Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Lea este artículo en inglés
Lea este artículo en alemán
Lea este artículo en ruso
Lea este artículo en francés

El certificado de aptitud de las edificaciones antiguas

En Cataluña, los propietarios de los edificios que tengan más de 45 años de antigüedad están obligados a obtener un certificado de aptitud de la Agencia de la Vivienda de Cataluña para acreditar que la edificación cumple los requisitos legales de seguridad, salubridad y estética.

La obligación afecta tanto a los propietarios de viviendas unifamiliares como de viviendas en edificios en condominio (en este caso, la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios). Para obtener este certificado, los propietarios deben contratar a un técnico que redacte un informe sobre el estado de mantenimiento y conservación del edificio, la mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio y la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad. El informe deberá contener indicaciones sobre la periodicidad de las acciones a llevar a cabo.

Sólo se libran de esta obligación los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 m o más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes y los propietarios de viviendas unifamiliares que dispongan de cédula de habitabilidad vigente en el momento de alcanzar los 45 años de antigüedad (hasta la fecha en que caduque esta cédula de habitabilidad). El plazo de 45 años se cuenta desde la construcción o la rehabilitación integral del edificio.

El coste económico derivado de la inspección técnica corre a cargo de las personas propietarias del edificio. Sin embargo, no hay tasas asociadas por ahora al trámite de obtención por parte de la autoridad competente del certificado de aptitud. El hecho de no disponer de estos certificados de aptitud en los supuestos en que sea exigible puede conllevar la imposición de multas coercitivas y de sanciones a los propietarios.

Si el certificado es desfavorable, los propietarios deberán aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año, aunque si las deficiencias son graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante. Si no se observan deficiencias graves, la vigencia de este certificado de aptitud es de 10 años. Pasado este plazo, habrá que renovarlo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Lea este artículo en inglés
Lea este artículo en alemán
Lea este artículo en ruso
Lea este artículo en francés

La necesaria coordinación entre el registro de la propiedad y el catastro

Como ya habíamos comentado anteriormente en este blog, en España la administración utiliza dos sistemas diferentes para asegurar y controlar los derechos sobre bienes inmuebles: el registro de la propiedad y el catastro. Esa dualidad crea a menudo problemas por incoherencias en la información registrada.

Los dos sistemas no guardan datos idénticos entre sí porque tanto la fuente de la información que contienen, como la finalidad de ésta son diferentes. El catastro aporta a la Agencia Tributaria datos sobre propiedad con el fin de recaudar impuestos y la información proviene de declaraciones de particulares o inspecciones de funcionarios. El registro de la propiedad, en cambio, sirve para proteger los derechos inscritos a nuestro favor ante todos los demás, pero solamente acepta como títulos inscribibles documentos públicos. La información del registro debería por tanto ser más rigurosa que la del catastro, pues la fuente de información está sometida a más exigencias.

La necesidad de coordinar la información contenida en el registro con la que se guarda en el catastro y que ambas sean coherentes, además, con la realidad física, llevó al Gobierno de España ya en 2015 a prever un procedimiento fácil de coordinación entre ambos sistemas. El uso de este procedimiento se ha ido extendiendo y ya se puede, de una manera bastante automática, actualizar los datos existentes coordinándolos y adaptándolos a la realidad física. Con ello podemos disfrutar de un sinfín de ventajas, pues si los datos registrados son coherentes y ajustados a la realidad, la venta o cualquier tipo de disposición (hipoteca, donación etc.) que queramos hacer con nuestra finca va a resultar finalmente mucho más sencilla. Y estas ventajas son elementos que, evidentemente, afectan al valor real de mercado de nuestra finca.

Animo a todos mis lectores a que comprueben si los datos catastrales y registrales sobre bienes inmuebles de su propiedad son coherentes y a la vez ajustados a la realidad física y, de no ser así, tramiten este procedimiento con nuestra ayuda. Así estarán seguros de disfrutar de una protección registral con todas garantías y, además, de que los impuestos que pagan por sus inmuebles son los realmente exigibles.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Lea este artículo en inglés
Lea este artículo en francés
Lea este artículo en alemán
Lea este artículo en ruso

El reconocimiento de documentos notariales en el extranjero

Cuando uno reside en un país extranjero y conserva intereses económicos o familiares en su país de origen, es muy frecuente tener que firmar ante un notario local un poder u otro tipo de documento formal, con el que resolver cuestiones jurídicas en el otro país. Los diferentes sistemas jurídicos hacen que este tipo de formalidades genere más complicaciones de las que nos podamos imaginar.

La principal dificultad la encontramos cuando un ordenamiento jurídico exige que determinado documento, para tener validez, sea un documento público. Por ejemplo, en España, tanto el otorgamiento de poderes de representación como las transmisiones de propiedad inmobiliaria son negocios jurídicos que solamente tienen validez si se formalizan a través de un “documento público”. Pero hay países, como en general los de cultura anglosajona, donde no existe esta concepción de “documento público”.

Que un documento sea o no público en los países donde existe este tipo de requisitos depende de la propia ley. En España un documento notarial es un documento público y eso nos garantiza, en el plano de los hechos, que estos son exactos, conforme a lo que el notario ha comprobado personalmente y, en el plano del derecho, que las declaraciones de voluntad que se contienen en el documento son auténticas. En definitiva, todas estas características le dan al documento una fuerza probatoria privilegiada.

Sólo podemos estar seguros de que un documento notarial será reconocido como tal y, por tanto, como documento público en el país donde vaya a utilizarse, si el notario que lo autoriza nos confirma en el propio documento que se cumplen todos los requisitos que la ley exige tanto en el lugar del otorgamiento como en el lugar de utilización. En esos casos, conviene complementar la actividad del notario local con la de un abogado que conozca ambos sistemas jurídicos.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Lea este artículo en inglés
Lea este artículo en alemán
Lea este artículo en ruso
Lea este artículo en francés

Cuando fallece un ser querido, ¿cómo saber si somos los beneficiarios de un seguro de vida contratado por él?

Muchas personas no saben con seguridad cuántos seguros de vida tienen contratados. Y es posible que las personas designadas como beneficiarias de esos contratos tengan aún mucho menos conocimiento sobre sus derechos. Existe por tanto el riesgo de que un familiar haya pagado por un seguro de vida del que seamos beneficiarios y que nos quedemos sin cobrarlo tras su fallecimiento por desconocimiento.

Y es que a lo largo de nuestra vida vamos acumulando contratos de seguros de vida: no sólo nos los ofrecen las empresas especializadas en seguros sino también los bancos y las financieras, quienes, a menudo, más que ofrecerlos, los exigen como requisito para el acceso al crédito. Y a veces un seguro de vida va incluido gratuitamente en otra oferta de servicios, generalmente de carácter financiero.

Para evitar estas situaciones se ha creado en España el Registro de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento, que depende del Ministerio de Justicia, cuya finalidad es suministrar la información necesaria para que pueda conocerse por los posibles interesados si una persona fallecida tenía contratado un seguro para caso de fallecimiento, así como la entidad aseguradora con la que lo hubiese suscrito, a fin de permitir a los posibles beneficiarios dirigirse a ésta para constatar si figuran como beneficiarios y, en su caso reclamar de la entidad aseguradora la prestación derivada del contrato.
El Registro de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento es público y podrá tener acceso al mismo cualquier persona interesada en obtener información acerca de si una persona fallecida tenía contratado un seguro para caso de fallecimiento y de la entidad aseguradora con quien esté suscrito. El acceso al Registro sólo podrá realizarse una vez fallecido el asegurado, previa acreditación de tal circunstancia, y siempre que hayan transcurrido quince días desde la fecha de defunción. El plazo durante el que estarán disponibles los datos en el Registro será de cinco años.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Lea este artículo en inglés
Lea este artículo en alemán
Lea este artículo en ruso