Die Risiken des Kaufs einer Immobilie, die der Verkäufer durch Erbschaft von einer Person ohne direkte Familienangehörige erworben hat, wurden hier bereits an anderer Stelle erörtert. Selten waren sich die Käufer bewusst, dass diese Situation rechtliche Risiken für sie barg. Diese wurden jedoch nun durch eine Gesetzesänderung ausgeräumt.
Der häufigste Fall, in dem diese Konstellation auftritt, ist der einer alleinstehenden oder verwitweten Person ohne Kinder, deren Erbschaft per Testament oder im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge nicht direkten Familienangehörigen zugutekommt (Geschwistern, Nichten oder Neffen, Cousins oder Cousinen) oder sogar Personen, zu denen kein Verwandtschaftsverhältnis besteht. Durch die Annahme der Erbschaft werden diese Erben zu Eigentümern der Immobilie des Verstorbenen und sind häufig an deren Verkauf interessiert. Um die Immobilie verkaufen zu können, muss das Eigentum zunächst im Grundbuch auf den Verkäufer umgeschrieben werden. Bis vor kurzem wurde bei diesem Eintrag eine Verfügungsbeschränkung (des Verkaufs an Dritte) für einen Zeitraum von zwei Jahren eingetragen. Dies geschah, um die Rechte eines möglichen Pflichtteilsberechtigten, der später noch in Erscheinung treten könnte, also einer Person mit einem Erbvorrecht (z.B. ein nicht anerkanntes Kind) zu schützen.
Da dem Käufer nicht bekannt ist, wie der Verkäufer die Immobilie erworben hat, konnte er sich, z.B. mit einem Anzahlungsvertrag zu deren Erwerb verpflichten und dann durch die Ablehnung einer Finanzierung seitens der Bank aufgrund der besagten Beschränkung überrascht werden. Der Artikel im Gesetz, in dem diese Beschränkung geregelt wurde, ist vor Kurzem rückwirkend aufgehoben worden, so dass Käufern ab nun Bedenken in dieser Sicht erspart bleiben.
Nichtsdestotrotz wird empfohlen, zum Erwerb einer Immobilie einen Rechtsanwalt zur rechtlichen Beratung hinzuzuziehen und ähnliche Risiken bei derartigen Transaktionen von vornherein zu vermeiden.
Carlos Prieto Cid – Rechtsanwalt
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