Man will ein Haus kaufen oder verkaufen … oder es den Kindern übergeben … Wie viel wird mich das kosten? Was zählt der Käufer? Was zählt der Verkäufer? Das sind geläufige Fragen, die oft auch ausschlaggebend für die Entscheidung sind, Eigentum zu erwerben oder zu veräußern. Die erheblichen Kosten, die mit einer Eigentumsübertragung verbunden sind, können unsere Entscheidung beeinflussen, da der Nettopreis nach dem Abzug der Kosten für den Verkäufer viel weniger werden kann, als er sich am Anfang vorgestellt hatte und der Endpreis für den Käufer durch die Kosten und Steuer auch viel höher werden kann, als was er am Anfang kalkuliert hatte. Die Parteien eines Eigentumsübertragungsvertrages (normalerweise eines Kaufvertrages) dürfen in diesem Zusammenhang das bestimmen, was sie freilich entscheiden; trotzdem werden wir heute darüber sprechen, was das Gesetz in diesem Fall vorsieht, wenn die Parteien nichts anderes bestimmt hätten:
- Die gemeindliche Steuer über den Wertzuwachs der verkauften Liegenschaft zählt der Verkäufer. Das ist ein Prozent des Unterschiedes des Katasterwerts des Grundeigentums zwischen dem Moment des Erwerbs und dem Moment der Veräußerung des Objekts.
- Die Einkommensteuer über den Wertzuwachs zählt der Verkäufer. Wenn der Verkäufer nicht resident ist, ist der Käufer verpflichtet, eine Hinterlegung (3 % des Preises) als Deckung für diese Steuer direkt dem Finanzamt zu überweisen.
- Die Abrechnung des Notars (ausschließlich für den Kaufvertrag) zählt der Käufer. Die Funktion eines Notars in Spanien (anders als in anderen Ländern) ist den definitiven Vertrag zu beurkunden, den die Parteien ihrerseits im Voraus, normalerweise mit der Hilfe eines Rechtsanwalts, bestimmt haben. Die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist nach spanischem Recht nicht absolut erforderlich, aber sehr wichtig, weil der Vertrag ohne Beurkundung nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Und diese Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch ist nicht nur eine Garantie für den Käufer, sondern auch ist die Eintragung für den Fall notwendig, dass der Käufer (oder ein künftiger Eigentümer der Immobilie) eine Finanzierung braucht, wenn diese Finanzierung von der Garantie einer Hypothek abhängt.
- Gerade deswegen sind auch die Kosten der Eintragung des neuen Eigentumsrechts des Käufers im Grundbuch vom Käufer zu zahlen.
- Alle Kosten der Vorbereitung der Dokumente, die bei der notariellen Urkunde vorlegen müssen, zählt der Verkäufer (diese Dokumente sind vom Rechtsanwalt erledigt bzw. geprüft). Die Kosten der Einschaltung von einem Rechtsanwalt können aber manchmal von beider Parteien geteilt werden, denn der Rechtsanwalt kümmert sich daneben auch darum:
- beide Parteien Beratung und rechtlichen Beistand im Laufe des ganzen Eigentumsübertragungsverfahrens anzubieten,
- den Willen der Parteien in die rechtliche und technische Sprache zu übersetzen,
- die Redaktion des definitiven Kaufvertrages zu formalisieren, um die Beurkundung des Notars vorzubereiten und
- die fiskalische Tragweite des Geschäfts für beide Parteien vorzusehen, damit die Steuer richtig (und am günstigsten) erklärt wird.
Es ist aber immer besser, dass die Parteien einen (sogar mündlichen) Vorvertrag bestimmt haben, damit der Rechtsanwalt die Interessen beide Parteien ohne Probleme vertreten kann, weil er einfach den im Voraus vorbestimmten Kaufvorbereitungsvertrag der Parteien entwickelt.
Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt
Lesen Sie diesen Artikel in russischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in englischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in französischer Sprache
Lesen Sie diesen Artikel in spanischer Sprache