В Испании часто имеют место случаи несоответствия записей, зарегистрированных в кадастре и регистрации недвижимости, они не являются идентичными и две записи могут противоречить фактическому земельному участку.

Причиной этого является то, что источники информации различаются: в  системе регистрации недвижимости (registro de la propiedad) регистрируется только информация, содержащаяся в официальных документах, (например, нотариально заверенные договора или  решения суда), однако информация в кадастре представляется и регистрируется должностными лицами муниципалитета или  налоговой инспекцией.

Функция информации также варьируется: в реестре
имущества частное лицо вносит информацию, которую они хотят защитить с гарантией официальной регистрации, а в кадастре администрация готовит сведения, необходимые для исчисления налогов и осуществления своих требований.

Это потенциальное противоречие не единственная  разница между испанской  регистрацией  и другими иностранными регистрами земли, другое и очень важное различие в испанском земельном реестре (Registro de la  Propiedad) является реестр с обязательным описанием здания, включая  детали о строительном участке посредством нотариального заверения, в то время как в других зарубежных регистрах земли ( как например, в Германии), записывается только явный размер участка без детального описания.

Примечательно, что это означает, что, если они вносят изменения в здание, его изменённое  состояние также должно быть обновлено
в реестре имущества, с   нотариально заверенной ретроспективой
«Декларация о новой работе.” Однако зачастую это не делается, либо по незнанию, нежеланию платить нотариусу, затраты на регистрацию, или, обычнее всего, потому,  что ( новое) разрешение на строительство не было предоставлено.

Почти все контракты купли-продажи имущества зависят от финансирования покупателя. Это финансирование обычно предоставляется банком, но всегда с гарантией того, что оно записано в земельный регистр в качестве залога на приобретённое имущество.  Поэтому это очень важно, чтобы информация, записанная в регистре имущества не вступала в конфликт с реальностью, потому что любое отсутствие информации в книге реестра может означать, что банк не будет покрывать договорённую стоимость покупки имущества (независимо от того, что на самом деле  указано в земельном регистре).

Поэтому, если вы намерены выставить собственность на
рынке в качестве продавца, желательно найти все записи
регистрации и земельному кадастру и сравнить их с реальным участком).

Обеспечение правильного занесения измерения земли в кадастре, позволило бы относительно просто  внести поправки в земельный реестр. При  существующей лицензии на строительные работы и окончательном утверждении  муниципалитетом   все может быстро двигаться вперед. Становится трудно, однако, когда здание или часть существующего здания не были записаны и для которых не существует официального утверждения. Тогда только остаётся длительный и дорогостоящий путь получения разрешения на строительство через архитектора.

Иная ситуация, когда не только фактическая  информация, но и записанная правовая информация неверна: это часто происходит в случае наследования, которое не было оформлено, или когда  покупатель не заверил  договор купли- продажи нотариально.  Потому что только информация, содержащаяся в официальной документации, может быть записана в реестре собственности, частные контракты продажи не могут быть зарегистрированы.

Карлос Прието Сид – Адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке