Расходы, связанные с передачей собственности, могут влиять на принятие решения покупателем и продавцом, поскольку цена нетто, которую получает продавец после вычета затрат и налогов, может быть гораздо меньше, чем можно было себе представить в начале, и конечная цена для покупателя, добавив затраты и налоги, может быть значительно выше, чем предполагалось ранее.
Стороны контракта на передачу права собственности (как правило, договор купли-продажи), могут в связи с этим свободно решать. Тем не менее, проанализируем, что устанавливает закон, если стороны не договорились между собой самостоятельно.
Муниципальный налог на увеличение стоимости реализуемого имущества, в случае земельных участков в черте города, является одним из расходов, которые должны нести продавцы. Это процент от разницы между оценочной стоимостью на момент приобретения и оценочной стоимостью имущества на момент его продажи.
Подоходный налог на увеличение стоимости также — за счет продавцов. Если продавец является нерезидентом, то покупатель обязан представить депозит (3% от стоимости) в качестве страхового налога непосредственно в налоговую службу. По этой причине эта сумма, как правило, вычитается из стоимости покупки.
Впоследствии мы также должны рассчитать налог, подлежащий уплате, который состоит из процентной разницы между декларируемой стоимостью на момент приобретения и объявленной стоимостью на момент продажи имущества.
Налог на передачу имущества возлагается на покупателя. Этот налог снова поднялся в Каталонии и других регионах Испании, и теперь покупатель должен платить 10% от продажной цены в этой концепции.
Счет нотариуса (исключительно на договор купли-продажи) в соответствии с законом — за счет покупателей, если стороны не договорятся об ином. Роль нотариуса в Испании (в отличие от других стран) состоит только в формализации “привлечении общественности” окончательного договора. Этот контракт уже был оформлен заранее сторонами с помощью адвоката. Нотариальное заверение договора купли-продажи в соответствии с национальным законодательством не является абсолютно необходимым, но очень подходящим, так как контракт, не содержащийся в документе общественности, не может быть зарегистрирован в реестре собственности. И такое внесение записи об изменении владельца в вышеупомянутом документе — это не только гарантия для покупателя, но и является обязательным условием, когда покупателю необходимо финансирование с использованием ипотечного кредита.
Именно то, что мы только что прокомментировали, — стоимость внесения записи об изменении владельца в реестре собственности — должно быть оплачено покупателем.
- Все расходы на подготовку документов, представляемых вместе с делом, несёт продавец (эти документы обрабатываются или проверяются адвокатами ). Стоимость услуг адвоката может быть общей для обеих сторон, поскольку адвокат также заботится об оказании следующих услуг:
- Предоставить консалтинговую и юридическую помощь в ходе всего процесса передачи права собственности.
- Перевести волю сторон на правовой и технический языки.
- Оформить окончательное соглашение купли-продажи и подготовить его нотариальное заверение у нотариуса.
- Предусмотреть налоговые последствия сделки для обеих сторон, подготовить и представить в срок и по форме налоговые декларации наиболее удобным образом.
Но всегда лучше, чтобы стороны заблаговременно определили ( хотя это и будет иметь устную форму ) основное содержание договора для того, чтобы адвокат смог представлять интересы обеих сторон без каких-либо конфликтов просто потому, что он развивает договор купли- продажи, уже принятый сторонами.
Карлос Прието Сид, адвокат
