Смерть близкого человека — это всегда трагедия. И еще большая, если помимо переживания потери близкого нам человека, мы являемся его наследниками, и чтобы стать владельцами его имущества, мы должны столкнуться с рядом административных процедур, всегда сложных во всех странах. Эти осложнения усугубляются, когда мы живем в стране, отличной от страны, где находится имущество умершего, или когда страна постоянного места проживания не являлась страной его гражданства.

Во всех соседних странах, чтобы начать процесс передачи права собственности на имущество умершего на наше имя, первое, в чем мы будем нуждаться — это свидетельство о смерти из Отдела записей гражданского состояния, которое официально удостоверяет смерть. Если это свидетельство должно быть признано в стране, отличной от страны, в которой близкий нам человек умер (как  и в случае, когда  кто-то умирает в стране своего происхождения, а имущество имеет в Испании), оно должно иметь международную действительность, которая достигается, как правило, официальной гербовой печатью, которая называется «Гаагский апостиль».

В Испании, помимо смерти, мы должны будем подтвердить, в любом случае, возможное существование (или нет) завещаний, совершенных  в Испании. Для этого, вместе со свидетельством о смерти, мы можем запросить сертификат Генерального реестра о последнем волеизъявлении от Министерства юстиции. Если завещание было удостоверено испанским нотариусом, то Генеральный реестр сообщит нам перед каким нотариусом и в какой день умерший совершил завещание. Мы, возможно, будем и не знать о существовании этих завещаний, поэтому Главный реестр для регистрации нотариальных действий — это полезная гарантия наших прав. Также он подтвердит, где это имеет случай, что нет завещания, совершенного в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Всякий раз, когда мы продаем недвижимость, мы чётко понимаем, что эта операция повлечет за собой налоговые издержки. Но мы не всегда осознаем связь, которую передача активов может иметь с подоходным налогом. Чтобы избежать неприятных сюрпризов спустя месяцы или даже годы после оформления договора, мы должны быть хорошо проинформированы о последствиях, прежде чем заключать его.

Любая смена владельца недвижимости влияет на подоходный налог с физических лиц. Это понятно, когда вы продаете дом: разница между тем, что вы заплатили за него, и тем, что вы получаете при продаже, обычно является прибылью, которая, по логике вещей, должна облагаться такими налогами, как подоходный налог. Но труднее понять, почему налоговые органы требуют уплаты подоходного налога, когда эта прибыль не очевидна, поскольку смена владельца недвижимости происходит с помощью других механизмов, которые не являются продажей, например, дарение или судебное решение в случае расторжения кондоминиума. Если я ничего не получаю в результате смены владельца, как оправдано, что я должен платить подоходный налог?

Также нелегко понять, почему обязанность платить подоходный налог сохраняется, когда мы продаем недвижимость ниже ее обычной рыночной цены или когда разница между ценой, уплаченной за ее приобретение, и текущей ценой продажи обусловлена только инфляцией. Существует множество противоречивых решений по этим вопросам, и, возможно, в не столь отдаленном будущем некоторые из налоговых правил, которые приводят к результатам, с которыми трудно согласиться с точки зрения здравого смысла, не пройдут проверку на соответствие испанской конституции или европейским нормам. Это уже произошло с такими налогами, как муниципальный прирост капитала. А пока мы должны помнить, что любое изменение в праве собственности на какой-либо объект наших активов может привести к начислению подоходного налога на иногда очень большую сумму, поэтому мы должны относиться к этим аспектам сделки с недвижимостью с большой осторожностью.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

До 31 декабря 2023 года государственные администрации предлагают стимулы, связанные с внедрением возобновляемых тепловых систем в жилом секторе и применением возобновляемых источников энергии для самопотребления и хранения электроэнергии.

В рамках плана по инвестированию средств, выделенных Европой для устранения ущерба, нанесенного кризисом COVID-19, и с намерением построить более устойчивое будущее посредством реформ и инвестиций, действует программа помощи для реализации различных программ стимулирования, связанных с самопотреблением и хранением, с возобновляемыми источниками энергии, а также по внедрению возобновляемых тепловых систем в жилом секторе.

Конечными получателями этой помощи могут быть физические лица, юридические лица, которые не осуществляют никакой экономической деятельности, посредством которой они предлагают товары и/или услуги на рынке, а также сообщества собственников, регулируемые Законом о горизонтальной собственности, то есть, постоянные клиенты нашей фирмы, частные собственники, индивидуальные предприниматели, фонды или компании, владеющие активами, могут быть бенефициарами этой помощи.

Субсидируемыми являются установки, предназначенные для самопотребления, с возобновляемыми источниками энергии, фотоэлектрическими или ветровыми, в жилом секторе, с хранением или без него, а также те, что предназначены для кондиционирования воздуха и получения горячей воды для бытовых нужд в домах с помощью солнечных тепловых, биомассовых систем, геотермальных, гидротермальных или аэротермических технологий. Размер помощи варьируется от 550 до 13500 евро на одно жильё. Заявки на получение помощи будут рассматриваться в строгом порядке представления до тех пор, пока не будут исчерпаны средства. В случае лиц, осуществляющих экономическую деятельность, помощь может рассматриваться как прибыль от деятельности или прирост капитала, в зависимости от назначения помощи. Для физических лиц помощь не будет включена в налогооблагаемую базу подоходного налога с населения (IRPF).

Мы предлагаем наше профессиональное сотрудничество тем, кто хочет осуществить подобные установки, опираясь на действующую государственную поддержку.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

После непрерывного падения цен и объема продаж с 2006 года, наконец, с 2016 года и на постоянной основе, статистика начинает представлять положительные результаты. Сложившаяся международная обстановка, возможно, может побудить нас к принятию решения об инвестировании в недвижимость в Испании.

Энергетический кризис, инфляция и нестабильность, порожденная войной между Россией и Украиной, приводят к сокращению экономики и постепенной девальвации евро, и все указывает на то, что эта тенденция сохранится и в будущем. Но у этой, казалось бы, негативной новости может быть и другое прочтение: всякий раз, когда валюта обесценивалась, сознательные граждане стремились вложить свои сбережения в безопасные активы, и на протяжении всей истории самым распространенным и надёжным убежищем для сбережений всегда была недвижимость.

Кроме того, испанцы унаследовали от своих старших поколений очень консервативный менталитет, согласно которому каждый преуспевающий человек должен стать собственником в течение своей жизни. Такое мышление оказало существенное влияние на рынок недвижимости, традиционно создавая более высокий, чем ожидалось, спрос в любой экономической ситуации. С другой стороны, есть сотни тысяч иностранцев, которые хотят спокойно жить на пенсии на испанском побережье или иметь возможность приезжать и проводить здесь лето каждый год, для чего они без колебаний покупают недвижимость, где они могут спокойно наслаждаться Испанией в собственном жилище. Кроме того, испанцы являются гражданами европейского континента, владеющими самым высоким процентом второго жилья, почти 15%, что в равной степени влияет на напряженность на рынке недвижимости этого типа жилья.

Все эти факторы возвращают нас к общепринятому принципу, что вложение капитала в недвижимость в Испании — это безопасные инвестиции. Тяжёлый кризис последних лет не должен заставить нас забыть о том, что на протяжении десятилетий недвижимость была наилучшим и самым безопасным способом вложения сбережений в нашей стране. И именно этот кризис вернул рациональность на уровень цен, вплоть до уровней, которые, как показывает ежемесячная статистика, уже достигли дна в 2016 году.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Европейский суд справедливости в своем недавнем решении счёл, что штрафы для жителей Испании, которые не декларируют должным образом своё имущество за рубежом, были «несоразмерными». В результате в феврале этого года Конгресс утвердил новый, менее дискриминационный режим.

Год назад мы комментировали в этом блоге обязанности любого лица, которое может считаться налоговым резидентом в Испании, декларировать все свои активы за рубежом в Государственную налоговую службу Испании, если их стоимость превышает 50 000 евро. Эта декларация должна быть обновлена, если есть изменения в оценках более 20 000 евро.

Те, кто не выполнял это обязательство, сталкивались с действительно конфискационными штрафами в размере до 150% от стоимости незадекларированных активов. И, даже выполняя это обязательство, если налоговое агентство Испании замечало недостатки в поданных декларациях, оно также могло потребовать штраф в размере до 5000 евро за каждую неверную или опущенную информацию.

Это постановление было введено во время очень серьезного финансового кризиса, когда правительство опасалось создания «корралито» (ограничения на оборот денежных средств в банковской системе) и оттока средств за границу. Но такой санкционный режим не прошел через общественный фильтр, будучи явно дискриминационным по отношению к тем, кто инвестирует за рубежом. Новое положение, принятое в результате решения Люксембургского суда, приводит санкционный режим в соответствие с общим, предусмотренным налоговыми нормами, без какой-либо конкретной дискриминации в отношении имущества, скрываемого за границей.

Также сроки давности в отношении налоговых правонарушений аналогичны срокам, предусмотренным в общем законодательстве; ранее оно никогда не предписывало право администрации требовать ответственности за сокрытие имущества за рубежом.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Мы уже писали в этом блоге о рисках, связанных с покупкой недвижимости, которую продавец ранее получил в порядке наследования от умершего человека, с которым у него не было прямых родственных отношений. Покупатель обычно не знал об этой ситуации, и, тем не менее, она влекла за собой юридические риски, которые в настоящее время благополучно устранены.

Наиболее распространенным примером является случай, когда от одинокого или овдовевшего человека, не имеющего детей, по завещанию или в соответствии с законом передается наследство не прямым родственникам (родным братьям и сестрам, племянникам, двоюродным братьям) или даже совершенно чужим людям, не имеющим никакого отношения к семье. Когда эти наследники принимают наследство и становятся собственниками имущества умершего, по логике вещей, они заинтересованы в его продаже третьим лицам. Для того, чтобы продать эту недвижимость, право собственности продавца должно быть сначала зарегистрировано в реестре собственности. В данной регистрации до настоящего времени было указано ограничение на право распоряжения (продажи третьему лицу) данным имуществом сроком на два года. Это ограничение было сделано для того, чтобы в случае появления легитимного лица, т.е. лица с преимущественным правом наследования (например, до сих пор непризнанного ребенка), его права были защищены.

Покупатель, который никогда не знает, как продавец приобрел недвижимость, мог взять на себя обязательство приобрести ее посредством договора залога, а затем с удивлением обнаружить, что банки отказывают в финансировании сделки купли-продажи из-за этого ограничения. Статья закона, которая поддерживала это ограничение, недавно была отменена задним числом, поэтому покупатели могут быть теперь более спокойны.

В любом случае, мы рекомендуем вам проконсультироваться с адвокатом, когда вы принимаете решение о покупке недвижимости, чтобы получить необходимую юридическую помощь и избежать других рисков, которые также присутствуют в этом виде сделок.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

В Каталонии владельцы зданий старше 45 лет обязаны получить сертификат пригодности от Каталонского департамента жилищного строительства, подтверждающий, что здание соответствует законодательным требованиям безопасности, здоровья и эстетики.

Обязанность распространяется как на собственников частных домов, так и на владельцев многоквартирных домов (в этом случае ответственность ложится на сообщество собственников). Чтобы получить этот сертификат, владельцы должны нанять техника для составления заключения о состоянии технического обслуживания и консервации здания, улучшении его устойчивости, экологической эффективности и оценке основных условий доступности. Отчет должен содержать указания о периодичности действий, которые необходимо выполнить.

Освобождаются от этой обязанности только собственники частных домов, основное здание которых отделено на 1,5 м и более от дороги общего пользования, мест общего пользования и прилегающих к ним усадеб, а также владельцы односемейных домов, которые имеют действующий сертификат пригодности для проживания на момент достижения 45 лет (до даты истечения срока действия настоящего свидетельства пригодности для проживания) Срок 45 лет отсчитывается от строительства или полной реконструкции здания.

Экономические затраты, связанные с технической инспекцией, оплачивают владельцы здания. Однако в настоящее время нет никаких сборов, связанных с процессом получения свидетельства о пригодности в компетентном органе. Факт отсутствия этих сертификатов в случаях, когда это потребуется, может привести к наложению принудительных штрафов и санкций на владельцев.

Если сертификат неблагоприятный, владельцы должны утвердить реабилитационную программу в течение одного года, но если недостатки серьезные, срок составит 6 месяцев. Эта программа требует проведения инспекции квалифицированным техническим специалистом. Если серьезных недостатков не наблюдается, срок действия данного сертификата о пригодности составляет 10 лет. По истечении этого срока его необходимо продлевать.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Для того чтобы проводить лето в Испании в собственном доме, всегда необходимо было располагать местным банковским счётом, на который можно было бы направлять текущие расходы нашего отпускного жилья : воду, электричество, налоги и т.д. Сейчас поддержание подобных банковских счетов становится невозможной миссией.

Банки находятся в постоянном напряжении из-за жесткой конкуренции, давления рынка и, прежде всего, из-за все более усиленного контроля со стороны государственной администрации, которая стремится применять действительно эффективные меры против отмывания денег и уклонения от уплаты налогов. Поддержание счета в Испании только для того, чтобы оплатить квитанцию за коммунально-жилищные услуги второго места жительства, будет все дороже и сложнее, поскольку этот тип клиентов перестал интересовать банк.

Банки обязаны сотрудничать с государственными органами в идентификации своих клиентов. До сих пор они не проявляли особого рвения в выполнении действующих в течение многих лет юридических обязательств в отношении финансовой прозрачности и борьбы с отмыванием денег. Но теперь они нашли в соблюдении этих норм идеальный повод, чтобы сделать невозможной жизнь для нерезидентов с небольшой банковской активностью, малодоходным бизнесом в то время, когда банки хотят «похудеть», сокращая штат и закрывая филиалы. Мы сталкиваемся с настоящей кампанией против клиента, имеюшего второе место жительства, чтобы в конечном итоге убедить его разместить все свои материальные средства в страну своего проживания (что уже технически возможно) и закрыть эти неработающие счета в Испании.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке

Многие европейцы регулярно проводят отпуск в Испании на протяжении всей своей трудовой жизни. Поэтому понятно, что, выйдя на пенсию, они хотят наслаждаться отдыхом круглый год, обосновавшись в этой стране.
Какие обязательства они приобретают в отношении испанской налоговой администрации?

Общее правило заключается в том, что тот, кто проводит более 183 дней в году в Испании, считается налоговым резидентом и, следовательно, должен декларировать все свои доходы испанской казне: как те, которые генерируются в Испании, так и те, которые поступают из других стран. Испанская налоговая служба должна знать общую сумму дохода, но это не означает, что все они подлежат налогообложению в Испании.

С другой стороны, соглашения, подписанные между Испанией и всеми странами её окружения во избежание двойного налогообложения, направлены на то, чтобы налоговое бремя было утвержденным и справедливым, и налогоплательщик мог вычесть из налогов, подлежащих уплате в Испании, суммы, фактически уплаченные за рубежом ранее.

Пенсии по возрасту имеют особый режим, который вызвал много споров в последние годы, поскольку толкование положений, изложенных в соглашениях об избежании двойного налогообложения, не было согласовано между различными странами. Государственные пенсии могут облагаться налогом только в той стране, в которой они были назначены; однако недавно было установлено, что это правило следует толковать в том смысле, что государственной пенсией считается только та пенсия, которая выплачивается вышедшим на пенсию государственным служащим за выполняемую работу на государственной должности.

Другая проблема связана с пенсиями, которые начисляются в полном объеме без удержания, как это обычно бывает в случае с немецкими пенсиями, поскольку они заставляют страну-плательщика взимать налог, который он по закону несет, когда эта иностранная пенсия, возможно, уже подлежала налогообложению в Испании без вычета иностранного налога, поскольку она еще не была фактически выплачена.

Всегда желательно обратиться к специалисту, чтобы разрешить сомнения, вызванные конкретной ситуацией, в которой мы находимся, и избежать неприятных сюрпризов с налоговыми администрациями Испании или нашей собственной страны.

Карлос Прието Сид, адвокат

Читайте эту статью на английском языке
Читайте эту статью на немецком языке
Читайте эту статью на французском языке
Прочитайте эту статью на испанском языке