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Das neue europäische Nachlasszeugnis

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Besitzt ein Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes Vermögen in Spanien, haben seine Erben eine Reihe von Voraussetzungen zu erfüllen, um dieses Vermögen auf ihren Namen umschreiben lassen zu können. Ab 2015 wird dies dank der Schaffung des europäischen Nachlasszeugnisses vereinfacht.

Wir alle wünschen uns, zum Zeitpunkt unseres Todes von den uns nahestehenden Menschen begleitet zu werden. Und in den meisten Fällen sind diese Menschen dann auch unsere Erben. Es ist daher wünschenswert, dass die Behörden, an die sich unsere Erben richten müssen, geographisch nicht zu weit von dem Ort entfernt sind, an dem wir unsere letzten Tage mit unseren Erben verbringen.

Bis dato war es so, dass z.B. im Falle eines deutschen Ehepaars, das nach Spanien gezogen war, um hier seinen Ruhestand in einem Eigentumshaus zu verbringen, die Erben dieses Ehepaars einen Erbschein bei den deutschen Behörden beantragen mussten, da nach der auf Erbschaften zur Anwendung kommenden Rechtslage nur die deutschen Behörden für die Feststellung der Erben zuständig waren. Dies führte dann dazu, dass z.B. der/die Ehepartner/in der verstorbenen Person, der/die mit dieser nach Spanien gezogen war und möglicherweise gar keinen Wohnsitz mehr in Deutschland hatte, nach Deutschland reisen musste, um den Erbschein zu beantragen oder jemand mit dem Erhalt des Erbscheins beauftragen musste.

Mit einem neuen europäischen Gesetz, das in allen Ländern der europäischen Union gelten soll,  soll nun versucht werden, Fälle wie den hier genannten zu vereinfachen, indem ein neues europäisches Nachlasszeugnis geschaffen wird, das automatisch in allen Mitgliedsländern anerkannt wird und von den Behörden des Staates ausgestellt werden kann, in dem der Verstorbene seinen gewöhnlichen Wohnsitz hatte. Andererseits sollte aber auch in Betracht gezogen werden, dass das Rechtssystem des Staates des gewöhnlichen Wohnsitzes dann auch das auf die Erbschaft anwendbare Rechtssystem wird. Es ist daher empfehlenswert, sich beraten zu lassen und sich darüber im Klaren zu sein, wie die Erbschaft im Rechtssystem des gewöhnlichen Wohnsitzes geregelt ist, um unerwünschte Folgen mit der Errichtung eines Testaments zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Immobilienkauf in Spanien als Anleger – nicht als Tourist

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Viele der Millionen Touristen, die jedes Jahr ihren Urlaub in Spanien verbringen, entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in ihrem Urlaubsland. Bei der Investition ihrer Ersparnisse in Spanien wird jedoch oft aus einer Urlaubslaune heraus gehandelt und es werden folgenträchtige Entscheidungen ohne entsprechende Vorsichtsmaßnahmen getroffen.

Der Begriff Tourist hat in allen Sprachen einen leicht negativen Nebengeschmack. Fluggesellschaften bieten unter der Bezeichnung “Touristenklasse” die billigsten Tickets an und in allen Ländern, die vom Tourismus leben –Spanien bildet hier keine Ausnahme- wird der Tourist als leichtes Opfer betrachtet, das nur für kurze Zeit vor Ort ist und das man leicht übers Ohr hauen kann. Dieses Bild vom typischen Touristen, den man ungestraft hinters Licht führen kann, ist hauptsächlich auf die geringen Sprachkenntnisse und die unzureichenden Kenntnisse der örtlichen Gepflogenheiten zurückzuführen, aber auch darauf, dass der Tourist, der ja im Urlaub ist, seine kurze Urlaubszeit genießen will und daher entspannt und unvorsichtig ist und nicht mit der gleichen Vorsicht handelt, wie dies wohl an seinem Wohnort unter gleichen Umständen der Fall wäre.

Mit dem Kauf einer Immobilie ist immer eine große Ausgabe verbunden. In vielen Fällen werden Beträge investiert, die über lange Jahre hinweg angespart wurden. Eine solche Entscheidung sollte entsprechend abgesichert werden und mit der gesamten verfügbaren Information über mögliche rechtliche und finanzielle Risiken getroffen werden. Als Rechtsanwälte sehen wir leider jeden Tag, dass Ausländer beim Kauf von Immobilien betrogen wurden und ihr angelegtes Geld mangels einer entsprechenden Beratung beim Kauf verloren haben. Häufig wird gedacht, eine Beratung sei nicht erforderlich, das Erwachen ist dann oft bitter. Die Kosten einer unabhängigen Beratung sind minimal im Vergleich zu den Risiken, die oftmals unbewusst bei der Unterzeichnung eines Kaufvertrags über eine Immobilie eingegangen werden. Und eine solche Beratung kann nur dann unabhängig sein, wenn sie nicht mit den restlichen am Kaufvertrag  beteiligten Freiberuflern verbunden ist.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Das Europäische Mahnverfahren

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Die Säumigkeit der Schuldner ist eines der Hauptprobleme, welches sich den wirtschaftlichen Akteuren oftmals stellt. Natürlich vergrößert sich dieses Problem in Zeiten der Krise. Ein wenig genutztes Instrument, um Geld säumiger Schuldner, die in anderen Staaten der Europäischen Union leben, einzutreiben, ist das Europäische Mahnverfahren.

Oftmals haben Klienten, wenn sie in die Kanzlei des Rechtsanwalts kommen die Ansicht, dass sich die Mühe nicht lohne einen Forderungsschuldner, der seinen Wohnsitz in ein anderes europäisches Land verlegt hat und keine Güter mehr in Spanien hinterlassen hat, zu verfolgen und es daher besser sei die Forderung wegen Zahlungsunfähigkeit abzuschreiben. Allerdings gibt es immer Möglichkeiten diese Schuldner zu verfolgen. Eine besonders einfache Methode gibt es, wenn der Schuldner sich in einem anderen Land der Europäischen Union aufhält.

Das Europäische Mahnverfahren ist seit 2006 als Verordnung 1896/2006 des Rates und des Europäischen Parlaments gesetzlich geregelt und im Amtsblatt Nr. L 399 vom 30.12.2006 veröffentlicht. Wie üblich im europäischen Prozessrecht handelt es sich um ein System der Kommunikation zwischen der Justizverwaltung und den Beteiligten basierend auf gegenseitigem Vertrauen der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union. Teil dieser Vertrauensgrundlage ist die Annahme, dass alle Gerichte der Mitgliedsstaaten zuverlässig sind, sowie auch die entsprechenden Systeme der öffentlichen Kommunikation, insbesondere der Post.

Darüber hinaus haben Gesetze dieserart üblicherweise das Ziel die Kommunikation zwischen der Justizverwaltung und den Verfahrensbeteiligten innerhalb der verschiedenen Länder, Sprachen und Kulturen zu vereinfachen. Dies geschieht mittels der Veröffentlichung amtlich übersetzter Formulare im Amtsblatt der Europäischen Union in allen Amtssprachen der Europäischen Union. Hierdurch werden weitere Kosten sowie Interpretationsprobleme vermieden.

Nicht zu vergessen ist, dass die europäischen Regelungen direkt anwendbar sind, also nicht ins jeweilige nationale Recht umgesetzt werden müssen. Jedenfalls ist diese Vorgehensweise für den Gläubiger ein möglicher Weg um seine Forderung vom säumigen Schuldner einzutreiben. Allerdings behält der Gläubiger auch die volle Freiheit auf die etablierten Vorgehensweisen des nationalen Rechts zurückzugreifen, sofern er dies vorzieht. Das Europäische Mahnverfahren gibt vor viel einfacher und schneller zu sein und es vermeide jedes Erkenntnisverfahren sowie die Anerkennung von bestehenden ausländischen Titeln vor der Vollstreckung in dem Land in dem der Schuldner wohnt und in dem wir die Forderung beitreiben müssen.

Der Gläubiger muss dem zuständigen Gericht des eigenen Landes lediglich ein genormtes Formular der Rückforderung vorlegen, welches verschiedenen Anforderungen genügen muss und dann vom Gericht ohne inhaltliche Prüfung direkt an den Gläubiger an seinem neuen Wohnort übermittelt wird. Das Gericht prüft im Voraus nur die Einhaltung der notwendigen Formalia, aber es wird nicht einmal ein Richter benötigt, der diese Aufgabe ausführt.

Dies schließt zweifellos die Möglichkeit, in Übereinstimmung mit dem nationalem Recht, nicht aus in der gleichen Instanz Beschwerde einzulegen (falls das Gericht den beantragten Mahnbescheid nicht erlässt). Wenn das Gericht den Mahnbescheid erlässt, so kann der Schuldner entweder die Forderung erfüllen oder innerhalb einer bestimmten Frist Einspruch einlegen. Wenn nichts dergleichen passiert, so erlässt das Gericht des Ursprungslandes einen Titel, der von jedem Gericht der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union anerkannt wird.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Internationale Rechtsbeihilfe

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Die immer mehr steigenden internationalen wirtschaftlichen und  auch gesellschaftlichen Tätigkeiten führen zu weitverbreitenden internationalen Rechtsfragen im Alltag und gehören folglich auch zu den täglichen Verfahren am Gericht. Es ist heutzutage nicht ungewöhnlich, dass einer oder beide der Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens im Ausland wohnhaft ist/sind oder dass rechtliche Beweislagen über die Grenzen hinaus zu ermitteln sind.

Muss ein Anwalt eine Vollmacht oder eine eidesstattliche Erklärung formalisieren, um zum Beispiel ein internationales Gesetz zu beglaubigen,  einen gerichtlichen Bescheid ins Ausland zuzustellen oder irgendwelche Beweislagen im Ausland zu ermitteln, dann kann das gerichtliche Verfahren sehr kompliziert und langwierig werden und in manchen  Fällen ist es sogar unmöglich durchzuführen.

In Europa ist die Zusammenarbeit zwischen den Regierungen der Staaten in Rechts- und Sicherheisfragen einer der 3 wichtigsten Säulen in der Europäischen Union, zusammen mit der Wirschaftsgemeinschaft und der gemeinsamen Ausländer- und Sicherheitspolitik. Seit der Inkraftsetzung des Amsterdamers Abkommens, kann man die gemeinschaftlichen Bestimmungen auf allen Bereichen betreffend der polizeilichen und justiziellen Zusammenarbeit im Sinne des Titels VI des EU-Vertrags anwenden, obwohl diese „Vergemeinschaftung“ der Regeln für die polizeiliche und justizielle Zusammenarbeit muss vom Rat einstimmig beschlossen und von allen ratifiziert Mitgliedstaaten werden.

Bis jetzt war die gemeinschaftliche europäische Justiz noch nicht so entwickelt wie die europäische Währungs- und Wirtschaftsunion oder die interstaatliche Koordination in Auslands- und Sicherheitspolitik, doch in den letzten Jahren wird immer mehr an  Gerichten das europäische Recht angewandt. Das Prinzip der europäischen Regelungen für dieser Fragen der justiziellen Zusammenarbeit ist, die Justizbeamten der Mitgliedstaaten zu ermöglichen, miteinander mit einfachen festgelegten Protokollen enger zusammenarbeiten, vorausgesetzt, dass von Amts wegen oder auf Antrag, internationale Maßnahmen für notwendig vom Richter erachtet wird. Zuerst muss ein Richter dann entscheiden, ob das Gerichtsverfahren internationalen Gesetzen unterliegt. Dannach, passiert es oft, dass sehr wenige Gerichtsbeamte die internationalen Gesetze kennen. Deshalb braucht es sehr professionelle Anwälte mit internationaler Prozesserfahrung, um solche  Verfahren überhaupt durchführen zu können. Es kann sonst somit zu endlos langen Prozessen führen, die manchmal nur zu Zeitverschwendung führen.

Wenn solche Ineffiezienzen in der grundlegenden Struktur der Rechtslage in der Europäischen Union vorhanden sind, was passiert bei grenzübergreifenden juristischen Fällen ausserhalb der Europäischen Union? Dann kann nur eine international Prozesserfahrene Firma wie die Mitglieder von EUROJURIS INTERNATIONAL helfen. Diese Firma arbeitet mit internationalen Anwälten und Beratern zusammen, die wiederum auf solchen Gebieten spezalisiert sind.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Die Rolle des Anwalts beim Verkauf von Immobilien

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In den goldenen Jahren der Immobilienblase, wenn alles gut angekauft wurde, spielten Juristen eine wesentliche Rolle in der Beratung von Käufern, damit diese Eigentum von Inmobilien mit voller Garantie erwerben konnten. Jetzt, da alles verkauft wird, ist unsere Rolle noch wesentlich, um das zu verhindern, dass ein eventueller Verkauf durch rechtlichen Gründen frustriert wird.

Ein gewöhnlicher Mensch nimmt nur wenige Male in seinem Leben die Entscheidung, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen. Allerdings scheint es, als ob es kein Bewusstsein in der Gesellschaft geben würde, dass es ratsam ist, mit einem Anwalt zu konsultieren, bevor man diese grundlegende Entscheidung nimmt. Ganz im Gegenteil, die allgemeine Idee ist, dass man nur zu einem Anwalt gehen soll, um rechtliche Probleme zu lösen und nicht, wie es sein sollte, um das zu versuchen, sie zu vermeiden. Deshalb haben wir Juristen oft Kunden, die erst zu uns kommen, wenn sie bereits einen Vertrag unterzeichnet haben, mit der Hoffnung, dass wir mit einem Zauberstab eine problematische Situation lösen können, die niemals stattgefunden hätte, wenn sie uns rechtzeitig konsultiert hätten.

Unter den Fachleuten, die am Entscheidungsprozess der Unterschrift eines Immobilien-Kaufvertrages beteiligt sind, ist der Anwalt der einzige, der Beratung mit der Garantie geben kann, dass dies nur seine Rolle ist und dass er ausschliesslich deshalb bezahlt worden ist. Er beratet, mit der absoluten Unabhängigkeit desjenigen, der weiß, das sein Honorar sowieso bezahlt wird, auch wenn die Operation nicht durchgeführt wird. Kurz gesagt, der Anwalt ist der einzige Fachmann, der ruhig dem Kunden sagen kann: bitte unterschreiben Sie das doch mal nicht! Deshalb ist die Beratung eines Rechtsanwalts vor der Unterzeichnung eines Immobilienvertrages so wichtig, und je früher man zu ihm kommt, desto besser.

In Immobilienmarkt neigen Vermittler oft dazu, die Intervention von Anwälten zu vermeiden, weil sie davon ausgehen, dass es die Kosten der Transaktion nur erhöht und daher wird ihren Handlungsspielraum reduziert. Aber die Realität ist ganz anders: die Kosten unserer Intervention sind sehr profitabel. Wir können tatsächlich viele Beispiele von Immobilientransaktionen geben, die niemals hätten ausgeführt werden können, wenn es nicht eine sofortige Intervention der Anwälte gewesen wäre. Die häufigsten Probleme, die wir lösen sind:
• Probleme mit den anwendbaren Ehegüterstand,
• die notwendige Formalisierung einer Erbschaftannahme,
• Gebäude wobei eine Erklärung des Neubaus erforderlich ist (auch wenn sie rechtlich gebaut worden, aber im Grundbuch noch nicht registriert, sind)
• Steuer- und Geldwäsche-Steuerungsprobleme, die spezifisch gebietsfremde Verkäufer oder gebietsfremde Käufer betreffen,
• besondere Verfügungsvollmachte, die notwendig sind, um den Vorgang zu formalisieren, wenn einer der Vertragspartner nicht bei der Formalisierung des Kaufvertrages anwesend sein kann…

Aber die Palette der Möglichkeiten ist enorm und jeder dieser Fragen kann den Verkauf beeinträchtigen oder sogar unmöglich machen, besonders in der heutigen Zeit, mit Mangel an Käufern und Überangebot an Wohnungen auf dem Markt. Darüber hinaus ist die Erfahrung in internationalen Eigentumsübertragunsgeschäften mit Nicht-Resident-Käufer oder Verkäufer im Moment entscheidend, da der Immobilienmarkt vor allem sein Angebot potentiellen ausländischen Käufern aus Ländern bietet, die heute mehr Kaufkraft und Interesse am Kauf von Immobilien in Spanien haben (Russen, Schweizer, Chinesen, etc.) …

Der Ausfall einer Immobilien-Transaktion bedeutet für den betroffenen Immobilien-Makler eine tatsächliche Ausgabe in Zeit, Hingabe, Reisen und Risikoanalyse, und diese Kosten finden keine Entschädigung, wenn der Betrieb am Ende nicht durchgeführt wird. Die Ursachen für ein solches Versagen sind oft rechtliche Probleme, die nur ein Fachanwalt früh genug vorsehen könnte, der mögliche Lösungen empfehlen könnte um den Verlust des Käufers zu vermeiden. Auch wenn keine der vorgeschlagenen Lösungen angenommen würde, konnte der Anwalt beraten, das Geschäft rechtzeitig zu verlassen, bevor man weitere unnötigen Kosten tragen muss. Das Zusammenarbeiten zwischen Anwälten und Immobilienmaklern oder anderen Vermittlern auf dem Wohnungsmarkt ist eine wichtige Geschäftsgelegenheit und die Synergien, die es erzeugt, sind sehr hilfreich, sowohl für die Anwälte als auch für die beteiligten Makler, da beide ihrem gemeinsamen Kunden das anbieten, mit Garantien kaufen oder verkaufen zu können und seine Entscheidung mit allen notwendigen Informationen zu reifen.

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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Inmobilienskauf ohne Risikos

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Bevor Sie ein Objekt in Spanien kaufen, oder irgendwelchen Vertrag unterschreiben, wo das Erwerb eines Inmobiliens ausgemacht wird, müssen Sie damit rechnen, dass ohne die notwendigen Garantien diese Unterschift das bedeuten kann, dass Sie ein grosses Risiko eintreten. Die Kosten der Beratung eines Rechtsanwalts sind winzig, wenn man diese Unkosten mit den riesigen Kosten vergleich, die man tragen muss, wenn ein gerichtliches Verfahren aufgrund einer juristischen Auseinandersetzung einzuleiten wäre. Die juristischen Auseinandersetzungen sind aber sehr einfach zu vermeiden, wenn man die richtige Beratung im Voraus erhalten hat.

Die Dienste eines Rechtsanwalts, bei einer Eigentumsübertragung, schliessen folgende Bereiche ein:

Vorherige Überprüfung des Eigentums:

– Registerdaten: Eigentum, Beschreibung, Belastungen und steuerliche

Belastungen

– Katasterdaten: Beschreibung, Katasterwert

– Steuerdaten des Gutes: Steuerschulden

– Städtebauliche Daten des Gutes: Bewertung, Planung, Belastungen,

Legalität des neuen Baus

– Daten der horizontalen Eigentumsordnung: Schulden, spezielle Steuern

und Abgaben

– Zustand des Baus: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

entsprechenden Gutachterberichtes

– Immobilienwert: Einleitung und Begleitung bei der Erstellung des

Berichtes über die Wertermittlung

Regelung der Register-, Kataster-, Steuer- sowie der städtebaulichen Daten

Finanzierungs- und Steueranalyse des Vorhabens

Gesellschaftsgründungen und Anmeldung derselben beim Finanzamt

Anmeldung von natürlichen Personen beim Finanzamt

Betreuung bei der Durchführung einer Hypothekenfinanzierung

Vorbereitung und Legalisierung von Dokumenten

– Vorbereitung von Vollmachten

– Beantragen von Apostillen

– Anfordern von einfachen und vereidigten Übersetzungen

Verfassen/Überprüfung des privaten Kaufvertrages, des Optionskaufvertrages,

des Dienstleistungsvertrages, etc.

– Verfassen und Verhandlung

– Überprüfung

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Verfassen/Überprüfung der entsprechenden Urkunde (bei Kauf, Hypothek,

Erbannahme, Bauvorhaben, etc.) in Zusammenarbeit mit dem Notar.

– Vorbereitung und Überprüfung der Dokumente, die zur Ausstellung der

Urkunde notwendig sind

– Verfassen des Entwurfes und Überprüfung des vom Notar auf der Basis

dieses Entwurfes erstellten Urkundentextes

– Begleitung bei der Unterzeichnung des Vertrages oder Unterzeichnung

im Namen des Mandanten mittels Vollmacht

Abwicklung der Steuererklärung und Steuerzahlung

Eintragung beim Grundbuch- und Katasteramt

Wechsel der Vertragspartei bei Verträgen mit Strom- und Wasseranbietern,

Telefongesellschaften, etc.

Betreuung bei Verhandlungen mit folgenden Personen/Einrichtungen:

– Verkäufer/Käufer

– Immobilienmakler

– Bauunternehmer

– Chefarchitekt und technischer Architekt

– Notar

– Registerbeamter

– Taxator

– Gutachter

– Bank/Sparkasse

– Versicherungsgesellschaft

– Immobilienverwaltung

– Finanzamt

– Rathaus und andere öffentliche Behörden

Carlos Prieto Cid, Rechtsanwalt

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