Homeoffice aus Spanien

Veröffentlicht am 22. Dezember 2020 von Tarraco Iuris

Das Arbeiten im Homeoffice ist keine vorübergehende Mode, die aus der Corona-Pandemie entstanden ist. Sie wird sich dank ihrer zahlreichen Vorteile immer stärker in unserer Gesellschaft etablieren. Bis vor Kurzem kamen meine Mandanten vor allem im Urlaub und im Rentenalter nach Spanien. Heute spielen immer mehr Menschen mit dem Gedanken, hierherzuziehen und von hier aus zu arbeiten, während sie die Annehmlichkeiten eines Wohnorts am Meer genießen.

Vor etwas mehr als einem Jahr, als noch niemand etwas von der Pandemie und den gesellschaftlichen Änderungen, die diese mit sich gebracht hat, ahnte, haben wir in unserem Blog einen Artikel zu den Chancen und Risiken der Arbeit aus dem Homeoffice veröffentlicht. Hier soll noch etwas näher auf diese Situation unter arbeitsrechtlichen Aspekten eingegangen werden. Zum Beispiel, wenn eine in Spanien wohnhafte Person Leistungen für einen Empfänger in einem anderen Land erbringt, beispielsweise in Deutschland. Diese Situation wird zunehmend häufiger und es gibt sogar Stadtverwaltungen und Unternehmen in Urlaubsorten, die dies unter dem Motto „Ferien das ganze Jahr“ bewerben. Dabei kann der Zugezogene dann, nachdem er seinen beruflichen Verpflichtungen aus dem Homeoffice nachgekommen ist, die Vorteile eines Urlaubsortes genießen.

Erfolgt bei der Arbeit für eigene oder fremde Rechnung aus dem Homeoffice die Leistungserbringung in einem Land für einen Empfänger in einem anderen Land, stellt sich die Frage nach der anwendbaren Arbeitsgesetzgebung und insbesondere nach den dafür geltenden Sozialversicherungsverpflichtungen. In diesem Zusammenhang wurden für den Europäischen Wirtschaftsraum Vereinbarungen getroffen, die den Arbeitnehmer verpflichten, sofern es sich um eine zeitlich befristete Situation handelt, anhand eines international anerkannten Dokuments nachzuweisen, welches staatliche Sozialversicherungssystem für seine Situation und die Zahlung seiner Beiträge zuständig ist. Dies sollte nie aus den Augen verloren werden, um stets den steuerlichen und arbeitsrechtlichen Pflichten sowie den Verpflichtungen aus der Sozialversicherung der staatlichen Gesetzgebung gerecht zu werden. Die Kasuistik ist dabei sehr weit gefächert und erfordert in jedem Fall eine professionelle Beratung, um eine entsprechende Rechtssicherheit zu bieten.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

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Tarracoiuris bietet neue Möglichkeiten, unsere Leistungen online in Anspruch zu nehmen

Veröffentlicht am 6. Juni 2020 von Tarraco Iuris

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Die neuen Technologien waren schon immer in unserer Tätigkeit präsent und haben uns geholfen, unsere Mandanten unabhängig von ihrem Aufenthaltsort zu beraten. Wir möchten hier ein neues Tool vorstellen, das den Zugriff unserer Mandanten auf unsere personalisierte Beratung ohne die Installation einer Applikation auf ihrem Gerät ermöglicht.

Wir sind stolz darauf, Menschen aller Kontinente zu unseren Mandanten zu zählen, da wir bereits seit vielen Jahren in möglichst vielseitige Kommunikationskanäle investieren, um es unseren Mandanten zu ermöglichen, sich tagtäglich leicht von jedem Ort der Welt mit uns in Verbindung zu setzen. Sie können nicht nur direkt mit uns sprechen, ohne dabei um ihre Privatsphäre und die Vertraulichkeit fürchten zu müssen, sondern es besteht auch die Möglichkeit, über ein absolut privates und sicheres Cloud-Speichersystem jede Art von Dokumenten zu teilen.

Eine Kommunikationsschwierigkeit, die bisher im Zusammenhang mit so häufig genutzten Kanälen wie Skype, Hangouts, Meet oder ähnlichen Programmen bestand, liegt darin, dass der Mandant unser Konto beim jeweiligen Anwender kennen muss und vorher auf seinem Endgerät die entsprechenden Anwendung oder App installieren muss, um mit uns zu kontaktieren und sich beraten lassen zu können. In der Praxis bedeutet dies, dass z.B. eine Mandantin, die uns normalerweise von ihrem Büro aus kontaktiert und die sich plötzlich dringend von einem anderen Ort und mobilen Endgerät (PC, Tablet, Telefon) mit uns in Verbindung setzen muss, möglicherweise feststellen muss, dass die Applikation dort nicht installiert ist.

Derartige Hindernisse können wir jetzt dank eines neuen Tools überwinden. Wir bieten nun einen virtuellen Besprechungsraum, den jeder Mandant mit einem einfachen Klick auf einen Link erreichen kann. Der Link wird ihm auf dem von ihm gewünschten Weg gesendet und erfordert keinerlei vorherige Installation einer Applikation auf dem mobilen Endgerät.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Professionelle Leistungen für im Ausland ansässige Rentner

Veröffentlicht am 11. Mai 2020 von Tarraco Iuris

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Nach einem langen Arbeitsleben haben wir alle es verdient, unsere Rente zu genießen. Viele von uns hegen den Wunsch, den Lebensabend im Ausland zu verbringen. Bei dieser Entscheidung stellen sich zahlreiche Fragen im Zusammenhang mit der Rente. Um als in Spanien ansässiger Ausländer eine Rente zu beziehen, ist eine Reihe von Aspekten in Betracht zu ziehen, die sich sehr komplex gestalten können.

Die spanische Gesetzgebung zum Thema Rente ist sehr umfangreich, kommt aber nicht auf Ausländer zur Anwendung, die eine Rente aus dem Ausland beziehen. Diese unterliegen den bilateralen Abkommen zur sozialen Sicherheit. In Spanien ist die für die soziale Sicherheit zuständige Behörde die Sozialversicherung – auf Spanisch „Seguridad Social”.

Eine der häufigsten Situationen ist der Wunsch, nach der Pensionierung im Heimatland ins Ausland zu ziehen. Dabei stellt sich die Frage, was in Betracht zu ziehen ist, um sicherzustellen, dass die Rente auch bei Verlegung des Wohnsitzes ins Ausland weiter gezahlt wird. Es sind daher eine Reihe von Dokumenten vorzubereiten, die bei der Behörde für soziale Sicherheit im Staat, der die Rente zahlt, vorzulegen sind.

Ein weiterer Aspekt besteht in der Notwendigkeit, regelmäßig zu bestätigen, dass der Empfänger der Rente lebt und weiterhin berechtigt ist, diese zu erhalten. Unregelmäßigkeiten in diesem Zusammenhang können zur Aussetzung der Zahlungen führen und dem Rentner im Ausland schwere Probleme verursachen.

Eine andere Problematik ist die der Personen, die den größten Teil ihres Lebens in ihrem Herkunftsland gearbeitet haben, nun aber im Ausland tätig sind und dort bleiben und in Rente gehen möchten. In diesem Fall ist die rentabelste Option nach Maßgabe der anwendbaren internationalen Abkommen für die im jeweiligen Land gearbeiteten Zeiträume zu ermitteln.

Es gibt also vielfältigste Situationen, die in einigen Fällen aufgrund der Unterschiede zwischen den Gesetzgebungen der Länder zum Mindestalter für die Rente, der Mindestdauer der Erwerbstätigkeit, Anforderungen für beitragsunabhängige Renten, etc. zu sehr komplexen Situationen führen können. Daher ist es immer anzuraten, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, wenn derart bedeutende Fragen am Ende unseres Arbeitslebens entschieden werden sollen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Vertretungsvollmachten für das Ausland

Veröffentlicht am 11. März 2020 von Tarraco Iuris

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Wer Interessen im Ausland besitzt, wickelt diese oft von seinem Wohnsitz aus über einen Bevollmächtigten seines Vertrauens ab. Aufgrund der rechtlichen Bedeutung einer Bevollmächtigung unterliegt diese immer strengen Formvorschriften.

Diese Formvorschriften sind noch strenger, wenn die Vertretungsvollmacht in einem anderen Land genutzt werden soll, als dem Ausstellungsland. Dies ist ein sehr gängiger Fall, der in Kanzleien wie unserer an der Tagesordnung ist. Hier einige Beispiele: Ein britischer Staatsbürger möchte sich eine Immobilie in Spanien kaufen und sich dabei von einem spanischen Anwalt vertreten lassen. Ein Russe muss während seines Urlaubs in Spanien einen Vorgang bei einer Schweizer Bank erledigen und möchte eine Person seines Vertrauens in der Schweiz bevollmächtigen, ihn vor der Schweizer Bank zu vertreten. Eine in Spanien ansässige Deutsche hat eine Erbschaft in Deutschland abzuwickeln und benötigt die Unterstützung einer Person ihres Vertrauens, die sich darum kümmert. Es handelt sich hier in allen Fällen um Situationen, in denen eine andere Person bevollmächtigt wird und die Vollmacht in einem anderen Land wirksam werden muss, als dem, in dem sie erteilt wurde.

Vertretungsvollmachten, in denen eine Verfügungsbefugnis erteilt wird, müssen nach allen Gesetzgebungen der Welt öffentlich beglaubigt werden, um entsprechend wirksam zu sein. Das bedeutet, dass sie von einer öffentlich als Urkundsperson anerkannten Person (normalerweise einem Notar oder einem Beamten der öffentlichen Verwaltung) ausgestellt werden müssen. Die Urkundsperson bezeugt dann, dass der Unterzeichner der Vollmacht tatsächlich die Person ist, die sie zu sein angibt und dass sie im vollen Besitz ihrer geistigen Kräfte ist (oder dies zumindest angibt). Dadurch wird die Vollmacht ein „öffentliches Dokument“. Damit dieses öffentliche Dokument jedoch von der öffentlichen Verwaltung des Ziellandes anerkannt wird, muss die Befugnis der ausstellende Urkundsperson von einer im Zielland anerkannten Behörde des Ausstellungslandes bestätigt werden. Zum Beispiel, im Falle einer Vollmacht, die vor einem spanischen Notar erteilt wurde und in Deutschland wirksam sein soll, muss diese Vollmacht von den deutschen Behörden als echte notarielle Urkunde anerkannt werden. In den meisten Ländern unserer Umgebung geschieht dies mit der sogenannten „Apostille”. Im genannten Fall müsste das vom spanischen Notar erstellte Dokument von der Notarkammer mit der Apostille versehen werden, da diese die spanische Institution ist, die von den deutschen Behörden zur Beglaubigung der Unterschrift eines Notars anerkannt wird.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Gesetzliche Beschränkungen beim Kauf vererbter Immobilien

Veröffentlicht am 11. Februar 2020 von Tarraco Iuris

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Der Kauf einer Immobilie ist immer eine mit Risiken verbundene Entscheidung. Dies gilt umso mehr, wenn der Verkäufer die Immobilie geerbt hat, da dies je nach dessen Beziehung zum Erblasser zusätzliche Risiken birgt.

Erst vor kurzem wurde an dieser Stelle auf die Risiken des Erwerbs von Immobilien eingegangen, die direkten Familienangehörigen des Erblassers hinterlassen wurden. Dabei handelte es sich um ein steuerliches Risiko, da die Steuervorteile eines Erben, der eng mit dem Erblasser verwandt ist, später zu Verfügungsbeschränkungen über die Immobilie führen können. Werden diese Beschränkungen nicht beachtet, können dadurch im Nachhinein Forderungen seitens des Finanzamtes geltend gemacht werden.

In diesem Artikel geht es um Risiken in der genau gegenteiligen Situation, nämlich in dem Fall, dass der Verkäufer die Immobilie von jemand geerbt hat, der kein direkter Vorfahre war. Dies geschieht häufig, wenn der oder die Verstorbene ledig oder verwitwet war und keine eigenen Kinder hatte, so dass die Erbschaft per Testament oder per gesetzlicher Erbfolge Personen zufällt, die keine direkten Nachfahren sind (Geschwister, Nichten oder Neffen, Cousins oder Cousinen) oder sogar Personen, zu denen gar kein Verwandtschaftsverhältnis besteht.

Bei der Umschreibung der Immobilie im Grundbuch auf den Erben wird eine Verfügungsbeschränkung (Verkauf an Dritte) über einen bestimmten Zeitraum für die Liegenschaft eingetragen. Der Grund dafür ist der Schutz der Rechte eines möglichen Pflichtteilsberechtigten, der ein Vorrecht auf das Erbe besitzt und der sich noch melden könnte (z.B. ein nicht anerkanntes Kind).

Diese Beschränkung wird häufig nicht in Betracht gezogen, was zu Überraschungen führen kann, da es möglich ist, dass Banken in solchen Fällen nicht bereit sind, die Finanzierung der Immobilie zu übernehmen. Wir empfehlen daher auch in diesem Fall, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, um den erforderliche Rechtsschutz sicherzustellen.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Engere Zusammenarbeit der europäischen Finanzbehörden

Veröffentlicht am 6. Dezember 2019 von Tarraco Iuris

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Im Laufe der Jahre konnten wir in unserer Kanzlei beobachten, wie das spanische Finanzamt die Zusammenarbeit mit den anderen europäischen Finanzämtern stetig weiter verbessert hat. Heute tauschen die Finanzämter verschiedenartigste Informationen zu den jeweiligen Steuerpflichtigen aus.

Bis vor einiger Zeit beschränkte sich die Zusammenarbeit auf die Verfolgung von Steuerpflichtigen mit einer vollstreckbaren Verpflichtung gegenüber dem Finanzamt ihres Landes, die beim spanischen Katasteramt eingetragenes Immobilienvermögen besaßen. Das spanische Finanzamt agierte dabei als Inkassostelle für die ausstehenden Verbindlichkeiten der ausländischen Steuerpflichtigen. Dies geschah anhand der Geltendmachung der Forderungen gegenüber den Eigentümern der Immobilien in Spanien, und zwar unabhängig davon, ob diese in Spanien gebietsansässig waren oder nicht.

Heute geht die Zusammenarbeit der Finanzämter weiter und umfasst ebenso die Abwicklung von Vorgängen oder Prüfungen, die auf der Grundlage, der vom ausländischen Finanzamt übermittelten Daten erfolgen. So haben wir erst vor Kurzem festgestellt, dass das deutsche und das britische Finanzamt das spanische Finanzamt über die bekannten Einkünfte ihrer jeweiligen Landsleute informieren, die scheinbar in Spanien ansässig oder gemeldet sind. Das spanische Finanzamt sendet diesen dann auf der Grundlage dieser Daten eine entsprechende Mitteilung und fordert die Zahlung der nicht erklärten Steuern mit den entsprechenden Sanktionen, die 50% des Betrags entsprechen, der zum gegebenen Zeitpunkt hätte gezahlt werden müssen. Hinzu kommen die Zinsen für den gesamten Zeitraum, seitdem die Steuer hätte abgeführt werden müssen. Sollten Sie in den letzten Wochen ein solches Schreiben erhalten haben, kontaktieren Sie Ihren Steuerberater!

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Aspekte der Testamentserteilung ausländischer Eigentümer

Veröffentlicht am 30. September 2019 von Tarraco Iuris

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Mit der Eintragung von Eigentumsrechten in ein öffentliches Register zwecks Erhalt des staatlichen Rechtsschutzes wird auch gleichzeitig die staatliche Hoheitsgewalt akzeptiert. Ist der Staat, dessen Vorschriften eine Erbschaft unterliegt, nicht der Staat, in dem die Vermögensgegenstände belegen sind, kann die dortige Erteilung eines Testaments den Erben von großem Nutzen sein.

Wer ein Haus erwirbt, möchte sich den Schutz seines Eigentumsrechtes durch die öffentlichen Institutionen sichern. Aus diesem Grund lässt er den Eigentumserwerb beim Grundbuch und beim Kataster eintragen. Im Gegenzug verpflichten die Institutionen den Eigentümer zur Zahlung von Steuern. Nach dem Tod des Eigentümers wollen auch die Erben sich als Eigentümer eintragen lassen. Dies geschieht dann jedoch nicht anhand eines Kaufvertrags, sondern mittels Annahme der Erbschaft. Das heißt, durch eine Urkunde, die von öffentlichen Funktionsträgern erstellt wurde. Bei diesen muss es sich aber nicht notwendigerweise um Funktionsträger des Landes handeln, in denen die Vermögensgegenstände belegen sind.

Die verschiedenen rechtlichen Auffassungen und Gebräuche in den verschiedenen Ländern verursachen bei internationalen Erbschaften die größten Probleme. Wer ist Erbe, mit welchem Betrag, wer ist berechtigt, zu erben, etc. Diese Fragen können nur von den zuständigen öffentlichen Stellen beantwortet werden. Gewöhnlich sind dies die Stellen des Wohnsitzlandes oder der Staatsangehörigkeit des Erblassers. Wenn nun im Ausland Eigentum erworben wurde, werden die entsprechenden Urkunden dann in dem Land vorgelegt, in dem sich das Eigentum befindet, was für gewöhnlich zu zusätzlichen Problemen führt, die teils sehr schwer zu lösen sind. Derartigen Problemen kann mit der Erteilung eines Testaments im Land des entsprechenden Eigentums vorgebeugt werden. Da dieses von den Behörden des Staates anerkannt wird, kann das Mitwirken ausländischer Behörden bei der Abwicklung der Erbschaft vermieden werden.

Wir empfehlen unseren ausländischen Mandanten daher immer, beim Erwerb von Eigentum auf ihren Namen in Spanien auch ein spanisches Testament erstellen zu lassen, um die Erbschaft in Spanien nach ihrem Willen zu gestalten und das Mitwirken ausländischer Behörden bei der Abwicklung zu vermeiden.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Tätigkeit in Spanien für nicht gebietsansässige Arbeitgeber

Veröffentlicht am 4. Juni 2019 von Tarraco Iuris

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Aus der Entfernung zu arbeiten ist heute dank der neuen Technologien eine immer häufiger werdende Option, bei der der Dienstleister in einem Land ansässig sein kann und der Empfänger der Leistungen (der dafür ein Entgelt zahlt) in einem anderen. Dabei entstehen jedoch zahlreiche Fragen zu steuerlichen Aspekten und zur Sozialversicherung, die nicht einfach zu klären sind.

Die Tätigkeit erfolgt nach seinen Anweisungen und das Ergebnis des Auftrags wird ihm übergeben, damit er die daraus resultierenden Produkte kommerzialisiert.
In diesen Fällen wäre der Empfänger der Leistungen dazu verpflichtet, den Erbringer als Angestellten für fremde Rechnung bei der Sozialversicherung anzumelden und seine steuerlichen und sozialen Verpflichtungen in Spanien zu erfüllen. Dass das Unternehmen keine ständige Betriebsstätte auf spanischem Hoheitsgebiet besitzt, sollte dafür kein Hindernis sein, denn seine Pflichten sind klar definiert und ein entsprechender Verstoß kann angezeigt werden.

Die Technologie ermöglicht heute die Erbringung zahlreicher Leistungen ohne dass der Dienstleister und der Empfänger körperlich in Kontakt treten. So können sämtliche Leistungen aus dem Bereich Kommunikation, Beratung und Vermittlung von Kenntnissen virtuell über das Internet erbracht werden. Ohne materielle oder geographische Barrieren. Ist der Dienstleister als Selbständiger in Spanien ansässig, weil er – nach der allgemeinen Regelung – dort mehr als 183 Tage im Kalenderjahr verbringt, unterliegt er der spanischen Gesetzgebung in Bezug auf die Erfüllung seiner arbeitsrechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen sowie die Sozialversicherung.
In der spanischen Gesetzgebung bestehen bedeutende Lücken in Verbindung mit diesem Thema. Das Erbringen freiberuflicher Leistungen ist hier nicht problematisch, da der Leistungserbringer in diesem Fall selbständig ist und somit bei der Sozialversicherung angemeldet und beim Finanzamt registriert sein muss. Seine Verpflichtungen entsprechen denen eines jeden anderen Selbständigen.
Oft versteckt sich jedoch unter der Fassade der selbständigen Tätigkeit eine sogenannte „Scheinselbständigkeit“, und zwar wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

Tätigkeit für einen einzigen Auftraggeber.
Dieser Auftraggeber hat die Ausbildung übernommen oder die Arbeitsmittel für die.
Tätigkeit zur Verfügung gestellt oder bezahlt.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Wer bekommt unser Eigentum nach unserem Versterben?

Veröffentlicht am 26. Februar 2019 von Tarraco Iuris

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Wir alle denken, eine klare Antwort auf diese Frage zu besitzen. Die gesetzlichen Regelungen können jedoch zu überraschenden und unerwarteten Resultaten führen. Denn unabhängig davon, ob wir ein Testament gemacht haben oder nicht, unterliegt unser Nachlass den jeweiligen Gesetzen.

Dass unser Nachlass der gesetzlichen Erbfolge unterliegt, wenn wir kein Testament errichtet haben, steht außer Frage. Aber auch wenn wir ein Testament besitzen, bestimmt das Gesetz dessen Gültigkeit, Umfang und Beschränkungen. Was geschieht, wenn der von uns eingesetzte Erbe vor uns verstirbt? Und wenn diese Person nach uns verstirbt, aber die Erbschaft noch nicht angenommen hat, also offiziell noch nicht zum Erben erklärt wurde? Was geschieht, wenn wir im Testament eine natürliche Person als Erben einsetzen, die nicht zu unserer Familie gehört, oder eine juristische Person (z.B. eine Stiftung oder einen Verein) und wir unseren Kindern nichts hinterlassen? Was, wenn jemand versucht, unser Testament außer Kraft zu setzen? All diese Fragen sind gesetzlich geregelt. Aber hier beginnen auch die Zweifel: In welchem Rechtssystem? In dem des Landes, dessen Staatsangehörigkeit wir besitzen? Im Rechtssystem unseres Wohnsitzlandes? In dem des Landes, in dem sich die Vermögensgegenstände befinden? Auf die Erbschaft eines Schweizers, der in Spanien ansässig ist, kommt z.B. schweizerisches Recht zur Anwendung, jedoch kann in diesem die Anwendung des spanischen Rechts geregelt sein. Auf die Erbschaft eines Deutschen mit Wohnsitz in Spanien kommt spanisches Recht zur Anwendung, sofern im Testament nichts Gegenteiliges bestimmt wurde. Dieses spanische Recht kann aber je nach der autonomen Region des Wohnsitzes unterschiedlich sein. Auch die zu zahlenden Steuern fallen unterschiedlich aus, ebenso wie die Schritte, die bei der Abwicklung der Übertragung der Vermögensgegenstände zu beachten sind.

Eine gut geplante Regelung unserer Erbschaft nach unseren Wünschen anhand eines formell gültigen Testaments ist unerlässlich. Selbstverständlich sind bei diesen Entscheidungen die Schritte einzubeziehen, die der Begünstigte der Erbschaft vornehmen muss, die Kosten, die für ihn anfallen, mögliche Schwierigkeiten im Zusammenhang mit anderen Interessierten, den Behörden, unseren Gläubigern, etc. etc. Wir empfehlen daher jedem, der Vermögensgegenstände auf seinen Namen besitzt, nicht mit der Errichtung eines Testaments zu warten und sich in jedem Fall professionellen Beistand zu suchen. Ihre Erben werden Ihnen dafür danken.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt

Risiken beim Kauf geerbter Immobilien

Veröffentlicht am 18. November 2018 von Tarraco Iuris

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Der Kauf einer Immobilie ist immer eine wichtige Entscheidung, weil damit eine beträchtliche Investition verbunden ist. Man sollte daher die Konsequenzen dieses Schrittes immer genau überdenken und sich über mögliche Risiken klar sein.

Ich möchte heute auf eine häufig wiederkehrende Situation eingehen, und zwar die Situation, in der die Kinder oder der Ehepartner der verstorbenen Person deren gewöhnlichen Wohnsitz erben. Bei der Unterzeichnung der Urkunde zur Übertragung des Eigentums sind die Erben oft erleichtert, wenn sie von der Möglichkeit erfahren, in der Urkunde zu erklären, dass sie nicht beabsichtigen, die Immobilie in den folgenden fünf Jahren zu veräußern. Denn so wird die anfallende Erbschaftssteuer drastisch reduziert oder fällt eventuell gar nicht an. Die Urkunde über die Annahme der Erbschaft kann aber dennoch problemlos beim Grundbuch eingetragen werden.

Im Laufe der Jahre vergessen die Erben, dass bei der Annahme der Erbschaft diese Erklärung geleistet wurde, durch die sie von der Steuer befreit wurden, und nicht selten ergeben sich Situationen, in denen ihnen ein interessanter Preis für den Verkauf der Immobilie angeboten wird. Die Erben entschließen sich dann zum Verkauf und der Käufer erwirbt das Eigentum, so scheint es, frei von Lasten und Belastungen. Das ist jedoch nicht vollkommen korrekt, denn die Immobilie ist im Grundbuch sehr wohl belastet, nur erinnert sich niemand daran. Konkret ist dort das Recht der Finanzverwaltung eingetragen, die bei jeder Eigentumsübertragung vorgelegte Steuererklärung zu prüfen und gegebenenfalls, sofern die beim Erwerb angegebene und abgeführte Steuer als nicht korrekt betrachtet wird, unilateral eine neue Veranlagung der Steuer durchzuführen, für die die Immobilie haftet, und zwar unabhängig vom jeweiligen Eigentümer. In dem eingangs geschilderten Fall würde dies bedeuten, dass die Finanzverwaltung den Käufer unangenehm überraschen könnte, wenn sie feststellt, dass die beim Erwerb der Immobilie angegebenen Bedingungen für die Steuerreduzierung bzw. -freistellung später nicht erfüllt wurden. Denn die unter Inanspruchnahme einer Steuervergünstigung erworbene Immobilie haftet nun für eine dem neuen Eigentümer fremde Verpflichtung. Wir empfehlen daher immer vor Unterzeichnung eines Vertrags oder Vorvertrags mögliche Probleme des jeweiligen Falls von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Der hier geschilderte Fall zeigt nur eines der zahlreichen Probleme, die auf einen Käufer zukommen können, der einen Vertrag ohne entsprechende Beratung unterschreibt, die Bandbreite der möglichen Komplikationen ist jedoch weitaus umfangreicher.

Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt