Erben in Spanien

Veröffentlicht am 20. November 2024 von Tarraco Iuris

Der Tod eines geliebten Menschen ist immer ein traumatisches Erlebnis. Dies gilt umso mehr für diejenigen, die nicht nur unter dem Verlust der Person leiden, sondern zudem Erben sind und sich zwecks Abwicklung der Erbschaft einer Reihe von Verwaltungsverfahren stellen müssen, die, in welchem Land auch immer, ihre Komplikationen mit sich bringen. Für Personen, die in einem anderen Land leben, als dem Land, in dem sich das Vermögen des Erblassers befindet oder wenn der Erbe kein Staatsangehöriger des Landes war, in dem er wohnte, gestaltet sich die Situation umso schwieriger.

In sämtlichen Ländern unserer Breitengrade wird zunächst die Sterbeurkunde des Standesamtes benötigt, mit der der Tod des Erblassers bescheinigt wird, um dann die Übertragung des Vermögens des Erblassers auf die Erben einleiten zu können. Muss die Sterbeurkunde in einem anderen Land als dem Ausstellungsland vorgelegt werden (wie dies der Fall der Ausländer ist, die außerhalb Spaniens sterben, aber in Spanien Vermögensgegenstände besitzen), so muss die Urkunde international gültig sein. Dazu ist es erforderlich, die sogenannte „Apostille” einzuholen.

In Spanien ist neben dem Versterben des Erblassers auch nachzuweisen, ob in Spanien ein Testament errichtet wurde (oder nicht). Dazu kann mit der Sterbeurkunde eine Bescheinigung beim Generalregister für Testamente des Justizministeriums eingeholt werden. Wurden ein oder mehrere Testamente vor einem spanischen Notar errichtet, so informiert das Register über den Notar und das Datum der Beurkundung. Da die Möglichkeit besteht, dass die Hinterbliebenen nicht über das Vorliegen eines Testaments informiert sind, ist das Generalregister sehr nützlich und trägt zur Gewährleistung ihrer Rechte bei. Auch wenn keine Testament errichtet wurde, wird dies vom Register bescheinigt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Vertretungsvollmachten für das Ausland

Veröffentlicht am 11. März 2020 von Tarraco Iuris

Wer Interessen im Ausland besitzt, wickelt diese oft von seinem Wohnsitz aus über einen Bevollmächtigten seines Vertrauens ab. Aufgrund der rechtlichen Bedeutung einer Bevollmächtigung unterliegt diese immer strengen Formvorschriften.

Diese Formvorschriften sind noch strenger, wenn die Vertretungsvollmacht in einem anderen Land genutzt werden soll, als dem Ausstellungsland. Dies ist ein sehr gängiger Fall, der in Kanzleien wie unserer an der Tagesordnung ist. Hier einige Beispiele: Ein britischer Staatsbürger möchte sich eine Immobilie in Spanien kaufen und sich dabei von einem spanischen Anwalt vertreten lassen. Ein Russe muss während seines Urlaubs in Spanien einen Vorgang bei einer Schweizer Bank erledigen und möchte eine Person seines Vertrauens in der Schweiz bevollmächtigen, ihn vor der Schweizer Bank zu vertreten. Eine in Spanien ansässige Deutsche hat eine Erbschaft in Deutschland abzuwickeln und benötigt die Unterstützung einer Person ihres Vertrauens, die sich darum kümmert. Es handelt sich hier in allen Fällen um Situationen, in denen eine andere Person bevollmächtigt wird und die Vollmacht in einem anderen Land wirksam werden muss, als dem, in dem sie erteilt wurde.

Vertretungsvollmachten, in denen eine Verfügungsbefugnis erteilt wird, müssen nach allen Gesetzgebungen der Welt öffentlich beglaubigt werden, um entsprechend wirksam zu sein. Das bedeutet, dass sie von einer öffentlich als Urkundsperson anerkannten Person (normalerweise einem Notar oder einem Beamten der öffentlichen Verwaltung) ausgestellt werden müssen. Die Urkundsperson bezeugt dann, dass der Unterzeichner der Vollmacht tatsächlich die Person ist, die sie zu sein angibt und dass sie im vollen Besitz ihrer geistigen Kräfte ist (oder dies zumindest angibt). Dadurch wird die Vollmacht ein „öffentliches Dokument“. Damit dieses öffentliche Dokument jedoch von der öffentlichen Verwaltung des Ziellandes anerkannt wird, muss die Befugnis der ausstellende Urkundsperson von einer im Zielland anerkannten Behörde des Ausstellungslandes bestätigt werden. Zum Beispiel, im Falle einer Vollmacht, die vor einem spanischen Notar erteilt wurde und in Deutschland wirksam sein soll, muss diese Vollmacht von den deutschen Behörden als echte notarielle Urkunde anerkannt werden. In den meisten Ländern unserer Umgebung geschieht dies mit der sogenannten „Apostille”. Im genannten Fall müsste das vom spanischen Notar erstellte Dokument von der Notarkammer mit der Apostille versehen werden, da diese die spanische Institution ist, die von den deutschen Behörden zur Beglaubigung der Unterschrift eines Notars anerkannt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Risiken beim Kauf geerbter Immobilien

Veröffentlicht am 18. November 2018 von Tarraco Iuris

Der Kauf einer Immobilie ist immer eine wichtige Entscheidung, weil damit eine beträchtliche Investition verbunden ist. Man sollte daher die Konsequenzen dieses Schrittes immer genau überdenken und sich über mögliche Risiken klar sein.

Ich möchte heute auf eine häufig wiederkehrende Situation eingehen, und zwar die Situation, in der die Kinder oder der Ehepartner der verstorbenen Person deren gewöhnlichen Wohnsitz erben. Bei der Unterzeichnung der Urkunde zur Übertragung des Eigentums sind die Erben oft erleichtert, wenn sie von der Möglichkeit erfahren, in der Urkunde zu erklären, dass sie nicht beabsichtigen, die Immobilie in den folgenden fünf Jahren zu veräußern. Denn so wird die anfallende Erbschaftssteuer drastisch reduziert oder fällt eventuell gar nicht an. Die Urkunde über die Annahme der Erbschaft kann aber dennoch problemlos beim Grundbuch eingetragen werden.

Im Laufe der Jahre vergessen die Erben, dass bei der Annahme der Erbschaft diese Erklärung geleistet wurde, durch die sie von der Steuer befreit wurden, und nicht selten ergeben sich Situationen, in denen ihnen ein interessanter Preis für den Verkauf der Immobilie angeboten wird. Die Erben entschließen sich dann zum Verkauf und der Käufer erwirbt das Eigentum, so scheint es, frei von Lasten und Belastungen. Das ist jedoch nicht vollkommen korrekt, denn die Immobilie ist im Grundbuch sehr wohl belastet, nur erinnert sich niemand daran. Konkret ist dort das Recht der Finanzverwaltung eingetragen, die bei jeder Eigentumsübertragung vorgelegte Steuererklärung zu prüfen und gegebenenfalls, sofern die beim Erwerb angegebene und abgeführte Steuer als nicht korrekt betrachtet wird, unilateral eine neue Veranlagung der Steuer durchzuführen, für die die Immobilie haftet, und zwar unabhängig vom jeweiligen Eigentümer. In dem eingangs geschilderten Fall würde dies bedeuten, dass die Finanzverwaltung den Käufer unangenehm überraschen könnte, wenn sie feststellt, dass die beim Erwerb der Immobilie angegebenen Bedingungen für die Steuerreduzierung bzw. -freistellung später nicht erfüllt wurden. Denn die unter Inanspruchnahme einer Steuervergünstigung erworbene Immobilie haftet nun für eine dem neuen Eigentümer fremde Verpflichtung. Wir empfehlen daher immer vor Unterzeichnung eines Vertrags oder Vorvertrags mögliche Probleme des jeweiligen Falls von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Der hier geschilderte Fall zeigt nur eines der zahlreichen Probleme, die auf einen Käufer zukommen können, der einen Vertrag ohne entsprechende Beratung unterschreibt, die Bandbreite der möglichen Komplikationen ist jedoch weitaus umfangreicher.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Die Patientenverfügung: Damit niemand für Sie entscheidet, wenn Sie nicht mehr selbst entscheiden können

Veröffentlicht am 25. April 2018 von Tarraco Iuris

In kritischen Momenten unseres Lebens besteht die Möglichkeit, dass die uns nahestehenden Personen sich gezwungen sehen, Entscheidungen über unsere medizinische Versorgung oder unseren unmittelbaren Verbleib zu treffen, weil wir selbst nicht mehr dazu in der Lage sind. Wir können ihnen bei diesen Entscheidungen helfen, indem wir eine Patientenverfügung registrieren lassen.

Für den Fall einer schweren Erkrankung, durch die die Entscheidungsfähigkeit beeinträchtigt wird, besteht die Möglichkeit, vor einem Notar oder vor Zeugen ein Dokument zu unterzeichnen, in dem geregelt wird, wer für uns entscheiden soll und wer der Ansprechpartner für die behandelnden Ärzte ist, die die entsprechenden Entscheidungen umsetzen. Zudem können wir bereits im Vorhinein unsere persönlichen Kriterien definieren, die zur Anwendung kommen sollen, wenn es uns aus körperlichen oder psychischen Gründen nicht mehr möglich ist, unseren Willen direkt zum Ausdruck zu bringen.

Bei diesen persönlichen Kriterien handelt es sich zum Beispiel um unsere Vorstellung von Lebensqualität in Bezug auf Schmerztoleranz oder die Unabhängigkeit in Bezug auf die eigenen Bedürfnisse. Auch kann geregelt werden, wo wir unsere letzten Tage verbringen wollen oder in welchen Situationen bestimmte persönliche Kriterien angewendet werden sollen (Demenz, unheilbare Krankheit, etc.)

Außer den Regelungen wer für uns entscheiden kann, nach welchen Kriterien und in welchen Situationen sowie zu welchen Fragen, können auch noch weitere genaue Anweisungen zum ärztlichen Vorgehen mit der eigenen Person gegeben werden, z.B. dass nicht gewünscht wird, das Leben mit lebenserhaltenden Maßnahmen zu verlängern. Andere Aspekte, die geregelt werden können sind zum Beispiel der Wunsch nach spirituellem Beistand oder die Genehmigung einer Organspende.

In Katalonien kann die Patientenverfügung in das entsprechende Register des Gesundheitsministeriums eingetragen werden, so dass die Ärzte, für die diese Information relevant ist, einfach darauf zugreifen können. Zudem wird die Patientenverfügung in die Krankheitsgeschichte aufgenommen und kann auch von den zuständigen Ärzten im Rest des spanischen Staats abgerufen werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Anerkennung notarieller Urkunden im Ausland

Veröffentlicht am 12. Juni 2017 von Tarraco Iuris

Wer im Ausland lebt und in seinem Herkunftsland wirtschaftliche oder familiäre Interessen zu vertreten hat, kann mit der Notwendigkeit konfrontiert werden, vor einem Notar seines Wohnsitzes eine Vollmacht oder eine anderweitige Urkunde erteilen zu müssen, um rechtliche Fragen im anderen Land zu lösen. Aufgrund der verschiedenen Rechtssysteme können in diesem Zusammenhang jedoch ungeahnte Komplikationen auftreten.

Eine der Hauptschwierigkeiten tritt dann auf, wenn ein Dokument in einer Rechtsordnung zwecks Rechtsgültigkeit in öffentlicher Urkunde erstellt werden muss. In Spanien sind zum Beispiel sowohl Vollmachtsurkunden als auch Übertragungen von Immobilieneigentum Rechtsgeschäfte, die nur dann gültig sind, wenn sie „öffentlich beurkundet wurden“. Es gibt aber Länder, wie dies im Allgemeinen in den Ländern angelsächsischer Kultur der Fall ist, in denen das Konzept der „öffentlichen Urkunde“ nicht existiert.

In den Ländern, in denen die öffentliche Beurkundung existiert, ist diese gesetzlich definiert. In Spanien ist die notarielle Urkunde eine öffentliche Urkunde. Eine öffentliche Urkunde stellt sicher, dass die darin wiedergegebenen Tatsachen korrekt sind und dass der Notar diese persönlich überprüft hat. Vom rechtlichen Standpunkt aus gesehen kann davon ausgegangen werden, dass die in der Urkunde wiedergegebenen Willenserklärungen echt sind. Dank dieser Eigenschaften besitzt die Urkunde dann eine privilegierte Beweiskraft.

Es kann nur dann davon ausgegangen werden, dass eine notarielle Urkunde als solche und somit als öffentliche Urkunde anerkannt wird, wenn der beurkundende Notar in der Urkunde selbst bestätigt, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen sowohl des Landes der Beurkundung als auch des Ziellandes, in dem die Urkunde zum Einsatz kommen soll, erfüllt sind. Damit dies sichergestellt wird, ist es anzuraten, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der mit beiden Rechtssystemen vertraut ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Im Ausland erben (2)

Veröffentlicht am 29. Juni 2015 von Tarraco Iuris

Im letzten Artikel haben wir Sie über die ersten Schritte der Akzeptierung einer Erbschaft als Ausländer in Spanien informiert. Hier geht es uns nun um eine Frage von höchster Aktualität, die Feststellung des oder der Erben der verstorbenen Person durch die zuständigen Behörden. Ab diesem Sommer sind dafür die Behörden des Landes zuständig, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Wohnsitz hatte, und zwar ganz im Gegenteil zu dem, was bisher in den meisten europäischen Ländern galt.

Schon vor einem Jahr haben wir hier von den bedeutenden rechtlichen Änderungen berichtet, die 2015 für Erbschaften von Ausländern in allen Gemeinschaftsländern mit der Ausnahme von Großbritannien und Dänemark in Kraft treten http://blog.tarracoiuris.com/de/?p=187. Da nun die Behörden des Wohnsitzlandes für die Bestimmung des oder der Erben des Verstorbenen zuständig sein werden, wenden diese, sofern im Testament nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, das Recht eben dieses Wohnsitzlandes an. Ist also, zum Beispiel, ein Deutscher zum Zeitpunkt seines Versterbens in Spanien ansässig, stellen die spanischen Behörden nach spanischem Recht den oder die Erben fest. Bis jetzt waren es im gleichen Fall die deutschen Behörden, die für die Ausstellung des Erbscheins zuständig waren (und dabei nach deutschem Recht vorgingen). Somit wird durch das Inkrafttreten der neuen europäischen Vorschriften über den europäischen Erbschein genau das Gegenteil der Fall sein.

Nach der Bescheinigung der Erben durch die zuständigen Behörden anhand des Erbscheins ist in Spanien, vor allem wenn die Erbschaft Immobilien umfasst, die so genannte “Annahme der Erbschaft” erforderlich. Die Annahme wird notariell beurkundet, so dass die Urkunde bei Banken, Grundbuchämtern, dem Kataster, dem Fahrzeugregister, etc. als Eigentumsnachweis gilt. Vor der Beantragung der Umschreibung der Eigentumsverhältnisse sind jedoch die entsprechenden Steuern bei den zuständigen Finanzbehörden zu zahlen, und zwar beim Finanzamt der Comunidad Autónoma, wenn der Erbe in Spanien resident ist und beim staatlichen Finanzamt, wenn er nicht resident ist.

All diese Vorgänge sind hochkomplex und sollten in jedem Fall von kompetenter Beratung begleitet werden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Unternehmensgründung durch Ausländer in Spanien

Veröffentlicht am 18. März 2014 von Tarraco Iuris

EU-Bürger haben bei der Gründung eines Unternehmens in Spanien ähnliche Voraussetzungen zu erfüllen wie auch die Spanier selbst. Andere Ausländer hingegen, wie zum Beispiel russische Staatsbürger, unterliegen einem Sonderverfahren, wenn sie einer Geschäftstätigkeit in Spanien nachgehen wollen. Wahrscheinlich kommt dieses Verfahren in der Zukunft auch auf Unternehmensgründungen von Schweizern zur Anwendung.

Im Gegensatz zu Arbeitnehmern für fremde Rechnung, die von den Arbeitssuchenden als Bedrohung betrachtet werden könnten, sind Investoren immer willkommen. Investoren sind sowohl diejenigen, die ihre Investition persönlich nutzen (wie zum Beispiel Ferienwohnungen oder Alterswohnsitze) als auch die, die als Unternehmer investieren, um eine Geschäftstätigkeit für eigene Rechnung durchzuführen. Aber nicht alle ausländischen Unternehmer unterliegen den gleichen Bedingungen bei der Gründung eines Unternehmens in Spanien.

Die Nachricht, dass in der Schweiz eine Volksabstimmung durchgeführt wurde, mit der entschieden wurde, in Kürze gesetzliche Änderungen durchzuführen, um die Zuwanderung und die Freizügigkeit von EU-Bürgern zu beschränken, hat viel Staub aufgewirbelt. Eine direkte Konsequenz dieser Beschränkung ist, dass die Abkommen über Freizügigkeit und freie Wahl des Aufenthaltsortes innerhalb des Schengener Raums überarbeitet werden müssen. Wie dies auch in der Vergangenheit der Fall war, können Schweizer sich dann nicht mehr in Spanien niederlassen und eine Geschäftstätigkeit durchführen, ohne die gleichen Voraussetzungen zu erfüllen wie andere nicht EU-Bürger, z.B. russische Bürger. EU-Bürger aus Staaten des Schengener Abkommens hingegen können praktisch ohne Beschränkungen in Spanien Unternehmen gründen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Im Rahmen des neuen Unternehmergesetzes kann eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien durch den Kauf einer Immobilie erhalten werden

Veröffentlicht am 14. Februar 2014 von Tarraco Iuris

Die spanische Regierung versucht so, den Immobilienmarkt wieder in Schwung zu bringen, indem Ausländer von außerhalb der EU durch die Gewährung einer Aufenthaltsgenehmigung zur Investition in Spanien angeregt werden, was zudem den Vorteil mit sich bringt, dass sie sich in den Ländern des Schengener Abkommens praktisch ohne jede Einschränkung bewegen zu können.

Auch hier besteht wieder die Gefahr, dass der Anleger den Kauf einer Immobilie als Gelegenheit für seine Geschäfte in Europa betrachtet. Dies könnte dazu führen, dass er nicht eingehend genug prüft, ob der Kauf der Immobilie sicher und seriös ist, da er die Gelegenheit des Erhalts eines legalen Wohnsitzes in Spanien ausnutzen will. Die Gefahr ist die gleiche wie beim Touristen, der seine Ferien genießen möchte, anstatt Anwaltstermine wahrzunehmen. Auch in diesem Fall ist die Anlage ein Mittel und kein Zweck, denn genau wie der Tourist den Erwerb einer Immobilie als Mittel betrachtet, das ihm erlaubt, seine Ferien in Spanien zu sichern, sieht der Unternehmer seine Gelegenheit, über den Kauf der Immobilie die Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, die es ihm erlaubt, sich frei im Schengener Raum zu bewegen. Beide halten es nicht für notwendig, sich beim Kauf entsprechend abzusichern. Treten dann jedoch Probleme auf, sehen sie sich gezwungen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der diese Probleme, die aufgrund mangelnder unabhängiger und professioneller Beratung entstanden sind, lösen soll. Oft ist es dann aber leider schon zu spät und wenn es überhaupt Lösungen gibt, verursachen diese viel höhere Kosten als eine rechtzeitige Beratung. Gut beratene Anleger können solche Fehler vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Immobilienkauf in Spanien als Anleger – nicht als Tourist

Veröffentlicht am 11. Januar 2014 von Tarraco Iuris

Viele der Millionen Touristen, die jedes Jahr ihren Urlaub in Spanien verbringen, entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in ihrem Urlaubsland. Bei der Investition ihrer Ersparnisse in Spanien wird jedoch oft aus einer Urlaubslaune heraus gehandelt und es werden folgenträchtige Entscheidungen ohne entsprechende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Der Begriff Tourist hat in allen Sprachen einen leicht negativen Nebengeschmack. Fluggesellschaften bieten unter der Bezeichnung “Touristenklasse” die billigsten Tickets an und in allen Ländern, die vom Tourismus leben –Spanien bildet hier keine Ausnahme- wird der Tourist als leichtes Opfer betrachtet, das nur für kurze Zeit vor Ort ist und das man leicht übers Ohr hauen kann. Dieses Bild vom typischen Touristen, den man ungestraft hinters Licht führen kann, ist hauptsächlich auf die geringen Sprachkenntnisse und die unzureichenden Kenntnisse der örtlichen Gepflogenheiten zurückzuführen, aber auch darauf, dass der Tourist, der ja im Urlaub ist, seine kurze Urlaubszeit genießen will und daher entspannt und unvorsichtig ist und nicht mit der gleichen Vorsicht handelt, wie dies wohl an seinem Wohnort unter gleichen Umständen der Fall wäre.

Mit dem Kauf einer Immobilie ist immer eine große Ausgabe verbunden. In vielen Fällen werden Beträge investiert, die über lange Jahre hinweg angespart wurden. Eine solche Entscheidung sollte entsprechend abgesichert werden und mit der gesamten verfügbaren Information über mögliche rechtliche und finanzielle Risiken getroffen werden. Als Rechtsanwälte sehen wir leider jeden Tag, dass Ausländer beim Kauf von Immobilien betrogen wurden und ihr angelegtes Geld mangels einer entsprechenden Beratung beim Kauf verloren haben. Häufig wird gedacht, eine Beratung sei nicht erforderlich, das Erwachen ist dann oft bitter. Die Kosten einer unabhängigen Beratung sind minimal im Vergleich zu den Risiken, die oftmals unbewusst bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine Immobilie eingegangen werden. Und eine solche Beratung kann nur dann unabhängig sein, wenn sie nicht mit den restlichen am Kaufvertrag beteiligten Freiberuflern verbunden ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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