Los efectos de las transmisiones de propiedad en el impuesto de la renta

Siempre que vendemos un inmueble, tenemos claro que la operación tendrá unos costes fiscales. Pero no siempre somos conscientes de la relación que pueda tener una transmisión de patrimonio con el impuesto de la renta. Para evitar sorpresas desagradables al cabo de meses o incluso años desde que formalizamos el contrato, debemos asesorarnos bien sobre sus consecuencias antes de celebrarlo.

Todo cambio de titularidad de un inmueble afecta al impuesto de la renta de las personas físicas. Eso se ve claro cuando uno vende una casa: la diferencia entre lo que pagó por ella y lo que recibe en el momento de venderla es normalmente una ganancia que, lógicamente, debe ser gravada con impuestos como el de la renta. Pero cuesta más entender por qué las autoridades fiscales exigen pagar un impuesto de la renta cuando esa ganancia no es aparente, porque el cambio en la titularidad del inmueble se produce por otros mecanismos que no son una compraventa, como pueden ser una donación o una adjudicación en el caso de que queramos disolver una situación de condominio. ¿Si no gano nada al producirse el cambio de titularidad, cómo se justifica que tenga que pagar por el impuesto de la renta?

Tampoco es fácil comprender por qué persiste la obligación de pagar por impuesto de la renta cuando estamos vendiendo un inmueble por debajo de su precio habitual de mercado o cuando la diferencia entre el precio pagado por su adquisición y el precio de venta actual no se deba más que exclusivamente a la inflación. Hay muchas sentencias incluso contradictorias sobre estas cuestiones y, posiblemente, en un futuro no muy lejano, algunas de las normas fiscales que producen resultados difícilmente aceptables por el sentido común no lograrán pasar el filtro de un juicio de adecuación a la constitución española o a la normativa europea. Así ha pasado ya con tributos como las plusvalías municipales. Pero, mientras tanto, debemos retener que cualquier cambio en la titularidad de un elemento de nuestro patrimonio puede provocar un impuesto de la renta por un importe a veces muy abultado, por lo que debemos tratar estos aspectos de una operación inmobiliaria con mucha cautela.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Europa rebaja las sanciones a residentes por no declarar sus bienes en el exterior

El Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea consideró en una sentencia reciente que las multas a los residentes en España que no declarasen debidamente sus bienes en el exterior eran “desproporcionadas”. En consecuencia, el pasado mes de febrero el Congreso ha aprobado un nuevo régimen menos discriminatorio.

Hace un año comentábamos en este blog la obligación de toda persona que pueda ser considerada fiscalmente residente en España de declarar a la Hacienda española todos sus bienes en el extranjero, si el valor de estos supera los 50.000 euros. Esta declaración ha de actualizarse si hay variaciones en las valoraciones superiores a los 20.000 euros.

Quienes no cumplieran esta obligación se veían enfrentados a unas multas verdaderamente confiscatorias por un importe de hasta el 150% del valor de los bienes no declarados. Y, aun cumpliendo con esta obligación, si la Agencia Tributaria española advertía deficiencias en las declaraciones presentadas, también podía exigir multas de hasta 5.000 euros por cada dato erróneo u omitido.

Esta normativa se impuso en un momento de gravísima crisis financiera en el que el gobierno temía la creación de un “corralito” y la evasión de fondos al exterior. Pero tal régimen sancionador no ha pasado el filtro comunitario al ser considerado claramente discriminatorio contra quienes invierten en el extranjero. La nueva regulación adoptada a raíz de la sentencia del Tribunal de Luxemburgo ajusta el régimen sancionador al general previsto en las normas tributarias, sin que haya una discriminación específica por estar los bienes ocultados en el extranjero.

También los plazos de prescripción de las infracciones tributarias se asimilan a los de la normativa general; antes, nunca prescribía el derecho de la administración a exigir responsabilidades por la ocultación de bienes en el extranjero.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Problemas fiscales derivados del cobro de pensiones extranjeras

Muchos europeos pasan regularmente sus vacaciones en España a lo largo de su vida laboral. Es comprensible, por tanto, que, una vez jubilados, deseen disfrutar de vacaciones todo el año, fijando su residencia en este país. ¿Qué obligaciones adquieren entonces con respecto a la administración fiscal española?

La regla general es que, quien pase más de 183 días al año en España, es considerado residente fiscal y, en consecuencia, debe declarar la totalidad de sus ingresos a la hacienda española, tanto los que se generan en España como los que provienen de otros países. La agencia tributaria española debe conocer el importe total de los ingresos, pero eso no quiere decir que todos ellos se sometan a tributación en España.

Por otro lado, los convenios firmados entre España y todos los países de su entorno para evitar la doble imposición intentan que la carga impositiva sea homologada y equitativa, pudiendo el contribuyente descontar de los impuestos a pagar en España, las cantidades efectivamente pagadas en el extranjero con anterioridad.

Las pensiones de jubilación tienen un tratamiento especial que ha generado muchas controversias en los últimos años, ya que la interpretación de las normas de los convenios de doble imposición no estaba harmonizada entre los diferentes países. Las pensiones públicas solamente pueden ser sometidas a tributación en el país en el que son generadas; pero recientemente se ha determinado que esta norma debe interpretarse en el sentido de que solamente son consideradas pensiones públicas las que retribuyen a funcionarios públicos jubilados por sus servicios a la administración.

Otro problema lo generan las pensiones que se cobran íntegras, sin ningún tipo de retención, como es habitualmente el caso de las pensiones alemanas, pues provocan que el país pagador quiera cobrar a posteriori el impuesto que legalmente le corresponde, cuando esa pensión extranjera puede haberse sometido ya a gravamen en España, sin deducción de impuesto extranjero, al no haber sido éste efectivamente pagado aún.

Siempre es recomendable acudir a un especialista para resolver las dudas que pueda generar la situación concreta en que nos encontremos y evitar desagradables sorpresas con las administraciones tributarias española o de nuestro propio país.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Los residentes en España, obligados a declarar sus bienes en el extranjero

Desde hace años se mantiene la obligación legal de los residentes en España de declarar a la Hacienda Pública española la existencia de bienes en el extranjero, tanto bienes inmuebles como cuentas bancarias, participaciones en empresas y seguros depositados o gestionados fuera de nuestras fronteras.

Esta declaración debe hacerse exclusivamente por vía telemática a través de Internet, utilizando una firma electrónica. El plazo para presentarla es entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a aquel al que se refiera la información a suministrar, que, en el caso de cuentas bancarias, comprenderá los siguientes puntos:

  1. Denominación completa de la entidad bancaria o de crédito,
  2. Identificación completa de las cuentas,
  3. Fecha de apertura o cancelación, o, en su caso, las fechas de concesión y revocación de la autorización que da lugar al nacimiento de la obligación para el declarante, y, como es lógico,
  4. Los saldos de las cuentas a 31 de diciembre y el saldo medio correspondiente al último trimestre del año.

De todos modos, no existirá obligación de informar sobre ninguna cuenta cuando estos saldos a 31 de diciembre no superen, conjuntamente, los 50.000 euros. La presentación de la declaración en los años sucesivos sólo será obligatoria cuando cualquiera de los saldos conjuntos (el puntual a 31 de diciembre y el medio correspondiente al último trimestre del año) hubiese experimentado un incremento superior a 20.000 euros respecto de los que determinaron la presentación de la última declaración.

Una regulación parecida se establece para el caso de que los bienes en el extranjero sean títulos valores, acciones, participaciones en fondos de inversión, seguros de vida o invalidez y rentas temporales o vitalicias.

La función de esta declaración es que la hacienda pública española pueda controlar si nuestras declaraciones anuales de impuesto de la renta y de patrimonio, que, como residentes debemos presentar antes del final de junio, sean coherentes con los datos del patrimonio y las rentas provenientes del exterior: como residentes debemos declarar en España nuestros ingresos a nivel mundial.

Esta obligación de declarar los bienes viene acompañada de un estrechamiento en la colaboración y asistencia mutua entre las administraciones tributarias, a la que ya nos hemos referido, a nivel comunitario, en otros artículos de este blog.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Trabajar en España para empleadores no residentes

Prestar servicios personales a distancia es, gracias a las nuevas tecnologías, una situación cada vez más habitual, en la que el prestador de los servicios puede residir en un país y quien se beneficia de ellos (y los remunera) en otro. Esto genera muchas dudas en aspectos relacionados con la fiscalidad y la seguridad social, aún difíciles de aclarar.

Hoy en día la tecnología permite que multitud de servicios profesionales puedan ser prestados sin necesidad de que prestador y receptor del servicio tengan contacto físico: todos los servicios relacionados con la comunicación, la asesoría y la transmisión de conocimiento pueden ser prestados a distancia a través de internet sin barreras físicas ni geográficas. Si el profesional que presta estos servicios reside en territorio español, porque, según la regla general, disfruta de una estancia en el mismo superior a 183 días durante un año natural, estará sometido a las leyes españolas a la hora de verificar el cumplimiento de sus obligaciones laborales, fiscales y de seguridad social.
El trabajo a distancia presenta importantes lagunas en su regulación, según las normas españolas. No resulta problemática la prestación de servicios profesionales por cuenta propia, pues en este caso, el prestador es un trabajador autónomo que, como tal, debe estar dado de alta en la seguridad social y censado ante la agencia tributaria. Sus obligaciones serían las de cualquier otro trabajador autónomo residente.
Pero hay que tener en cuenta que, en muchos casos, aun manteniendo la apariencia de un trabajo por cuenta propia, podemos hallarnos ante un caso de “falso autónomo” si concurren los siguientes requisitos:

  • trabajamos para un único beneficiario de nuestros servicios.
  • este beneficiario es quien nos ha formado, o nos ha facilitado o pagado las herramientas para llevar a cabo los trabajos encomendados.
  • los trabajos se realizan bajo su dirección y, una vez completado el encargo, se los entregamos para que comercialice los productos resultantes.

En esos casos, el beneficiario de nuestros servicios nos debería dar de alta en la seguridad social como empleado por cuenta ajena y tendría que cumplir con sus obligaciones fiscales y sociales en España. Nada obsta para ello que la empresa beneficiaria no tenga un establecimiento permanente en territorio español, pues sus obligaciones están igualmente definidas y podemos denunciar su incumplimiento.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Obligaciones fiscales de los propietarios de inmuebles en España

Los propietarios de bienes raíces en España deben pagar impuestos sobre sus propiedades independientemente de su lugar de residencia. En la práctica, los propietarios residentes y los no residentes pagan los mismos impuestos en España, aunque los nombres y mecanismos de cobro de estos impuestos difieren.

Un inmueble puede generar ingresos tanto a través del alquiler como por la venta. Además, según la legislación fiscal, la mera tenencia de una propiedad inmobiliaria supone la generación un ingreso ficticio sujeto a impuesto. Todos estos ingresos deben ser declarados en España, quien es el estado competente para recaudarlos. Esto es así conforme a los tratados de doble imposición firmados por España. Estos tratados siguen el modelo general de la OCDE según el cual los ingresos procedentes de bienes inmuebles pueden ser cobrados en el país en el que se encuentran, independientemente del país de residencia fiscal del contribuyente.

Aparte de este impuesto sobre la renta de la Agencia Española de Administración Tributaria, el propietario también debe pagar otros impuestos a otras administraciones: el impuesto municipal de bienes inmuebles, recaudado cada año por el ayuntamiento y, en caso de transmisión de la propiedad, el impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, que también debe pagarse la hacienda local.

Por último, en Cataluña y en algunas otras comunidades autónomas, existe un impuesto adicional sobre una actividad muy extendida entre inversores extranjeros de la cosa: el arrendamiento a turistas. El impuesto es una pequeña cantidad adeudada por día por persona que pernocte en la propiedad, que debe ser previamente registrada para su uso turístico ante el ayuntamiento.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Las obligaciones fiscales y administrativas del arrendador de viviendas turísticas

Son muchos los aspectos a tener en cuenta a la hora de alquilar una casa de vacaciones durante la temporada turística, muchos de ellos desconocidos por la mayoría de los inversores extranjeros que suelen dedicar a esta actividad su propiedad en la costa durante el verano.

Las normas catalanas que regulan el alquiler de viviendas turísticas se han vuelto especialmente rígidas en los últimos años. La principal razón política de este endurecimiento normativo hay que encontrarla en la voluntad de luchar contra actividades fiscalmente opacas, ya que muy pocos arrendadores de viviendas turísticas declaran al fisco español los rendimientos obtenidos por esos alquileres (y existe la obligación de declararlos, tanto si el propietario del inmueble es fiscalmente residente como si no lo es).

Sin embargo, hay una razón de mayor peso para comprender la motivación de la administración catalana a la hora de controlar el acceso al mercado de las viviendas de uso turístico: en la costa y en los cascos históricos de las grandes ciudades, especialmente en Barcelona, los pisos turísticos se han convertido en un problema social, por el comportamiento no siempre lo suficientemente cívico de sus ocupantes (que cambian cada semana) y en problema económico, por la competencia desleal que pueden suponer al sector hotelero.
Como propietarios hay que tener en cuenta que no podemos ofertar una vivienda para su alquiler de temporada si la misma no está debidamente registrada previamente en un registro municipal de viviendas turísticas, enfrentándonos a elevadas muy multas si lo hacemos (aunque solamente hallamos publicado un anuncio en internet, sin haber llegado a ocupar la vivienda). El acceso a este registro supone, a priori, un control burocrático de las condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética de la vivienda y, posteriormente, una base de datos al servicio de las autoridades fiscales para reclamar el pago de las correspondientes tasas turísticas (que debe abonar cada ocupante por cada noche de estancia) y el impuesto de la renta devengado.

El procedimiento de registro de un inmueble como una vivienda de destino turístico puede generar complicaciones inesperadas (que pueden llegar a hacer imposible legalmente el alquiler de la vivienda). Si usted tiene el deseo alquilar a turistas un apartamento o una casa, le podemos ofrecer nuestros servicios, para ayudarle en el registro del inmueble en el municipio, la redacción de los contratos de arrendamiento y el cumplimiento de todas las obligaciones formales y fiscales con una garantía total.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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Nuevo servicio integral de asesoramiento a propietarios

Poseer una propiedad inmobiliaria es una gran responsabilidad. Para proteger sus derechos como dueño, su propiedad debe cumplir con todos los requisitos legales y técnicos actuales. Para darle la tranquilidad de que su propiedad inmobiliaria cumple con estos requisitos y está plenamente protegida legalmente -tanto ahora como en caso de cualquier cambio en la ley- el despacho de abogados Tarraco Iuris desea ofrecerle su servicio de asesoramiento integral.

Con sede en Tarragona, nuestro equipo especializado de abogados y expertos técnicos están preparados para gestionar todas sus necesidades legales y administrativos, incluyendo la gestión de cualquier proceso de mediación y otros procedimientos, y la elaboración y presentación de los documentos ante las autoridades españolas (ayuntamientos, gobiernos provinciales y regionales, el registro catastral, el Registro de la Propiedad, notarios públicos, los tribunales, etc.) o cualquier tercero (propietarios contiguos, asociaciones de vecinos, la comunidad de propietarios, entidades que participan en procesos de expropiación, etc.).

Esta es una lista no exhaustiva de los servicios técnicos y jurídicos que podemos ofrecerle para proteger legalmente su propiedad en España:

  1. Obtención de NIE (número de identificación de extranjeros ante las autoridades fiscales).
  2. Redacción de precontratos, contratos de opción de compra, contratos de compraventa, contratos de alquiler o cualquier tipo de contrato que regule negocios jurídicos sobre la finca.
  3. Verificación de cargas de la finca ante el Registro de la Propiedad competente.
  4. Verificación de la situación urbanística del inmueble ante el Ayuntamiento competente.
  5. Verificación de las posibles deudas del transmitente de una finca con la Comunidad de Propietarios.
  6. Verificación del cumplimiento de las obligaciones fiscales que afectan a la finca (impuesto municipal de bienes inmuebles, impuesto sobre la renta imputada por la propiedad de inmuebles, etc.) y confección y presentación de las declaraciones de impuesto que correspondan.
  7. Liquidación simulada de impuestos y gastos, para presupuestar el coste de operaciones de transmisión de la propiedad del inmueble.
  8. Verificación del régimen matrimonial o hereditario aplicable y asesoramiento sobre las condiciones jurídicas de adquisición o transmisión del inmueble.
  9. Preparación de escrituras notariales para la formalización de negocios jurídicos que tengan por objeto el inmueble.
  10. Asistencia al otorgamiento de escrituras notariales en calidad de asesores y traductores.
  11. Asistencia a las gestiones bancarias necesarias para utilizar el inmueble como garantía de un préstamo.
  12. Inscripción de escrituras en el Registro de la Propiedad.
  13. Comunicación del cambio de titularidad al Ayuntamiento competente a los efectos de pago de los impuestos y arbitrios municipales.
  14. En el caso de ventas de no residentes, confección y presentación de la declaración liquidativa de las retenciones fiscales a efectos del IRPF y gestión de cobro de la posible devolución.
  15. Intermediación en la obtención de:
    1. Cédulas de habitabilidad y certificado de eficiencia energética
    2. Informes de evaluación técnica del edificio
    3. Certificado de solidez estructural y certificación de antigüedad de construcciones
  16. Planos y levantamientos topográficos.
  17. Delimitación y amojonamiento de propiedades y mediación en conflictos con vecinos.
  18. Investigación histórica de propiedades y actualización catastral en caso de segregaciones y agrupaciones de parcelas.
  19. Asesoramiento sobre:
    1. Conexión a suministros eléctricos y de agua y sobre aprovechamientos de pozos y manantiales
    2. Proyectos de nueva construcción o reforma o de ajardinamiento
    3. Proyectos de actividades económicas
    4. Acondicionamiento de caminos
    5. Valoración de terrenos y construcciones

Contacte con nosotros para cualquier otro servicio no incluido en este listado.

Carlos Prieto Cid – Abogado

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La diferencia entre el precio y el valor fiscal en la compraventa de inmuebles

Cualquiera que invierta en un inmueble en España debería suponer que el precio que paga por adquirirlo ha de coincidir con el valor del inmueble declarado en el documento oficial que formaliza dicha adquisición. Sin embargo, a lo largo de la historia nos hemos encontrado con situaciones muy dispares, dependiendo de la coyuntura económica y de la actitud de las autoridades fiscales.

Quienes compraron inmuebles antes de que estallara la burbuja inmobiliaria en 2008 seguro que en algún momento del proceso de adquisición oyeron alguna propuesta relativa a la posibilidad de declarar un valor en la escritura notarial de compraventa inferior al precio efectivamente pagado por el inmueble. Esta práctica era muy habitual, con el fin de ahorrar impuestos al vendedor y al comprador: el comprador pagaba menos por el impuesto de transmisiones patrimoniales que debía pagar como adquirente, pues la base de cálculo del impuesto es el valor de la transmisión; el vendedor también pagaba menos porque la ganancia patrimonial que la transmisión ponía de manifiesto era menor y, a menor ganancia, menor el impuesto de la renta que debía pagar como transmitente.

Hoy los tiempos han cambiado y, sorprendentemente, nos encontramos con la situación inversa. La actual situación catastrófica del mercado inmobiliario puede llevar a obligar a las partes en un contrato de compraventa a declarar en el documento notarial que formaliza el contrato un valor superior al efectivamente pagado, para evitar indeseables revisiones por parte de la Hacienda Pública. Y es que, con independencia del precio que paguemos por el inmueble, el valor de referencia para la Hacienda Pública es un valor predeterminado, llamado “valor fiscal”. Este valor puede calcularse en cada caso concreto a partir del valor asignado por el catastro del Ministerio de Hacienda para cada inmueble en función de múltiples factores objetivos. Algunos municipios procedieron en los años dorados anteriores a 2008 a revisar los valores catastrales de los inmuebles de su demarcación, elevándolos de acuerdo con la evolución espectacular de los precios del mercado inmobiliario. Una vez se ha procedido a una actualización de los valores catastrales en un municipio, volverlos a cambiar no es tan sencillo, y además deben respetarse unos plazos legales para hacerlo, que retrasan la nueva actualización muchísimos años. Por esa razón, ahora nos encontramos a veces con unos valores catastrales revisados en un momento anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria, de los que resultan unos valores fiscales mínimos por encima de los precios medios de mercado. No respetar este valor fiscal a la hora de formalizar una compraventa de inmueble en un documento público con trascendencia fiscal es arriesgarse a una más que segura revisión por parte de las autoridades fiscales, ante las cuales va a ser muy difícil demostrar que realmente no teníamos por qué pagar más por el inmueble que hemos adquirido, aunque el precio que consignemos en la escritura notarial sea realmente el que hemos pagado.

Carlos Prieto Cid – Abogado

España condenada a acabar con la discriminación fiscal en las herencias de los no residentes

Hace años la Comisión Europea denunció al Reino de España ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea por discriminar a los no residentes en el momento de heredar. Tras un larguísimo proceso, los jueces de Luxemburgo han dado finalmente la razón a la Comisión.

El de 3 de septiembre de 2014 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado sentencia en el asunto C127/12, que tenía por objeto un recurso presentado por la Comisión Europea contra el Reino de España por incumplimiento de los tratados fundacionales de la Unión. En su demanda la Comisión Europea solicitaba al Tribunal de Justicia que declarase que el Reino de España estaba incumpliendo sus obligaciones como socio europeo al introducir diferencias en el trato fiscal dispensado a las donaciones y sucesiones, dependiendo de si las partes en estos negocios jurídicos eran o no residentes en España. En la práctica, a la hora de heredar o recibir una donación en España, los no residentes pagan por regla general un impuesto mucho mayor que los residentes.

Esta demanda de la Comisión Europea era el resultado final de un proceso iniciado en 2007 en el que el gobierno comunitario ya había requerido a España para que modificase su legislación del impuesto de donaciones y sucesiones. Se produjo una ligera modificación, pero ésta no satisfizo a la Comisión, que acabó demandado a España. El estado intentó defenderse, pero el Tribunal ha acabado concluyendo que la ley estatal del impuesto de sucesiones y donaciones discrimina a los no residentes y esta discriminación es un ataque a la libertad de circulación de capitales, una de las libertades fundamentales que debe preservar la Unión.

Carlos Prieto Cid – Abogado