Los gastos asociados a la transferencia de una propiedad pueden influir en la determinación del precio por parte de comprador y vendedor, ya que el precio neto que el vendedor recibe después de la deducción de gastos e impuestos puede ser inferior al previsto, y el coste final del comprador tras pagar impuestos y honorarios, también puede acabar siendo muy superior al precio inicialmente pactado.
Las partes en un contrato de transferencia de propiedad (generalmente un contrato de compraventa) tiene la libertad de decidir sobre estos aspectos. Vamos a analizar lo que la ley prevé en caso de que no haya acuerdo previo entre las partes.
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía, es a cargo del vendedor. Este impuesto es un porcentaje de la diferencia entre el valor del terreno en momento de su adquisición por parte del vendedor y el estimado al momento de la compraventa.
El vendedor también paga el impuesto de la renta de por la ganancia patrimonial producida. Si el vendedor es un no residente, el propietario retiene un 3% del precio de la transmisión que ingresa directamente a Hacienda.
El impuesto sobre la transmisión de propiedad es a cargo del comprador. En Cataluña, este impuesto es actualmente un 10% del precio declarado.
La factura del notario autorizante de la operación la paga el comprador, salvo acuerdo en contrario de las partes. La función del notario en España (a diferencia de otros países) es únicamente la formalización del contrato definitivo como documento público. Este contrato ha sido preparado previamente por las partes con la asistencia de un abogado. La elevación a público del contrato de compraventa es necesaria, ya que solo un documento público puede inscribirse en el registro de la propiedad, siendo dicha inscripción no solo una garantía para el comprador, sino también un requisito previo para financiar la compra con una hipoteca.
Los gastos de preparación de los documentos que se presentarán al notario correrán a cargo del vendedor (normalmente estos documentos son controlados por su abogado). El coste de la intervención de un abogado también podría ser común para ambas partes, si el abogado presta los siguientes servicios:
Proporcionar asesoramiento y asistencia jurídica durante todo el proceso de transferencia de propiedad.
Traducir la voluntad de las partes al lenguaje jurídico y técnico.
Realizar un contrato final de compraventa y prepararlo para ser legalizado por un notario.
Prever las consecuencias fiscales de la transacción para ambas partes, y preparar y presentar formalmente y en tiempo las declaraciones de impuestos de la manera más conveniente.
Si bien siempre es mejor que las partes acuerden de antemano (incluso de forma oral) los principales términos y condiciones del contrato, de modo que el abogado pueda representar los intereses de ambas partes sin ningún tipo de conflicto, simplemente porque se limita a ejecutar el acuerdo de compraventa ya adoptado libremente por las partes.
Carlos Prieto Cid – Abogado
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