Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.
Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer).
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch.
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung.
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft.
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen.
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie.
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien.
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher.
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen.
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch.
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde.
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung 
15. Anträge für:
    a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass.
    b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes.
    c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters.
16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten.
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn.
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:
    a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen.
    b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten.
    c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten.
    d. Instandsetzung von Wegen.
    e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden.

Sind Sie sicher, dass Ihre Immobilie keine rechtliche Risiko eingehen?

Bitte setzen Sie sich für weitere Information mit uns in Verbindung. Sollten Sie anderweitige Leistungen benötigen, sprechen Sie uns bitte persönlich an.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das Eignungszertifikat für ältere Gebäude

In Katalonien sind die Eigentümer von Gebäuden mit einem Alter von über 45 Jahren verpflichtet, das Eignungszertifikat der Wohnungsagentur Kataloniens einzuholen, um zu belegen, dass das Gebäude den rechtlichen Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften sowie den ästhetischen Vorgaben entspricht.

Diese Verpflichtung betrifft sowohl die Eigentümer von Einfamilienhäusern als auch Eigentümer von Wohnungseigentum (in diesem Fall obliegt die Pflicht der Eigentümergemeinschaft). Zum Erhalt dieser Bescheinigung ist ein Architekt mit der Erstellung eines Berichts über den Wartungs- und Erhaltungszustand des Gebäudes, der Verbesserung von dessen Nachhaltigkeit und der Ökoeffizienz des Gebäudes sowie der Bewertung der Grundbedingungen der Barrierefreiheit zu beauftragen. In diesem Bericht sind die Fristen für die jeweils durchzuführenden Maßnahmen anzugeben.

Von dieser Verpflichtung befreit sind nur die Eigentümer von Einfamilienhäusern, deren Hauptgebäude 1,5m oder mehr von der Straße, öffentlichen Flächen oder anliegenden Liegenschaften entfernt sind, sowie Eigentümer von Einfamilienhäusern, die zum Zeitpunkt des Erreichens eines Gebäudealters von 45 Jahren über eine geltende Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügen (Freistellung bis zum Datum des Ablaufs dieser Bescheinigung). Dabei wird die Frist von 45 Jahren ab dem Bau oder der Kernsanierung des Gebäudes berechnet.

Die Kosten für die technische Inspektion geht zu Lasten der Eigentümer des Gebäudes. Für die Ausstellung des Eignungszertifikats durch die zuständigen Behörden werden hingegen keine Gebühren erhoben. Ein Fehlen dieses Eignungszertifikates bei Immobilien, die ein solches besitzen müssten, kann zur Auferlegung von Bußgeldern und Strafen für die Eigentümer führen.

Im Falle der Ablehnung der Ausstellung des Zertifikats haben die Eigentümer innerhalb einer Frist von 1 Jahr ein Sanierungsprogramm zu erstellen. Diese Frist ist im Falle schwerwiegender Mängel auf 6 Monate herabgesetzt. Das Programm ist von einer Person mit beruflicher Qualifizierung zu überwachen. Werden keine schwerwiegenden Mängel festgestellt, wird das Eignungszertifikat mit einer Gültigkeit von 10 Jahren ausgestellt. Nach Ablauf dieses Zeitraums, ist eine Verlängerung erforderlich.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Koordination zwischen Grundbuch und Kataster

Wie bereits in vorhergehenden Einträgen des Blogs dargestellt https://blog.tarracoiuris.com/de/?p=119, werden die Rechte an Immobilien in Spanien über zwei verschiedene Systeme gesichert und kontrolliert, nämlich über das Grundbuch und das Kataster. Daraus entstehen zuweilen Probleme aufgrund der Unstimmigkeiten der in den beiden Systemen registrierten Information.

Der Grund dafür, dass die Grundbuch- und die Katasterinformation nicht übereinstimmen, liegt darin, dass sowohl die Quelle der Information als auch deren Zweck unterschiedlich sind. Das Kataster stellt dem Finanzamt Daten zum Eigentum zwecks Steuererhebung zur Verfügung. Diese Daten stammen aus den Erklärungen von Privatpersonen oder Prüfungen durch Beamte. Das Grundbuch hingegen hat zum Ziel die zugunsten einer Person eingetragenen Rechte gegenüber Dritten zu schützen. Die Eintragungen im Grundbuch können jedoch nur auf öffentlichen Urkunden beruhen. Demzufolge ist die Grundbucheintragung strenger geregelt als die der Information des Katasters, da der Ursprung der Information eindeutig geregelte Voraussetzungen zu erfüllen hat.

Aufgrund der notwendigen Koordination zwischen der Grundbuchinformation und der Katasterinformation, die zudem mit der materiellen Situation übereinstimmen sollten, schuf die spanische Regierung 2015 ein einfaches Koordinationsverfahren zwischen den beiden Systemen. Die Nutzung dieses Verfahrens ist mittlerweile weit verbreitet und ermöglicht es, auf einfache Weise die vorliegenden Daten zu aktualisieren und der materiellen Situation anzupassen. Dies bringt zahlreiche Vorteile mit sich, da die eingetragenen Daten kohärent sind und der Realität entsprechen, so dass ein Verkauf oder ein Verfügungsgeschäft (Hypotheken, Schenkungen, etc.) über die Immobilie wesentlich vereinfacht wird. Dies wirkt sich somit dann auch auf den Marktwert der Immobilie aus.

Wir bei Tarraco Iuris empfehlen unseren Lesern die Kataster- und Grundbuchdaten ihrer Immobilien auf Übereinstimmung zu prüfen und diese bei Abweichungen mit unserer Hilfe korrigieren zu lassen. Dies ermöglicht ihnen, den umfassenden Schutz des Grundbuchs für ihre Immobilie korrekt in Anspruch zu nehmen und auch nur die Steuern zu zahlen, die tatsächlich für die Immobilie erhoben werden können.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Anerkennung notarieller Urkunden im Ausland

Wer im Ausland lebt und in seinem Herkunftsland wirtschaftliche oder familiäre Interessen zu vertreten hat, kann mit der Notwendigkeit konfrontiert werden, vor einem Notar seines Wohnsitzes eine Vollmacht oder eine anderweitige Urkunde erteilen zu müssen, um rechtliche Fragen im anderen Land zu lösen. Aufgrund der verschiedenen Rechtssysteme können in diesem Zusammenhang jedoch ungeahnte Komplikationen auftreten.

Eine der Hauptschwierigkeiten tritt dann auf, wenn ein Dokument in einer Rechtsordnung zwecks Rechtsgültigkeit in öffentlicher Urkunde erstellt werden muss. In Spanien sind zum Beispiel sowohl Vollmachtsurkunden als auch Übertragungen von Immobilieneigentum Rechtsgeschäfte, die nur dann gültig sind, wenn sie „öffentlich beurkundet wurden“. Es gibt aber Länder, wie dies im Allgemeinen in den Ländern angelsächsischer Kultur der Fall ist, in denen das Konzept der „öffentlichen Urkunde“ nicht existiert.

In den Ländern, in denen die öffentliche Beurkundung existiert, ist diese gesetzlich definiert. In Spanien ist die notarielle Urkunde eine öffentliche Urkunde. Eine öffentliche Urkunde stellt sicher, dass die darin wiedergegebenen Tatsachen korrekt sind und dass der Notar diese persönlich überprüft hat. Vom rechtlichen Standpunkt aus gesehen kann davon ausgegangen werden, dass die in der Urkunde wiedergegebenen Willenserklärungen echt sind. Dank dieser Eigenschaften besitzt die Urkunde dann eine privilegierte Beweiskraft.

Es kann nur dann davon ausgegangen werden, dass eine notarielle Urkunde als solche und somit als öffentliche Urkunde anerkannt wird, wenn der beurkundende Notar in der Urkunde selbst bestätigt, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen sowohl des Landes der Beurkundung als auch des Ziellandes, in dem die Urkunde zum Einsatz kommen soll, erfüllt sind. Damit dies sichergestellt wird, ist es anzuraten, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der mit beiden Rechtssystemen vertraut ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Register der Begünstigten von Lebensversicherungen

Viele von uns sind sich nicht genau darüber im Klaren, wie viele Lebensversicherungen sie abgeschlossen haben. Und wahrscheinlich sind die Begünstigten von Lebensversicherungen sich oftmals noch viel weniger ihrer Rechte bewusst. Es besteht daher das Risiko, Begünstigter der Lebensversicherung eines Angehörigen zu sein und aus Unkenntnis nach dessen Versterben die Leistung nicht in Anspruch zu nehmen.

Im Laufe unseres Lebens schließen wir zahlreiche Versicherungsverträge ab. Und zwar nicht nur mit Versicherungsgesellschaften, sondern auch mit Banken und anderen Kreditinstituten, die diese oftmals nicht nur anbieten, sondern als Voraussetzung für eine Finanzierung fordern. Oft ist eine Lebensversicherung auch gratis in das Angebot anderer Leistungen, meist Finanzdienstleistungen, eingeschlossen.

Um diese Situationen zu vermeiden wurde in Spanien das Register der Lebensversicherungen für den Todesfall geschaffen, das dem Justizministerium untersteht. In diesem Register wird den Hinterbliebenen die erforderliche Information zu möglicherweise vom Verstorbenen abgeschlossenen Lebensversicherungen für den Todesfall sowie der Versicherungsgesellschaft, bei der diese bestehen, zur Verfügung gestellt. Mögliche Begünstigte können sich dann an die Versicherungsgesellschaft wenden, um festzustellen, ob sie im Versicherungsvertrag begünstigt wurden und gegebenenfalls die Leistung aus dem Vertrag geltend machen.
Das Register der Lebensversicherungen für den Todesfall ist ein öffentliches Register. Information zu Versicherungsverträgen von Verstorbenen und der entsprechenden Versicherungsgesellschaft können daher alle Interessierten beantragen. Dies kann allerdings erst nach dem Versterben des Versicherten und Vorlage eines entsprechenden Nachweises nach Ablauf von 15 Tagen seit dem Todesdatum erfolgen. Die Daten des Registers stehen fünf Jahre lang zur Verfügung.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Beratungsleistungen für Eigentümer

Als Eigentümer einer Immobilie ist Ihnen bekannt, dass Eigentum auch Verantwortung mit sich bringt. Um seine Rechte zu schützen, sollte man stets sicherstellen, dass die Immobilie alle technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt. Die Kanzlei Tarraco Iuris bietet daher umfassende Beratungsleistungen für Eigentümer mit dem Ziel, die Erfüllung der derzeitigen und zukünftigen rechtlichen Anforderungen in Spanien sicherzustellen und Ihnen so einen umfassenden Rechtsschutz zu bieten.

Unsere Kanzlei in Tarragona verfügt über ein multidisziplinäres Team aus Anwälten und technischen Fachkräften, die für unsere Mandanten Tätigkeiten als Vermittler, Sachverständige und Vertreter bei den spanischen Behörden (Stadtverwaltungen, Kreisverwaltungen, Ministerien der katalanischen regionalen Regierung, Notariaten, Gerichten, etc.) übernehmen und sie gegenüber Dritten (Anrainern, Anwohnervereinigungen, Eigentümergemeinschaften, zuständige Körperschaften bei Enteignung etc.) vertreten.

Anbei finden Sie eine Auflistung der verschiedenen Leistungen, die wir Ihnen zum Schutz Ihres Eigentums in Spanien bieten:

1. Einholung von Identifikationsnummern für Ausländer (gilt auch als Steuernummer)
2. Aufsetzen von Vorverträgen, Kaufoptionsverträgen, Kaufverträgen, Mietverträgen oder jedwede sonstige Art von Vertrag, mit der Rechtsgeschäfte bezüglich der Immobilie abgeschlossen werden
3. Prüfung des Vorliegens von Belastungen beim zuständigen Grundbuch
4. Prüfung der städtebaulichen Situation bei der zuständigen Stadtverwaltung
5. Prüfung möglicherweise ausstehender Beiträge des Verkäufers zur Eigentümergemeinschaft
6. Prüfung der Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen der Immobilie (Grundsteuer, Einkommensteuer aus dem Eigentum von Immobilien) und Erstellung sowie Vorlage der entsprechenden Steuererklärungen
7. Simulation der Kosten für Steuern und sonstige Ausgaben zwecks Budgetierung von Eigentumsübertragungen
8. Prüfung der entsprechenden ehelichen Güterstände und der Situation von Erbengemeinschaften sowie Beratung über die rechtlichen Umstände bei Erwerb oder Übertragung einer Immobilie
9. Vorbereitung von notariellen Urkunden für Rechtsgeschäfte mit Immobilien
10. Teilnahme an der notariellen Beurkundung als Berater und Dolmetscher
11. Begleitung der Verhandlungen mit Banken zur Nutzung einer Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen
12. Eintragung von Urkunden im Grundbuch
13. Mitteilung des Eigentumswechsels an die zuständige Stadtverwaltung zwecks Zahlung der entsprechenden Steuern und Abgaben der Gemeinde
14. Bei Verkauf von nicht Gebietsansässigen Erstellung und Vorlage der Erklärung zur Abführung einbehaltener Einkommensteuer sowie Abwicklung einer möglichen Rückzahlung
15. Anträge für:

a. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiepass
b. Gutachten zur technischen Bewertung des Gebäudes
c. Bescheinigung der Strukturfestigkeit und des Gebäudealters

16. Erstellung von topographischen Erhebungen und Karten
17. Feststellung der Grundstücksgrenzen und Abgrenzung sowie Vermittlung bei Konflikten mit Nachbarn
18. Nachforschungen zur Herkunft von Eigentum und Aktualisierung des Katasters bei Abtrennung oder Zusammenlegung von Flurstücken
19. Beratung zum:

a. Anschluss an Strom und Wasser und die Nutzung von Brunnen und Quellen
b. Projekte für Neubau, Renovierung oder Anlegen von Gärten
c. Projekte für wirtschaftliche Tätigkeiten
d. Instandsetzung von Wegen
e. Bewertung von Grundstücken und Gebäuden

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Tarraco Iuris global management

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Risiken des Immobilienkaufs von Banken

In diesen Zeiten der schweren Wirtschaftskrise werden in Spanien jeden Monat Tausende von Immobilien versteigert, weil die Eigentümer ihre Schulden nicht mehr bezahlen können. In den meisten Fällen ist der Gläubiger eine Bank und da keine weiteren Bieter an der Versteigerung teilnehmen, erhält der Gläubiger selbst letztendlich den Zuschlag.

So sehr die Institutionen und die regierungsnahen Körperschaften auch in den letzten Monaten darauf beharren, die wirtschaftliche Situation Spaniens verbessere sich, ist die Realität doch die, dass die Pfändungen und Räumungen von Immobilien aufgrund des Zahlungsausfalls der Verbindlichkeiten kein Ende nehmen. Die Banken sind die größten Gläubiger landesweit. Bei den gerichtlichen Versteigerungen erhalten sie aufgrund des fehlenden Interesses möglicher Käufer für die gepfändeten Immobilien selbst den Zuschlag, ohne die ausstehenden Darlehen wiedererlangen zu können. Nachdem die Bank zum Eigentümer der Immobilie geworden ist, übergibt sie diese einer Immobilienagentur, die oft nur zum Zweck des Verkaufs dieser Art von Immobilien gegründet wurde. Aus den gleichen Gründen, aus denen die Immobilie nicht auf der Versteigerung verkauft werden konnte, vergehen dann oft Monate oder sogar Jahre, bevor die Agentur auf dem fast zum Erliegen gekommenen Markt einen Käufer findet.

Während dieses Zeitraums ist die Haltung der Banken weit von dem entfernt, was von einem korrekten Eigentümer erwartet wird. So zahlen sie z.B. für Wohnungen oder Häuser in Siedlungen mit Gemeinschaftsanlagen oft nicht die Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, die für Wartung, Swimming-Pools, Gärten, usw. benötigt werden, bis ein Käufer gefunden ist und bringen damit die Eigentümergemeinschaften in finanzielle Schwierigkeiten, da diese auf die Beiträge angewiesen sind, um die allgemeinen Kosten für Reinigung und Wartung der Gemeinschaftsbereiche zu bestreiten. Oft kümmern sich auch weder die Agenturen noch die Banken im Mindesten um den Zustand des Gebäudes und so bleiben undichte Stellen, Taubennester oder alle möglichen sonstigen Probleme, die die Mitbewohner betreffen, ungelöst.

Diese Risiken sollten daher bei Investitionen in Spanien in Betracht gezogen werden. Oft interessieren sich Investoren für derartige Immobilien, weil sie glauben, ihr Preis könne unter dem Durchschnittspreis liegen. Es sollte jedoch nicht vergessen werden, dass die Banken mehr als genug Kapazität besitzen, um so lange auszuharren, wie erforderlich, bis ihr Immobilienbestand verkauft ist (schließlich wurde ihnen mit viel öffentlichem Geld geholfen). Es sollte daher nicht darauf gewartet werden, dass sie den Preis mehr als andere Eigentümer senken, die das Geld vielleicht um einiges dringender benötigen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Neue Erhöhung der Kosten der Eigentumsübetragung in Spanien

Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung als Käufer oder Verkäufer beeinflüssen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte.

Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetzt in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:

  • Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft im Falle eines Grundstück in der Stadt zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes zwischen dem Katasterwert im Moment des Erwerbs und dem Katasterwert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt auch der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3% des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen. Deshalb ist diese Summe gewöhnlich vom Kaufpreis abgezogen. Diese Steuer muss danach konkret kalkuliert werden und dabei handelt es sich auch von einem Prozent des  Unterschiedes zwischen dem erklärten Wert im Moment des Erwerbs und dem erklärten Wert im Moment des Veräusserung des Objekts.
  • Die Eigentumsübertragungsteuer trägt der Käufer. Diese Steuer ist in Katalonien und in anderen Regiones Spaniens nochmal erhöht und jetzt muss der Erwerber dafür ein 10% des Preises zahlen.
  • Die Abrechnung des Notars (ausschliesslich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer, wenn die Parteien nichts anderes bestimmen. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist aussliesslich den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus mit der Hilfe eines Rechtanwalts bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist diese Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer des Inmobiliens) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
  • Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch nach dem Gesetz vom Käufer zu zahlen.
  • Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechstanwalt erledigt bzw. überprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
    • beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
    • den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
    • die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
    • die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.

Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen)Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interesse beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Energieauweis: eine neue Anforderung für den Verkauf von Immobilien in Spanien

Das spanische königliche Dekret 235/2013, vom 5. April, ist gerade in Kraft getreten. Er genehmigt das grundlegende Verfahren für die Zertifizierung der Energieeffizienz von Gebäuden. Unter dieser neuen Verordnung ab 1. Juni 2013 können Sie ohne die Vorlage einer solchen Zertifizierung keinen Vertrag für den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien wirksam formalisieren.

Immobilien zu verkaufen ist eine sehr schwierige Aufgabe in den letzten Jahren geworden, aber nicht nur aufgrund der Krise, sondern auch weil es neue gesetzlichen Anforderungen gibt, welche den Inmobilienverkauf mit der Ausrede behindert haben, die Garantien für den Käufer zu erhöhen. Zum Beispiel: vor kurzem haben wir festgestellt, dass es unmöglich geworden ist, einen Kaufvertrag im Grundbuch einzutragen, wenn die Übertragung des Eigentums nicht im Voraus an die betroffene Gemeinde mitgeteilt wurde, so dass die sogenannte “plusvalía”-Steuer berechnet und ausgezahlt wird. Früher hatten wir auch das erlebt, dass es beim Verkauf eines Wohnhauses das notwendig geworden ist, seine Bewohnbarkeit durch die Einreichung eines Dokuments zu beweisen, das in vielen Fällen, schwierig (oder zumindest langwierig) zu bekommen ist. Und, da meistens solche Aussagen nur die bestehende Sachlage ratifizieren, dient ihre Forderung nur dazu, Prozesse zu verlangsamen und die bereits übertriebenen Kosten und die Bürokratie rund um den Verkauf einer Immobilie zu erhöhen.

Das letzte von Verkäufern von Immobilien zu überwindende Hindernis ist die Verpflichtung, Käufer oder Mieter eine Bescheinigung über die Energieeffizienz des Hauses anzugeben. Dieses Dokument beschreibt, wie das Haus tatsächlich Strom verbraucht und gibt objektive Informationen über die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz, so dass zukünftige Eigentümer oder Mieter des Gebäudes (oder ein Teil davon) die Möglichkeit haben, seine Leistung mit anderen ähnlichen Angeboten zu vergleichen und zu bewerten.

Der Zweck dieser Regelung, wobei der Verbraucher die Energieeffizienz von Gebäuden vergleichen kann, ist die Investitionen zur Energieeinsparung und die Bebauung von energieeffizienteren Gebäuden zu fördern. Darüber hinaus erlaubt diese Richtlinie, Informationen über Kohlendioxid (CO2)-Emissionen aus dem Bausektor zu erhalten, was das Ergreifen von Maßnahmen zur Reduzierung der Emissionen und zur Verbesserung der Energie-Bewertung von Gebäuden erleichtern wird. Lobenswertes Ziel, natürlich, aber leider sehr langfristig, wenn es irgendwann etwas Neues in diesem Land nochmal gebaut wird. Heutzutage, was wir haben, ist ein riesiges Angebot von Gebäuden, die keinen Käufer finden, und sie zu verkaufen ist jetzt mit dieser neuen Richtlinie noch schwieriger geworden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Wenn ich meinen Wohnsitz nach Spanien verlege, was soll ich mit meinem Auto tun?

Wenn Sie daran gewohnt sind, rund um die Urbanisationen in der spanischen Küste spazieren zu gehen, haben Sie sicher gemerkt, dass es viele Autos mit ausländischen Nummernschildern gibt, die für Monate oder sogar Jahre am Eingang des Hauses ihren Besitzern geparkt sind. Alle diese Fahrzeuge sind in einer irregulären Situation, die angezeigt werden kann und als Ergebnis sogar eine erhebliche Geldbuße für Schmuggel haben könnte.

Die Verlegung des Wohnsitzes hat sehr wichtige Auswirkungen im täglichen Leben. Einer von denen ist die rechtliche Situation, in der unser Auto sein wird: ein in einem fremden Land registriertes Auto kann in Spanien nur während ein paar Monate legal zirkulieren. Nach Ablauf dieser Frist, sind wir verpflichtet, es in Spanien nach den entsprechenden Verfahren zu registrieren.

Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Situation erschöpft die spanische Verwaltung alle Möglichkeiten, ihre Einnahmen zu erhöhen. Heutzutage können wir eine ungewöhnliche Aktivierung der Inspektion der Polizei feststellen, wobei Straftaten verfolgt werden, mit denen der Staat früher toleranter war. Deshalb sind jetzt ansässige Ausländer, die in Spanien seit Jahren Problemlos ihre alten in Ihrem Heimatland zugelassenen Autos hatten, oft mit hohe Geldstrafen wegen dieser Straftat konfrontiert.

Das Fahrzeug wegen Verlegung des Wohnsitzes zu legalisieren, ist ein sehr komplizierter Prozess, in dem verschiedene Verwaltungen ohne Koordinierung zwischen ihnen beteiligt sind. Wenn unsere Heimat kein Mitglied der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft ist, wie im Falle der Schweiz oder Russlands, müssen wir Import Zollformalitäten formalisieren, bevor das Auto von den offiziellen TÜV-Stationen überprüft werden kann. Darüber hinaus, wenn das Fahrzeug nicht in der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft vermarktet war, werden wir nicht die nötige Übereinstimmungsbescheinigung, vorhanden haben und wir werden verpflichtet sein, einen Sachverständigen zu beauftragen, über seine technischen Spezifikationen zu berichten. Dies verursacht hohe Kosten, welche zusammen mit den Verwaltungsgebühren und der notwendigen Verwaltungskosten diese Legalisierung unwirtschaftlich machen können, abhängig von der Situation und dem Alter des Fahrzeugs. Allerdings können wir nicht vergessen, dass ein Fahrzeug abzumelden oder beim TÜV zu testen, nur im Land der Registrierung vorgenommen werden kann. Das bedeutet, dass wir zu dem Herkunftsland mit dem Fahrzeug zurückfahren müssen, wenn wir uns entschliessen, es nicht in Spanien zu legalisieren. Auf jedem Fall, wenn wir denunziert werden, können die Geldbußen oder das Risiko der Verfolgung für Schmuggel viel höhere Kosten haben.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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