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Nuevas obligaciones para el propietario de viviendas turísticas

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El año pasado los propietarios de viviendas turísticas en España se vieron obligados a obtener un Número de Registro Único de Alquiler (NRUA) si querían anunciar sus inmuebles por internet. Ahora, para mantenerlo, hay que cumplir una serie de formalidades informativas.

Los propietarios de viviendas destinadas al arrendamiento de corta duración deben presentar una declaración informativa de la actividad desarrollada durante el año anterior en esos inmuebles, detallando cada categoría y tipo de arrendamiento que haya tenido lugar. La declaración consiste en un listado anonimizado de los arrendamientos celebrados por los anfitriones o personas arrendadoras que realicen un servicio de alquiler de alojamiento de corta duración a través de plataformas en línea.

La presentación de esta declaración informativa de arrendamientos de corta duración se realizará durante el mes de febrero de cada año, con la información de los arrendamientos constituidos en el año anterior. Se presentará un modelo informativo por finca, buque, embarcación o artefacto naval destinado al arrendamiento de corta duración. Para cada NRUA se indicará si la finalidad del arrendamiento ha sido vacacional o turístico, laboral, por estudios, por causas médicas que hayan provocado un desplazamiento y por cualquier otra causa. En caso de que existieran dudas fundadas sobre la realidad de la finalidad declarada, el registrador de la propiedad nos puede requerir documentación acreditativa complementaria.

La falta de depósito es motivo de la retirada del número de registro de alquiler.

Carlos Prieto Cid

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¿Quién recibirá nuestros bienes tras nuestra muerte?

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Todos creemos tener clara la respuesta a esta pregunta. Pero la aplicación
de la ley puede dar lugar a resultados sorprendentes e inesperados.
Y, tanto si hemos hecho testamento como si no, se tiene que aplicar
la ley para regular nuestra sucesión.

Está claro que la ley regula nuestra sucesión cuando no hemos formalizado un testamento. Pero cuando sí lo hemos hecho, la ley determina igualmente su validez, su alcance y sus limitaciones. ¿Qué pasa si la persona que hemos designado como heredero en el testamento ha muerto antes que nosotros? ¿Y qué pasa si esta persona muere después que nosotros, pero sin llegar a formalizar una aceptación de la herencia, es decir, sin haber sido declarado oficialmente como nuestro heredero? ¿Qué pasa si en el testamento nombramos heredero a una persona física que no es de nuestra familia, o a una persona jurídica (una fundación o una asociación, por ejemplo), y no dejamos nada a nuestros hijos? ¿Qué pasa si alguien tiene interés en invalidar nuestro testamento? Todas estas preguntas las responde la ley. Pero aquí empiezan las dudas: ¿qué ley? ¿La del país de nuestra nacionalidad? ¿La del país de nuestra residencia? ¿La del país en el que radican nuestros bienes? A la herencia de un suizo con residencia en España se aplica en principio la ley suiza, pero esta puede acabar haciendo aplicable la ley española. A la herencia de un alemán residente en España, se aplica la ley española, salvo que haya previsto lo contrario en testamento. Pero esa ley española no es la misma si reside en Benidorm o si lo hace en Salou. Los impuestos que tendrá que pagar tampoco serán los mismos. Tampoco las formalidades que tendrá que respetar para acabar haciéndose propietario de nuestros bienes.

Es fundamental regular con previsión nuestra herencia como nosotros deseemos a través de un testamento formalmente válido. Y a la hora de tomar esas decisiones debemos tener en cuenta las formalidades que tendrá que cumplir la persona designada como beneficiario de nuestra herencia, los costes que tendrá que asumir, las dificultades que podrá encontrar por parte de otros interesados, de las autoridades, de nuestros acreedores, etcétera. Una vez más animamos a todas las personas con bienes registrados a su nombre que no esperen a formalizar un testamento contando con la máxima información profesional. Sus herederos se lo agradecerán.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Subida del impuesto por la adquisición de propiedad en Cataluña

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El 25 de marzo de este año, el gobierno de la Generalitat de Cataluña ha adoptado una serie de medidas en materia fiscal que afectan a quienes tengan intención de adquirir bienes inmuebles en este territorio.

El problema de fondo es el grave problema político y social del precio de la vivienda. Los precios de compra o alquiler de pisos o casas se vuelven a disparar como en momentos anteriores de nuestra historia reciente.

En un país en el que casi el 14% del producto interior bruto se debe a la actividad turística, en los centros históricos de las ciudades se está desplazando a la población local y sustituyendo las viviendas familiares por pisos turísticos o establecimientos de carácter hotelero. Por otro lado, la inversión en inmuebles en los centros de ciudades globales como Barcelona supone un atractivo para fondos internacionales de inversión, que revenden las viviendas a inversores extranjeros que no residirán en ellas, sino que las mantienen como un activo más en forma de segunda residencia.

Todo esto genera una gran tensión social porque las capas menos favorecidas de la sociedad catalana ven imposible el acceso a la vivienda: imposible comprar y cada vez más difícil permitirse un alquiler en el centro de las poblaciones principales o las zonas más turísticas.
Por eso el gobierno socialista catalán ha decidido aumentar la recaudación proveniente de la adquisición de viviendas de lujo (de precio superior a los 600.000 euros), aplicando además tarifas aumentadas del 20% en los casos de que el adquirente sea propietario de más de 10 inmuebles (o más de 1.500 metros cuadrados) de uso residencial. Esta tarifa aumentada se puede aplicar a los propietarios de tan solo cinco viviendas si la zona en la que se encuentra se considera especialmente afectada por la subida de precios.

Sin embargo, hay muchas excepciones a la norma que conviene conocer, por lo que, una vez más recomendamos a los inversores que tengan interés en adquirir viviendas en Cataluña que se asesoren por un experto fiscal.

Carlos Prieto Cid

Abogado

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Nueva subida en la tarifa del impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos en Cataluña a partir de la temporada de verano de 2025

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Si alquilamos nuestra casa de vacaciones en Catalunya a turistas, quienes se alojen en ella han de pagar la tasa turística (IEET), por persona y unidad de estancia, con un máximo de siete noches seguidas en el mismo alojamiento. Las tarifas varían según el tipo de alojamiento, su categoría y si se encuentra en la ciudad de Barcelona o en cualquier otro lugar de Catalunya.

Este impuesto va a volver a subir en 2025, ya que el gobierno autonómico de Catalunya ha decidido duplicar las cuotas del impuesto.  Además de este destacable aumento en la tasa autonómica, también todos los Ayuntamientos de Cataluña tienen la opción de añadir al impuesto autonómico catalán un recargo municipal, algo que hasta ahora solo se había aplicado en la ciudad de Barcelona. Por tanto, la cuantía por noche podrá variar, también fuera de Barcelona, entre unos municipios y otros, ya que dependerá de los ayuntamientos aplicar o no estos recargos. Pero, en cualquier caso, los suplementos municipales no podrán superar un importe máximo de 4 euros por noche. Por tanto, el importe máximo que se podrá cobrar fuera de la ciudad de Barcelona por la ocupación de una vivienda de uso turístico será de 6 euros.

La presentación de la declaración periódica de este impuesto autonómico sobre las estancias en establecimientos turísticos, así como los recargos municipales que se apliquen debe hacerse obligatoriamente de forma telemática. Este impuesto, además, puede formar parte de la base imponible para el cálculo del IVA, según las circunstancias. Por otro lado, el alquiler turístico siempre devenga impuesto sobre la renta, tanto si el propietario de la vivienda alquilada es residente en España como si es residente en el extranjero. Por eso es recomendable asesorarse por expertos en fiscalidad a la hora de alquilar nuestra casa de vacaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Costes de la transmisión de bienes inmobiliarios

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Los gastos asociados a la transferencia de una propiedad pueden influir en la determinación del precio por parte de comprador y vendedor, ya que el precio neto que el vendedor recibe después de la deducción de gastos e impuestos puede ser inferior al previsto, y el coste final del comprador tras pagar impuestos y honorarios, también puede acabar siendo muy superior al precio inicialmente pactado.

Las partes en un contrato de transferencia de propiedad (generalmente un contrato de compraventa) tiene la libertad de decidir sobre estos aspectos. Vamos a analizar lo que la ley prevé en caso de que no haya acuerdo previo entre las partes.

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía, es a cargo del vendedor. Este impuesto es un porcentaje de la diferencia entre el valor del terreno en momento de su adquisición por parte del vendedor y el estimado al momento de la compraventa.

El vendedor también paga el impuesto de la renta de por la ganancia patrimonial producida. Si el vendedor es un no residente, el propietario retiene un 3% del precio de la transmisión que ingresa directamente a Hacienda.

El impuesto sobre la transmisión de propiedad es a cargo del comprador. En Cataluña, este impuesto es actualmente un 10% del precio declarado.

La factura del notario autorizante de la operación la paga el comprador, salvo acuerdo en contrario de las partes. La función del notario en España (a diferencia de otros países) es únicamente la formalización del contrato definitivo como documento público. Este contrato ha sido preparado previamente por las partes con la asistencia de un abogado. La elevación a público del contrato de compraventa es necesaria, ya que solo un documento público puede inscribirse en el registro de la propiedad, siendo dicha inscripción no solo una garantía para el comprador, sino también un requisito previo para financiar la compra con una hipoteca.

Los gastos de preparación de los documentos que se presentarán al notario correrán a cargo del vendedor (normalmente estos documentos son controlados por su abogado). El coste de la intervención de un abogado también podría ser común para ambas partes, si el abogado presta los siguientes servicios:
Proporcionar asesoramiento y asistencia jurídica durante todo el proceso de transferencia de propiedad.
Traducir la voluntad de las partes al lenguaje jurídico y técnico.
Realizar un contrato final de compraventa y prepararlo para ser legalizado por un notario.
Prever las consecuencias fiscales de la transacción para ambas partes, y preparar y presentar formalmente y en tiempo las declaraciones de impuestos de la manera más conveniente.
Si bien siempre es mejor que las partes acuerden de antemano (incluso de forma oral) los principales términos y condiciones del contrato, de modo que el abogado pueda representar los intereses de ambas partes sin ningún tipo de conflicto, simplemente porque se limita a ejecutar el acuerdo de compraventa ya adoptado libremente por las partes.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Herencia de extranjeros en España

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Siempre es triste perder a un familiar. Cuando, además, somos sus herederos, al duelo de la muerte del ser querido hay que sumar la carga burocrática necesaria para acabar siendo propietarios de sus bienes. Cuando estos bienes se encuentran en un estado diferente al de nuestra residencia, los trámites resultan aún más complicados.

Tras la muerte de un familiar de quien podemos heredar sus bienes en España, lo primero que necesitaremos para iniciar los trámites para transmitir la propiedad de los bienes del fallecido a nuestro nombre es acreditar de manera oficial el fallecimiento mediante un certificado de defunción del registro civil competente. Si el familiar no ha fallecido en España, el certificado tendrá que tener validez internacional para que sea reconocido en nuestro territorio.

A continuación, tendremos que acreditar la posible existencia (o no) de testamentos otorgados en España, con una certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad del Ministerio de Justicia. Y, si el fallecido no residía en España, también habrá que solicitar un certificado equivalente a las autoridades del país de origen, salvo que el testamento otorgado en España haya previsto que no sea necesario.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

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Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Los efectos de las transmisiones de propiedad en el impuesto de la renta

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Siempre que vendemos un inmueble, tenemos claro que la operación tendrá unos costes fiscales. Pero no siempre somos conscientes de la relación que pueda tener una transmisión de patrimonio con el impuesto de la renta. Para evitar sorpresas desagradables al cabo de meses o incluso años desde que formalizamos el contrato, debemos asesorarnos bien sobre sus consecuencias antes de celebrarlo.

Todo cambio de titularidad de un inmueble afecta al impuesto de la renta de las personas físicas. Eso se ve claro cuando uno vende una casa: la diferencia entre lo que pagó por ella y lo que recibe en el momento de venderla es normalmente una ganancia que, lógicamente, debe ser gravada con impuestos como el de la renta. Pero cuesta más entender por qué las autoridades fiscales exigen pagar un impuesto de la renta cuando esa ganancia no es aparente, porque el cambio en la titularidad del inmueble se produce por otros mecanismos que no son una compraventa, como pueden ser una donación o una adjudicación en el caso de que queramos disolver una situación de condominio. ¿Si no gano nada al producirse el cambio de titularidad, cómo se justifica que tenga que pagar por el impuesto de la renta?

Tampoco es fácil comprender por qué persiste la obligación de pagar por impuesto de la renta cuando estamos vendiendo un inmueble por debajo de su precio habitual de mercado o cuando la diferencia entre el precio pagado por su adquisición y el precio de venta actual no se deba más que exclusivamente a la inflación. Hay muchas sentencias incluso contradictorias sobre estas cuestiones y, posiblemente, en un futuro no muy lejano, algunas de las normas fiscales que producen resultados difícilmente aceptables por el sentido común no lograrán pasar el filtro de un juicio de adecuación a la constitución española o a la normativa europea. Así ha pasado ya con tributos como las plusvalías municipales. Pero, mientras tanto, debemos retener que cualquier cambio en la titularidad de un elemento de nuestro patrimonio puede provocar un impuesto de la renta por un importe a veces muy abultado, por lo que debemos tratar estos aspectos de una operación inmobiliaria con mucha cautela.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Aproveche el tejado de su casa para ahorrar en la factura de la luz

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Hasta el 31 de diciembre de 2023 las administraciones públicas ofrecen incentivos ligados a la implantación de sistemas térmicos renovables en el sector residencial y al empleo de energías renovables en materia de autoconsumo y almacenamiento.

En el marco del plan para invertir los fondos destinados por Europa a reparar los daños provocados por la crisis del COVID-19 y con la intención de construir un futuro más sostenible a través de reformas e inversiones, está en vigor un programa de ayudas para la ejecución de diversos programas de incentivos ligados al autoconsumo y al almacenamiento, con fuentes de energía renovable, así como a la implantación de sistemas térmicos renovables en el sector residencial.

Los destinatarios últimos de estas ayudas podrán ser personas físicas, personas jurídicas que no realicen ninguna actividad económica por la que ofrezcan bienes y/o servicios en el mercado y las comunidades de propietarios reguladas por la Ley sobre propiedad horizontal, es decir que los clientes habituales de nuestro despacho, propietarios a título particular, autónomos, fundaciones o sociedades patrimoniales, pueden ser beneficiarios de dichas ayudas.

Las instalaciones subvencionables son las destinadas al autoconsumo, con fuentes de energía renovable, fotovoltaicos o eólicas, en el sector residencial, con o sin almacenamiento, así como las destinadas a la climatización y la obtención de agua caliente sanitaria en hogares mediante tecnologías solar térmica, biomasa, geotérmica, hidrotérmica o aerotérmica. Los importes de las ayudas oscilan desde los 550 a los 13500 euros por vivienda. Las solicitudes de ayuda serán atendidas por riguroso orden de presentación hasta el agotamiento de los fondos. En el caso de personas que realizan actividades económicas, las ayudas pueden tener consideración de rendimiento de la actividad o ganancia patrimonial dependiendo del destino de la ayuda. En el caso de personas físicas, las ayudas no se integrarán en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Ofrecemos nuestra colaboración profesional a quienes deseen realizar este tipo de instalaciones contando con las ayudas públicas vigentes.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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¿Es buen momento para comprar inmuebles en España?

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Tras una caída continuada en los precios y en el volumen de ventas desde 2006, por fin a partir de 2016 y de manera continuada las estadísticas empiezan a presentar resultados positivos. La coyuntura internacional quizás podría animarnos a tomar decisiones de inversión en inmuebles en España.

La crisis energética, la inflación y la inestabilidad generada por la guerra entre Rusia y Ucrania están provocando una contracción de la economía y una devaluación progresiva del euro, y todo apunta a que esta tendencia seguirá en el futuro. Pero estas noticias, aparentemente negativas, pueden tener otra lectura: siempre que se han devaluado las monedas, los ciudadanos conscientes han buscado invertir sus ahorros en bienes “refugio” y, a lo largo de la historia, el refugio más generalizado de los ahorros siempre han sido los inmuebles.

Además, los españoles han heredado de sus mayores una mentalidad muy conservadora basándose en la cual, toda persona de provecho ha de hacerse propietario a lo largo de su vida. Esta mentalidad ha influido de manera importante en el mercado inmobiliario, generando tradicionalmente una demanda superior a lo previsible en cada coyuntura económica. Y, por otro lado, son cientos de miles los extranjeros que desean un retiro apacible en la costa española o poder venir a veranear a ella cada año, para lo que no dudan en adquirir un inmueble donde disfrutar con seguridad de España en una vivienda de propiedad. Además, los españoles son los ciudadanos del continente europeo que mantienen un mayor porcentaje de segundas residencias, casi un 15%, lo que incide igualmente en la tensión del mercado inmobiliario de este tipo de viviendas.

Todos estos factores nos devuelven al principio, siempre aceptado, de que invertir en inmuebles en España es una inversión segura. La gravísima crisis de estos últimos años no nos debe hacer olvidar que, desde hace decenios, los inmuebles han representado la mejor y más segura manera de invertir los ahorros en nuestro país. Y, justamente, esta crisis ha devuelto la racionalidad al nivel de precios, hasta unos niveles que, por lo que demuestran mes tras mes las estadísticas, ya tocaron fondo en 2016.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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