterzeichnung eines Vertrags oder Vorvertrags mögliche Probleme des jeweiligen Falls von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Der hier geschilderte Fall zeigt nur eines der zahlreichen Probleme, die auf einen Käufer zukommen können, der einen Vertrag ohne entsprechende Beratung unterschreibt, die Bandbreite der möglichen Komplikationen ist jedoch weitaus umfangreicher.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Vermietung von Feriendomizilen in Eigentümergemeinschaften

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In einer der vorhergehenden Veröffentlichungen: https://blog.tarracoiuris.com/de/?p=352
wurde bereits auf die verwaltungsrechtlichen Voraussetzungen für die Vermietung von Feriendomizilen an Touristen eingegangen; hier sollen die Probleme zivilrechtlicher Art angesprochen werden, die bei der Vermietung von Immobilien entstehen können, die zu einer Eigentümergemeinschaft gehören.

Wie bereits dargestellt, beabsichtigt die Verwaltung, den Markt der Vermietung von Feriendomizilen zu regeln, indem soziale, finanzielle und steuerliche Maßnahmen ergriffen werden. Dies geschieht, da es sich um eine wirtschaftliche Aktivität handelt, die die Wohnungspreise beeinflussen kann, die ganze Stadtviertel verändert und das Zusammenleben der Anwohner beeinträchtigen kann, also politisch sehr sensible Themen betrifft. Die erst vor Kurzem entstandenen und sehr polemischen Kampagnen von Bürgerbewegungen und sozialen Gruppen gegen den Tourismus, im Sinne der verfolgten Interessen auch von einigen Massenmedien als Tourismusphobie bezeichnet, werden mit den sozialen Problemen begründet, die die Ferienwohnungen besonders in den historischen Zentren von Städten oder Anwohnergemeinschaften in touristischen Gebieten verursacht haben.

Die Verwaltung verpflichtet daher, zunächst eine Nummer des Identifikationsregisters für die Immobilie, die als Feriendomizil angeboten werden soll, einzuholen. Diese Nummer, die von der zuständigen Stelle der Generalitat de Catalunya (RTC) erteilt wird, beginnt mit den Buchstaben HUT, den Anfangsbuchstaben des Katalanischen für „Wohnung für touristische Nutzung“. Danach ist die Immobilie bei der regionalen Polizei anzumelden, um die jeweiligen Mieter, also die Feriengäste, die dort übernachten, registrieren zu können. Abschließend ist periodisch die Gebühr für den Aufenthalt in Touristikbetrieben, die so genannte IEET, zu entrichten.

Neben der Erfüllung dieser verwaltungsrechtlichen Voraussetzungen, sollte bei Feriendomizilen, die zu einer Eigentümergemeinschaft gehören, so zum Beispiel Wohnungen in einem Komplex oder Einfamilienhäuser mit einem Gemeinschaftsbereich (Swimming-Pool, Sportanlagen, etc.) in Betracht gezogen werden, dass diese bestimmten Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft unterliegen können, die die Vermietung der zum Komplex gehörenden Immobilien betreffen. So kommt es immer häufiger vor, dass eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer von Wohnungen oder Häusern sich darauf einigen, bestimmte Erwerbstätigkeiten in Wohnungen oder Häusern zu untersagen und diese somit für die Zukunft unterbinden. In diesem Sinne kann eine Eigentümergemeinschaft auch die Vermietung einer Immobilie während der Saison an Touristen untersagen. Um Eigentumsrechte vor derartigen Beschränkungen seitens der Eigentümergemeinschaft zu schützen, sollte professionaler Rat eingeholt und die konkrete Situation untersucht werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Steuerliche und verwaltungsrechtliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen in Katalonien

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Bei der Vermietung von Ferienwohnungen in der Sommersaison sind zahlreiche Aspekte in Betracht zu ziehen, die den meisten ausländischen Investoren, die dieser Tätigkeit im Sommer an der Küste nachgehen, nicht bekannt sind.

Die katalanischen Vorschriften anhand derer die Vermietung von Ferienwohnungen geregelt werden, sind in den vergangenen Jahren verschärft worden. Der Hauptgrund für diese Verschärfung ist im Kampf gegen die Steuerhinterziehung zu suchen, da nur sehr wenige Vermieter von Ferienwohnungen die durch die Vermietung erzielten Einkünfte versteuern (obwohl dies sowohl für Gebietsansässige als auch für nicht Gebietsansässige obligatorisch ist).

Zudem gibt es jedoch noch einen weiteren und wichtigeren Grund, aus dem die katalanische Verwaltung die Vermietung von Ferienwohnungen regelt. Aufgrund des nicht immer vorbildlichen Verhaltens der Bewohner (die zudem jede Woche wechseln) sind die an der Küste und in den Altstädten der großen Städte, insbesondere in Barcelona, gelegenen Ferienunterkünfte zu einem sozialen Problem geworden. Wirtschaftlich gesehen sind sie weiterhin nicht unbedenklich, da es sich hier um unlauteren Wettbewerb gegenüber der Hotelbranche handelt.

Eigentümer sollten bedenken, dass sie eine Unterkunft nicht als Ferienwohnung anbieten dürfen, wenn diese nicht ordnungsgemäß bei der Gemeinde im Register für Feriendomizile eingetragen ist. Sollte dies dennoch geschehen, kann es zu sehr hohen Strafen kommen (auch wenn nur eine Anzeige im Internet geschaltet wurde, ohne dass es je zu einer Vermietung gekommen ist). Zur Eintragung in dieses Register erfolgt zunächst eine bürokratische Kontrolle der Bewohnbarkeit und des Vorliegens eines Energiepasses für die Immobilie. Danach erfolgt die Registrierung in einer Datenbank der Steuerbehörden zwecks Geltendmachung der entsprechenden Kurtaxe (die pro Bewohner und pro Übernachtung abzuführen ist) und der anfallenden Einkommensteuer.

Das Registrierungsverfahren einer Immobilie als Ferienwohnung kann zu unerwarteten Komplikationen führen (durch die die Vermietung gesetzlich unzulässig werden kann). Sollten Sie beabsichtigen, ein Appartement oder ein Haus an Touristen zu vermieten, stehen wir Ihnen gern bei der Registrierung der Immobilie, der Erstellung der Mietverträge und der Erfüllung sämtlicher steuerlicher und formeller Verpflichtungen zur Seite.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Kampagne des spanischen Finanzamts um die Zahlung der Einkommensteuer der Nicht-Residente zu verlangen

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Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Das spanische Finanzamt war bisher nicht sehr streng, um das zu kontrollieren, dass die Nicht-resident Eigentümer diese Einkommensteuer zahlen. Viele Eigentümer kennen diese Pflicht überhaupt nicht und viele andere verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, und weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) fiskalisch als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermietet oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Anders als bei der  gemeindlichen Grundsteuer, die sogennante IBI, die jede Gemeinde dem jeweiligen Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird, bei der staatslichen Einkommenssteuer von Nicht Residente, muss jedes Jahr eine eigene Steuererklaerung von dem gleichen Steuerzahler vorbereitet, kalkuliert und dem Finanzamt vorgelegt werden.

Diesen Monat haben viele Eigentümer, die in Spanien nur ihre Ferien in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäuser verbringen, einen Brief des spanischen Finanzamts erhalten, wobei das erinnert wird, dass diese Einkommenssteuer von Nicht Residenten existiert und bezahlt werden muss. Bisher war aber das Finanzamt betreffend dieser Steuer sehr grosszügig. Da die wirtschaftliche Situation so schlecht ist, sieht es so aus, dass das Finanzamt jetzt strenger wird, damit diese Steuer von allen Nicht Residenten, die in Spanien Eigentum besitzen, erklärt und bezhalt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Welche Steuern werden fällig bei der Vermietung meines Ferienhauses?

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Die meisten Touristen, die Spanien besuchen, wählen für ihre Unterkunft eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus. Wer Grundeigentum in Spanien besitzt und dieses während der Feriensaison vermieten möchte, sollte wissen, welche Steuern er an die öffentlichen Behörden Spaniens abzuführen hat.

Ein Ferienhaus wird meist für die Urlaubszeit, also für einen Zeitraum von nicht länger als drei Monate vermieten. In diesem Fall wird das Einkommen aus der Vermietung dieser Immobilie immer als Vermögenseinkommen betrachtet und muss in der jährlichen Erklärung der Einkommensteuer mit einbezogen werden. Die notwendigen Ausgaben für das Aufrechterhalten des Ferienhauses und für seine Vermarktung sind von diesen erklärten Einnahmen absetzbar, aber nur, wenn diese Aufwendungen in der Zeit abgerechnet werden, wo das Ferienhaus oder die Ferienwohnung an Dritte vermietet wird. Dennoch darf man nicht ausser acht lassen, dass diese Ferienhäuser auch während der Periode, in denen sie nicht vermietet werden, ebenso steuerrechtlich Einnahmen erzielen, die nach dem Einkommenssteuergesetz deklariert werden müssen. Das ist so, weil der bloße Besitz einer Immobilie, die nicht das Domizil des Steuerpflichtigen ist, in den spanischen Steuervorschriften immer als Einkommen gilt, auch wenn tatsächlich keine Einnahmen erzielt werden, weil der Wohnraum nicht vermieten ist. Diese fiktive Einnahme entspricht einem Betrag, der aus der Anwendung eines kleinen Prozentsatzes des Katasterwert der Liegenschaft herausgerechnet wird. Dieser Katasterwert ist ein objektiver Wert, der von den öffentlichen Behörden unter bestimmten Bewertungsvorschriften etabliert wird. In dem Zeitraum indem die Liegenschaft nicht vermietet ist, darf kein Abzug von Aufwendungen stattfinden.

Alle Privatpersonen sind verpflichtet eine Jahreseinkommenssteuererklärung beim spanischen Finanzamt einzureichen, wenn sie Eigentümer von Immobilien in Spanien sind, die nicht ihr formeller erster Wohnsitz sind (resident). Dies bedeutet, dass alle Besitzer eines Ferienhauses in Spanien, im Land ansässig oder nicht ansässig, immer verpflichtet sind, jährlich dieser Erklärung vorzulegen, auch wenn die Immobilien nicht vermietet werden. Vielen ausländischen Eigentümern ist diese Verpflichtung nicht bewusst. Oftmals gehen sie davon aus, dass sie mit der Bezahlung der gemeindlichen Grundsteuer (IBI), alle ihre Steuerpflichten erfüllt haben. Aus Unwissen wird häufig die Steuererklärung für das Ferienhaus nicht abgegeben. Im Anbertacht der leeren Kassen Spaniens hat die Finanzverwaltung nun darauf verstärkt ihr Augenmerk.

Trotzdem könnte das Vermieten eines Ferienhauses als wirtschaftliche Tätigkeit betrachtet werden und müsste als solche nach den EStR deklariert werden, wenn es sich unter den folgenden Umständen herausbildet:

  •   Es gibt mindestens einen Raum, der für die Abwicklung der Tätigkeit gewidmet ist.
  •   Es gibt einen full-time Arbeitnehmer, um bei der Entwicklung der Tätigkeit zu arbeiten.

 

Alles, was bisher erwähnt wurde, bezieht sich auf die Einkommenssteuer von Privatpersonen. Im Hinblick auf die Mehrwertsteuer, ist die allgemeine Regel, dass die Vermietung des Objekts nicht besteuerert wird, solange sich der Vermieter nicht verpflichtet Hoteldienstleistungen zu verrichten, wie z. B. die Reinigung der Wohnung und den Wechsel der Bettwäsche und Handtücher mindestens einmal pro Woche.

Hierrunter fällt jedoch nicht die Endreinigung und die technische Hilfe für die Reparatur und Aufrechterhaltung von Sanitär-, Elektro-, und Glasinstalationen, Jalousien, Schlösser und Geräte, auch wenn die Immobilie nur eine Woche vermitete war.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Neue gesetzliche Anforderungen für Ferienwohnungen

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Unsere Küsten heißen während der Saison Millionen Besucher willkommen. Nicht alle sind Eigentümer von Ferienhäusern oder quartieren sich in ein Hotel ein, sondern die Mehrheit, entscheidet sich dafür während des Aufenthalts ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung anzumieten.  Eine neue Gesetzgebung gibt vor gegen die Schwarzvermietung auf diesem Sektor anzukämpfen und über die Aufrechterhaltung der Qualität unserer touristischen Marke zu wachen.

Die neue Regulierung richtet sich an den touristischen Sektor und nicht, wie zuletzt, ohne großen Erfolg, an den Bereich der Regulierung der Wohnungen selbst. Das Gesetz betrachtet als „vivienda de uso vacacional“ diejenigen Immobilien, die vom Eigentümer direkt oder indirekt wiederholt an Dritte überlassen werden im Austausch gegen eine wirtschaftliche Kompensation. Daher muss  jede Beherbergung, die an Touristen vermietet werden könnte, (also eine vivienda im oben genannten Sinne) eine „cédula de habitabilidad“  vorweisen und dass eine ausreichende Möblierung und genügend Einrichtungsgegenstände für die Unterkunft, gemessen an der Anzahl der angebotenen Übernachtungsplätze, vorhanden ist. Bei der „cédula de habitabilidad“ handelt es sich um einen Nachweis der Bewohnbarkeit der Wohnung, die von einem Architekten vorbereitet und bei der Wohnungsbehörde beantragt wird .

Wie wandelt man ein Haus oder eine Wohnung in eine „vivienda de uso vacacional“ um? Das Gesetz vereinfacht so weit als möglich die behördliche Bearbeitung  dieser Wirtschaftstätigkeit indem es das sogenannte „régimen de comunicación previa“  anwendet. Hiernach ist lediglich eine Anzeige der Vermietungsabsicht vor der zuständigen Ortsverwaltung zu stellen und mit der Vermietung kann direkt begonnen werden. In dieser Anzeige erklärt sich der Eigentümer verantwortlich für die Einhaltung der vorgenannten Requisiten. Begleitend muss er, neben seinen Ausweisdokumenten, lediglich die „cédula de habitabilidad“, eine Bestätigung der Energieversorgung und einen Versicherungsvertrag mit ausreichender Deckungssumme vorlegen.

Die Tatsache, dass die Gemeinde sich hierbei einschaltet bedeutet, dass diese frei entscheiden kann, ob sie für diesen öffentlichen Service eine Gebühr verlangt, deren Höhe sie in den gemeindlichen Finanzverordnungen festlegt. Es wäre wünschenswert, wenn die Verwaltungen diese Möglichkeit nicht ausnutzen würden diesen Vorgang gebührenpflichtig zu machen, um weitere Einnahmen zu generieren. Die Norm will die Qualität der den Touristen angeboten Übernachtungsmöglichkeiten überprüfen, nicht hingegen die Kosten erhöhen, was letzten Endes den gegenteiligen Effekt haben könnte, nämlich eine Förderung der Schattenwirtschaft. Der Erfolg dieser Norm hängt von der einfachen Handhabung ohne hohe Kosten sowie einer entschlossenen Inspektion ab.

Der Status einer Beherbergung als „vivienda de uso vacacional“ bedeutet, dass es nicht in einen Zweitwohnsitz oder einen Hauptwohnsitz umgewandelt werden kann und dass die Eigentümer die persönlichen Daten der Übernachtungsgäste registrieren und, in Übereinstimmung mit den anwendbaren örtlichen Sicherheitsbestimmungen, an die Hauptverwaltung der Polizei übermitteln müssen. Der längste mögliche Aufenthalt in einer solchen Beherbergung zu touristischen Zwecken ist drei Monate.

Eine andere ebenfalls zu beantwortende Problemstellung ist, dass es nicht erlaubt ist die Beherbergung zu teilen. Es ist üblich, dass die Eigentümer großer Anwesen einzelne Zimmer an verschiedene Personen vermieten oder das es innerhalb desselben Gebäudes verschiedene separate, vollständig eingerichtete Wohnungen gibt. In diesen Fällen legt das Gesetz fest, dass die Vermietung von diesen lediglich dann möglich ist, wenn für jede einzelne eine „cédula de habitabilidad“ existiert. Im gegenteiligen Fall findet das „régimen de apartamentos turisticos“ Anwendung, hiernach ist es notwendig eine mindestens 10 m² große Rezeption vorzuweisen und die Mindeststandards für Hotels, wie einen zumindest wöchentlichen Reinigungsservice einzuhalten.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Legalisierung von Gebäuden außerhalb des Gesetzes

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Früher war es in unserem Land möglich, Gebäude außerhalb des Gesetzes durch den bloßen Zeitablauf zu legalisieren. Allerdings hat das Gesetz 8/2011 bei der Aufnahme neuer Gebäude in das Grundbuch neue Anforderungen hinzugefügt, was die Rechtssicherheit des Systems verstärkt.

Bei der Veräußerung einer Immobilie, braucht der Käufer in der Regel Finanzierung. Aufgrund der aktuellen Banken-Situation, ist es nicht nur sehr schwierig, heutzutage die Finanzierung zu erhalten, sondern auch praktisch unmöglich, wenn der Käufer die Garantie einer Hypothek an die Bank nicht bieten kann, die ihm das Geld leiht. Um es der Bank zu ermöglichen, die notwendige Hypothek zu registrieren, sollte der reale Wert der zu belastenden Liegenschaft im Grundbuch zum Ausdruck kommen. Dies wird nur erreicht, wenn die Elemente, die einen größeren Wert anbieten, das heißt, die vorhandenen Gebäude, ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen sind. Um diese Erbauungen zu registrieren, ist eine notarielle Erklärung des Neubaus immer notwendig und dieses Dokument muss dem Register eingereicht werden, zusammen mit vielen anderen Dokumenten, welche die städtebauliche Rechtmäßigkeit des Gebäudes kontrollieren.

Trotzdem gab es immer eine Hintertür für Gebäude, die das Gesetz stossen, die aber heimlich im Grundbuch am Ende eingetragen werden könnten, mit den wirtschaftlichen und finanziellen Konsequenzen die wir oben genannt haben. Allein das bloße Verstreichen der Zeit ohne Reaktion der zuständigen Planungsbehörden, die Gemeinden, führt zu der Möglichkeit der Regularisierung dieser illegalen Erbauungen. Wenn die Frist für die Strafprozeduren versäumt wird und die Planungsbehörden die illegale Bebauung nicht mehr strafrechtlich verfolgen können, könnten diese Gebäude zum Schluss reglementiert werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt wären. Aber in den heutigen Tagen ist durch die letzte Reform des Gundgesetzes, die wir bereits erwähnt haben, eine wichtige Voraussetzung erforderlich worden, bevor wir die unregelmäßigen Gebäude im Grundbuch eintragen lassen können: wir sollten eine gemeindliche Zertifizierung zeigen, wobei die Tragweite der Situation außerhalb des Gesetzes des Gebäudes festgelegt wird.

Artikel 20.4 des Gesetzes zeigt:
“4 …. im Falle von Bauten, Gebäude und Anlagen, für die keine geeigneten Maßnahmen zur Wiederbeschaffung der Rechtmäßigkeit (durch einen Abriss) wieder aufgenommen werden können, weil die einschlägige Verjährungsfrist verstrichen ist, wird die Registrierung der entsprechenden Urkunden über der Neubauerklärung durch die folgende Vorgehensweise kontrolliert:

  • a) die notarielle Neubauerklärungsurkunde kann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn sie mit einem Zertifikat vom Stadtrat oder von einem zuständigen Techniker, oder mit einer notariellen Beschreibung der Immobilie oder mit einer beschreibend und grafischen Katasterzertifizierung der Immobilie begleitet wird. Diese Unterlagen müssen den Abschluss der Arbeiten in einem bestimmten Datum bestätigen und die Beschreibung muss auch mit dem Titel übereinstimmen. Zu diesem Zweck muss der Kanzler des Grundbuchs überprüfen, ob es eine Randbemerkung im Grundbuch wegen der Einleitung eines Verfahrens gegen die Konstruktion, Bau und Installation notiert ist und dass das Grundstück nicht der Öffentlichkeit gehört oder  dass es dabei Dienstbarkeiten für die öffentliche Nutzung gibt.
  • b) die Eintragung im Grundbuch muss zeichnen, dass die ganze oder ein Teil der Konstruktion, Bebauung oder Installation den geltenden städtischen Verordnungen nicht respektiert. Es wird dann notwendig sein, den Verwaltungsakt der Gemeinde vorzulegen, wobei die Situation gegen das Gesetz deutlich und mit deren rechtlichen Tragweite deklariert wird.
  • c) Der Kanzler des Grundbuchs wird der Stadt über die entsprechenden Einträge in den obengenannten Fällen Bescheid geben und diese Mitteilung an die Gemeinde wird auch in der Eintragung des Grundbuchs erwähnt”.

Diese neue über den ganzen Staat in Kraft getretene Verordnung, mit welcher die Bereitstellung eines gemeindlichen Zertifikats über den Inhalt der städtischen Illegalität der Gebäuden vor der Registrierung erforderlich wird, ist mit dem gesetzlichen Ziel kohärent, durch “Massnahmen über das Grundbuch bei Inmobilienverträge und Geschäfte die juristiche Gewissheit zu gewährleisten und zu verstärken“ und „Schutzmaßnahmen zur Vorbeugung und Ahndung der zukünftigen Situationen zu ergreifen, um die heute sehr negative Auswirkungen der Rechtsungewissheit auf nationale und internationale Investitionen in Immobilien zu vermeiden“.

Hoffen wir, dass irgendwann diese gesetzlichen Maßnahmen die gewünschte Wirkung haben und dass die Sicherheitsimage verbessert, was notwendig ist, um Immobilieninvestitionen, insbesondere von Ausländern, zu fördern.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Die Einkommenssteuer der Ausländischen Eigentümer

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Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Viele Eigentümer verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, hier weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermieten oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Wie ist diese eigentlich fiktive Rente kalkuliert? Das spanische Gesetz setzt voraus, dass das Einkommen, dass das blosse Besitzen eines Objekts erzeugt, ein bestimmter Prozentsatz des Katasterwerts ist. Dieser Prozentsatz liegt entweder bei ein 2% oder bei 1,1% und das hängt vom Jahr ab, in dem der spanische Kataster (oder besser gesagt, die betroffene Gemeinde) seine eigene Inmobilienswerte revidiert hat. Das Kataster ist ein staatlicher vom spanischem Finanzamt abhängigen Register von Objekten, das den Behörden hilft, Angaben über diese Objekte (Eigentümer, Fläche, Nutzung, Jahr der Bebauung, Grenzen, usw.) zu kennen. Die im Kataster gespeicherte Information kann von den Katasterbeamten oder von den Gemeinden oder von den Eigentümern selbst abgegeben werden. Eine der wichtigsten Angaben, die im Kataster für jeden Objekt aufgestellt ist, ist eigentlich der Katasterwert. Dieser Wert ist von vielen anderen objektiven Angaben abhängig und kann in der Regel hier an der Küste viel niedriger sein als was wir als Marktpreis für diese Liegenschaft setzen würden. Trotzdem ist dieser objektive Wert für fast alle Behörden massgebend und unterliegt der Grundlage vieler Steuern, auch die Einkommenssteuer der Nicht Residenten. Dieser Prozentsatz des Katasterwerts ist dann die Grundlage der Einkommenssteuer der Nicht Residente, die hier von 24% betragt. Die resultierende Summe muss von den Eigentümern jedes Jahr vor dem 31. Dezember des folgenden Jahres bezahlt werden. Das bedeutet, dass die Ausländer, die im Jahr 2011 Eigentum besitzen, müssen vor dem 31. Dezember 2012 die entsprechende Steuererklärung dem Finanzamt vorlegen und die Steuer zahlen müssen. Das Finanzamt hat ab 2008 die Formulare für diese Erklärung gewechselt, was vielen Ausländer, die diese Gesetzänderung nicht rechtzeitig erfahren haben, Probleme mit dem Finanzamt verursacht hat. Bisher hatte man das Formular 214 benutzt, aber jetzt muss mann das Formular 210 benutzen. Die Änderung ist eine Konsequenz der letzten steuerlichen Reformen, in der die Vermögenssteuern abgeschafft wurde. Die Nichtresidentensteuer bleibt jedoch erhalten, weil es sich hierbei um eine Einkommenssteuer und nicht um die Vermögenssteuer handelt. Ansonsten ist für Nichtresidente lediglich noch die Grundsteter, als gemeindliche Steuer, zu entrichten: die sogennante IBI, die jede Gemeinde den Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Inmobilienskauf ohne Risikos

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Bevor Sie ein Objekt in Spanien kaufen, oder irgendwelchen Vertrag unterschreiben, wo das Erwerb eines Inmobiliens ausgemacht wird, müssen Sie damit rechnen, dass ohne die notwendigen Garantien diese Unterschift das bedeuten kann, dass Sie ein grosses Risiko eintreten. Die Kosten der Beratung eines Rechtsanwalts sind winzig, wenn man diese Unkosten mit den riesigen Kosten vergleich, die man tragen muss, wenn ein gerichtliches Verfahren aufgrund einer juristischen Auseinandersetzung einzuleiten wäre. Die juristischen Auseinandersetzungen sind aber sehr einfach zu vermeiden, wenn man die richtige Beratung im Voraus erhalten hat.

Die Dienste eines Rechtsanwalts, bei einer Eigentumsübertragung, schliessen folgende Bereiche ein:

Vorherige Überprüfung des Eigentums:

– Registerdaten: Eigentum, Beschreibung, Belastungen und steuerliche

Belastungen

– Katasterdaten: Beschreibung, Katasterwert

– Steuerdaten des Gutes: Steuerschulden

– Städtebauliche Daten des Gutes: Bewertung, Planung, Belastungen,

Legalität des neuen Baus

– Daten der horizontalen Eigentumsordnung: Schulden, spezielle Steuern

und Abgaben

– Zustand des Baus: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

entsprechenden Gutachterberichtes

– Immobilienwert: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

Berichtes über die Wertermittlung

Regelung der Register-, Kataster-, Steuer- sowie der städtebaulichen Daten

Finanzierungs- und Steueranalyse des Vorhabens

Gesellschaftsgründungen und Anmeldung derselben beim Finanzamt

Anmeldung von natürlichen Personen beim Finanzamt

Betreuung bei der Durchführung einer Hypothekenfinanzierung

Vorbereitung und Legalisierung von Dokumenten

– Vorbereitung von Vollmachten

– Beantragen von Apostillen

– Anfordern von einfachen und vereidigten Übersetzungen

Verfassen/Überprüfung des privaten Kaufvertrages, des Optionskaufvertrages,

des Dienstleistungsvertrages, etc.

– Verfassen und Verhandlung

– Überprüfung

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Verfassen/Überprüfung der entsprechenden Urkunde (bei Kauf, Hypothek,

Erbannahme, Bauvorhaben, etc.) in Zusammenarbeit mit dem Notar.

– Vorbereitung und Überprüfung der Dokumente, die zur Ausstellung der

Urkunde notwendig sind

– Verfassen des Entwurfes und Überprüfung des vom Notar auf der Basis

dieses Entwurfes erstellten Urkundentextes

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Abwicklung der Steuererklärung und Steuerzahlung

Eintragung beim Grundbuch- und Katasteramt

Wechsel der Vertragspartei bei Verträgen mit Strom- und Wasseranbietern,

Telefongesellschaften, etc.

Betreuung bei Verhandlungen mit folgenden Personen/Einrichtungen:

– Verkäufer/Käufer

– Immobilienmakler

– Bauunternehmer

– Chefarchitekt und technischer Architekt

– Notar

– Registerbeamter

– Taxator

– Gutachter

– Bank/Sparkasse

– Versicherungsgesellschaft

– Immobilienverwaltung

– Finanzamt

– Rathaus und andere öffentliche Behörden

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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