Cualquiera que invierta en un inmueble en España debería suponer que el precio que paga por adquirirlo ha de coincidir con el valor del inmueble declarado en el documento oficial que formaliza dicha adquisición. Sin embargo, a lo largo de la historia nos hemos encontrado con situaciones muy dispares, dependiendo de la coyuntura económica y de la actitud de las autoridades fiscales.

Quienes compraron inmuebles antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en 2008 seguro que en algún momento del proceso de adquisición oyeron alguna propuesta relativa a la posibilidad de declarar un valor en la escritura notarial de compraventa inferior al precio efectivamente pagado por el inmueble. Esta práctica era muy habitual, con el fin de ahorrar impuestos al vendedor y al comprador: el comprador pagaba menos por el impuesto de transmisiones patrimoniales que debía pagar como adquirente, pues la base de cálculo del impuesto es el valor de la transmisión; el vendedor también pagaba menos porque la ganancia patrimonial que la transmisión ponía de manifiesto era menor y, a menor ganancia, menor el impuesto de la renta que debía pagar como transmitente.

Hoy los tiempos han cambiado y, sorprendentemente, nos encontramos con la situación inversa. La actual situación catastrófica del mercado inmobiliario puede llevar a obligar a las partes en un contrato de compraventa a declarar en el documento notarial que formaliza el contrato un valor superior al efectivamente pagado, para evitar indeseables revisiones por parte de la Hacienda Pública. Y es que, con independencia del precio que paguemos por el inmueble, el valor de referencia para la Hacienda Pública es un valor predeterminado, llamado “valor fiscal”. Este valor puede calcularse en cada caso concreto a partir del valor asignado por el catastro del Ministerio de Hacienda para cada inmueble en función de múltiples factores objetivos. Algunos municipios procedieron en los años dorados anteriores a 2008 a revisar los valores catastrales de los inmuebles de su demarcación, elevándolos de acuerdo con la evolución espectacular de los precios del mercado inmobiliario. Una vez se ha procedido a una actualización de los valores catastrales en un municipio, volverlos a cambiar no es tan sencillo, y además deben respetarse unos plazos legales para hacerlo, que retrasan la nueva actualización muchísimos años. Por esa razón, ahora nos encontramos a veces con unos valores catastrales revisados en un momento anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria, de los que resultan unos valores fiscales mínimos por encima de los precios medios de mercado. No respetar este valor fiscal a la hora de formalizar una compraventa de inmueble en un documento público con trascendencia fiscal es arriesgarse a una más que segura revisión por parte de las autoridades fiscales, ante las cuales va a ser muy difícil demostrar que realmente no teníamos por qué pagar más por el inmueble que hemos adquirido, aunque el precio que consignemos en la escritura notarial sea realmente el que hemos pagado.

Carlos Prieto Cid – Abogado