Einkommensteuerrechtliche Folgen von Eigentumsübertragungen

Dass beim Verkauf einer Immobilie Steuern fällig werden, ist jedem klar. Oft besteht jedoch kein Bewusstsein zu den Folgen einer solchen Vermögensübertragung für die Einkommensteuer. Um nun unangenehme Überraschungen nach Monaten oder sogar Jahren nach Vertragsabschluss zu vermeiden, ist eine eingehende Beratung zu den steuerlichen Konsequenzen anzuraten.

Jede Eigentumsübertragung einer Immobilie hat Folgen für die Einkommensteuer. Dies wird schnell beim Verkauf eines Grundbesitzes deutlich. Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis ist meist ein Gewinn, der logischerweise, ebenso wie Einkommen, besteuert wird. Ist dieser Gewinn jedoch nicht offensichtlich, wird es schwerer zu verstehen, warum die Steuerbehörden Einkommensteuer fordern, denn der Eigentumswechsel kann ja auch über andere Transaktionen als einen Kauf oder Verkauf erfolgen, zum Beispiel durch eine Schenkung oder bei der Auflösung einer Eigentumsgemeinschaft. Dies wirft die Frage auf, wie die Zahlungsverpflichtung in der Einkommensteuer entsteht, wenn doch gar kein Gewinn entstanden ist.

Ebenso schwer verständlich ist es, warum eine Einkommensteuerpflicht besteht, wenn eine Immobilie unter dem gewöhnlichen Marktpreis verkauft wird oder die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem heutigen Verkaufspreis einzig und allein der Inflation geschuldet ist. Zu derartigen Fragen gibt es zahlreiche Urteile, die teilweise sogar widersprüchlich sind. In einer nicht allzu weit entfernten Zukunft werden einige dieser steuerlichen Regelungen mit nur schwerlich im Rahmen des gesunden Menschenverstandes zu rechtfertigenden Folgen den Filtern eines verfassungsrechtlichen Prüfungsverfahrens oder eines EU-rechtlichen Prüfungsverfahrens nicht mehr standhalten. Dies ist bereits im Falle anderer Steuern wie der Wertzuwachssteuer geschehen. Solange jedoch eine solche Prüfung noch nicht erfolgt ist, sollte immer im Hinterkopf behalten werden, dass ein Eigentumswechsel eines Vermögenselements zu teils sehr hohen Einkommensteuerverpflichtungen führen kann, ein Aspekt einer Immobilientransaktion, der in jedem Fall zu bedenken ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Steuerliche Problemstellungen aus der Zahlung von Renten aus dem Ausland

Viele Europäer verbringen im Laufe ihres Arbeitslebens regelmäßig ihre Ferien in Spanien. Es ist daher verständlich, dass sie nach Erreichen des Rentenalters ihren Wohnsitz hierher verlegen möchten, um sich das ganze Jahr über wie im Urlaub zu fühlen. Welche Verpflichtungen entstehen dadurch gegenüber dem spanischen Finanzamt?

Allgemein gilt, dass wer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt, hier steuerpflichtig ist und daher die Gesamtheit seiner Einkünfte beim spanischen Finanzamt anzugeben hat, und zwar unabhängig davon, ob diese in Spanien oder in anderen Ländern entstanden sind. Dabei ist dem spanischen Finanzamt der Gesamtbetrag der Einkünfte mitzuteilen, was jedoch nicht bedeutet, dass auch alle Einkünfte in Spanien besteuert werden.

Die zwischen Spanien und den Ländern seiner Umgebung unterzeichneten Doppelbesteuerungseinkommen beabsichtigen eine harmonisierte und angemessene Steuerlast und ermöglichen es dem Steuerzahler, die bereits zuvor im Ausland gezahlten Beträge von den in Spanien zu zahlenden Steuern abzuziehen.

Die Sonderbehandlung von Renten hat in den letzten Jahren zu vielen Diskussionen geführt, da die Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen der verschiedenen Länder nicht harmonisiert ist. Öffentliche Renten können nur in dem Land besteuert werden, in dem sie entstehen; dies wird jedoch in jüngster Zeit derart ausgelegt, dass nur die Pensionen von Beamten als öffentliche Renten zu betrachten sind.

Ein weiteres Problem stellen die Renten dar, die vollständig ohne Abzüge ausgezahlt werden, wie dies gewöhnlich bei deutschen Renten der Fall ist, denn in diesem Fall erfolgt die Besteuerung des auszahlenden Landes meist im Nachhinein. So kann es geschehen, dass die ohne Abzug im Ursprungsland ausgezahlte Rente zum Zeitpunkt der möglichen Besteuerung bereits in Spanien besteuert worden ist.

Es ist daher empfehlenswert, sich mit diesen Themen an einen Fachmann zu wenden, um die Fragen zu den konkreten Situationen eines jeden Einzelnen zu erörtern und unangenehme Überraschungen seitens des spanischen Finanzamts oder des Finanzamts des Herkunftslandes zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Engere Zusammenarbeit der europäischen Finanzbehörden

Im Laufe der Jahre konnten wir in unserer Kanzlei beobachten, wie das spanische Finanzamt die Zusammenarbeit mit den anderen europäischen Finanzämtern stetig weiter verbessert hat. Heute tauschen die Finanzämter verschiedenartigste Informationen zu den jeweiligen Steuerpflichtigen aus.
 
Bis vor einiger Zeit beschränkte sich die Zusammenarbeit auf die Verfolgung von Steuerpflichtigen mit einer vollstreckbaren Verpflichtung gegenüber dem Finanzamt ihres Landes, die beim spanischen Katasteramt eingetragenes Immobilienvermögen besaßen. Das spanische Finanzamt agierte dabei als Inkassostelle für die ausstehenden Verbindlichkeiten der ausländischen Steuerpflichtigen. Dies geschah anhand der Geltendmachung der Forderungen gegenüber den Eigentümern der Immobilien in Spanien, und zwar unabhängig davon, ob diese in Spanien gebietsansässig waren oder nicht.
 
Heute geht die Zusammenarbeit der Finanzämter weiter und umfasst ebenso die Abwicklung von Vorgängen oder Prüfungen, die auf der Grundlage, der vom ausländischen Finanzamt übermittelten Daten erfolgen. So haben wir erst vor Kurzem festgestellt, dass das deutsche und das britische Finanzamt das spanische Finanzamt über die bekannten Einkünfte ihrer jeweiligen Landsleute informieren, die scheinbar in Spanien ansässig oder gemeldet sind. Das spanische Finanzamt sendet diesen dann auf der Grundlage dieser Daten eine entsprechende Mitteilung und fordert die Zahlung der nicht erklärten Steuern mit den entsprechenden Sanktionen, die 50% des Betrags entsprechen, der zum gegebenen Zeitpunkt hätte gezahlt werden müssen. Hinzu kommen die Zinsen für den gesamten Zeitraum, seitdem die Steuer hätte abgeführt werden müssen. Sollten Sie in den letzten Wochen ein solches Schreiben erhalten haben, kontaktieren Sie Ihren Steuerberater!

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Steuerliche und verwaltungsrechtliche Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen in Katalonien

Bei der Vermietung von Ferienwohnungen in der Sommersaison sind zahlreiche Aspekte in Betracht zu ziehen, die den meisten ausländischen Investoren, die dieser Tätigkeit im Sommer an der Küste nachgehen, nicht bekannt sind.

Die katalanischen Vorschriften anhand derer die Vermietung von Ferienwohnungen geregelt werden, sind in den vergangenen Jahren verschärft worden. Der Hauptgrund für diese Verschärfung ist im Kampf gegen die Steuerhinterziehung zu suchen, da nur sehr wenige Vermieter von Ferienwohnungen die durch die Vermietung erzielten Einkünfte versteuern (obwohl dies sowohl für Gebietsansässige als auch für nicht Gebietsansässige obligatorisch ist).

Zudem gibt es jedoch noch einen weiteren und wichtigeren Grund, aus dem die katalanische Verwaltung die Vermietung von Ferienwohnungen regelt. Aufgrund des nicht immer vorbildlichen Verhaltens der Bewohner (die zudem jede Woche wechseln) sind die an der Küste und in den Altstädten der großen Städte, insbesondere in Barcelona, gelegenen Ferienunterkünfte zu einem sozialen Problem geworden. Wirtschaftlich gesehen sind sie weiterhin nicht unbedenklich, da es sich hier um unlauteren Wettbewerb gegenüber der Hotelbranche handelt.

Eigentümer sollten bedenken, dass sie eine Unterkunft nicht als Ferienwohnung anbieten dürfen, wenn diese nicht ordnungsgemäß bei der Gemeinde im Register für Feriendomizile eingetragen ist. Sollte dies dennoch geschehen, kann es zu sehr hohen Strafen kommen (auch wenn nur eine Anzeige im Internet geschaltet wurde, ohne dass es je zu einer Vermietung gekommen ist). Zur Eintragung in dieses Register erfolgt zunächst eine bürokratische Kontrolle der Bewohnbarkeit und des Vorliegens eines Energiepasses für die Immobilie. Danach erfolgt die Registrierung in einer Datenbank der Steuerbehörden zwecks Geltendmachung der entsprechenden Kurtaxe (die pro Bewohner und pro Übernachtung abzuführen ist) und der anfallenden Einkommensteuer.

Das Registrierungsverfahren einer Immobilie als Ferienwohnung kann zu unerwarteten Komplikationen führen (durch die die Vermietung gesetzlich unzulässig werden kann). Sollten Sie beabsichtigen, ein Appartement oder ein Haus an Touristen zu vermieten, stehen wir Ihnen gern bei der Registrierung der Immobilie, der Erstellung der Mietverträge und der Erfüllung sämtlicher steuerlicher und formeller Verpflichtungen zur Seite.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Informationsschreiben des Finanzamtes zu steuerlichen Regelungen für in Spanien ansässige Rentner

Zahlreiche ausländische Rentenempfänger, die in Spanien leben, erhalten dieser Tage einen Brief des Finanzamtes, in dem sie daran erinnert werden, dass ihre ausländischen Altersrenten im Einvernehmen mit den letzten rechtlichen Änderungen der „Doppelbesteuerungsabkommen“ nicht mehr steuerfrei sind. Das Schreiben lautet folgendermaßen:

Da den spanischen Steuerbehörden Information zu einkommensteuerpflichtigen Personen, die ihre Altersrente aus dem Ausland erhalten und diese nicht ordnungsgemäß in Spanien versteuern, bekannt geworden ist, werden entsprechende Prüfungen durchgeführt.

In Anbetracht der besonderen Umstände der Betroffenen, die sich in einer sozial schwachen Position befinden, wurde die „Einzige Zusatzverordnung“ zu Gesetz 26/2014 vom 27. November (Amtsblatt vom 28. November) mit zwei Ausnahmeregelungen verabschiedet. Die betroffenen Rentner werden hierüber informiert, um prüfen zu können, ob die Voraussetzungen zur Nutzung dieser Ausnahmeregelung auf sie zutreffen.

Es handelt sich dabei zum einen um die Erlassung von Sanktionen, Zuzahlungen oder Zinsen aus der nachträglichen Erklärung und zwar sowohl, wenn diese von den Finanzbehörden veranlasst wurde, als auch, wenn sie spontan durch den Steuerpflichtigen erfolgt.

Zudem wird zur Förderung der freiwilligen Erklärungen des Einkommens eine außerordentliche Frist bis zum 30. Juni 2015 eingeräumt. Innerhalb dieses Zeitraums können Einkommensteuererklärungen für nicht verjährte Zeiträume bis zum 1. Januar 2015 mit der korrekten Angabe der erhaltenen Renten vorgelegt werden.

Bei Vorlage der Erklärungen innerhalb der angegebenen Frist ist die entsprechende Steuer zu zahlen, es fallen jedoch keine Sanktionen, Zinsen oder Zuzahlungen an.

Nach Ablauf der außerordentlichen Frist, ohne dass eine entsprechende Erklärung erfolgte, unterliegen entsprechende Erklärungen ausnahmslos den allgemeinen steuerlichen Regelungen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Der Unterschied zwischen Preis und steuerlichem Wert beim Kauf von Immobilien

Wer in eine Immobilie in Spanien investiert, sollte davon ausgehen können, dass der von ihm gezahlte Kaufpreis mit dem in der Kaufurkunde angegebenen Wert übereinstimmen muss. Im Laufe der Jahre haben sich jedoch je nach Konjunkturlage und der Haltung der Steuerbehörden sehr unterschiedliche Situationen ergeben.

Denjenigen, die vor dem Platzen der Immobilienblase 2008 eine Immobilie gekauft haben, ist wahrscheinlich der Vorschlag bekannt, in der Kaufurkunde einen niedrigeren Preis anzugeben, als der, der tatsächlich gezahlt wurde. Diese Vorgehensweise war seinerzeit weit verbreitet, um dem Käufer und dem Verkäufer Steuern einzusparen. So zahlte dann der Käufer weniger Vermögensübertragungssteuer in seiner Eigenschaft als Erwerbender, da diese auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet wird; aber auch der Verkäufer zahlte weniger, da der Vermögenszuwachs durch den Verkauf geringer war und somit auch die von ihm zu zahlende Einkommensteuer.

Die Zeiten ändern sich und, wer hätte das gedacht, heute ist die Lage genau umgekehrt. Die derzeitige katastrophale Situation des Immobilienmarktes kann dazu führen, dass Käufer und Verkäufer einen höheren Wert als den tatsächlich gezahlten Wert angeben, um eine Prüfung durch das Finanzamt zu vermeiden. Denn unabhängig vom tatsächlich gezahlten Preis ist der Referenzwert für das Finanzamt ein von vornherein feststehender Wert, der sogenannte “steuerliche Wert”. Dieser Wert kann für jeden konkreten Fall ausgehend von dem durch das Finanzamt für die Immobilie nach verschiedenen objektiven Faktoren bestimmten Wert berechnet werden. Einige Gemeinden haben in den goldenen Jahren vor 2008 die Katasterwerte der Immobilien ihrer Region aktualisiert und sie ganz nach dem Vorbild der spektakulären Entwicklung der Immobilienpreise erhöht. Sind die Katasterwerte einer Gemeinde einmal geändert, ist eine neue Modifizierung nicht einfach. Zudem sind hierzu gesetzliche Fristen einzuhalten, durch die eine erneute Aktualisierung um einige Jahre hinausgezögert wird. Aus diesem Grund treffen wir heute teilweise auf Katasterwerte, die vor dem Platzen der Immobilienblase aktualisiert wurden und aus denen sich Mindeststeuerwerte ergeben, die über dem durchschnittlichen Marktpreis liegen.

Wird dieser steuerliche Wert beim Abschluss des Kaufvertrags in einer notariellen Urkunde nicht in Betracht gezogen, erfolgt mit größter Sicherheit eine Inspektion durch die Steuerbehörde, vor der es sicher schwer nachzuweisen ist, dass nicht mehr gezahlt wurde, als in der Urkunde angegeben wurde, auch wenn der angegebene Preis dem tatsächlich gezahlten Preis entspricht.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Erhöhung der Kosten der Eigentumsübetragung in Spanien

Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung als Käufer oder Verkäufer beeinflüssen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte.

Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetzt in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:

  • Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft im Falle eines Grundstück in der Stadt zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes zwischen dem Katasterwert im Moment des Erwerbs und dem Katasterwert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt auch der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3% des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen. Deshalb ist diese Summe gewöhnlich vom Kaufpreis abgezogen. Diese Steuer muss danach konkret kalkuliert werden und dabei handelt es sich auch von einem Prozent des  Unterschiedes zwischen dem erklärten Wert im Moment des Erwerbs und dem erklärten Wert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Eigentumsübertragungsteuer trägt der Käufer. Diese Steuer ist in Katalonien und in anderen Regiones Spaniens nochmal erhöht und jetzt muss der Erwerber dafür ein 10% des Preises zahlen.
  • Die Abrechnung des Notars (ausschliesslich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer, wenn die Parteien nichts anderes bestimmen. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist aussliesslich den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus mit der Hilfe eines Rechtanwalts bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist diese Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer des Inmobiliens) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
  • Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch nach dem Gesetz vom Käufer zu zahlen.
  • Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechstanwalt erledigt bzw. überprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
    • beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
    • den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
    • die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
    • die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.

Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen)Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interesse beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Kampagne des spanischen Finanzamts um die Zahlung der Einkommensteuer der Nicht-Residente zu verlangen

Die Ausländer, die in Spanien nicht steuerlich gemeldet sind, die aber Eigentum in Spanien besitzen, müssen jedes Jahr eine Steuererklärung über ihre Einkommenssteuer dem staatlichen Finanzamt vorlegen. Es handelt sich um die sogenannte Impuesto de la Renta de No Residentes (Einkommenssteuer der Nicht Residente).

Das spanische Finanzamt war bisher nicht sehr streng, um das zu kontrollieren, dass die Nicht-resident Eigentümer diese Einkommensteuer zahlen. Viele Eigentümer kennen diese Pflicht überhaupt nicht und viele andere verstehen das nicht, warum sie eine Einkommenssteuer in Spanien erklären und zahlen müssen, obwohl sie hier kein Einkommen erhalten, weil sie hier nur ihren Urlaub verbringen, und weder arbeiten oder Zinseinahmen aus Geldanlagen bei der Bank haben. Auch Mieteinnahmen aus den Inmobilien fallen in der Regel nicht an. Trotzdem ist das blosse Besitzen vom Grundeigentum in Spanien (wie in anderen europäischen Ländern auch) fiskalisch als ein Einkommen anzusehen, auch wenn dieses Eigentum nicht vermietet oder verpachtet wird. Die staatlichen Steuernormen gehen davon aus, dass man einen Profit aus den Inmobilien sowieso erhält, auch wenn diese Objekte nicht vermietet werden, wenn das Eigentum nicht das eigene Domizil ist oder wenn das Eigentum nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten gewidmet ist, was bei Nicht Residente niemals der Fall sein kann.

Anders als bei der  gemeindlichen Grundsteuer, die sogennante IBI, die jede Gemeinde dem jeweiligen Eigentümer jedes Jahr abverlangt, die aber von der Gemeinde selbst kalkuliert und gefordert wird, bei der staatslichen Einkommenssteuer von Nicht Residente, muss jedes Jahr eine eigene Steuererklaerung von dem gleichen Steuerzahler vorbereitet, kalkuliert und dem Finanzamt vorgelegt werden.

Diesen Monat haben viele Eigentümer, die in Spanien nur ihre Ferien in Eigentumswohnungen oder Eigentumshäuser verbringen, einen Brief des spanischen Finanzamts erhalten, wobei das erinnert wird, dass diese Einkommenssteuer von Nicht Residenten existiert und bezahlt werden muss. Bisher war aber das Finanzamt betreffend dieser Steuer sehr grosszügig. Da die wirtschaftliche Situation so schlecht ist, sieht es so aus, dass das Finanzamt jetzt strenger wird, damit diese Steuer von allen Nicht Residenten, die in Spanien Eigentum besitzen, erklärt und bezhalt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Risikos beim Ankauf von Inmobilien, die vererbt worden sind

Ein Haus zu kaufen ist immer eine wichtige Entscheidung, weil es sich um eine erhebliche Investition handelt. Deshalb muss man immer an die Folgen denken und ganz klar haben, was für Risikos man bei einem konkreten Kauf eingeht.

Jeder Fall hat seine eigene Problematik. Heute möchte ich über einen Fall sprechen,  der typisch ist: die Kinder oder der Ehegatte einer verstorbenen Person erben das Haus oder die Wohnung, wo diese Person ihres ständige Domizil hatte; bei der erforderlichen notariellen Verhandlung, wo diese Erbschaftsannahme formalisiert ist, und um die hohe spanische Erbschaftssteuer zu vermindern, hören die Erben gern auf den Vorschlag, das in der Erbschaftsannahmeurkunde zu  erklären,  dass sie keine Absicht haben, dieses Objekt innerhalb fünf Jahren zu verkaufen. Damit zahlen sie vielleicht überhaupt keine Erbschaftssteuer und kann die Erbschaftsannahmeurkunde im Grundbuch reibungslos eingetragen werden.

Nach ein paar Jahren, haben die Erben das vergessen, dass sie diese steuerbefreiende Erklärung in dem Moment der Erbschaftsannahme beurkundet haben und dann kommt ein Interessent, der einen sehr guten Kaufpreis für das Objekt anbietet (das passierte oft in den goldenen Jahren, bevor die Krise anfing!). Dann entschliessen die Erben sich, zu verkaufen und damit kauft der Käufer und zählt den höhen ausgemachten Preis. Sogar kann eine Bank dabei einschalten, um das Geschäft zu finanzieren, mit der Garantie, dass das Objekt vom Käufer theoretisch frei von Belastungen erworben ist. Aber das ist nicht absolut richtig: es gibt doch eine Belastung, die im Grundbuch eingetragen und zu sehen ist, an die aber niemand (weder der Käufer, noch der Notar, der das Geschäft beurkundet, noch die Bank, die ihr Geld riskiert) denkt: das Finanzamt hat das Recht, die Steuererklärungen zu revidieren, die bei jeder Eigentumsumtragung vorgelegt worden sind, und wenn das Finanzamt nicht damit einverstanden ist, was bei der Umtragung für Steuer kalkuliert und bezahlt worden war, kann das Finanzamt einseitig neue Steuerkalkulationen machen mit der Garantie, dass das Objekt sowieso belastet wird, um diese Verantwortung gegenüber des Finanzamts zu decken, unabhängig wem dieses Objekt heute gehört. Das würde bedeuten (in dem Falle, der wir bisher geschildert haben), dass eine böse Überraschung vom Finanzamt bei dem Käufer des vererbten Inmobiliens eintreten könnte, wenn das Finanzamt das entdeckt, dass die Bedingungen für eine bestimmte Steuerbefreiung nicht aufrechterhalten worden sind:  das Objekt, das durch die Erbschaft ohne Zahlung der Steuer dank der Steuerbefreiung umgetragen worden war, müsste jetzt eine dem heutigen Eigentümer völlig fremde Verantwortung tragen. Und die von dem Finanzamt einseitig kalkuliert Erbschaftsteuer der Kinder oder der Ehegatten für ein normales Haus (plus Strafen, Zuschläge und Zinsen) kann ein hohes Prozent des Werts des Objekts werden.

Wir empfehlen deshalb immer, überhaupt keinen Kaufvertrag oder Vorvertrag zu unterschreiben, ohne dass ein Rechtsanwalt die Problematik des betreffenden Falles überprüft. Dieser Fall ist nur ein Beispiel der Probleme, vor denen ein Käufer stehen könnte, wenn der Kaufvertrag ohne Überprüfung unterschrieben worden ist. Aber es gibt umheimlich viele andere Fallen, wo man aufpassen muss. Das Finanzamt ist in diesem Moment geldgierig, weil es aufgrund der Krise keine Einnahme gibt und, da die müssigen Beämter des Finanzamts heute nicht mehr zu tun haben, sind alle dabei, die Rechtsgeschäfte (Erbschaftsannahmen, Verkäufe, Schenkungen usw.) zu prüfen, die in den letzten vier Jahren beurkundet sind, um das zu versuchen, Ausrede zu entdecken, um Revisionen der damals vorgelegten Steuererklärungen zu machen, wobei neue Liquidationen kalkuliert werden, um zusätzliche Summe als Steuer zu verlangen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Die europäischen Steuerbehörden verstärken ihre Zusammenarbeit

Im Laufe der Jahre haben wir in unserem Büro gesehen, wie das spanische Finanzamt seine Kanäle von Zusammenarbeit mit anderen europäischen Steuerbehörden verbessert hat: jetzt werden alle Arten von Informationen über ihre jeweiligen Steuerzahler ausgetauscht.

Diese Zusammenarbeit beschränkte sich bisher auf die Verfolgung von Immobilien, die in öffentlichen Registern in Spanien auf dem Namen von ausländischen Steuerzahler eingetragen waren, die vollstreckbaren Schulden mit dem entsprechenden ausländischen Finanzamt hatten. Die spanischen Steuerbehörden fungierten einfach als Geldeintreiber, um die Forderungen der ausländischen Finanzämter gegen diese Eigentümer in Spanien (resident oder nicht resident) geltend zu machen.

Jetzt wird die Zusammenarbeit zwischen Steuerbehörden viel weiter gehen und wird im Rahmen von Verwaltungs- oder Inspektionsverfharen entwickelt, welche auf der Grundlage von Daten und Indikatoren eingeleitet werden, die durch ausländische Steuerbehörden beigefügt sind.

Der häufigste Fall ist die Erfahrung der ausländischen Rentner, die in Spanien leben, deren ausländichen Pensionen im Prinzip Steuerfrei sind. Diese Rentner sind jedoch verpflichtet, ihre Pension aufgrund der Progressivität der Einkommensteuern zu erklären: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und anderen Ländern betrachtet die Renten, die aus öffentlichen Mitteln des anderen Staates im Wohnsitzstaat bezahlt werden, als Steuerfrei im Sinne der Einkommensteuer. Ausgehend von dieser Prämisse halten viele ausländischen in Spanien ansässigen Rentner für unnötig, die Pflicht zu erfüllen, eine jährliche Steuererklärung über die persönlichen Einkommen abzugeben. Allerdings erhalten viele dieser Rentner Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien oder Bankzinsen, die den spanischen Steuerbehörden deklariert werden müssen. Darüber hinaus ergänzen die meisten dieser Rentner ihre Einkünfte aus Mitteln des Staates mit anderen Renten aus privaten Mitteln, die in der Regel viel höher sind. Aufgrund der Progressivität der Eikommensteuer ist der Prozentsatz, der auf das Gesamteinkommen von jemanden mit Wohnsitz in Spanien entsprechen würde, derjenige, der auf diese anderen privaten nicht steuerfreien Einkommen angewandt werden muss, um die Steuer zu berechnen, die in Spanien deswegen bezahlt werden muss. Als Ergebnis kann der endgültige Betrag der an den spanischen Fiskus gezahlten Steuer viel höher sein.

In diesen wirtschaftlich schwierigen Zeiten hat der spanische Staat auf die Inanspruchnahme der Differenz zwischen dem wirklich bezahlten Betrag und demjenigen, der hätte gezahlt werden müssen, gegriffen. Und verlangt allen Betroffenen auch ihre offiziellen Pflichten gegenüber dem Fiskus zu erfüllen. Und all dies dank der wertvollen Zusammenarbeit von ausländischen Steuerbehörden, die einst von der Verfolgung von Immobilien ihrer Landsleute in Spanien, profitierten.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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