Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El “documento de voluntades anticipadas”: que no decidan por nosotros cuando no podamos decidir

En momentos críticos de nuestra vida, puede que nuestros seres queridos se vean obligados a tomar decisiones sobre el tratamiento médico que nos conviene o sobre nuestro proyecto de vida inmediato, porque nosotros ya no somos capaces de decidir: facilitémosles esta toma de decisiones dejando debidamente registrado un “testamento vital”.

Para el caso de que suframos una grave enfermedad que anule nuestra capacidad de decisión, tenemos la opción de firmar ante notario o ante testigos un documento en el que preveamos quién decida por nosotros y sea el interlocutor con el equipo médico asistencial que tenga que ejecutar la decisión que se tome. Además, podemos establecer anticipadamente los criterios personales que deben tenerse en cuenta cuando, por las circunstancias derivadas del nuestro estado físico o psíquico, no podamos expresar directamente nuestra voluntad.

Estos criterios personales hacen referencia, por ejemplo, a nuestro concepto de calidad de vida con relación a nuestro nivel de tolerancia al dolor o nuestra independencia funcional. También podemos expresar nuestra voluntad sobre dónde queremos pasar nuestros últimos días o decidir qué situaciones sanitarias prevemos para que se tengan en cuenta los criterios personales especificados (demencia, enfermedad irreversible, etc.).

Una vez determinados quién puede decidir por nosotros, con qué criterios y en qué situaciones o sobre qué cuestiones, también podemos dar instrucciones precisas sobre las actuaciones sanitarias que deseemos que se llevan a cabo con nuestra persona, por ejemplo, solicitando que no se prolongue inútilmente nuestra vida de forma artificial. Otros aspectos que pueden quedar reflejados en el documento son si deseamos asistencia espiritual en nuestros últimos momentos o si autorizamos la donación de nuestros órganos.

En Catalunya, para facilitar el acceso a esta información tan personal a los médicos que lo hayan de tener en cuenta, el documento de voluntades anticipadas se puede inscribir en el Registro de voluntades anticipadas del Departamento de Salud. Con ello, queda incorporado a la historia clínica compartida de los pacientes y también puede ser visualizado por los profesionales competentes en el resto del Estado español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Vivienda de uso turístico: problemas prácticos generados por la burocracia municipal

Uno de los principales problemas de España es la burocracia. En el año 2012 acogimos con satisfacción la regulación del mercado de alquiler de viviendas de uso turístico en Cataluña, http://tarracoiuris-advocats.com/blog/en/?p=66, pero ya en ese momento advertíamos de los riesgos que podría acarrear la prevista intervención municipal.

Nuestros peores presagios se han cumplido y, como era de esperar, los ociosos funcionarios de la administración pública municipal ya han abusado de la capacidad de control que les concedía la ley para, por un lado, crear tasas que incrementan los costes de la actividad y, por otro, lo que es mucho peor, entorpecer la actividad turística con controles innecesarios, no previstos por la ley.

La intención del Decreto 159/2012 de 20 de noviembre, de Establecimientos de Alojamiento Turístico y de Viviendas de Uso Turístico, con respecto a las llamadas “viviendas de uso turístico” (o “habitatge d’ús turístic” en catalán) era fomentar el mercado de alquiler de las viviendas particulares como alojamientos para turistas mediante el establecimiento de controles de calidad. Los municipios tenían la facultad de crear un registro de este tipo de alojamientos y el único requisito exigido formal por la ley para que una vivienda pudiese ser legalmente considerada “de uso turístico” era que ésta dispusiera, lógicamente, de cédula de habitabilidad, lo que tenía que acreditarse en el momento en que un propietario de una vivienda comunique al ayuntamiento su voluntad de convertirla en alojamiento turístico.

Sin embargo, poco han tardado los funcionarios municipales en aprovecharse de la información obtenida en estas comunicaciones de inicio de actividad para inspeccionar las situaciones urbanísticas en que se encontraban estas viviendas y amenazar con sanciones por posibles incumplimientos de tipo urbanístico. Incumplimientos que llevaban posiblemente muchos años produciéndose sin que los funcionarios municipales se hayan molestado nunca en combatirlos y que nada tienen que ver con la actividad de alojamiento turístico que la ley pretendía normalizar. La actitud de los funcionarios, una vez más, no hace sino potenciar la economía sumergida, como siempre ha ocurrido en este país: son sólo activos si se les facilita su trabajo poniéndoles información encima de su mesa, pero difícilmente perseguirán un incumplimiento por su propia iniciativa.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Ha vuelto ya el momento de comprar inmuebles en España?

Tras varios años de caídas continuadas en los precios y en el volumen de ventas, por fin las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. Muy reducidos, pero que rompen la tendencia a la baja. La coyuntura internacional quizás podría animarnos tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

Se prevé un descenso importante en el número de turistas rusos este año en la costa española, dada la inestabilidad generada por crisis entre Rusia y Ucrania y, principalmente, a causa de la devaluación del rublo. También el euro está sufriendo una devaluación progresiva, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya han tocado fondo.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Las obligaciones fiscales y administrativas del arrendador de viviendas turísticas

Son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar una casa de vacaciones durante la temporada turística, muchos de ellos desconocidos por la mayoría de los inversores extranjeros que suelen dedicar a esta actividad su propiedad en la costa durante el verano.

Las normas catalanas que regulan el alquiler de viviendas turísticas se han vuelto especialmente rígidas en los últimos años. La principal razón política de este endurecimiento normativo hay que encontrarla en la voluntad de luchar contra actividades fiscalmente opacas, ya que muy pocos arrendadores de viviendas turísticas declaran al fisco español los rendimientos obtenidos por esos alquileres (y existe la obligación de declararlos, tanto si el propietario del inmueble es fiscalmente residente como si no lo es).

Sin embargo, hay una razón de mayor peso para comprender la motivación de la administración catalana a la hora de controlar el acceso al mercado de las viviendas de uso turístico: en la costa y en los cascos históricos de las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, los pisos turísticos se han convertido en un problema social, por el comportamiento no siempre lo suficientemente cívico de sus ocupantes (que cambian cada semana) y en problema económico, por la competencia desleal que pueden suponer al sector hotelero.
Como propietarios hay que tener en cuenta que no podemos ofertar una vivienda para su alquiler de temporada si la misma no está debidamente registrada previamente en un registro municipal de viviendas turísticas, enfrentándonos a elevadas muy multas si lo hacemos (aunque solamente hallamos publicado un anuncio en internet, sin haber llegado a ocupar la vivienda). El acceso a este registro supone, a priori, un control burocrático de las condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética de la vivienda y, posteriormente, una base de datos al servicio de las autoridades fiscales para reclamar el pago de las correspondientes tasas turísticas (que debe abonar cada ocupante por cada noche de estancia) y el impuesto de la renta devengado.

El procedimiento de registro de un inmueble como una vivienda de destino turístico puede generar complicaciones inesperadas (que pueden llegar a hacer imposible legalmente el alquiler de la vivienda). Si usted tiene el deseo alquilar a turistas un apartamento o una casa, le podemos ofrecer nuestros servicios, para ayudarle en el registro del inmueble en el municipio, la redacción de los contratos de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones formales y fiscales con una garantía total.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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