Comprar una casa es siempre una decisión importante porque supone una gran inversión. Por lo tanto, siempre hay que pensar en las consecuencias y conocer claramente cuál son los diferentes riesgos que se asumen en cada caso concreto.
Hoy quiero hablar de una situación muy común: los hijos o el cónyuge de una persona fallecida heredan la vivienda donde esta persona tenía su residencia habitual. En el momento de firmar la necesaria escritura notarial en la que se formaliza esta adquisición de propiedad y para reducir el impuesto de sucesiones, los herederos escuchan aliviados la propuesta de declarar en dicha escritura que no tienen intención de vender esta propiedad en los próximos cinco años: de este modo ahorran mucho en el impuesto o incluso no pagan nada y la escritura de aceptación de herencia puede igualmente ser registrada en el Registro de la Propiedad sin ningún problema.
Pasados los años, los herederos olvidan que ellos han protocolizado esta declaración liberadora del impuesto en el momento de la aceptación de la herencia y entonces surge la posibilidad de que ofrezcan un precio de venta muy bueno para la propiedad. En consecuencia, los herederos deciden vender, por lo que un comprador adquiere la propiedad, teóricamente libre de gravámenes. Pero eso no es totalmente cierto: hay una carga sobre el inmueble anotada en el registro de la propiedad, pero en la que nadie piensa: la hacienda pública tiene el derecho revisar las declaraciones de impuestos que se han presentado en cada transmisión de propiedad y, si no está de acuerdo con el impuesto calculado y pagado en el momento de la adquisición, puede realizar unilateralmente una nueva liquidación del impuesto, contando con la garantía de que el inmueble en cualquier caso está gravado para cubrir posibles responsabilidades con la hacienda pública, independientemente de quién sea hoy el propietario del inmueble. Esto significaría, en el caso que hemos expuesto, que la hacienda pública podría darle al comprador una desagradable sorpresa si descubre que las condiciones para la liberación de impuestos en el momento de adquirir el inmueble por herencia no se han cumplido con posterioridad: así el inmueble que fue adquirido por herencia aprovechando una deducción de impuestos tiene que responder ahora de una responsabilidad con la que el actual dueño no tiene nada que ver. Por eso recomendamos siempre no firmar ningún contrato o precontrato de compraventa sin antes dejar que un abogado compruebe los problemas que pueden surgir en cada caso concreto. Este caso es solamente un ejemplo de los muchos problemas que acechan a un comprador en el momento de firmar un contrato sin supervisión. Pero se dan otras muchas situaciones, en las que puede haber un gran riesgo.
Carlos Prieto Cid – Abogado
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