Nuevo Servicio Integral de Asesoramiento a Propietarios

Ser propietario de una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como propietario, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos vigentes. Para que tenga la tranquilidad de saber que su propiedad inmobiliaria cumple estos requisitos y está totalmente protegida legalmente, tanto ahora como ante cualquier cambio en la ley, el despacho de abogados Tarraco Iuris quiere ofrecerle su servicio de asesoramiento integral en materia inmobiliaria.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos está listo para satisfacer todas sus necesidades legales y administrativas adecuadamente, incluyendo procesos de mediación y la redacción y presentación de documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos , Diputaciones Provinciales, Comunidades Autonómicas, Registro Catastral, Registro de la Propiedad, Notarios, Juzgados, etc.) o ante terceros (propietarios colindantes, juntas de vecinos, comunidades de propietarios, entidades involucradas en procesos expropiatorios, etc.).

Para proteger legalmente su propiedad en España, ofrecemos una gama completa de servicios técnicos y legales que incluye:

1. Ayudarle a obtener un NIE (número de identificación de extranjero requerido a efectos fiscales en España).

2. Redacción de todos los contratos relacionados con la propiedad, incluidos los contratos preliminares, de opción de compra, de compraventa y de arrendamiento.

3. Comprobación de las cargas de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

4. Verificación de la calificación urbanística de la propiedad con el ayuntamiento.

5. Comprobación de las deudas del vendedor con la Comunidad de Propietarios.

6. Comprobación del pago de todos los impuestos adeudados sobre un inmueble (impuesto municipal sobre bienes inmuebles, impuesto sobre la renta derivada de bienes inmuebles, etc.) y redacción y presentación de las declaraciones fiscales correspondientes.

7. Proporcionar una estimación de impuestos y gastos para que pueda presupuestar el costo de transferir una propiedad inmobiliaria.

8. Verificar la ley matrimonial o sucesoria aplicable y asesorarlo sobre las condiciones legales para comprar o transferir una propiedad.

9. Redacción de escrituras para la celebración de transacciones inmobiliarias

10. Acompañarlo a firmar escrituras y cualquier otro instrumento notarial, actuando como asesores y/o traductores.

11. Asistir en sus negociaciones con el banco para usar la propiedad como garantía de un préstamo.

12. Inscripción de títulos de propiedad en el Registro de la Propiedad.

13. Informar al ayuntamiento de un cambio de titularidad a efectos de tasas e impuestos locales

14. En el caso de ventas por no residentes, la preparación y presentación de las declaraciones de retención por el IRPF español y la tramitación del cobro de cualquier devolución.

15. Preparación/presentación de solicitudes para:

a. Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.
b. Informe de evaluación técnica del edificio.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.
c. Certificado de solidez estructural y certificación de la antigüedad de la construcción.

16. Planos y levantamientos topográficos.

17. Emprender la demarcación de límites y mediar en conflictos con los vecinos.

18. Realización de investigaciones históricas sobre inmuebles y actualización del registro catastral de solares divididos o unidos.

19. Asesoramiento en:

a. Conexión a servicios públicos y el posible uso de pozos y manantiales.
b. Proyectos de obra nueva, reforma o paisajismo.
c. Proyectos empresariales.
d. Rehabilitación de carreteras y caminos.
e. Valoración de terrenos y edificaciones.

¿Está seguro de que su propiedad no corre ningún riesgo legal?

No dude en ponerse en contacto con nosotros para obtener más información. Póngase en contacto con nosotros para cualquier servicio que necesite que no esté en la lista.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Un cambio legal mejora la posición del comprador a la hora de adquirir un inmueble heredado

Hemos comentado ya en este blog los riesgos de comprar un inmueble que el vendedor hubiera adquirido previamente por vía de herencia de un fallecido con el que no tenía una relación familiar directa. El comprador habitualmente nunca era consciente de esta situación y, sin embargo, le reportaba unos riesgos jurídicos que felizmente ya han sido eliminados en la actualidad.

El ejemplo más habitual es el de una persona soltera o viuda y sin hijos, a la que por vía de testamento o por aplicación de la ley acaban heredando familiares no directos (hermanos, sobrinos, primos) o incluso personas totalmente ajenas a la familia. Cuando estos herederos aceptan la herencia y se hacen dueños de un inmueble del fallecido, lógicamente, se interesan en su venta a terceros. Para vender este inmueble primero hay que inscribir la titularidad del vendedor en el registro de la propiedad. En esa inscripción, se indicaba hasta ahora una limitación a la facultad de disponer (de vender a un tercero) sobre esta finca durante un período de tiempo de dos años. La razón de tal limitación era asegurar que, si apareciese un legitimario, es decir, una persona con derecho preferente a heredar (un hijo hasta entonces no reconocido, por ejemplo), sus derechos se protegiesen.

El comprador, que no sabe nunca cómo el vendedor adquirió el inmueble, podía comprometerse a adquirirlo mediante un contrato de arras y, posteriormente, encontrarse con la sorpresa de que los bancos le negasen la financiación de la operación de compra por esta limitación. El artículo de la ley que mantenía esta restricción ha sido derogado con efectos retroactivos recientemente, con lo que los compradores pueden estar más tranquilos a partir de ahora.

En cualquier caso, recomendamos acudir al abogado en el momento en que tomamos la decisión de adquirir un inmueble, para obtener la asistencia jurídica necesaria y evitar otros riesgos que igualmente se mantienen en este tipo de operaciones.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Hacer negocios en el extranjero a través de representante

Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.

Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El reconocimiento de documentos notariales en el extranjero

Cuando uno reside en un país extranjero y conserva intereses económicos o familiares en su país de origen, es muy frecuente tener que firmar ante un notario local un poder u otro tipo de documento formal, con el que resolver cuestiones jurídicas en el otro país. Los diferentes sistemas jurídicos hacen que este tipo de formalidades genere más complicaciones de las que nos podamos imaginar.

La principal dificultad la encontramos cuando un ordenamiento jurídico exige que determinado documento, para tener validez, sea un documento público. Por ejemplo, en España, tanto el otorgamiento de poderes de representación como las transmisiones de propiedad inmobiliaria son negocios jurídicos que solamente tienen validez si se formalizan a través de un “documento público”. Pero hay países, como en general los de cultura anglosajona, donde no existe esta concepción de “documento público”.

Que un documento sea o no público en los países donde existe este tipo de requisitos depende de la propia ley. En España un documento notarial es un documento público y eso nos garantiza, en el plano de los hechos, que estos son exactos, conforme a lo que el notario ha comprobado personalmente y, en el plano del derecho, que las declaraciones de voluntad que se contienen en el documento son auténticas. En definitiva, todas estas características le dan al documento una fuerza probatoria privilegiada.

Sólo podemos estar seguros de que un documento notarial será reconocido como tal y, por tanto, como documento público en el país donde vaya a utilizarse, si el notario que lo autoriza nos confirma en el propio documento que se cumplen todos los requisitos que la ley exige tanto en el lugar del otorgamiento como en el lugar de utilización. En esos casos, conviene complementar la actividad del notario local con la de un abogado que conozca ambos sistemas jurídicos.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Hacer negocios en el extranjero a través de un representante

Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.
Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Las obligaciones fiscales y administrativas del arrendador de viviendas turísticas

Son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar una casa de vacaciones durante la temporada turística, muchos de ellos desconocidos por la mayoría de los inversores extranjeros que suelen dedicar a esta actividad su propiedad en la costa durante el verano.

Las normas catalanas que regulan el alquiler de viviendas turísticas se han vuelto especialmente rígidas en los últimos años. La principal razón política de este endurecimiento normativo hay que encontrarla en la voluntad de luchar contra actividades fiscalmente opacas, ya que muy pocos arrendadores de viviendas turísticas declaran al fisco español los rendimientos obtenidos por esos alquileres (y existe la obligación de declararlos, tanto si el propietario del inmueble es fiscalmente residente como si no lo es).

Sin embargo, hay una razón de mayor peso para comprender la motivación de la administración catalana a la hora de controlar el acceso al mercado de las viviendas de uso turístico: en la costa y en los cascos históricos de las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, los pisos turísticos se han convertido en un problema social, por el comportamiento no siempre lo suficientemente cívico de sus ocupantes (que cambian cada semana) y en problema económico, por la competencia desleal que pueden suponer al sector hotelero.
Como propietarios hay que tener en cuenta que no podemos ofertar una vivienda para su alquiler de temporada si la misma no está debidamente registrada previamente en un registro municipal de viviendas turísticas, enfrentándonos a elevadas muy multas si lo hacemos (aunque solamente hallamos publicado un anuncio en internet, sin haber llegado a ocupar la vivienda). El acceso a este registro supone, a priori, un control burocrático de las condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética de la vivienda y, posteriormente, una base de datos al servicio de las autoridades fiscales para reclamar el pago de las correspondientes tasas turísticas (que debe abonar cada ocupante por cada noche de estancia) y el impuesto de la renta devengado.

El procedimiento de registro de un inmueble como una vivienda de destino turístico puede generar complicaciones inesperadas (que pueden llegar a hacer imposible legalmente el alquiler de la vivienda). Si usted tiene el deseo alquilar a turistas un apartamento o una casa, le podemos ofrecer nuestros servicios, para ayudarle en el registro del inmueble en el municipio, la redacción de los contratos de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones formales y fiscales con una garantía total.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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