Hacer negocios en el extranjero a través de representante

Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.

Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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El reconocimiento de documentos notariales en el extranjero

Cuando uno reside en un país extranjero y conserva intereses económicos o familiares en su país de origen, es muy frecuente tener que firmar ante un notario local un poder u otro tipo de documento formal, con el que resolver cuestiones jurídicas en el otro país. Los diferentes sistemas jurídicos hacen que este tipo de formalidades genere más complicaciones de las que nos podamos imaginar.

La principal dificultad la encontramos cuando un ordenamiento jurídico exige que determinado documento, para tener validez, sea un documento público. Por ejemplo, en España, tanto el otorgamiento de poderes de representación como las transmisiones de propiedad inmobiliaria son negocios jurídicos que solamente tienen validez si se formalizan a través de un “documento público”. Pero hay países, como en general los de cultura anglosajona, donde no existe esta concepción de “documento público”.

Que un documento sea o no público en los países donde existe este tipo de requisitos depende de la propia ley. En España un documento notarial es un documento público y eso nos garantiza, en el plano de los hechos, que estos son exactos, conforme a lo que el notario ha comprobado personalmente y, en el plano del derecho, que las declaraciones de voluntad que se contienen en el documento son auténticas. En definitiva, todas estas características le dan al documento una fuerza probatoria privilegiada.

Sólo podemos estar seguros de que un documento notarial será reconocido como tal y, por tanto, como documento público en el país donde vaya a utilizarse, si el notario que lo autoriza nos confirma en el propio documento que se cumplen todos los requisitos que la ley exige tanto en el lugar del otorgamiento como en el lugar de utilización. En esos casos, conviene complementar la actividad del notario local con la de un abogado que conozca ambos sistemas jurídicos.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Hacer negocios en el extranjero a través de un representante

Cuando tenemos intereses en otro país diferente al país de nuestra residencia, es habitual que debamos gestionarlos a distancia, para lo que normalmente apoderamos a una persona de nuestra confianza. El acto de “apoderar” está sometido siempre a rígidas formalidades, dada la trascendencia jurídica de un apoderamiento.

Estas formalidades son aún más estrictas si el documento que acredita al apoderado como representante se ha de utilizar para gestionar negocios en un país diferente al país en el que este documento se ha formalizado. Nos estamos refiriendo a casos muy habituales que tratamos a diario en el despacho: un inglés que desea comprar finca en España y quiere ser representado en el acto de la venta por un profesional español; o un ruso que, mientras pasa sus vacaciones en España, ha de realizar una gestión en un banco en Suiza y quiere apoderar a una persona de su confianza en ese país para representarlo ante el banco suizo; o un alemán, que reside en España, pero ha de liquidar una herencia en Alemania y necesita que alguien de su confianza se ocupe de ello. Se trata de situaciones en las que siempre hay que formalizar un documento en el que se da el poder de representación a otra persona y ese documento se ha de utilizar en un país diferente al país donde se ha expedido.
Los documentos que contienen poderes de representación con capacidad de disponer, por su trascendencia jurídica, en todas las legislaciones del mundo, han de estar sometidos a la “fe pública” para ser válidos, es decir, que en su formalización ha de intervenir una persona reconocida públicamente como fedatario (normalmente un notario o un funcionario de la administración pública). El fedatario constata que la persona que firma el documento es realmente quien dice ser y está en sus plenas facultades mentales (o, como mínimo, así lo manifiesta). Con eso el documento de apoderamiento se convierte en un “documento público”. Sin embargo, para que este documento público sea reconocido como tal por otras administraciones públicas diferentes a las del país del otorgamiento, hace falta que el fedatario que lo ha autorizado sea reconocido por otra autoridad de ese mismo país que es a su vez reconocida por las autoridades del país en el que el documento va a ser utilizado. Por ejemplo, un poder que hemos otorgado ante un notario español y que debe ser utilizado en Alemania, debe ser reconocido como documento notarial auténtico por las autoridades alemanas. En la mayoría de los países de nuestro entorno este reconocimiento internacional del fedatario local se hace mediante un sello llamado “Apostilla”. En el caso propuesto, el poder otorgado ante notario español, debería ser apostillado por el colegio notarial, que es la autoridad española reconocida por las autoridades alemanas para autorizar la firma de un notario español.

Carlos Prieto Cid – Abogado

Las obligaciones fiscales y administrativas del arrendador de viviendas turísticas

Son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar una casa de vacaciones durante la temporada turística, muchos de ellos desconocidos por la mayoría de los inversores extranjeros que suelen dedicar a esta actividad su propiedad en la costa durante el verano.

Las normas catalanas que regulan el alquiler de viviendas turísticas se han vuelto especialmente rígidas en los últimos años. La principal razón política de este endurecimiento normativo hay que encontrarla en la voluntad de luchar contra actividades fiscalmente opacas, ya que muy pocos arrendadores de viviendas turísticas declaran al fisco español los rendimientos obtenidos por esos alquileres (y existe la obligación de declararlos, tanto si el propietario del inmueble es fiscalmente residente como si no lo es).

Sin embargo, hay una razón de mayor peso para comprender la motivación de la administración catalana a la hora de controlar el acceso al mercado de las viviendas de uso turístico: en la costa y en los cascos históricos de las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, los pisos turísticos se han convertido en un problema social, por el comportamiento no siempre lo suficientemente cívico de sus ocupantes (que cambian cada semana) y en problema económico, por la competencia desleal que pueden suponer al sector hotelero.
Como propietarios hay que tener en cuenta que no podemos ofertar una vivienda para su alquiler de temporada si la misma no está debidamente registrada previamente en un registro municipal de viviendas turísticas, enfrentándonos a elevadas muy multas si lo hacemos (aunque solamente hallamos publicado un anuncio en internet, sin haber llegado a ocupar la vivienda). El acceso a este registro supone, a priori, un control burocrático de las condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética de la vivienda y, posteriormente, una base de datos al servicio de las autoridades fiscales para reclamar el pago de las correspondientes tasas turísticas (que debe abonar cada ocupante por cada noche de estancia) y el impuesto de la renta devengado.

El procedimiento de registro de un inmueble como una vivienda de destino turístico puede generar complicaciones inesperadas (que pueden llegar a hacer imposible legalmente el alquiler de la vivienda). Si usted tiene el deseo alquilar a turistas un apartamento o una casa, le podemos ofrecer nuestros servicios, para ayudarle en el registro del inmueble en el municipio, la redacción de los contratos de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones formales y fiscales con una garantía total.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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