Limitaciones legales para el comprador de inmuebles heredados

Comprar un inmueble siempre es una decisión arriesgada. Más aún cuando el vendedor lo ha adquirido por vía de herencia, ya que este caso tiene riesgos añadidos, según qué relación tuviese el vendedor con el anterior propietario.

Hace poco comentamos en este blog los riesgos de adquirir inmuebles heredados por familiares directos del anterior propietario. Se trataba de riesgos de carácter fiscal, ya que las ventajas fiscales que puede disfrutar una persona a la hora de heredar por el hecho de ser un familiar muy cercano al fallecido producían posteriormente limitaciones a la hora de disponer del inmueble, que, si no se cumplían, provocaban que el adquirente asumiese los riesgos de una reclamación de hacienda.

Ahora veremos otro tipo de riesgos que se dan en las situaciones justamente contrarias, o sea, en los casos en que el vendedor ha adquirido el inmueble también por vía de herencia, pero de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia.

Al inscribir el vendedor en el registro de la propiedad los derechos adquiridos por vía de herencia, se indica una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo. La razón de tal limitación es asegurar que, si aparece un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protejan.

Muchas veces no se tiene en cuenta esta limitación y esto puede producir sorpresas, ya que los bancos pueden negar la financiación de la operación de compra de inmuebles en estos casos. Una vez más, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Arrendar viviendas turísticas integradas en comunidades de propietarios

Ya habíamos comentado los requisitos de tipo administrativo que debemos cumplir para poder ofrecer en alquiler una vivienda a turistas; hoy vamos a concentrarnos en problemas más propios del derecho civil, los que nos puede generar la comunidad de propietarios a la que pertenece la vivienda que queremos alquilar.

Como ya dijimos, la administración quiere intervenir en el mercado de alquiler turístico estableciendo medidas de control social, económico y fiscal, ya que esta actividad económica puede afectar a los precios la vivienda, a la configuración de los barrios en las ciudades y a la convivencia vecinal y estas materias son muy sensibles en el terreno político. Las campañas recientes, muy polémicas, de movimientos vecinales y grupos sociales en contra del turismo, llamada interesadamente “turismofobia” por algunos medios de comunicación, se justifican en los problemas principalmente de tipo social que la expansión de este tipo de alojamientos ha producido, especialmente en los centros históricos de las ciudades o en comunidades de vecinos de zonas turísticas.

Por eso la administración nos obliga, en primer lugar, a contar, con carácter previo, con un número de registro identificativo del inmueble que deseamos ofrecer a turistas. Este número, concedido por los servicios competentes de la Generalitat de Catalunya (RTC), empieza con las siglas HUT, que se corresponden con las iniciales de la expresión “vivienda de uso turístico” en catalán. En segundo lugar, debemos dar de alta el alojamiento ante la policía autonómica para poder registrar a los sucesivos inquilinos, los turistas, que pernoctan en nuestra vivienda. Por último, hay que liquidar y pagar periódicamente la tasa sobre las estancias en establecimientos turísticos, llamada IEET.

Aparte de tener que cumplir con todos estos requisitos de tipo administrativo, hay que tener en cuenta que, si la vivienda que pretendemos ofrecer en alquiler forma parte de una comunidad de propietarios, bien porque es un apartamento en un edificio con zonas comunes, bien porque es una casa unifamiliar o adosada que goza de unos servicios comunes (piscina, instalaciones deportivas, etc.) en una urbanización, podría verse afectada por las decisiones que la junta de propietarios tome al respecto de las actividades que puedan desempeñarse en los inmuebles que forman parte de la comunidad. Cada vez es más frecuente que una mayoría cualificada de propietarios pueda ponerse de acuerdo en prohibir determinadas actividades económicas en los pisos o en las casas que conforman la comunidad, impidiéndonos ejercerla en el futuro. Por tanto, la comunidad de propietarios también prohibirnos que nuestra vivienda se alquile a turistas en temporada. Para proteger nuestros derechos de propiedad de estas limitaciones que nos puede imponer la comunidad de propietarios, debemos recabar consejo profesional y analizar la situación concreta.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La necesaria coordinación entre el registro de la propiedad y el catastro

Como ya habíamos comentado anteriormente en este blog, en España la administración utiliza dos sistemas diferentes para asegurar y controlar los derechos sobre bienes inmuebles: el registro de la propiedad y el catastro. Esa dualidad crea a menudo problemas por incoherencias en la información registrada.

Los dos sistemas no guardan datos idénticos entre sí porque tanto la fuente de la información que contienen, como la finalidad de ésta son diferentes. El catastro aporta a la Agencia Tributaria datos sobre propiedad con el fin de recaudar impuestos y la información proviene de declaraciones de particulares o inspecciones de funcionarios. El registro de la propiedad, en cambio, sirve para proteger los derechos inscritos a nuestro favor ante todos los demás, pero solamente acepta como títulos inscribibles documentos públicos. La información del registro debería por tanto ser más rigurosa que la del catastro, pues la fuente de información está sometida a más exigencias.

La necesidad de coordinar la información contenida en el registro con la que se guarda en el catastro y que ambas sean coherentes, además, con la realidad física, llevó al Gobierno de España ya en 2015 a prever un procedimiento fácil de coordinación entre ambos sistemas. El uso de este procedimiento se ha ido extendiendo y ya se puede, de una manera bastante automática, actualizar los datos existentes coordinándolos y adaptándolos a la realidad física. Con ello podemos disfrutar de un sinfín de ventajas, pues si los datos registrados son coherentes y ajustados a la realidad, la venta o cualquier tipo de disposición (hipoteca, donación etc.) que queramos hacer con nuestra finca va a resultar finalmente mucho más sencilla. Y estas ventajas son elementos que, evidentemente, afectan al valor real de mercado de nuestra finca.

Animo a todos mis lectores a que comprueben si los datos catastrales y registrales sobre bienes inmuebles de su propiedad son coherentes y a la vez ajustados a la realidad física y, de no ser así, tramiten este procedimiento con nuestra ayuda. Así estarán seguros de disfrutar de una protección registral con todas garantías y, además, de que los impuestos que pagan por sus inmuebles son los realmente exigibles.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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